【正文】 旦銷售受阻再走回頭路，將得不償失。n 黑箱定價(jià) 即價(jià)格不透明，定出一個(gè)高價(jià)后又隨意根據(jù)不同的客戶給予不同的折扣，讓客戶感到價(jià)格沒個(gè)準(zhǔn)，定價(jià)只是一個(gè)虛假的價(jià)格。另外命名建議有：淄博（賽格）數(shù)碼時(shí)代廣場(chǎng)（二） 差異化形象策略現(xiàn)代化商業(yè)經(jīng)營，一改過去傳統(tǒng)經(jīng)營方式 硬件齊全紅外線攝像監(jiān)控設(shè)施；專有載貨電梯；殘障服務(wù)設(shè)施；室內(nèi)、室外雙停車場(chǎng)，自行車停放；全 面?zhèn)}儲(chǔ)服務(wù)；商務(wù)洽談、辦公空間，商務(wù)會(huì)議功能；唯一強(qiáng)大展示空間；建材設(shè)施、展示柜一步到位等； 強(qiáng)大電子商務(wù)配套服務(wù)支持體系：網(wǎng)上柜臺(tái)；網(wǎng)上電子商務(wù)集體采購；淄、深、濟(jì)三地資訊交互服務(wù)等； 完善的售后服務(wù)體系：數(shù)碼電子醫(yī)院；集團(tuán)定點(diǎn)采購特約單位；一對(duì)一企業(yè)支持、拓展業(yè)務(wù)計(jì)劃設(shè)計(jì)；旅游定點(diǎn)單位；強(qiáng)大的媒體宣傳支援體系；場(chǎng)內(nèi)集團(tuán)采購和場(chǎng)內(nèi)招標(biāo)；特別金融服務(wù)體系支撐等； 潮流時(shí)尚形象九、 價(jià)格及付款方式策略（一） 定價(jià)原則價(jià)格如果定的不合適，高了造成銷售困難，低了平白損失應(yīng)得利潤，更甚者，對(duì)項(xiàng)目形象也造成難以彌補(bǔ)的負(fù)面影響。 自購自經(jīng)營或純租賃業(yè)主：多分布在與經(jīng)營品種相關(guān)的行業(yè)聚集區(qū)域；注重資金周轉(zhuǎn)率；經(jīng)營客多為只租不買，不是主要購買鋪位對(duì)象，因經(jīng)營了一段時(shí)間，因而有一定進(jìn)貨渠道，對(duì)客戶及利潤把握空間了如指掌。（1） 企業(yè)孵化器貼身理財(cái)大管家計(jì)劃：與品牌導(dǎo)入單位建立經(jīng)營業(yè)主產(chǎn)品一對(duì)一服務(wù)體系，由品牌導(dǎo)入方直接輸入產(chǎn)品經(jīng)營者經(jīng)營產(chǎn)品品牌或人員，同時(shí)，直接輸入產(chǎn)品價(jià)格信息，并形成價(jià)格共享計(jì)劃。本項(xiàng)目不僅是一間以電子為主的IT產(chǎn)品總匯市場(chǎng)；也是數(shù)碼淄博、科技未來的窗口；也是數(shù)字生活的展示場(chǎng)；也是時(shí)代資訊、最新技術(shù)的集中場(chǎng)；也是時(shí)尚潮流的領(lǐng)引地；是具有超強(qiáng)投資價(jià)值的投資工具；為魯中地區(qū)消費(fèi)者提供“以人為本”的專業(yè)服務(wù)形象的現(xiàn)代數(shù)碼電子廣場(chǎng)；（三）由此，產(chǎn)品功能應(yīng)是復(fù)合體，價(jià)值呈多元化專業(yè)化數(shù)碼科技旺場(chǎng)+置業(yè)投資熱點(diǎn)+創(chuàng)業(yè)經(jīng)營熱土（四）由此，產(chǎn)品訴求應(yīng)是行業(yè)的領(lǐng)先者+市場(chǎng)領(lǐng)引者+數(shù)字生活領(lǐng)跑者+全新的投資工具——分析本項(xiàng)目的包裝推廣，只有在以“超越”為核心任務(wù)的基調(diào)上，跳出傳統(tǒng)行業(yè)框架，營造全新的產(chǎn)品形象；訴求更豐富的產(chǎn)品功能和產(chǎn)品價(jià)值；扮演領(lǐng)導(dǎo)者、領(lǐng)引者、領(lǐng)跑者的角色，才能讓公眾感受到項(xiàng)目前景；加強(qiáng)投資和經(jīng)營的信心；促使更多的人介入?yún)⑴c，或投資或經(jīng)營或創(chuàng)業(yè)。