房地產(chǎn)市場策劃的發(fā)展態(tài)勢-全文預(yù)覽
【正文】 泮溪酒家、蓮香樓、廣州酒家、菜根香、北園、 F4 1 榮城 南園、西園、大公酒樓等 天橋 第二層青云巷第三層火巷走廊 操作步驟5：營銷推廣投資回報分析確定一個明確的招商思路，貫穿始終，樹立長期品牌，先形象后規(guī)劃。鋪設(shè)仿古地磚，青磚墻，人字形玻璃瓦，石英直射燈。擺設(shè)西關(guān)歷史圖片、雕塑，沿路擺設(shè)芭蕉樹花卉，增設(shè)各類木制座椅，廊燈柱燈，壁燈。⑦各樓層裝修設(shè)計及商鋪間隔建議室內(nèi)裝修設(shè)計以簡約設(shè)計為主，強調(diào)空間和材料的搭配，體現(xiàn)開闊、明亮、藝術(shù)氛圍濃厚特色，體現(xiàn)各樓層功能，經(jīng)營特色，并充分將室外景觀自然過渡到室內(nèi)增強整體。四層采用傳統(tǒng)圍合式設(shè)計，外墻用線條作搭配，配上滿洲窗，彩色玻璃口通花鐵欄，外飄式陽臺，窗頂增加蘭白色弧形遮陽罩。街道地板采用麻石地磚開花作藝術(shù)造型和照明總體感覺室外化。同時也為三層食肆創(chuàng)造出高雅的環(huán)境。注重建筑物、燈光、影的夜間效果，墻體以各類淺色及白色作搭配，形成古典與完美的結(jié)合。街面鋪設(shè)麻石磚，墻體以青磚、女兒墻為主，配以各類造型的滿洲窗，流光異彩。首層騎樓設(shè)計，23層采用圍蔽式設(shè)計。商業(yè)文化的承傳追隨者保留上下九原有金飾、玉器、服裝、婦女、兒童用品的傳統(tǒng)經(jīng)營項目，一方面培育一批有聲譽、講信用的本地經(jīng)營名店，另一方面吸引港臺澳和省內(nèi)外的名店、專店來設(shè)分店。 利用樓層高的不利條件，作退臺設(shè)計，導(dǎo)入立體園林效果，增強商場外觀及通透性立體化的步行街，層層皆地鋪。F4廣州西關(guān)美食城吸納泮溪酒家、陶陶居、北園酒家、菜根香、廣州酒家等老字號大中型酒家引入老字號商戶，體現(xiàn)西關(guān)及廣州傳統(tǒng)欽食文化特色，形成飲食文化，并提供一些特色商品定位以經(jīng)營中高檔商品為主，提供完善的配套及特色服務(wù)，全面提升經(jīng)營形象，體現(xiàn)項目定位優(yōu)勢及長遠市場競爭優(yōu)勢。增加商場休閑觀光功能。旅游觀光特色主題經(jīng)營購物、飲食、娛樂、休閑一體化樓層功能定位建 議B1青少年潮流時尚用品專區(qū)。，注重投資性產(chǎn)品及追求更高層次的文化及娛樂享受。包括：電器、IT產(chǎn)品、服裝、鞋、化妝品、音像圖書制品、鐘表、家居用品等。1525歲，而且很大的自主支配權(quán)，喜歡相互攀比，追求新事物，新潮流，帶有一定消費的盲目性。近年出現(xiàn)大批年輕創(chuàng)業(yè)經(jīng)營商戶，經(jīng)營潮流前衛(wèi)產(chǎn)品，吸引眾多青少年消費群體。租金承受力較低，普遍存在街鋪經(jīng)營概念。以經(jīng)營中低檔服裝、鞋帽、金銀玉器、生活用品、精品等傳統(tǒng)商品為主。操作步驟3：項目定位策略形象定位上下九步行街集購、食、娛、休為一體的新概念，立體花園街市，建造立體步行街。、鞋類、眼鏡、金銀玉器、化妝品是主力經(jīng)營商品，中低售價為主。，未形成主流消費，但隨著城建規(guī)劃及交通便捷的提升，入住居民素質(zhì)提升，將全面提高其整體消費購買力。無論經(jīng)營步景，經(jīng)營模式，開業(yè)時間，項目包裝，建筑規(guī)劃設(shè)計，物業(yè)管理，開業(yè)后經(jīng)營推廣等方面需細致研究制定。T——項目威脅經(jīng)營商品及品牌商戶在同一區(qū)域存在復(fù)疊經(jīng)營現(xiàn)象。配套——停車場，倉儲，物流等硬件設(shè)施有待完善。