【正文】 …………………………………………………………………14中小型投資者對于商鋪類型的投資偏好……………………………………………………………………………………………………15中小型投資者對于商鋪價格所能接受的范圍………………………………………………………………………………………………16三、經(jīng)營者調(diào)研結(jié)論分析……………………………………………………………………………………………………………………… 17租金承受范圍…………………………………………………………………………………………………………………………………17經(jīng)營者認(rèn)為本項(xiàng)目的合理售價………………………………………………………………………………………………………………18經(jīng)營者認(rèn)為本項(xiàng)目適合經(jīng)營的業(yè)態(tài)…………………………………………………………………………………………………………19四、消費(fèi)者調(diào)研結(jié)論分析……………………………………………………………………………………………………………………… 19消費(fèi)者會在本項(xiàng)目消費(fèi)的項(xiàng)目………………………………………………………………………………………………………………19消費(fèi)者來本項(xiàng)目消費(fèi)的理由…………………………………………………………………………………………………………………20消費(fèi)者想象中本項(xiàng)目應(yīng)右的消費(fèi)場所………………………………………………………………………………………………………21消費(fèi)者餐飲偏好………………………………………………………………………………………………………………………………21消費(fèi)者休閑偏好………………………………………………………………………………………………………………………………22五、本項(xiàng)目商業(yè)業(yè)態(tài)比例考慮………………………………………………………………………………………………………………… 22業(yè)態(tài)比例調(diào)研分析……………………………………………………………………………………………………………………………22本項(xiàng)目的業(yè)態(tài)比例……………………………………………………………………………………………………………………………25六、總結(jié)………………………………………………………………………………………………………………………………………… 26第三章 項(xiàng)目定位研究………………………………………………………………………………………………………………………… 27一、項(xiàng)目分階段定位…………………………………………………………………………………………………………………………… 27階段釋疑………………………………………………………………………………………………………………………………………27形象定位………………………………………………………………………………………………………………………………………28功能定位………………………………………………………………………………………………………………………………………29總結(jié)……………………………………………………………………………………………………………………………………………30二、項(xiàng)目整體定位布局思路…………………………………………………………………………………………………………………… 31整體定位思路…………………………………………………………………………………………………………………………………31項(xiàng)目分區(qū)域定位………………………………………………………………………………………………………………………………32項(xiàng)目整體定位布局……………………………………………………………………………………………………………………………40三、目標(biāo)客戶定位……………………………………………………………………………………………………………………………… 45購買商鋪的目標(biāo)群分析………………………………………………………………………………………………………………………45租賃使用商鋪的目標(biāo)群分析…………………………………………………………………………………………………………………46商鋪的目標(biāo)消費(fèi)群定位及分析………………………………………………………………………………………………………………48四、客群消費(fèi)機(jī)會分析………………………………………………………………………………………………………………………… 50唯一性和排他性………………………………………………………………………………………………………………………………50吸引力…………………………………………………………………………………………………………………………………………50資源整合………………………………………………………………………………………………………………………………………50區(qū)域中心………………………………………………………………………………………………………………………………………51第四章 