二、 總體策略和概念設(shè)計(jì)項(xiàng)目具備了市場(chǎng)可接受性和可操作性，但項(xiàng)目成功必須硬件、軟件整合作用。八、交通組織情況7路大巴為此路段主要工交車輛，其起點(diǎn)自火車站沿淄博主要交通干道運(yùn)行，并穿過淄博主要的核心商圈和人流聚居地。步行街南端以博物館為核心的家具主題商城，并成為區(qū)域性家具集散地。四、政府機(jī)能狀況沿新世界步行街的兩側(cè)有市委、市政府、區(qū)勞動(dòng)局、規(guī)劃局、區(qū)城鄉(xiāng)建委等政府部門市屬、區(qū)屬政府部門分布。兩側(cè)有兩個(gè)大型的農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)，市委、人民公園、工程學(xué)院、67軍及市屬機(jī)關(guān)、單位等。服務(wù)內(nèi)容包括商品類、飲食類、娛樂類、文化類。兩側(cè)建筑26層，新建建筑近23萬平方米，總占地7萬平方米。二、新世界步行商業(yè)街情況描述（一）新世界商業(yè)街建設(shè)的目的和意義新世界步行商業(yè)街是淄博市政府為了更好地對(duì)淄博城市進(jìn)行規(guī)劃，展現(xiàn)淄博旅游城市的風(fēng)貌，于1998年開始規(guī)劃建設(shè)的。9,專業(yè)市場(chǎng)“返租” “代租”等降低投資風(fēng)險(xiǎn)的促銷手段較多,10,目前產(chǎn)權(quán)式的室內(nèi)綜合性商場(chǎng),商廈為市場(chǎng)空白點(diǎn).淄博賽格壹世界數(shù)碼電子時(shí)代廣場(chǎng)策劃建議項(xiàng)目篇一、 項(xiàng)目狀況1. 位置描述本項(xiàng)目位于淄博張店中心商業(yè)圈內(nèi)，是淄博主要交通干道共青團(tuán)西路和淄博市商業(yè)步行街新世界商業(yè)步行街（原西四路）交匯處。5,目前購物環(huán)境好的購物廣場(chǎng)王府井廣場(chǎng)營業(yè)狀況不太理想,出租率不是很高,一不定期程度影響投資者的購買商業(yè)地產(chǎn)的熱情。 集中經(jīng)營,品牌服務(wù)。購物空間和環(huán)境較為休閑。 本商圈購物客戶以本區(qū)中高收入者,部分周邊區(qū)縣消費(fèi)者為主。優(yōu)惠:60元/ m178。 物業(yè)管理:新加坡某物業(yè)管理公司。 目前優(yōu)惠90元/ m178。攤位；區(qū)間面積：57,80,117 m178。.月。（一，二層聯(lián)體）中國財(cái)富陶瓷城位置：南外環(huán)路東鵬陶瓷廠對(duì)面； 開發(fā)商；香港恒興公司；均價(jià)：2100元/ m178。而柳泉路的高層建筑正以其宏偉，氣派的氣勢(shì)展示張店區(qū)大城市的繁榮興旺。.目前張店區(qū)在售經(jīng)濟(jì)適用房住宅小區(qū)溫馨家園均價(jià)是1310元/m178。頂層多為六樓或五樓送閣樓,相對(duì)單價(jià)比五層低,但單價(jià)并不是最高價(jià),一般樓層最高單價(jià)出現(xiàn)在三層.(4)創(chuàng)新戶型少,開始出現(xiàn)創(chuàng)新戶型并贏得市場(chǎng)錯(cuò)層,躍層戶型市場(chǎng)份額較少,但錯(cuò)層,躍式戶型已經(jīng)出現(xiàn),相對(duì)錯(cuò)層戶型成本比平層高,一般來說它的售價(jià)是比要同樓層價(jià)位高出約50元/m178。