【正文】 布線 設(shè)計(jì)必須作綜合布線，設(shè)計(jì)中要求有綜合布線室和樓宇自控室； 考慮到將來(lái)的發(fā)展，信息點(diǎn)的密度建議為2．5m2一個(gè)(一個(gè)信息點(diǎn)指的是一個(gè)電話接口或者是一個(gè)電腦接口)；由于信息點(diǎn)密度和造價(jià)密切相關(guān)，因此最后決策應(yīng)當(dāng)在造價(jià)估算后做出。設(shè)備機(jī)房總的規(guī)?？刂圃?000～9000m2左右。 1． 車(chē)庫(kù) 車(chē)庫(kù)應(yīng)當(dāng)統(tǒng)一布置，機(jī)動(dòng)車(chē)車(chē)位為610個(gè)，總的建筑面積控制在21350～24400m2之間。6． 多功能廳、會(huì)議 多功能廳和會(huì)議應(yīng)當(dāng)綜合布置，總的面積(包括必須的輔助部分)控制在3000～5000m2，可分為幾個(gè)廳布置； 在布置多功能廳的時(shí)候，要考慮到其改造的可能性，需要滿足展覽、宴會(huì)、發(fā)布及可能的商務(wù)辦公的可能性。 2． 咖啡酒吧 咖啡酒吧主要是為內(nèi)部服務(wù)，可以在每個(gè)地塊內(nèi)單獨(dú)設(shè)置；也可以綜合各個(gè)地塊而設(shè)，但需保證各個(gè)樓到咖啡酒吧的交通便捷，由設(shè)計(jì)者根據(jù)具體情況而定；分開(kāi)設(shè)計(jì)時(shí)，各地塊的咖啡酒吧的面積控制在80～100m2，應(yīng)當(dāng)考慮和門(mén)廳結(jié)合，同時(shí)考慮和閱覽處結(jié)合。辦公空間盡量爭(zhēng)取朝南，每個(gè)出租單元必須有自然采光。 開(kāi)水間：設(shè)點(diǎn)茶爐一個(gè)，面積約2m2 清潔間：約2m2 機(jī)房中需單設(shè)綜合布線室，總面積20m2左右，視設(shè)計(jì)而定。（3）公共部分。 B10地塊：B10地塊為大平臺(tái)，地上沒(méi)有建筑面積，地下客作為停車(chē)和一些輔助用房，按3層計(jì)算，面積大小共為6000～7000m2之間： 車(chē)庫(kù)：100輛，共計(jì)2500～3000m2； 設(shè)備和其他：2500～3000m2； B11地塊：參照B09地塊；3． 地塊綜合考慮上面分別對(duì)各個(gè)地塊進(jìn)行了分析，實(shí)際上，各個(gè)地塊是一個(gè)不可分割的整體,應(yīng)當(dāng)對(duì)綜合的指標(biāo)統(tǒng)籌考慮，下面再總計(jì)一下各個(gè)部分的規(guī)模(表521)表521 地塊綜合指標(biāo)表總體情況B09B10B11B12B13小記總建筑面積／m2320006000320004500045000160000地上建筑面積／m2260000260003400034000120000地下建筑面積／m2600060006000110001100040000地上層數(shù)／m2200202626地下層數(shù)／m23332626限高／m27878100100辦公面積／m2220000320003200032000108000后勤設(shè)備部分面積／m22500～35002500～30002500～35003600～49003600～490014700～19800車(chē)庫(kù)部分面積地塊內(nèi)機(jī)動(dòng)車(chē)停車(chē)位105105150150610機(jī)動(dòng)車(chē)2625～31502625～31503750～45003750～450015250～18300自行車(chē)2202203503501140公共部分面積門(mén)廳／m23003003503501300咖啡酒吧/m28080100100360員工餐廳／m210001000140014004800康樂(lè)設(shè)施／m2400～700400～700560～1000560～10001920～3400小商店／m2100100150150500商務(wù)中心、郵局／m200200200200800多功能廳/m2800～1500800～15001500～20001500～20004600～7000其他／m23003003003001200公共部分總計(jì)／m23300～43003300～43004810～57504810～575016200～20100 在上面的指標(biāo)中，除了辦公面積和車(chē)庫(kù)面積是等于各個(gè)部分的相加而外，其他的指標(biāo)由于在總體上的協(xié)調(diào)，其面積指標(biāo)都會(huì)有相應(yīng)的變化，下面分別分析： (1)B10地塊。 