【正文】 區(qū)由于有大量的豪宅入市，大力支撐著新房的成交均價(jià)，使得新房的成交均價(jià)要遠(yuǎn)高于二手房的成交均價(jià)，其中，羅湖區(qū)的新房成交均價(jià)比二手住宅掛牌均價(jià)高出34%，福田區(qū)和南山區(qū)也高出兩成以上，龍崗區(qū)的新房成交均價(jià)略微高于二手住宅掛牌均價(jià)，鹽田區(qū)和寶安區(qū)的新房成交均價(jià)則都低于二手住宅的掛牌均價(jià)，其中，鹽田區(qū)低近30%，寶安區(qū)低約10%。2013年深圳二手房的成交量保持在一個(gè)較高的體量上運(yùn)行，1月份延續(xù)去年的活躍交易氛圍，以8530套的巨量成交拉開2013年的序幕，2月份受農(nóng)歷新年的影響，成交量季節(jié)性回落至3840套，為年內(nèi)單月最低，3月份在按過戶價(jià)征稅的政策影響下，市場(chǎng)上演一波與時(shí)間賽跑的瘋狂行情，成交量井噴，高達(dá)18375套，為年內(nèi)單月最高，第二季度成交相對(duì)平淡，有所回落，第三季度成交量再度回升，第四季度再下滑。寶安區(qū)二手房成交面積1679442平方米，%，成交套數(shù)18207套，%。羅湖區(qū)二手房成交面積1271311平方米，%，成交套數(shù)16783套，%。根據(jù)深圳房地產(chǎn)信息網(wǎng)的監(jiān)測(cè)，2013年深圳二手房成交面積8523371平方米，同比增加四成，2013年深圳二手房成交套數(shù)95132套，%。二、二手房市場(chǎng)2013年深圳各行政區(qū)二手房掛牌均價(jià)根據(jù)szhome二手房欄目的監(jiān)測(cè)，2013年深圳二手住宅的掛牌均價(jià)同比大漲30%，達(dá)26395元/平方米（112月加權(quán)平均，下同）。 2013年深圳開發(fā)商住宅成交面積龍虎榜TOP10根據(jù)深圳房地產(chǎn)信息網(wǎng)的監(jiān)測(cè)，占全市總成交量的3成多。2013年深圳樓市龍虎榜 2013年深圳樓盤成交面積龍虎榜TOP10根據(jù)深圳房地產(chǎn)信息網(wǎng)的監(jiān)測(cè)，占全市總成交量約27%。 2000－2013年深圳住宅供求及價(jià)格走勢(shì)回顧根據(jù)深圳房地產(chǎn)信息網(wǎng)的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，20002013年深圳的住宅供應(yīng)量大致可以分為三個(gè)階段：20002002年為供應(yīng)上升階段，；20032006年中位波動(dòng)，年供應(yīng)量在700800萬平方米之間；2007年之后有明顯的減少，2010年和2011年創(chuàng)歷史最低，不到400萬平方米，20122013年隨著市場(chǎng)向好，供應(yīng)逐年回升，2013年增加至550萬平方米，為2009年以來最多。對(duì)應(yīng)55元/平方米/月的租金水平，深圳房?jī)r(jià)的合理高位為55300＝16500元/平方米，即目前21601元/平方米的房?jī)r(jià)有近24%的水分。根據(jù)上述數(shù)據(jù)，可估算出2013年深圳的房?jī)r(jià)收入比＝1512070247。 2013年深圳房?jī)r(jià)收入比房?jī)r(jià)收入比是指住房?jī)r(jià)格與城市居民家庭年收入之比，是衡量房?jī)r(jià)合理與否的指標(biāo)之一，國(guó)際慣例認(rèn)為房?jī)r(jià)收入比在3－6倍之間為合理區(qū)間。