【正文】 ....................................9第三節(jié) 個(gè)人所得稅的計(jì)算 .........................................10第四節(jié) 房產(chǎn)稅（城市房地產(chǎn)稅）及相關(guān)稅費(fèi)的計(jì)算 ...................10一、房產(chǎn)稅的計(jì)算 ...............................................10二、城鎮(zhèn)土地使用稅的計(jì)算 .......................................10三、城市房地產(chǎn)稅的計(jì)算 .........................................11四、土地使用費(fèi)的計(jì)算 ...........................................11第五節(jié) 其他稅種的計(jì)算 ...........................................11一、車船使用稅的計(jì)算 ...........................................11二、車船使用牌照稅的計(jì)算 .......................................12三、印花稅的計(jì)算 ...............................................12四、契稅的計(jì)算 .................................................12第三章 物業(yè)管理業(yè)存在的涉稅問(wèn)題 ..................................13第一節(jié) 物業(yè)管理業(yè)稅務(wù)檢查情況 ...................................13第二節(jié) 營(yíng)業(yè)稅涉稅問(wèn)題 ...........................................14一、常見(jiàn)問(wèn)題 ...................................................14二、特殊問(wèn)題 ...................................................17第三節(jié) 個(gè)人所得稅涉稅問(wèn)題 .......................................18一、常見(jiàn)問(wèn)題 ...................................................18二、特殊問(wèn)題 ...................................................18第四節(jié) 企業(yè)所得稅涉稅問(wèn)題 .......................................19一、常見(jiàn)問(wèn)題 ...................................................19雨天陽(yáng)光搜集整理 雨天陽(yáng)光搜集整理 二、特殊問(wèn)題 ...................................................19第五節(jié) 房產(chǎn)稅（城市房地產(chǎn)稅）涉稅問(wèn)題 ............................20一、常見(jiàn)問(wèn)題 ...................................................20二、特殊問(wèn)題 ...................................................20第四章 物業(yè)管理業(yè)納稅評(píng)估 .........................................21第一節(jié) 物業(yè)管理業(yè)財(cái)務(wù)分析指標(biāo) ...................................21一、財(cái)務(wù)分析概述 ...............................................21二、償債能力 ...................................................24三、運(yùn)營(yíng)能力 ...................................................27四、盈利能力 ...................................................29第二節(jié) 