旅游文化——古跡名勝眾多，西關(guān)風情文化已成為十大旅游景點之一，旅游優(yōu)勢不斷開發(fā)運用，促進商貿(mào)經(jīng)濟發(fā)展。設(shè)計具備自身特色的營銷策略，推出適合市場的投資品種。操作步驟2：項目條件分析“踩點”調(diào)查這是不少發(fā)展商、代理商作市場調(diào)查常用的方法。這一方法的難度相對較大但獲得的信息具有較強的參照性，對項目的定位和營銷的制定很有意義。無率由誰去做這項工作，都要求深入細致，堅持不懈。比如，有的項目所在環(huán)境居住情況比較復(fù)雜，各類居民雜居，外來人員不少，如果把市場定位為大套型的中高檔住宅，將有可能導(dǎo)致挫敗，因中高收入人群一般不愿到這類地段購房居住。近期出臺的關(guān)于住房制度改革、藍印戶口制度，尤其對商品房預(yù)售條例等規(guī)定、政府對銷售“放心房”的要求等等，更須熟悉和嚴格執(zhí)行。近期，有關(guān)房地產(chǎn)的投訴糾紛日益增多，除了購房者法律意識有所加強外，更重要一點是不少發(fā)展商沒嚴格按章辦事，出現(xiàn)了商品房交易中常見的短斤缺兩、貨不對板、延期交樓、承諾不兌現(xiàn)等問題。前幾年，武漢市有些發(fā)展商看到寫字樓有利可圖，回報率高，紛紛投資興建。要制定正確的開發(fā)項目策略，不能不綜合考慮這些因素。但很遺憾，不少開發(fā)公司并沒有一套完善可操作的關(guān)于項目開發(fā)前期的市場調(diào)查方案，每每接到一個項目，總是憑國土、規(guī)劃、稅務(wù)要求和幾個樓盤的數(shù)據(jù)就由業(yè)務(wù)人員憑經(jīng)驗寫出項目的可行性分析報告。究其原因，主要是投資失策。如位于武漢市江岸區(qū)某大廈，從它的規(guī)模、設(shè)計、裝修、設(shè)備，到付款方式，這個項目在同一區(qū)位中應(yīng)屬佼佼者，但建成以來，出租和出售比率都很低，發(fā)展商難以實現(xiàn)預(yù)期效益。商場物業(yè)成功開發(fā)的前提是做好市場調(diào)查，否則，就不能在殘酷的市場競爭中獲勝。這些因素將直接或間接對房地產(chǎn)市場和產(chǎn)業(yè)產(chǎn)生影響，尤其是對房價和銷售情況。這樣才能克服投資的盲目性，有助于市場定位準確。當然，也包括銀行開展住房抵押貸款情況的力度和發(fā)展趨勢等。這方面主要了解的是：土地使用、規(guī)劃設(shè)計、拆遷安置、開發(fā)管理、建筑施工、銷售、稅收、物業(yè)管理等方面的法規(guī)以及政府領(lǐng)導(dǎo)人的重要講話，新的政策措施、工作部署等。然后再有針對性的根據(jù)這些資料來確定將來所開發(fā)項目的市場定位。市場調(diào)查獲取信息的方式、方法很多，為了獲得準確而周詳?shù)牡谝皇仲Y料，發(fā)展商既要重點使用本單位專業(yè)人員，充分發(fā)揮其積極性；也可以適當聘請一些相關(guān)專業(yè)的社會人員和在校大中專學(xué)生作為兼職人員，交給他們承擔部分調(diào)查工作；還可以委托有關(guān)機構(gòu)進行調(diào)查策劃。通過報紙、刊報及其他媒體收集有關(guān)房地產(chǎn)信息、發(fā)展動態(tài)、市場分析等材料，當然對這些材料要對比分析，去偽存真。這種方法也可以街頭隨機訪詢或在展銷會上作問卷調(diào)查。盡可能通過參觀樓盤、施工現(xiàn)場及其他途徑從側(cè)面，從其內(nèi)部人員和一些已購房人士作深入的調(diào)查，增大調(diào)查結(jié)果的可靠程度?！笆鄣贸?、租得滿、做得旺”為大前提，對本案的投資者，租賃經(jīng)營商戶，服務(wù)
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