項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計調(diào)整建議……………………………………………………………………………………………………………… 52一、商業(yè)業(yè)態(tài)規(guī)劃調(diào)整原則…………………………………………………………………………………………………………………… 52 充分尊重極地海洋世界商業(yè)部分經(jīng)營規(guī)劃理念及成果……………………………………………………………………………………52 充分尊重極地海洋世界商業(yè)部份建筑規(guī)劃設(shè)計和服務(wù)功能設(shè)計…………………………………………………………………………52 以市場調(diào)研為依據(jù)……………………………………………………………………………………………………………………………52 注重全局觀和開發(fā)商的整體利益……………………………………………………………………………………………………………52 業(yè)態(tài)規(guī)劃調(diào)整依據(jù)……………………………………………………………………………………………………………………………52二、各版塊商業(yè)規(guī)劃調(diào)整建議………………………………………………………………………………………………………………… 53商業(yè)業(yè)態(tài)配比…………………………………………………………………………………………………………………………………53業(yè)態(tài)選擇參考…………………………………………………………………………………………………………………………………56規(guī)劃調(diào)整建議…………………………………………………………………………………………………………………………………59三、商鋪結(jié)構(gòu)與硬件配置建議………………………………………………………………………………………………………………… 60商鋪面積劃分建議……………………………………………………………………………………………………………………………60商鋪結(jié)構(gòu)調(diào)整建議……………………………………………………………………………………………………………………………60硬件配置建議…………………………………………………………………………………………………………………………………60四、交通組織設(shè)計建議………………………………………………………………………………………………………………………… 61人流動線………………………………………………………………………………………………………………………………………61車流動線………………………………………………………………………………………………………………………………………62物流動線………………………………………………………………………………………………………………………………………63導(dǎo)識系統(tǒng)設(shè)置…………………………………………………………………………………………………………………………………64五、其它商業(yè)配套建議………………………………………………………………………………………………………………………… 65六、總結(jié)………………………………………………………………………………………………………………………………………… 66第五章 招商略案……………………………………………………………………………………………………………………………… 67一、原則………………………………………………………………………………………………………………………………………… 67二、招商階段及目標(biāo)…………………………………………………………………………………………………………………………… 67三、2007年前半年招商工作時間節(jié)點(diǎn)安排…………………………………………………………………………………………………… 70四、全心公司各階段招商準(zhǔn)備工作內(nèi)容……………………………………………………………………………………………………… 74第六章 后期經(jīng)營管理建議…………………………………………………………………………………………………………………… 78統(tǒng)一經(jīng)營………………………………………………………………………………………………………………………………………78統(tǒng)一管理………………………………………………………………………………………………………………………………………78投入費(fèi)用………………………………………………………………………………………………………………………………………78借助外力………………………………………………………………………………………………………………………………………79共同打造………………………………………………………………………………………………………………………………………79其它建議………………………………………………………………………………………………………………………………………79第七章 總結(jié)…………………………………………………………………………………………………………………………………… 81前 言本項(xiàng)目是一個以主題公園為基礎(chǔ)，以特色的配套商業(yè)為核心的旅游地產(chǎn)項(xiàng)目，本項(xiàng)目通過主題公園將各種服務(wù)機(jī)構(gòu)組織在一起,提供餐飲、購物、休閑、娛樂、住宿等各種服務(wù)的一站式消費(fèi)場所。