物業(yè)管理業(yè)評(píng)估指標(biāo) .......................................31一、營(yíng)業(yè)稅評(píng)估指標(biāo) .............................................31二、個(gè)人所得稅評(píng)估指標(biāo) .........................................34三、企業(yè)所得稅評(píng)估指標(biāo) .........................................35第三節(jié) 物業(yè)管理業(yè)評(píng)估工作程序 ...................................36一、評(píng)估工作 ...................................................37二、約談工作 ...................................................37三、評(píng)估工作程序流程圖 .........................................38附錄一：物業(yè)管理業(yè)常見(jiàn)涉稅問(wèn)題及評(píng)估指標(biāo)對(duì)應(yīng)表 .....................40附錄二：北京市物業(yè)經(jīng)營(yíng)稅費(fèi)一覽表 ...................................44附錄三：相關(guān)法律規(guī)定 ...............................................45雨天陽(yáng)光搜集整理 雨天陽(yáng)光搜集整理 第一章 物業(yè)管理概述第一節(jié) 物業(yè)管理概述一、物業(yè)管理的概念（一）物業(yè)的概念“物業(yè)”一詞由英語(yǔ)“Estate”或“Property”引譯而來(lái)，其含義為“財(cái)產(chǎn)” 、 “資產(chǎn)” 、 “擁有物” 、 “房地產(chǎn)”等，是一個(gè)較為廣義的范疇。手冊(cè)以物 業(yè)管理業(yè) 稅務(wù)檢查案例為依據(jù)，運(yùn)用會(huì)計(jì)學(xué)、 統(tǒng)計(jì)學(xué)的分析方法，建立納稅評(píng)估指標(biāo)。同 時(shí) ，通 過(guò)有效的機(jī)制對(duì)行業(yè)納稅評(píng)估工作進(jìn)行規(guī)范、約束，使之制度化、科學(xué)化。我市地稅系統(tǒng)自 2022 年起至今對(duì)物業(yè)管理企業(yè)實(shí)施稅務(wù)檢查，其有問(wèn)題率高達(dá) 92%，這 就說(shuō)明，該行 業(yè)在稅收管理方面仍存在 較多的問(wèn)題。 該行業(yè)作為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)業(yè)的后期工作，目前已經(jīng)發(fā)展成為一支朝氣蓬勃的新興產(chǎn)業(yè)。本手冊(cè)的編寫，本著 “改善首都經(jīng)濟(jì)發(fā)展投資環(huán)境，營(yíng)造稅務(wù)機(jī)關(guān)與納稅人和諧的新型征納關(guān)系” 的原則，對(duì)提高稅源監(jiān)控能力、實(shí)現(xiàn)稅收科學(xué)管理具有重要意義。 詳細(xì)介紹了物業(yè)管理業(yè)的概念、納稅 評(píng)估方法以及評(píng)估指 標(biāo)。限于作者的理論水平和經(jīng)驗(yàn)，此手冊(cè)中的錯(cuò)誤在所難免，歡迎大家批 評(píng)和建議，以便我 們對(duì)《 納稅評(píng)估手冊(cè)（物業(yè)管理業(yè)）》進(jìn)行修改和完善。（二）物業(yè)的分類 根據(jù)使用功能的不同，物業(yè)可以分為以下 4 類： 居住物業(yè)。 工業(yè)物業(yè)。 以上是國(guó)外通用的分類。 物業(yè)管理服務(wù)，是指物業(yè)管理單位受托對(duì)房屋建筑及其設(shè)備、公用設(shè)施、綠化、衛(wèi)生、交通、治安和環(huán)境容貌等項(xiàng)目開(kāi)展的日常維護(hù)、修繕、整治服務(wù)及提供與物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人相關(guān)的其他服務(wù)。（四）物業(yè)管理的性質(zhì)物業(yè)管理是一種與房地產(chǎn)綜合開(kāi)發(fā)的現(xiàn)代化生產(chǎn)方式相配套的綜合性管理，是隨著住房制度改革的推進(jìn)而出現(xiàn)的產(chǎn)權(quán)多元化格局相銜接的統(tǒng)一管理，是與建立社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制相適應(yīng)的社會(huì)化、專業(yè)化、企業(yè)化、經(jīng)營(yíng)型的管理。