金陽大廈項(xiàng)目投資分析報(bào)告-全文預(yù)覽
【正文】 大變革——產(chǎn)品升級(jí)和營(yíng)銷升級(jí)全面展開2004長(zhǎng)沙房地產(chǎn)市場(chǎng)正經(jīng)歷著前所未有的發(fā)展和變革，無論從產(chǎn)品還是營(yíng)銷上。相關(guān)土地有償出讓金已經(jīng)繳納完畢。金陽大廈項(xiàng)目投資分析 目 錄一、項(xiàng)目概況二、長(zhǎng)沙房地產(chǎn)市場(chǎng)情況分析三、地塊所處的特性市場(chǎng)分析四、項(xiàng)目的SWOT分析及總體思路五、項(xiàng)目可類比項(xiàng)目調(diào)研情況六、項(xiàng)目產(chǎn)品的開發(fā)策略建議七、項(xiàng)目投資收益及風(fēng)險(xiǎn)預(yù)測(cè)一 項(xiàng)目概況（據(jù)貴司所提供的資料）☆金陽公司于98年取得體育館路附1號(hào)建設(shè)用地，國(guó)土使用證編號(hào)：開國(guó)用（98）字第（1575號(hào)）☆地塊宗號(hào)5097008，綜合用途，使用期限至2043年10月。☆目前該地塊市場(chǎng)價(jià)格為1200萬元人民幣左右。但能夠斷定，大變革之下，市場(chǎng)無法風(fēng)平浪靜，是繼續(xù)繁榮火爆還是會(huì)進(jìn)入一個(gè)理性期、冷靜期、調(diào)整期，都要有個(gè)說法。明年此類產(chǎn)品的需求走勢(shì)如何，產(chǎn)品的緊缺能否表現(xiàn)出更高的價(jià)格，產(chǎn)品設(shè)計(jì)和概念將出現(xiàn)什么樣的新變化，看城市中心價(jià)值如何提升！三 地塊所處的特性市場(chǎng)分析———項(xiàng)目地塊所處芙蓉路區(qū)域分析篇 總體區(qū)域分析： 2003年8月31日，長(zhǎng)沙南北交通主動(dòng)脈芙蓉路實(shí)現(xiàn)全線貫通，標(biāo)志它成為名符其實(shí)的“中華第一路”，它全長(zhǎng)46公里，南起暮云鎮(zhèn)，北至霞凝港，與2000年拓改的五一大道構(gòu)成一個(gè)巨大的坐標(biāo)，一起撐起了長(zhǎng)沙的交通新格局。 以芙蓉路為軸心的金融商務(wù)圈則以金融證券等金融行業(yè)為鮮明特性，沿途數(shù)十家銀行證券公司參差林立。 “以芙蓉路和勞動(dòng)路交匯點(diǎn)為圓心，向外擴(kuò)散的一個(gè)270176。隨著新世紀(jì)體育文化中心的建成，侯家塘依靠文體會(huì)展平臺(tái)更加顯示出它獨(dú)特的吸引力，從而也激發(fā)出了一個(gè)新興的商圈效應(yīng)。 據(jù)了解，自從新一佳入駐侯家塘，這兩年侯家塘的人流、物流比原來增長(zhǎng)了3－4成。在規(guī)劃中，省政府新址、省地質(zhì)博物館、省青少年活動(dòng)中心、省群眾藝術(shù)館、會(huì)展中心、市科技館、音樂廳等一批省、市級(jí)重大文化設(shè)施、建筑群落，將使這里成為省會(huì)行政文化中心，從而為南長(zhǎng)沙的發(fā)展提供了無盡的空間。 長(zhǎng)沙市拓城、融城、省區(qū)政府南遷、打造天心生態(tài)新城，以及現(xiàn)實(shí)的許多商務(wù)活動(dòng)以及許多著名企業(yè)辦公總部往南發(fā)展的趨勢(shì)等等，說明了人們是在建設(shè)CBD的同時(shí)發(fā)展和改善CBD的，所以才有了“生態(tài)CBD”亦即“EBD”的提法。 由于CBD的出現(xiàn)，芙蓉路這條新改建的省城大動(dòng)脈土地迅猛增值，顯得“財(cái)氣”橫溢、遍地是金。 芙蓉生態(tài)廣場(chǎng)———350米視野無阻礙，豁達(dá)胸懷、坐觀天下，盡覽芙蓉生態(tài)廣場(chǎng)怡人美景，工作之余，攜友游歷，陽光普照、放飛心情、激發(fā)靈感。 在其方園約1KM范圍內(nèi)，匯聚了湖南主要銀行、證券、保險(xiǎn)等金融機(jī)構(gòu)的總部和高檔寫字樓，以及家樂福、普爾馬斯特、省展覽館、長(zhǎng)沙市一中、湘雅醫(yī)院、湖南日?qǐng)?bào)社、新聞出版大廈、烈士公園、南方明珠國(guó)際大酒店等長(zhǎng)沙最著名的商業(yè)及文化、教育、新聞、休閑中心，是長(zhǎng)沙CBD重中之重的極核地段。 而且，根據(jù)政府規(guī)劃，車站路將和展覽館路實(shí)現(xiàn)對(duì)接，而且西端將修建另一座湘江大橋，直接接通桐梓坡，形成長(zhǎng)沙市的又一條五一大道。 