因此，對(duì)B12地塊來(lái)說(shuō)，在經(jīng)濟(jì)許可的情況下，共8部客梯可以較好的滿足要求，6部客梯為目前現(xiàn)實(shí)狀態(tài)下的極限值；折衷值為7部； 3)廁所大小。 ②發(fā)梯時(shí)間驗(yàn)證。1)標(biāo)準(zhǔn)層大小。在對(duì)總體規(guī)模的分析中，很多的項(xiàng)目的確定是在假設(shè)總規(guī)模為50000m2的前提下得出的，現(xiàn)在應(yīng)該按照45000m2的規(guī)模對(duì)其中的部分指標(biāo)做出調(diào)整。按上面的標(biāo)準(zhǔn)層的面積計(jì)算，總的辦公的面積在26000～33000m2左右，加上4層裙房的面積，地上面積可以做到31000～40000m2，為了給設(shè)計(jì)以一定的靈活主動(dòng)的余地，并充分考慮到規(guī)劃的要求，科技園原來(lái)設(shè)想的地上面積33000還是可行的； 5)地下建筑面積。按上文的分析，標(biāo)準(zhǔn)層的層高不小于3．6m，裙房的層高一般在4．5m，如果按4層裙房計(jì)算，限高100m時(shí)最多為26層，此時(shí)總高為97．2m，如果至少一層標(biāo)準(zhǔn)層的高度為4．5m(以便將來(lái)靈活處理)，則總高為98．1m，這還沒(méi)有包括屋頂機(jī)房的高度；限高78m時(shí)為20層，此時(shí)總高度為57．6m，如果如果至少一層標(biāo)準(zhǔn)層的高度為4．5m，則總高為58．5m：這和規(guī)劃要求是一致的，實(shí)際上已經(jīng)基本達(dá)到了極限； 2)核心筒大小。5．2．8 綜述 1． 地塊B12驗(yàn)證 一般情況下，總體規(guī)模是作為整個(gè)策劃的前提和出發(fā)點(diǎn)的，由于該項(xiàng)目的特殊性、需要對(duì)項(xiàng)目的總規(guī)模進(jìn)行確定，下面將首先對(duì)B12地塊進(jìn)行總體規(guī)模的驗(yàn)證，再對(duì)各個(gè)分項(xiàng)指標(biāo)進(jìn)行確定，然后在此基礎(chǔ)上對(duì)整個(gè)中心地塊的規(guī)模和其中的分項(xiàng)內(nèi)容進(jìn)行確定。分析起來(lái)這主要是由于“工作”本身對(duì)使用者而言基本上是一種生活的必需，而且由于大多數(shù)的人其實(shí)是在“出賣(mài)”自己的勞動(dòng)力，這使得使用者對(duì)工作本身的重視遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)了對(duì)工作環(huán)境的重視，即使辦公環(huán)境不盡人意，也可以在下班之后趕快離開(kāi)“這個(gè)鬼地方”而到城市的其他設(shè)施或是家里得到補(bǔ)償。根據(jù)調(diào)研，大多數(shù)寫(xiě)字樓內(nèi)的洗衣都是外包，在樓內(nèi)進(jìn)需要一個(gè)較小的臨時(shí)的存衣間就可以了，沒(méi)有必要設(shè)置洗衣房；而對(duì)洗車(chē)處，多數(shù)寫(xiě)字樓也沒(méi)有配備，在項(xiàng)目中應(yīng)當(dāng)結(jié)合車(chē)庫(kù)的設(shè)計(jì)預(yù)留這部分的內(nèi)容。(2)空調(diào)系統(tǒng)。