還有表現(xiàn)在有些戶型的陽臺(tái)及臥室設(shè)計(jì)上；在淄博很多戶型均為陽臺(tái)設(shè)計(jì)，還有諸如窗戶采用平窗的較多，采用凸窗設(shè)計(jì)的住宅小不多，這可能是受淄博的空氣污染嚴(yán)重及北方溫度相對(duì)較低，天氣寒冷有關(guān)；（3） 底層，頂層設(shè)計(jì)淄博大部分樓盤的臨街，臨路底層都設(shè)計(jì)成了商鋪，有些二層甚至三層都聯(lián)體做商業(yè)，或辦公用房。三房占了很大部分的市場(chǎng)份額，且面積集中在105140m178。三房供求基本平衡。隨著國家對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的整頓和規(guī)范，淄博市的房地產(chǎn)市場(chǎng)逐步向著健康有序的方向發(fā)展。沒有背景的開發(fā)商只有通過加強(qiáng)管理和降低原設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)獲取利潤。隨著政府對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的逐步規(guī)范，房地產(chǎn)企業(yè)信用檔案的建立，廣大消費(fèi)者的消費(fèi)理念趨于成熟等，誠信將成為房地產(chǎn)市場(chǎng)的靈魂?！　?）誠信成為房地產(chǎn)市場(chǎng)的靈魂。淄博市135家房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，而且135家公司中，國有和集體企業(yè)還有41家?！　?）房地產(chǎn)企業(yè)強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合，向規(guī)?；?、集團(tuán)化方向發(fā)展成為必然趨勢(shì)。隨著房地產(chǎn)法律、法規(guī)和市場(chǎng)體系的健全，房地產(chǎn)市場(chǎng)將由目前的重營銷發(fā)展成為生產(chǎn)、銷售、租賃、抵押、評(píng)估、物業(yè)管理并舉的市場(chǎng)體系，土地將由過去的協(xié)議出租、出讓、轉(zhuǎn)讓，逐步實(shí)現(xiàn)招標(biāo)、拍賣取得土地，土地交易向規(guī)范化、市場(chǎng)化轉(zhuǎn)變。目前，淄博市的消費(fèi)水平還較低，2002年城市人均可支配收入7850元，按每戶3人計(jì)算，年戶均可支配收入23550元。　　2）住宅開發(fā)向“全優(yōu)化”發(fā)展。二是住房二級(jí)市場(chǎng)的開放和規(guī)范使得房改房放開上市交易，住宅品級(jí)和需求層次拉開，市場(chǎng)交易活躍，規(guī)模逐步擴(kuò)大。隨著貨幣化分配住房和取消福利分房政策的實(shí)施，居民的住房要通過消費(fèi)市場(chǎng)解決，住宅的需求量將繼續(xù)擴(kuò)大。淄博整體房地產(chǎn)市場(chǎng)仍屬起步階段，房地產(chǎn)經(jīng)營仍屬粗放型經(jīng)營；整體規(guī)劃水平仍顯稚嫩。　　房地產(chǎn)綜合開發(fā)建設(shè)管理機(jī)構(gòu)不健全，不適應(yīng)房地產(chǎn)開發(fā)形勢(shì)的發(fā)展。房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營許可與房屋銷(預(yù))售許可管理脫節(jié)?！　C(jī)關(guān)事業(yè)單位自建自用住房問題沒有得到有效控制，個(gè)別有錢的單位還在建房，沖擊了開發(fā)經(jīng)營市場(chǎng)，助長了不正之風(fēng)。從而造成資金流失，使房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營市場(chǎng)出現(xiàn)不平等競(jìng)爭(zhēng)。