通過對本項(xiàng)目前期深入的市場調(diào)研及分析，我司基本明確了開發(fā)商在本項(xiàng)目上的盈利模式，并希望通過我司對商業(yè)運(yùn)營的全程介入，為貴司創(chuàng)造本項(xiàng)目的利潤最大化！在本建議開始之前，我們對貴司在本項(xiàng)目上的盈利模式進(jìn)行了如下的探討：開發(fā)商的利潤點(diǎn)來源招商銷售經(jīng)營管理產(chǎn)品市場投資者者經(jīng)營者消費(fèi)者后期經(jīng)營及管理支撐點(diǎn)開發(fā)商的主要利潤點(diǎn)主要來源于項(xiàng)目前期的招商及銷售，而后期的經(jīng)營及管理是保證項(xiàng)目開發(fā)的持續(xù)性利潤來源。對于本項(xiàng)目所涉及到的商業(yè)定位、業(yè)態(tài)規(guī)劃及商業(yè)定價這幾個方面的問題，在本報告中將有詳細(xì)的闡述。第一章 本項(xiàng)目的相關(guān)研究 商業(yè)定位研究本項(xiàng)目的商業(yè)定位在滿足主題公園本身對商業(yè)配套的需求、住宅及整個社區(qū)對商業(yè)配套的需求、項(xiàng)目自身在特色方面對商業(yè)需求的基礎(chǔ)上，立足于南沿線未來35年內(nèi)的發(fā)展，打破傳統(tǒng)成都南沿線區(qū)域化的概念定位，在滿足未來510發(fā)展的規(guī)劃定位前提下，科學(xué)、客觀的對項(xiàng)目提出了分階段實(shí)現(xiàn)商業(yè)定位的思路，我們將在后面做具體表述，請參見第三章第一節(jié)。 服務(wù)功能設(shè)計在對每種業(yè)態(tài)所能提供的服務(wù)及本項(xiàng)目商業(yè)進(jìn)行了通盤的考慮之后，我們對項(xiàng)目整體的服務(wù)功能定位及布局進(jìn)行了一定的調(diào)整。 規(guī)劃布局設(shè)計及調(diào)整建議在對本項(xiàng)目的商業(yè)有了整體的考慮之后，對于項(xiàng)目商業(yè)的布局及業(yè)態(tài)的規(guī)劃有了一個比較科學(xué)合理的設(shè)計，根據(jù)這個設(shè)計，商業(yè)部分原有的規(guī)劃應(yīng)做出相應(yīng)的調(diào)整。 后期物業(yè)經(jīng)營管理模式建議后期經(jīng)營管理是否到位，應(yīng)采用哪些經(jīng)營管理的手段才能保證項(xiàng)目持續(xù)的盈利，這也是非常重要的一個環(huán)節(jié)。這個項(xiàng)目有別于南沿線現(xiàn)有的一些商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，從以下的幾個方面的分析比較我們就可以看出它們之間的差別：競爭項(xiàng)目定位規(guī)劃及優(yōu)勢差別：項(xiàng)目定位主力業(yè)態(tài)項(xiàng)目優(yōu)勢比較海洋公園中國西部最大的海洋極地公園西南地區(qū)唯一的海洋主題公園海洋主題游園，配搭：購物、休閑、娛樂、餐飲、住宿等有海洋主題公園為項(xiàng)目的支撐，通過各種配套的商業(yè)共同打造西部、成都旅游名片。㎡左右還沒有一家簽約世紀(jì)城50萬（一期14萬）一期已全部呈現(xiàn)二期未定三期未定起價5500元/平方米，均價約8000元/平方米一期部分12層銷售80%左右，現(xiàn)銷售34層商業(yè)，總體銷售未過半。㎡2F2030元/月㎡只有6個商家在經(jīng)營分析：從以上南沿線各個在售商業(yè)項(xiàng)目得銷售價格及租賃價格可以看出，商業(yè)價格的分布如下：商業(yè)項(xiàng)目銷售價格（報價）銷售價格（成交）租賃價格（報價）租賃價格（成交）深長城㎡㎡左右1層100元/月月1層40元/㎡㎡3層35元/月㎡開發(fā)商策略比對：項(xiàng)目開發(fā)商在銷售方面的策略開發(fā)商在招商方面的策略開發(fā)商在后期經(jīng)營管理方面的措施深長城㎡，現(xiàn)已在內(nèi)部開始接受預(yù)定，且未定何時開盤先定主力店（與人人樂超市已達(dá)成合作意向）及次主力店（大型品牌餐飲、休閑娛樂等商家），并給予12年免租期，本項(xiàng)目由專業(yè)招商公司代理招商業(yè)務(wù)。利用各種展會及大型活動，帶動商家的經(jīng)營，并定期舉行一些美食節(jié)或啤酒節(jié)以宣傳帶動人氣。開發(fā)商自主成立經(jīng)營管理公司，正以婚慶為主題進(jìn)行招商，并極力打造成為婚慶定點(diǎn)場所。無論是從主題公園對消費(fèi)者的吸引力還是公園的規(guī)模化特色化，放眼全成都，只有今后的華僑城歡樂谷及置信國色天香有一定的相似性外，本項(xiàng)目還找不到一個可類比的旅游地產(chǎn)項(xiàng)目，而且歡樂谷與國色天香的主題，與本項(xiàng)目的主題也有很大的差別。l 休閑、娛樂、餐飲業(yè)態(tài)：58%左右l 零售、購物業(yè)態(tài)：31%左右l 社區(qū)配套業(yè)態(tài)：6%左右l 旅游紀(jì)念品：4%左右l 其它業(yè)態(tài)：1%左右中小型投資者對于商鋪類型的投資偏好（1）各類型商鋪所