樓宇自控是一個(gè)智能化寫(xiě)字樓的發(fā)展方向，將來(lái)不僅僅是IT業(yè)、其他普通的辦公的行業(yè)對(duì)整個(gè)網(wǎng)絡(luò)和自控的要求都會(huì)越來(lái)越高，而網(wǎng)絡(luò)的發(fā)展速度是非常迅速的，因此有必要對(duì)網(wǎng)絡(luò)及自控方面的設(shè)計(jì)在目前的經(jīng)濟(jì)承受能力的范圍之內(nèi)作適當(dāng)?shù)某霸O(shè)計(jì)。收益：總出租規(guī)模使用率出租單價(jià) 為了提高收益，經(jīng)營(yíng)者需要從這三個(gè)方面著手，比如對(duì)一個(gè)20多層的辦公樓而言，如果每層的層高能夠降低0．2m，在總的限高不變的情況下，就可以多蓋一層樓，增加了總的出租規(guī)模；但同時(shí)犧牲了每一層的層高，從而可能會(huì)降低出租單價(jià)，總體的收益未必能夠增加。 圖54圖549是一些寫(xiě)字樓的租金的數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，僅供參考，具體的租金水平應(yīng)由當(dāng)時(shí)的情況決定。3層的升降橫移式機(jī)械停車(chē)普通地下停車(chē)每個(gè)車(chē)位凈建筑面積，不含通道凈車(chē)位： 4．81．8=8．64m2，機(jī)械周邊留有檢修通道，兩者相加約12m2左右；一層3個(gè)車(chē)位，共停8輛； 則加上通道及結(jié)構(gòu)每個(gè)車(chē)位的面積A1=A23/8=13～15m2 凈車(chē)位52．5=12．5m2加結(jié)構(gòu)及通道每個(gè)車(chē)位面積A2=35~40m2 層高，加上設(shè)備和結(jié)構(gòu)， 停車(chē)機(jī)械造價(jià)0基礎(chǔ)開(kāi)挖 ，具體造價(jià)跟當(dāng)?shù)氐牡刭|(zhì)水文條件有關(guān)車(chē)庫(kù)造價(jià)B1=約1．8B2=3600～4500元／m2 B2=2000～2500元／m2每個(gè)車(chē)位造價(jià)A1B2+28000= ～ A1B2= 7～10萬(wàn)元綜上所述，兩種車(chē)庫(kù)的造價(jià)水平相當(dāng)。 (2)層高：普通停車(chē)庫(kù)的層高一般在3．3～3．4m左右；3層機(jī)械式停車(chē)的凈高約為5．6m，加上設(shè)備和結(jié)構(gòu)，層高大約在6．6m左右。 下面就具體的問(wèn)題進(jìn)行詳細(xì)的分析。對(duì)新技術(shù)的經(jīng)濟(jì)分析主要從以下幾個(gè)方面來(lái)考慮： (1)新技術(shù)本身的造價(jià)：包括機(jī)械造價(jià)、技術(shù)轉(zhuǎn)讓費(fèi)等； (2)新技術(shù)應(yīng)用引起的建筑結(jié)構(gòu)方面造價(jià)：包括平面面積損失、層高變化等； (3)新技術(shù)運(yùn)營(yíng)費(fèi)用：包括電力、人工等日常運(yùn)營(yíng)費(fèi)用和機(jī)械的維護(hù)費(fèi)用等。=，而普通的車(chē)位大小約為5m=，這樣，機(jī)械式凈車(chē)位的面積比普通車(chē)庫(kù)小，但由于機(jī)械式車(chē)庫(kù)在設(shè)備周?chē)舫鰴z修通道，而且其防火分區(qū)的面積比普通車(chē)庫(kù)要小，因此初步可以認(rèn)為機(jī)械式停車(chē)庫(kù)的面積和一層普通的車(chē)庫(kù)面積相當(dāng)。3)下面列表計(jì)算2種停車(chē)方式的經(jīng)濟(jì)分析(見(jiàn)表33)。 租金是一個(gè)經(jīng)營(yíng)上的問(wèn)題，和整個(gè)寫(xiě)字樓的硬件設(shè)備、物業(yè)水平、使用率、地段、當(dāng)時(shí)的寫(xiě)字樓出租狀況等等問(wèn)題相關(guān)。從經(jīng)濟(jì)方面考慮。 2． 技術(shù)分析 (1)弱電系統(tǒng)。關(guān)于BAS(樓宇自控)部分，由于缺乏必要的造價(jià)數(shù)據(jù)，對(duì)整個(gè)分析不利，一般說(shuō)來(lái)，在經(jīng)濟(jì)許可的情況下，作的越多越好。