建設(shè)單位和開發(fā)商所用地塊和項(xiàng)目開工后，才到有關(guān)部門補(bǔ)辦開發(fā)經(jīng)營手續(xù)?！　€(gè)別城區(qū)土地供應(yīng)過量，開發(fā)項(xiàng)目確立不規(guī)范，攤子鋪的過大，存在潛在的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。 （4）淄博市房地產(chǎn)市場(chǎng)目前存在的主要問題　　　由于淄博組群式城市格局明顯，區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展不平衡、差異較大。2. 由于城市發(fā)展的要求，淄博中心區(qū)西移已提到日程上，同時(shí)這也帶動(dòng)了新一輪房地產(chǎn)熱潮的興起，以建業(yè)城市花園、世紀(jì)花園、紫荊園等為代表的大中型規(guī)模社區(qū)業(yè)已啟動(dòng)。　 （2）淄博市地產(chǎn)行業(yè)總體評(píng)價(jià)：　　從以上數(shù)據(jù)顯示，淄博市房地產(chǎn)市場(chǎng)正在穩(wěn)步發(fā)展，現(xiàn)在已經(jīng)成為淄博市國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)。2003年，淄博市現(xiàn)有具備房地產(chǎn)開發(fā)資格的企業(yè)135家，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)從業(yè)人員3750人。，2438戶產(chǎn)權(quán)過渡工作，全市房改由部分產(chǎn)權(quán)向全部產(chǎn)權(quán)過渡工作基本完成。2002年。一是成立市房屋置業(yè)中心，中心與市內(nèi)各大銀行合作，推出貸款“一條龍”服務(wù)，全年累計(jì)為800余戶居民提供住房貸款擔(dān)保，擔(dān)保額8000多萬元，刺激了房地產(chǎn)金融市場(chǎng)的發(fā)展。2000年，全市房管系統(tǒng)房地產(chǎn)增加值完成15億元，比上年增長10%；新開工經(jīng)濟(jì)適用住房122萬平方米，竣工74萬平方米，提供住宅10360套；，%，%；房地產(chǎn)交易市場(chǎng)遷入新址，新交易大廳面積3000平方米，實(shí)現(xiàn)“一門式”服務(wù)；住房制度改革平穩(wěn)推進(jìn)，基本完成房改房由部分產(chǎn)權(quán)向全部產(chǎn)權(quán)的過渡；大力推行物業(yè)管理，繼續(xù)開展優(yōu)秀住宅小區(qū)達(dá)標(biāo)創(chuàng)先活動(dòng)，年內(nèi)有4個(gè)小區(qū)獲省級(jí)優(yōu)秀住宅小區(qū)；，高于全省平均水平。2003年全市累計(jì)批準(zhǔn)利用外資項(xiàng)目169個(gè),合同外資金額61607萬美元,%。,%?！　〗鹑谛蝿?shì)穩(wěn)定。,%。,%。%,。其中,%,%。住宅建設(shè)繼續(xù)保持較高投入，；；。增速居前3位的依次為:臨淄區(qū)(%)、高青縣(%)、博山區(qū)(%)。,%%。效益水平大幅提高的主要原因是中央省屬工業(yè)整體效益的明顯好轉(zhuǎn)。區(qū)縣工業(yè)總產(chǎn)值排前3位的依次是淄川區(qū)()、張店區(qū)()、桓臺(tái)縣(),產(chǎn)值增速居前3位的依次為臨淄區(qū)(%)、博山區(qū)(%)、周村區(qū)(%)。地方工業(yè)生產(chǎn)形勢(shì)良好。經(jīng)濟(jì)總體運(yùn)行呈現(xiàn)出“速度加快、質(zhì)量提高、結(jié)構(gòu)優(yōu)化、后勁增強(qiáng)”的良好發(fā)展態(tài)勢(shì)。