房地產(chǎn)經(jīng)紀人考點指導(dǎo)-全文預(yù)覽
【正文】 息。計息周期可以是年、半年、季、月、周或天等，但通常為年。利息從貸款人的角度來說，是貸款人將資金借給他人使用所獲得的報酬；從借款人的角度來說，是借款人使用他人的資金所支付的成本。機會成本（其他投資機會的相對吸引力）是指在互斥的選擇中，選擇其中一個而非另一個時所放棄的收益。收到資金的不確定性隨著時間的推移而增加，即將來得到的錢不如現(xiàn)在就立即得到錢保險，俗話說“多得不如現(xiàn)得”就是其反映?！睢睢睢羁键c21：資金的時間價值的核心思想是現(xiàn)在的資金比將來的資金有更高的價值。供給富有價格彈性的供給曲線與縱軸相交；供給缺乏價格彈性的供給曲線與橫軸相交；供給單一價格彈性的供給曲線與原點相交；供給完全富有價格彈性的價格的任何微小變化都會導(dǎo)致供給量的極大變化，供給曲線是一條與橫軸平等的直線；供給完全無價格彈性的價格的任何變化都不會導(dǎo)致供給量的變化，供給量為一常量，供給曲線是一條與縱軸平等的直線?！娲罚阂环N房地產(chǎn)的價格上升，對另一種房地產(chǎn)的需求就增加。4．彈性數(shù)值為無窮大的情況，稱為完全彈性。 ☆☆☆☆考點20：彈性較大的數(shù)值說明一個變量對于另一個變量的變化是敏感的，彈性較小的數(shù)值說明一個變量對于另一個變量的變化是較不敏感的。即：房地產(chǎn)需求的價格彈性=房地產(chǎn)需求量變化的百分比 / 房地產(chǎn)價格變化的百分比在通常情況下需求的價格彈性是一個負數(shù)，通常直接寫成正數(shù)。具體地說，它告訴人們一個變量發(fā)生1% 的變化，將會引起的另一個變量的百分比變化。一般來說，在市場機制作用下，這種供求不相等的非均衡狀態(tài)會逐漸消失，偏離的市場價格會自動地回復(fù)到均衡價格水平。如果考慮影響供給量的其他因素，則供給量不再是沿著供給曲線上下移動，而是整個供給曲線發(fā)生位移。如果開發(fā)商對未來的預(yù)期看好，如開發(fā)商預(yù)期該種房地產(chǎn)的價格會上漲，則在制定投資開發(fā)計劃時會增加開發(fā)量，從而會使未來的供給增加，同時會把現(xiàn)在開發(fā)的房地產(chǎn)留著不賣，待價而沽，從而會減少該種房地產(chǎn)的現(xiàn)期供給；如果開發(fā)商對未來的預(yù)期是悲觀的，其結(jié)果會相反。在某種房地產(chǎn)自身的價格保持不變的情況下，開發(fā)成本上升會減少開發(fā)利潤，從而會使該種房地產(chǎn)的供給減少；相反，會使該種房地產(chǎn)的供給增加。4．開發(fā)商對未來的預(yù)期?！纬晒┙o有兩個條件：一是開發(fā)商或擁有者愿意供給，二是開發(fā)商或擁有者有能力供給。由于價格下降導(dǎo)致需求增加，因此需求曲線向右下方傾斜。3．相關(guān)房地產(chǎn)的價格水平。如果沒有支付能力的約束，人們的需要可以說是無止境的。 ☆☆考點10：某種房地產(chǎn)的需求，是指消費者（買者）在特定時間、按特定價格所愿意且有能力購買的該種房地產(chǎn)的數(shù)量。4．房地產(chǎn)“泡沫”破滅后，最后一批持有“泡沫房地產(chǎn)”的投資者和投機者損失慘重，特別是廣大中低收入的抵押貸款購房者成為“負資產(chǎn)者”，苦不堪言。這是購買者自己都不清楚是為了何種目的而購買房地產(chǎn)，大多是出于一種沖動，看到別人在紛紛購買，自己也“跟風(fēng)”購買。它多是購買房地產(chǎn)后用于出租。其中，對房地產(chǎn)價格看漲的共同預(yù)期是形成房地產(chǎn)“泡沫”的基礎(chǔ)。在房地產(chǎn)中，最容易出現(xiàn)“泡沫”的，第一是土地，其次是樓花（期房），第三是新建成的商品房。需求繼續(xù)減少，新的供給不再產(chǎn)生或很少產(chǎn)生。由于價格上升到頂點，期望通過價差獲取利潤的投機需求減弱，通過租金回收投資并獲取利潤也不見得劃算，因而投資需求減少。在這一時期，需求繼續(xù)增加，但增加的勢頭逐漸減弱，并在此階段的后期，需求開始出現(xiàn)減少的勢頭。上升期的主要特征有：租金和售價幾乎同步上漲；二手房屋的價格漲。在這一時期，需求不斷增加，房屋（房地產(chǎn)）供不應(yīng)求。競爭關(guān)系不僅反映為買賣雙方之間的競爭，還包括賣方內(nèi)部成員之間的競爭和買方內(nèi)部成員之間的競爭。至于最終的成交價格為多少，取決于在競爭中哪一方對價格的影響力較強。4．完全壟斷完全壟斷分為：賣方壟斷、買方壟斷、雙邊壟斷。在寡頭壟斷市場上，生產(chǎn)者之間存在著競爭，但寡頭生產(chǎn)者在競爭中往往傾向于非價格競爭。根據(jù)競爭程度的不同，市場結(jié)構(gòu)可分為完全競爭、壟斷競爭、寡頭壟斷、完全壟斷四種類型。 ☆☆☆☆考點4：1．按用途（功能）分：居住房地產(chǎn)市場和非居住房地產(chǎn)市場2．按檔次分：高檔房地產(chǎn)市場、中檔房地產(chǎn)市場和低檔房地產(chǎn)市場3．按區(qū)域范圍分：整體房地產(chǎn)市場和區(qū)域房地產(chǎn)市場4．接交易方式分：房地產(chǎn)買賣市場和房地產(chǎn)租賃市場5．接交易目的分：房地產(chǎn)使用市場和房地產(chǎn)投資市場6．按流轉(zhuǎn)次數(shù)分：房地產(chǎn)一級市場（具體為土地使用權(quán)出讓市場）、房地產(chǎn)二級市場（具體新開發(fā)的商品房的初次交易市場）、房地產(chǎn)三級市場（具體為商品房、經(jīng)濟適用住房、已購公有住房等的再次交易市場）7．按時間分：過去的房地產(chǎn)市場，現(xiàn)在的房地產(chǎn)市場和未來的房地產(chǎn)市場 ☆☆考點5：房地產(chǎn)市場競爭是指在房地產(chǎn)市場上交易雙方的各自利益的最大化而進行的努力。5．較多地受到法規(guī)政策的影響和限制；6．一般人非經(jīng)常性參與，很多人一生中難得有幾次買賣經(jīng)歷。由于房地產(chǎn)具有不可移動、獨一無二、價值大、壽命長久、相互影響、數(shù)量有限、保
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