表518是部分辦公樓的超時(shí)空調(diào)的收費(fèi)，有的按照公司收，也有的按照平米收：(3)洗車(chē)，洗衣。 (2)另外，使用者對(duì)寫(xiě)字樓的適應(yīng)力是非常強(qiáng)的，實(shí)際上大多數(shù)人在各種檔次的寫(xiě)字樓內(nèi)都能順利地完成自己的工作。 2． 廣告設(shè)置 在調(diào)研中有的客戶反映需要一些設(shè)置廣告的空間來(lái)為自己的公司作宣傳，因此可以考慮以下的措施： (1)在裙房和女兒墻部分要求從設(shè)計(jì)開(kāi)始就考慮到將來(lái)廣告的預(yù)留位置，具體的措施由設(shè)計(jì)師決定； (2)在大堂室內(nèi)考慮用大的電子屏幕來(lái)為樓內(nèi)的客戶作廣告，這種方式由于涉及到技術(shù)和造價(jià)以及客戶的需求問(wèn)題，暫時(shí)只作為設(shè)想處理。 1)層數(shù)。按規(guī)劃要求和建筑間的合理間距，標(biāo)準(zhǔn)層的最大范圍基本上在40m40m左右，同時(shí)考慮到進(jìn)深的要求不超過(guò)12m(最好是10m)，核心筒的面積在15％～20％左右，假設(shè)標(biāo)準(zhǔn)層是正方形的，核心筒也是正方形的且在標(biāo)準(zhǔn)層中央，走道的寬度為1．8m，這樣計(jì)算出來(lái)的進(jìn)深(從外墻皮到辦公室內(nèi)墻皮的距離)為9．2m～11．2m，應(yīng)該是符合要求的；此時(shí)的標(biāo)準(zhǔn)層的使用率在65％～75％之間，大致上滿足要求；考慮到防火規(guī)范，因此標(biāo)準(zhǔn)層的面積控制在1200~1500m2之間： 4)地上建筑面積。 (2)各個(gè)分項(xiàng)規(guī)模的確定。(3)其他技術(shù)指標(biāo)的確定。上表中方案1是分為兩個(gè)區(qū)，方案2和方案3都是分為3個(gè)區(qū)，不同的是計(jì)算中方案3取得集中率16％是最小值，也就意味著所得到的結(jié)果應(yīng)該是個(gè)最小值，在經(jīng)濟(jì)許可的情況下應(yīng)當(dāng)努力達(dá)到這個(gè)要求。按《高層辦公綜合建筑設(shè)計(jì)》中的建議，5分鐘運(yùn)載力應(yīng)該在總?cè)藬?shù)的12％～15％，如果3個(gè)區(qū)的電梯都為2部，此時(shí)5分鐘的運(yùn)載力分別為低區(qū)：9％，中區(qū)：10％，高區(qū)：10％，低于標(biāo)準(zhǔn)。2． 其他地塊驗(yàn)證B13地塊：情況和B12基本一致，可以完全參考B12地塊的情況，這里不再論述；B09地塊：按上文對(duì)B12地塊的分析方法(詳細(xì)的論述略)，可以得出下面的結(jié)論：(1)層數(shù)：地上20層，地下3層；(2)總規(guī)模：31000～33000m2之間，可按照規(guī)劃指標(biāo)值32000m2設(shè)計(jì)1)地上建筑面積：按3～4層裙房計(jì)算，共計(jì)約25000～27000m2之間；2)地下建筑面積：按地下3層計(jì)算，共計(jì)約6000m2；(3)辦公面積：共計(jì)22000m2左右：(4)公共部分：共計(jì)2880～3880m2：1)門(mén)廳，300m22)咖啡，80m23)餐廳，1000m24)康樂(lè)，400～700m25)多功能廳，800～1500m26)小商店，100m27)商務(wù)中心、郵局，200m28)其他，包括展廳和讀書(shū)處、吸煙處，共計(jì)300m2(5)車(chē)庫(kù)：停車(chē)105輛，面積為2625～3150m2(6)自行車(chē)庫(kù)：約220m2 (7)設(shè)備后勤：約25003500m2(8)其他指標(biāo)：1)標(biāo)準(zhǔn)層：可以參考B12地塊的分析，在1200～1300m2之間2)核心筒：按標(biāo)準(zhǔn)層的20％～25％控制，廁位和B12地塊的相同3)客梯數(shù)：具體計(jì)算見(jiàn)表520：表520 地塊B13客梯數(shù)計(jì)算表總辦公建筑面積32000 m2方案1方案2方案3不分區(qū)低區(qū)高區(qū)