其中,%。全市國土總面積5938平方公里，其中市區(qū)2961平方公里。淄博是山東半島對(duì)外開放較早的城市之一。二、 淄博社會(huì)經(jīng)濟(jì)狀況描述1. 宏觀經(jīng)濟(jì)： 2003年,%,為十年來增速最高的年份。::::。,%。,%。,%%。%,。從區(qū)縣利潤指標(biāo)完成情況看,利潤總額排前3位的依次為:淄川區(qū)(113193萬元)、桓臺(tái)縣(100250萬元)、臨淄區(qū)(100112萬元)。分隸屬關(guān)系看,。,%?！　∥飪r(jià)穩(wěn)中有升,居民收入穩(wěn)定增長,生活水平穩(wěn)步提高。,%?！　《愂胀瓿汕闆r較好。分區(qū)縣看,稅收總額排前3位的依次是臨淄區(qū)(268517萬元)、張店區(qū)(187567萬元)、淄川區(qū)(92100萬元),增速最高的是高青縣(%)、其次是桓臺(tái)縣(%)、第三位是博山區(qū)(%)。,%?！　±猛赓Y形勢(shì)良好。％；，比上年增長3％；房地產(chǎn)交易面積381萬平方米，分別比上年增長13％和14％；，開工120萬平方米，；完成房屋評(píng)估業(yè)務(wù)106萬平方米，房屋安全鑒定25萬平方米，；10月底完成已購公房上市的啟動(dòng)工作，房地產(chǎn)二級(jí)市場(chǎng)全面開放；房改售房工作進(jìn)入收尾階段。全年房地產(chǎn)交易面積完成497萬平方米。2002年，全市房地產(chǎn)業(yè)依然保持快速發(fā)展態(tài)勢(shì)，全年房地產(chǎn)交易面積430萬平方米，交易額45億元，住房消費(fèi)成為社會(huì)消費(fèi)熱點(diǎn)，從而有效調(diào)動(dòng)了社會(huì)資本投資房地產(chǎn)的積極性，帶動(dòng)了相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，對(duì)拉動(dòng)全市經(jīng)濟(jì)增長起到重要作用。 、占全市公有住房總量的95%以上；，歸集率達(dá)86%?！蛾P(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)住房公積金管理工作的通知》及全國、省住房公積金管理工作會(huì)議精神，著手準(zhǔn)備成立住房公積金管理委員會(huì)。135家開發(fā)企業(yè)中：國有企業(yè)14家，集體企業(yè)27家，股份制企業(yè)51家，合資(包括外資)企業(yè)8家，民營企業(yè)35家。（3）淄博市地產(chǎn)發(fā)展情況1. 目前，淄博房地產(chǎn)開發(fā)主要集中在張店區(qū)，作為市政府所在地的張店區(qū)是全市政治、經(jīng)濟(jì)、文化和科技教育中心區(qū)，房地產(chǎn)市場(chǎng)較活躍，平均價(jià)格在1700元/平方米左右。樓盤綠化上仍屬起步階段。　　土地供應(yīng)計(jì)劃不夠、建房主體行為不合法，直接影響了房地產(chǎn)開發(fā)市場(chǎng)的正常發(fā)展。其主要原因是：無計(jì)劃確立開發(fā)項(xiàng)目，規(guī)劃失控，多頭批地?！　€(gè)別區(qū)縣和個(gè)別領(lǐng)導(dǎo)仍存在批條子、減免規(guī)費(fèi)問題。也挫傷了部分開發(fā)商的積極性。目前，淄博市房地產(chǎn)開發(fā)管理和拆遷、房屋銷(預(yù))售管理在兩個(gè)部門。