【正文】 60%配套設施6000m2生態(tài)廣場，8個立體重疊的空中花園，網球場、高爾夫球練習場、羽毛球場、3部高速電梯、寬帶網、全天候提供熱水，24小時保安、電梯內設閉路電視系統(tǒng)，公共區(qū)域24小時電視監(jiān)控、智能卡感應門、可視對講、自動噴淋、休閑、娛樂設施，400個車位的停車場，每戶一個信箱。PRAT 5 相關建議事項1．銀行選擇 鑒于目標客戶群的特殊性，建議選擇多家商業(yè)銀行作為客戶按揭貸款服務機構，最好引進外資銀行，以利于突破國內銀行對非中國籍購房者無法辦理按揭手續(xù)的限制。建議從三方面進行銷售：431 現(xiàn)場銷售這是主要的銷售方式，客戶向來注重眼見為實，一般都有會到現(xiàn)場考察多次才會購買。l 活動內容： 以商務活動、服飾文化展示等以體現(xiàn)文化色彩的主題活動為主，從而展現(xiàn)出項目的品位。2．營銷策略以形象定位的理念為宗旨，進行一系列宣傳，即遵循AIDAS原理：Attention——引起注意Interesting——產生興趣Desire——引發(fā)欲望Action——促使購買行為 Satisfaction——達到滿意通過宣傳，保持整個促銷活動的戰(zhàn)略性、連續(xù)性、系統(tǒng)性，逐步把銷售活動推向高潮，并在宣傳的同時樹立起自己的品牌。將裝修費用打入房款中，使您能夠享受到銀行按揭服務。 344 個性化家居顧問服務體系建議開發(fā)商與專業(yè)設計公司強強聯(lián)合，在專業(yè)室內設計師的指導下，根據(jù)客戶的需求提供的一個完整的個性化居室裝修服務。由于開發(fā)商在成本及工期上的考慮，千篇一律、缺乏個性以及用料不精的弊端在所難免。許多樓盤，交付后一兩年內裝修不斷，業(yè)主不能安靜入住。配備發(fā)電機組，保障電梯運行24小時不間斷。把人性融入建筑，以建筑體現(xiàn)個性；在這里讓消費者體會更多的是產品本身品質的提升。該類客戶群的存在對于項目推廣起著力推助瀾的作用，將成為重要的宣傳群體。不自信：缺乏自信。購物：品牌百貨公司和專賣店。收入數(shù)額：800020000元/月資產量：50萬元以上。重慶市有相當一部分私人業(yè)主，生意上取得成功，手中有一定量游資。旅行：新加坡、香港、澳門等東南亞區(qū)域，目前較喜歡韓國及歐洲。起居：生活規(guī)律性不強。家庭收入數(shù)額：（不確定）。自信：充滿自信，敢于提前消費。運動：網球、高爾夫等中高檔運動，運動適量，但規(guī)律。交通工具：以出租車（TAXI）為主，私有汽車占少數(shù)。家庭結構：13人。嗜好：旅游、泡酒吧、健身旅行：高頻度外地旅行交通：長期乘坐出租車（TAXI）。起居：有規(guī)律，居家時間少但重視家庭生活。資產量：1030萬元左右為主。公司白領a．靜態(tài)描述年齡：2835歲職業(yè)：私營企業(yè)高級職員、外資企業(yè)中高級管理員工。通過上述分析說明，項目的區(qū)位大環(huán)境優(yōu)勢明顯，但其居家小環(huán)境受一些因素的制約，因此只要開發(fā)商與代理公司共同努力、優(yōu)勢互補，通過科學的市場定位、合理的規(guī)劃設計揚長避短，并制定有效的營銷策略，選擇恰當?shù)娜胧袝r機，采用整合營銷傳播策略，建立差異化的品牌形象，迅速建立認同感，同時運用熟練的銷售技巧和方式打動目標客戶，促成銷售，必將確保項目開發(fā)的圓滿成功。2．項目劣勢分析 221 地處解放碑步行街腹心地帶，且周邊道路多為單行道，車流不便； 222 商業(yè)中心修建居住公寓，需用一定時間去引導，避免造成樓盤滯銷； 223 目前重慶房地產開發(fā)正向生態(tài)住宅趨勢發(fā)展，而項目在此方面規(guī)劃受到嚴重制約； 224 項目現(xiàn)為在建期房，造成部分租用客戶流失。e．主力消費群需求特點l 需求生活的便捷、人性化的服務、完善的運動休閑設施、充足的車位、可靠的安全保障系統(tǒng)、智能化配套設施；l 對于投資者而言，需求良好的產品品質和較大的投資收益，以及未來潛在的升值空間。（注：參考樓盤數(shù)據(jù)詳見附件1）附圖1：參考樓盤銷售均價圖附圖2：參考樓盤主力戶型面積圖122 高檔住宅市場分析a．建筑形式目前重慶市高檔住宅建筑形式主要由以下幾種：l 單體高層電梯公寓l 別墅（獨立式別墅、聯(lián)排式別墅）l 多層公寓、結構及功能l 面積：在高檔住宅中，以150300M2為主力戶型；l 在戶型結構方面：錯層、躍層、復式、錯躍結合等戶型結構頻繁采用，且新型結構還不斷推陳出新，以適應市場需求。２．市場競爭環(huán)境分析121 周邊項目市場分析渝中區(qū)作為重慶主城區(qū)傳統(tǒng)的中心城區(qū)，在城市更新升級和城市建設方面取得了引人注目的成績。更好地發(fā)揮中心城市的戰(zhàn)略支撐、對外窗口和輻射帶動功能。固定資產投資五年累計完成2409億元。由于時間匆忙，提案中仍有許多內容需充實和調整，望諒解！PART 1 市場分析１．宏觀經濟環(huán)境分析中國經濟持續(xù)保持高增速長，拉動內需政策的實施已使國民經濟走出“九五”后期通貨緊縮的困境，新世紀第一個五年計劃——國民經濟“十五”計劃中將實施西部大開發(fā)的戰(zhàn)略列為國策以及中國加入WTO均為重慶市提供了前所未有的發(fā)展機遇。通過貴司所提供的資料和與貴司的溝通、交流，使我們對項目及貴司的基本情況和開發(fā)思路有了一定的了解，并經我司各類專業(yè)人員的反復思索、反復論證，最終形成本建議書。經濟結構調整取得一定進展，::::，%。重慶市“十五”計劃綱要表明，“十五”期間重慶經濟和社會發(fā)展的總體目標是以實施西部大開發(fā)戰(zhàn)略統(tǒng)攬經濟和社會發(fā)展的全局，加速推進市場化、信息化、工業(yè)化、城鎮(zhèn)化，促進國民經濟持續(xù)、快速、健康發(fā)展和社會全面進步，努力把重慶建設成為長江上游的經濟中心。2005年全市居民服務性消費比重提高到30%；城鎮(zhèn)居民人均住宅建筑面積增加到24平方米。周邊開發(fā)住宅以單體高層居多；銷售均價為30005000元/M2,其中，以地王名仕閣最高，均價達7000元/M2；面積跨度較大，面積30200M2不等，戶型多為二室二廳、三室二廳，但主力戶型多數(shù)定位在120M2左右，且銷售勢頭良好。