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金陽大廈項目投資分析報告-全文預覽

2025-06-20 00:42 上一頁面

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【正文】 大變革——產品升級和營銷升級全面展開2004長沙房地產市場正經歷著前所未有的發(fā)展和變革,無論從產品還是營銷上。相關土地有償出讓金已經繳納完畢。金陽大廈項目投資分析 目 錄一、項目概況二、長沙房地產市場情況分析三、地塊所處的特性市場分析四、項目的SWOT分析及總體思路五、項目可類比項目調研情況六、項目產品的開發(fā)策略建議七、項目投資收益及風險預測一 項目概況(據貴司所提供的資料)☆金陽公司于98年取得體育館路附1號建設用地,國土使用證編號:開國用(98)字第(1575號)☆地塊宗號5097008,綜合用途,使用期限至2043年10月?!钅壳霸摰貕K市場價格為1200萬元人民幣左右。但能夠斷定,大變革之下,市場無法風平浪靜,是繼續(xù)繁榮火爆還是會進入一個理性期、冷靜期、調整期,都要有個說法。明年此類產品的需求走勢如何,產品的緊缺能否表現出更高的價格,產品設計和概念將出現什么樣的新變化,看城市中心價值如何提升!三 地塊所處的特性市場分析———項目地塊所處芙蓉路區(qū)域分析篇   總體區(qū)域分析:   2003年8月31日,長沙南北交通主動脈芙蓉路實現全線貫通,標志它成為名符其實的“中華第一路”,它全長46公里,南起暮云鎮(zhèn),北至霞凝港,與2000年拓改的五一大道構成一個巨大的坐標,一起撐起了長沙的交通新格局。    以芙蓉路為軸心的金融商務圈則以金融證券等金融行業(yè)為鮮明特性,沿途數十家銀行證券公司參差林立。   “以芙蓉路和勞動路交匯點為圓心,向外擴散的一個270176。隨著新世紀體育文化中心的建成,侯家塘依靠文體會展平臺更加顯示出它獨特的吸引力,從而也激發(fā)出了一個新興的商圈效應。   據了解,自從新一佳入駐侯家塘,這兩年侯家塘的人流、物流比原來增長了3-4成。在規(guī)劃中,省政府新址、省地質博物館、省青少年活動中心、省群眾藝術館、會展中心、市科技館、音樂廳等一批省、市級重大文化設施、建筑群落,將使這里成為省會行政文化中心,從而為南長沙的發(fā)展提供了無盡的空間。   長沙市拓城、融城、省區(qū)政府南遷、打造天心生態(tài)新城,以及現實的許多商務活動以及許多著名企業(yè)辦公總部往南發(fā)展的趨勢等等,說明了人們是在建設CBD的同時發(fā)展和改善CBD的,所以才有了“生態(tài)CBD”亦即“EBD”的提法。   由于CBD的出現,芙蓉路這條新改建的省城大動脈土地迅猛增值,顯得“財氣”橫溢、遍地是金。   芙蓉生態(tài)廣場———350米視野無阻礙,豁達胸懷、坐觀天下,盡覽芙蓉生態(tài)廣場怡人美景,工作之余,攜友游歷,陽光普照、放飛心情、激發(fā)靈感。   在其方園約1KM范圍內,匯聚了湖南主要銀行、證券、保險等金融機構的總部和高檔寫字樓,以及家樂福、普爾馬斯特、省展覽館、長沙市一中、湘雅醫(yī)院、湖南日報社、新聞出版大廈、烈士公園、南方明珠國際大酒店等長沙最著名的商業(yè)及文化、教育、新聞、休閑中心,是長沙CBD重中之重的極核地段。   而且,根據政府規(guī)劃,車站路將和展覽館路實現對接,而且西端將修建另一座湘江大橋,直接接通桐梓坡,形成長沙市的又一條五一大道。 四 項目的SWOT分析及開發(fā)總體思路一、項目SWOT綜合分析SWOT論 點說 明S(優(yōu)勢)升值前景被高度認可長沙城市未來的CBD區(qū)域,絕大部分消費者都相當認同它的升值潛力城北素質樓盤外部數量眾多的政府機構、銀行企業(yè)、院校,加上未來大量進入該區(qū)域的中高收入人群,完全拒絕棚戶區(qū)、貧民區(qū),低素質與社區(qū)安全隱患優(yōu)質規(guī)劃的交通網絡路幅、路況及具有前瞻性的路網建設,又在快速干道邊上,不存在亞交通問題教育配套和文化氛圍不僅僅有湘雅和周邊眾多的高、初中、小學,還有展覽館、博物館等等文化氛圍濃厚的活動機構和場所項目體量小可以靈活的選擇入市時機,不易受市場放量的影響,可以實現快速銷售W(劣勢)利潤來源單一性項目利潤點被迫依賴于商業(yè)部分所帶來的風險性地塊先天性不足過小地塊不利與商業(yè)規(guī)劃;東西向不利規(guī)劃停車問題很難取得有效解決受地塊較小的影響停車問題只能夠通過一種變通的方式解決樓盤配套不完善對純自用型客戶及商務部分的操作均有相當影響O(機會)土地的希缺性區(qū)域發(fā)展前景不錯,但是目前可開發(fā)土地不多充分利用該區(qū)域的升值前景長沙房價還具有一定的升值空間,該區(qū)域的發(fā)展前景看好合適的產品設計通過產品規(guī)劃的處理,將未來該區(qū)域的商業(yè)、商務需求功能盡量集于一身最大限度地釋放快速干道效應在本案中,干道效應對物流交通的順暢、業(yè)態(tài)組合的選擇、后續(xù)經營和商業(yè)的輻射功能不容低估T(威脅)競爭項目的不確定性對本案的商業(yè)業(yè)態(tài)組合、商業(yè)部分銷售時機的選擇有直接影響項目與周邊建筑聯體的不確定性與周邊建筑聯體是本項目成功的一個重要因素,但有著很大的不確定性開發(fā)風險長沙高價位樓盤整體偏淡,局部走強,個盤熱銷的整體狀況,加之不確定的市場因素,使項目開發(fā)存在著一定的市場風險市場威脅和客戶競爭客戶整體資源有限,周邊其他項目將吸引了本項目的部分潛在投資者產品選擇對比分析(一) 分析調查樣本類別統計樣本類別數 量項目名稱百 分 比商住樓9曼哈頓新貴、聯合商廈、五一華府、碧云天、都市陽光、錦繡 華天、宏景名廈、湖南財富中心、建鴻達現代現代城42.9%小戶型6青年公寓、錦華時代、日出東方、芯都信息大廈、明景公寓、錦繡中環(huán)28.6%寫字樓6名匯達、湘茶大廈、藍色地標、順天國際財富中心、雨花大廈、天辰騰達商務大廈28.6%(二)樣本區(qū)位分布(三)價格統計 價 格 類 別均 價(元/㎡)3000以下300035003500—4000400045004500以上商住樓錦繡華天五一華府、碧云天、建鴻達、都市陽光曼哈頓新貴宏景名廈湖南財富聯合商廈百分比11.1%44.4%22.2%22.2%0%小戶型明景公寓錦華時代、日出東方青年公寓芯都信息大廈錦繡中環(huán)百分比16.7%33.3%16.7%16.7%16.7%商務樓藍色地標湘茶大廈、天辰騰達商務大廈雨花大廈名匯達、順天國際百分比0%16.7%33.3%16.7%33.3%商住樓小戶型商務樓(四)主力戶型統計類 別主 力 面 積4075㎡75130㎡130180㎡180㎡以上商住樓
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