四 項(xiàng)目的SWOT分析及開發(fā)總體思路一、項(xiàng)目SWOT綜合分析SWOT論 點(diǎn)說 明S（優(yōu)勢(shì)）升值前景被高度認(rèn)可長(zhǎng)沙城市未來的CBD區(qū)域，絕大部分消費(fèi)者都相當(dāng)認(rèn)同它的升值潛力城北素質(zhì)樓盤外部數(shù)量眾多的政府機(jī)構(gòu)、銀行企業(yè)、院校，加上未來大量進(jìn)入該區(qū)域的中高收入人群，完全拒絕棚戶區(qū)、貧民區(qū)，低素質(zhì)與社區(qū)安全隱患優(yōu)質(zhì)規(guī)劃的交通網(wǎng)絡(luò)路幅、路況及具有前瞻性的路網(wǎng)建設(shè)，又在快速干道邊上，不存在亞交通問題教育配套和文化氛圍不僅僅有湘雅和周邊眾多的高、初中、小學(xué)，還有展覽館、博物館等等文化氛圍濃厚的活動(dòng)機(jī)構(gòu)和場(chǎng)所項(xiàng)目體量小可以靈活的選擇入市時(shí)機(jī)，不易受市場(chǎng)放量的影響，可以實(shí)現(xiàn)快速銷售W（劣勢(shì)）利潤(rùn)來源單一性項(xiàng)目利潤(rùn)點(diǎn)被迫依賴于商業(yè)部分所帶來的風(fēng)險(xiǎn)性地塊先天性不足過小地塊不利與商業(yè)規(guī)劃；東西向不利規(guī)劃停車問題很難取得有效解決受地塊較小的影響停車問題只能夠通過一種變通的方式解決樓盤配套不完善對(duì)純自用型客戶及商務(wù)部分的操作均有相當(dāng)影響O（機(jī)會(huì)）土地的希缺性區(qū)域發(fā)展前景不錯(cuò)，但是目前可開發(fā)土地不多充分利用該區(qū)域的升值前景長(zhǎng)沙房?jī)r(jià)還具有一定的升值空間，該區(qū)域的發(fā)展前景看好合適的產(chǎn)品設(shè)計(jì)通過產(chǎn)品規(guī)劃的處理，將未來該區(qū)域的商業(yè)、商務(wù)需求功能盡量集于一身最大限度地釋放快速干道效應(yīng)在本案中，干道效應(yīng)對(duì)物流交通的順暢、業(yè)態(tài)組合的選擇、后續(xù)經(jīng)營(yíng)和商業(yè)的輻射功能不容低估T（威脅）競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目的不確定性對(duì)本案的商業(yè)業(yè)態(tài)組合、商業(yè)部分銷售時(shí)機(jī)的選擇有直接影響項(xiàng)目與周邊建筑聯(lián)體的不確定性與周邊建筑聯(lián)體是本項(xiàng)目成功的一個(gè)重要因素，但有著很大的不確定性開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)長(zhǎng)沙高價(jià)位樓盤整體偏淡，局部走強(qiáng)，個(gè)盤熱銷的整體狀況，加之不確定的市場(chǎng)因素，使項(xiàng)目開發(fā)存在著一定的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)市場(chǎng)威脅和客戶競(jìng)爭(zhēng)客戶整體資源有限，周邊其他項(xiàng)目將吸引了本項(xiàng)目的部分潛在投資者產(chǎn)品選擇對(duì)比分析（一） 分析調(diào)查樣本類別統(tǒng)計(jì)樣本類別數(shù) 量項(xiàng)目名稱百 分 比商住樓9曼哈頓新貴、聯(lián)合商廈、五一華府、碧云天、都市陽光、錦繡 華天、宏景名廈、湖南財(cái)富中心、建鴻達(dá)現(xiàn)代現(xiàn)代城42．9%小戶型6青年公寓、錦華時(shí)代、日出東方、芯都信息大廈、明景公寓、錦繡中環(huán)28．6%寫字樓6名匯達(dá)、湘茶大廈、藍(lán)色地標(biāo)、順天國(guó)際財(cái)富中心、雨花大廈、天辰騰達(dá)商務(wù)大廈28．6%（二）樣本區(qū)位分布（三）價(jià)格統(tǒng)計(jì) 價(jià) 格 類 別均 價(jià)（元/㎡）3000以下300035003500—4000400045004500以上商住樓錦繡華天五一華府、碧云天、建鴻達(dá)、都市陽光曼哈頓新貴宏景名廈湖南財(cái)富聯(lián)合商廈百分比11．1%44．4%22．2%22．2%0%小戶型明景公寓錦華時(shí)代、日出東方青年公寓芯都信息大廈錦繡中環(huán)百分比16．7%33．3%16．7%16．7%16．7%商務(wù)樓藍(lán)色地標(biāo)湘茶大廈、天辰騰達(dá)商務(wù)大廈雨花大廈名匯達(dá)、順天國(guó)際百分比0%16．7%33．3%16．7%33．3%商住樓小戶型商務(wù)樓（四）主力戶型統(tǒng)計(jì)類 別主 力 面 積4075㎡75130㎡130180㎡180㎡以上商住樓
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