而多年來建設(shè)項(xiàng)目的確立是建設(shè)用地規(guī)劃許可和建設(shè)用地批準(zhǔn)在先，自建自用非經(jīng)營性項(xiàng)目和開發(fā)經(jīng)營項(xiàng)目的性質(zhì)還沒有區(qū)分，就取得了建設(shè)用地規(guī)劃許可和建設(shè)用地批準(zhǔn)文件，致使很多企業(yè)在不具備開發(fā)經(jīng)營資格的情況下，從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營活動(dòng)，造成了主體行為違法的事實(shí)，同時(shí)也是造成大量在集體土地上搞開發(fā)的主要原因之一。管理人員的不到位，導(dǎo)致開發(fā)管理監(jiān)管力度不夠；對(duì)無資質(zhì)開發(fā)、集體土地上搞開發(fā)、未取得開發(fā)經(jīng)營許可搞開發(fā)、產(chǎn)權(quán)部門利用職權(quán)以舊城改造的名義開發(fā)經(jīng)營等違法行為的處罰力度不夠，挫傷了合法經(jīng)營者的積極性。（5）淄博市房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展趨勢(shì)　　1）住宅需求繼續(xù)擴(kuò)大。另有10%左右的無房戶租住或借住房屋，期待購房。為此，住宅的需求量在未來一個(gè)相當(dāng)?shù)臅r(shí)期內(nèi)繼續(xù)擴(kuò)大?！　?）經(jīng)濟(jì)適用住房在今后一個(gè)時(shí)期內(nèi)是住宅消費(fèi)的熱點(diǎn)。　　4）房地產(chǎn)市場(chǎng)向多元方向發(fā)展。物業(yè)管理也將從過去開發(fā)商孵化出的同體子公司分離出來，逐步實(shí)現(xiàn)規(guī)范化、社會(huì)化和市場(chǎng)化。世界各國房地產(chǎn)的共同特點(diǎn)，就是企業(yè)的規(guī)?；?、集團(tuán)化，只有少數(shù)十幾家、幾十家大的公司主導(dǎo)了房地產(chǎn)的大部分市場(chǎng)。擁有一個(gè)知名品牌，是企業(yè)獲取可持續(xù)發(fā)展的一個(gè)非常重要的條件，在市場(chǎng)供大于求的狀態(tài)下，消費(fèi)者成為左右市場(chǎng)的和企業(yè)生存的決定因素，開發(fā)企業(yè)要取得競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，立于不敗之地，就必須注重樹立品牌意識(shí)，保持企業(yè)的長期穩(wěn)定的發(fā)展。房地產(chǎn)市場(chǎng)也不例外，開發(fā)商要把誠信當(dāng)作經(jīng)營原則和長期生存和發(fā)展的命脈。有社會(huì)背景的開發(fā)商目前取得的利潤一般有以下幾個(gè)方面的來源：一是通過減免政府規(guī)費(fèi)，把部分用于小區(qū)配套的資金作為利潤；二是通過減、免、緩繳部分土地出讓金作為利潤；三是減免部分稅金作為利潤。形成了淄博市房地產(chǎn)市場(chǎng)的特有的發(fā)展?fàn)顟B(tài)。二房，四房總體開發(fā)量不大，目前市場(chǎng)供應(yīng)不能滿足現(xiàn)有需求。附加頂層復(fù)式戶型，或者是以三房為主，四房為補(bǔ)充，附加頂層復(fù)式戶型，如：翡翠園等，也有部分樓盤以三房為主，二房為補(bǔ)充，如：天立花園。（2） 戶型結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)不夠合理還有許多戶型不能滿足明廚、明衛(wèi)、明室的采光通風(fēng)要求。左右。在智能化硬件配套上采用了高頻網(wǎng)絡(luò),對(duì)講門禁系統(tǒng),并對(duì)小區(qū)進(jìn)行全天候封閉式管理,在優(yōu)惠促銷方面,大多是直接采取折扣優(yōu)惠方式,范圍在優(yōu)惠4%左右.多層住宅價(jià)格分析多層住宅的名義價(jià)格圖表多層住宅均價(jià)1500元以下