不同的物業(yè)管理公司所服務(wù)的對(duì)象不盡相同，因而承擔(dān)的業(yè)務(wù)也有差別，但歸結(jié)起來(lái)，大致如圖所示：雨天陽(yáng)光搜集整理 雨天陽(yáng)光搜集整理 三、物業(yè)管理的經(jīng)營(yíng)特點(diǎn)商業(yè)物業(yè)與居住物業(yè)是日常稅務(wù)檢查工作中檢查最多的兩個(gè)物業(yè)類型，因此，在此僅對(duì)商業(yè)物業(yè)和居住物業(yè)從以下四方面做一個(gè)介紹。（二） 區(qū)分主營(yíng)業(yè)務(wù)收入和其他業(yè)務(wù)收入的原則根據(jù)物業(yè)管理企業(yè)的經(jīng)營(yíng)特點(diǎn)，我們可按以下原則對(duì)物業(yè)管理企業(yè)的營(yíng)業(yè)收入進(jìn)行分類：凡是為物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人提供服務(wù)，為保持房屋建筑物及其附屬設(shè)備完好無(wú)損而進(jìn)行的維修、管理所取得的收入，作為主營(yíng)業(yè)務(wù)收入；凡主營(yíng)業(yè)務(wù)收入外，從事交通運(yùn)輸、餐飲服務(wù)、商業(yè)貿(mào)易等活動(dòng)所取得的收入作為其他業(yè)務(wù)收入。如房屋出租收入和經(jīng)營(yíng)停車場(chǎng)、游泳池、各類球場(chǎng)等公用設(shè)施收入。 (2) 材料物資銷售收入，是指物業(yè)管理企業(yè)將不需用的材料物資對(duì)外銷售所取得的收入。二、物業(yè)管理費(fèi)的測(cè)算物業(yè)管理企業(yè)計(jì)算物業(yè)管理費(fèi)，計(jì)算公式如下：x = ∑ x i （i=1，2，3，……，n） 其中： x = 公共性服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，單位為 元/（月 m2） xi = 各分項(xiàng)費(fèi)用收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，單位為元/（月 m2） i = 分項(xiàng)項(xiàng)數(shù)∑ = 各項(xiàng)費(fèi)用算術(shù)求和雨天陽(yáng)光搜集整理 雨天陽(yáng)光搜集整理 三、物業(yè)管理企業(yè)收入的確認(rèn)營(yíng)業(yè)收入的確認(rèn)應(yīng)遵循實(shí)現(xiàn)原則。物業(yè)管理企業(yè)依據(jù)我國(guó)《企業(yè)財(cái)務(wù)通則》和《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則》 ，制定了《物業(yè)管理企業(yè)財(cái)務(wù)管理規(guī)定》 。如公共性服務(wù)費(fèi)收入和公眾代辦性服務(wù)費(fèi)收入，平時(shí)均采用預(yù)收方式，按照這一原則，必須采用權(quán)責(zé)發(fā)生制原則每期結(jié)轉(zhuǎn)收入，不能以收付實(shí)現(xiàn)制代替權(quán)責(zé)發(fā)生制。我國(guó)目前物業(yè)管理企業(yè)所涉及的地方稅共 13 種，其中主要稅種有營(yíng)業(yè)稅、企業(yè)所得稅、個(gè)人所得稅。 對(duì)物業(yè)管理企業(yè)代收的“住宅共用部位共用設(shè)施設(shè)備維修基金” ，憑其持有的北京市財(cái)政局統(tǒng)一監(jiān)制《北京市住宅維修基金專用發(fā)票》或北京市住房資金管理中心（含所屬分中心）為其出據(jù)的《住房維修基金交存書》上注明的實(shí)際發(fā)生額認(rèn)定。二、營(yíng)業(yè)稅的計(jì)算（一）管理性質(zhì)的收入繳納營(yíng)業(yè)稅的計(jì)算物業(yè)管理公司以下四項(xiàng)收入，均屬于提供勞務(wù)而獲得的收入，屬于營(yíng)業(yè)稅中“服務(wù)業(yè)”稅目，按 5%征收營(yíng)業(yè)稅。 （3）收取的維修費(fèi)用，包括維修材料費(fèi)及人工費(fèi)。如果物業(yè)公司從維修基金中以提供維修勞務(wù)形式提取勞務(wù)收入，則應(yīng)征 5%的營(yíng)業(yè)稅。如：為房屋業(yè)主代收代繳水、電、煤氣、電話費(fèi)等各項(xiàng)業(yè)務(wù)而收取的手續(xù)費(fèi)。物業(yè)公司下屬的獨(dú)立核算的商店銷售貨物取得的收入。值得注意的是，當(dāng)物業(yè)公司兼有不同稅目應(yīng)稅行為時(shí)，應(yīng)分別核算不同稅目的營(yíng)業(yè)額，未分別核算的，從高適用稅率。計(jì)算公式：應(yīng)納稅額=營(yíng)業(yè)稅稅額稅率。 （三）納稅義務(wù)人所在地不在 2 項(xiàng)范圍內(nèi)的，稅率為 1%?；居?jì)算公式：應(yīng)納稅所得額=收入總額一準(zhǔn)予扣除項(xiàng)目金額，應(yīng)納稅額=應(yīng)納稅所得額稅率。第四節(jié) 房產(chǎn)稅（城市房地產(chǎn)稅）及相關(guān)稅費(fèi)的計(jì)算 一、房產(chǎn)稅的計(jì)算 如果企業(yè)擁有房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)，需繳納房產(chǎn)稅，如果企業(yè)擁有土地使用權(quán)，需繳納城鎮(zhèn)土地使用稅。計(jì)算公式：年應(yīng)納稅額=房產(chǎn)原值（評(píng)估值）*（130%）*%。三、城市房地產(chǎn)稅的計(jì)算 根據(jù)《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)稅暫行條例》 （中央人民政府政務(wù)院政財(cái)字第 133 號(hào)令公布）規(guī)定，城市房地產(chǎn)稅是對(duì)擁有房屋產(chǎn)權(quán)的外商投資企業(yè)、外國(guó)企業(yè)及外籍個(gè)人、港澳臺(tái)胞，按照房產(chǎn)原值征收的一稅種。需要說(shuō)明的是，外資企業(yè)使用“未經(jīng)出讓”的土地應(yīng)征收土地使用費(fèi)，外資企業(yè)以各種方式使用已經(jīng)出讓程序的土地不繳納土地使用費(fèi)。計(jì)算公式： 乘人汽車應(yīng)納稅額=應(yīng)稅車輛數(shù)量*單位稅額 載貨汽車應(yīng)納稅額=車輛的載重或凈噸位數(shù)量*單位稅額 摩托車應(yīng)納稅額=應(yīng)稅車輛數(shù)量*單位稅額二、車船使用牌照稅的計(jì)算 根據(jù)《中華人民共和國(guó)車船使用牌照稅暫行條例》 （政密字第 714 號(hào)令公布）的規(guī)定，車船使用牌照稅是對(duì)行駛于公共道路的車輛和航行于國(guó)內(nèi)河流、湖泊或領(lǐng)?？诎兜拇?，按照種類、噸位和規(guī)定的稅額，向外商投資企業(yè)或外國(guó)企業(yè)及其他經(jīng)濟(jì)組織、駐京代表機(jī)構(gòu)和外籍個(gè)人、港、澳、臺(tái)胞征收的一種財(cái)產(chǎn)行為稅。 四、契稅的計(jì)算 企業(yè)承受房地產(chǎn)時(shí)還需及時(shí)繳納契稅。第三章 物業(yè)管理業(yè)存在的涉稅問(wèn)題第一節(jié) 物業(yè)管理業(yè)稅務(wù)檢查情況為了增強(qiáng)納稅評(píng)估工作的有效性和針對(duì)性，從 2022 年我市地稅系統(tǒng)實(shí)施稅務(wù)檢查的物業(yè)管理公司中，隨機(jī)抽取了 50 個(gè)案例進(jìn)行統(tǒng)計(jì)分析。由此看出，物業(yè)管理企業(yè)主要涉稅問(wèn)題集中在營(yíng)業(yè)稅和企業(yè)所得稅上。在這類問(wèn)題中，物業(yè)管理公司將收入計(jì)入“預(yù)收賬款”造成少繳稅款的占%，計(jì)入“其他應(yīng)付款”的占 %，計(jì)入“應(yīng)付賬款”和“長(zhǎng)期應(yīng)付款”的占 %，計(jì)入“應(yīng)收賬款”及“其他應(yīng)收款”的占 %。 ”及第五條：“納稅人的營(yíng)業(yè)額為納稅人提供應(yīng)稅勞務(wù)、轉(zhuǎn)讓無(wú)形資產(chǎn)或者銷售不動(dòng)產(chǎn)向?qū)Ψ绞杖〉娜績(jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用。該行為違反了《中華人民共和國(guó)營(yíng)業(yè)稅暫行條例》第一條“在中華人民共和國(guó)境內(nèi)提供本條例規(guī)定的勞務(wù)（以下簡(jiǎn)稱應(yīng)稅勞務(wù)） 、轉(zhuǎn)讓無(wú)形資產(chǎn)或者銷售不動(dòng)產(chǎn)的單位和個(gè)人，為營(yíng)業(yè)稅的納稅義務(wù)人（以下簡(jiǎn)稱納稅人） ，應(yīng)當(dāng)按照本條例繳納營(yíng)業(yè)稅。上述行為違反了《中華人民共和國(guó)營(yíng)業(yè)稅暫行條例》第一條“在中華人民共和國(guó)境內(nèi)提供本條例規(guī)定的勞務(wù)、轉(zhuǎn)讓無(wú)形資產(chǎn)或者銷售不動(dòng)產(chǎn)的單位和個(gè)人，為營(yíng)業(yè)稅的納稅義務(wù)人，應(yīng)當(dāng)依照本條例繳納營(yíng)業(yè)稅。 ”及營(yíng)業(yè)稅稅目稅率表規(guī)定“服務(wù)業(yè)”稅率為 5%。（二） 收入直接沖減支出類科目 物業(yè)管理公司取得應(yīng)稅收入全部或部分沖減有關(guān)成本、費(fèi)用、支出類科目，逃避納稅。二、特殊問(wèn)題（一） 價(jià)外費(fèi)用未作計(jì)稅依據(jù) 物業(yè)管理公司向其他公司收取的手續(xù)費(fèi)、基金、集資費(fèi)、代收款項(xiàng)、代墊款項(xiàng)及其他各種性質(zhì)的價(jià)外收費(fèi)，不作為計(jì)稅依據(jù)申報(bào)繳納營(yíng)業(yè)稅。2022 年 6 月代收款雨天陽(yáng)光搜集整理 雨天陽(yáng)光搜集整理 項(xiàng)手續(xù)費(fèi)共