坂田片區(qū)2013年在佳兆業(yè)城市廣場(chǎng)和信義嘉御山兩大名盤的支持下，成交量呈爆炸性增長(zhǎng)，成為龍崗區(qū)新房成交量最大的片區(qū)。龍崗中心城的新房成交量連續(xù)兩年大幅下滑，2013年雖然也有六個(gè)新盤入市，分別為：閱山公館、寶能悅瀾山、鴻威de森林、頤安都會(huì)中央、深房傳麒尚林、東都中央王座，但由于體量不大，未能阻擋片區(qū)成交量持續(xù)萎縮之勢(shì)。2013年龍華片區(qū)繼續(xù)保持頻密的推盤態(tài)勢(shì)，14個(gè)項(xiàng)目中有一半為新盤，分別為：中航天逸2期、水榭春天6期、特發(fā)和平里、幸福城、金亨利首府、卓越皇后道、尚御商住樓，另外，公館186星河盛世等也有較大體量的加推，整體保持供求兩旺的態(tài)勢(shì)，同比增加2成略多，%，成交均價(jià)突破2萬大關(guān)，為22240元/平方米，同比上漲近20%。香蜜湖農(nóng)科和蛇口是2013年深圳最重要的兩大豪宅片區(qū)，量?jī)r(jià)大漲。龍崗區(qū)2013年新盤、大盤頻出，成交火爆，全區(qū)全年的新房成交面積逼近200萬平方米，%，成交套數(shù)22456套，%，%。鹽田區(qū)2013年新增泊郡和梧桐春曉兩個(gè)項(xiàng)目，供應(yīng)的增加帶動(dòng)成交的增加，同比增加60%左右，不過，由于泊郡的價(jià)格較低，使得成交金額的增長(zhǎng)大幅低于成交量的增長(zhǎng)，%。福田區(qū)2013年新增天御香山、合正香蜜原著、京基濱河時(shí)代廣場(chǎng)、山語清暉四個(gè)新盤，除山語清暉未進(jìn)入銷售高峰外，其余三盤都大獲豐收，同時(shí)，蘭江山第和萬澤云頂香蜜湖等也有上佳的表現(xiàn)，%，成交套數(shù)2103套，%，%。 成交量分析在樓市景氣回升、市場(chǎng)回暖的背景下，調(diào)控加碼無法阻擋開發(fā)商的推盤熱情，與旺盛的市場(chǎng)需求相對(duì)應(yīng)，市場(chǎng)呈現(xiàn)供求兩旺的局面，高中低各價(jià)格檔位的項(xiàng)目均銷售火爆，新房成交量連續(xù)兩年正增長(zhǎng)。其中：羅湖區(qū)2013年的新房成交基本集中在合正榮悅二期、京基云景梧桐、四季御園三個(gè)單價(jià)3萬以上的項(xiàng)目，%，達(dá)36511元/平方米；福田區(qū)2013年高端樓市相當(dāng)火爆，天御香山、合正香蜜原著、京基濱河時(shí)代、山語清暉四大新盤售價(jià)都在4萬以上，導(dǎo)致全區(qū)的新房成交均價(jià)突破4萬大關(guān)，達(dá)41518元/平方米，%；南山區(qū)2013年的高端樓市同樣金光閃閃，鯨山覲海、純水岸兩大單價(jià)6萬級(jí)別的豪宅高價(jià)熱銷成為南山區(qū)高房?jī)r(jià)的“元兇”，同時(shí)恒裕濱城、伍茲公寓等也對(duì)區(qū)域房?jī)r(jià)有推波助瀾之效，導(dǎo)致全區(qū)的新房成交均價(jià)飆升至40747元/平方米，連續(xù)三年保持全市之最，%； 寶安區(qū)2013年主力片區(qū)如龍華、觀瀾、西鄉(xiāng)、新安等，新房單價(jià)普遍都超過2萬，如中航天逸、水榭春天、特發(fā)和平里、公館186幸福城、仁山智水、星河盛世、懿花園、中熙香繽山、潤(rùn)恒尚園、匯龍灣、金亨利首府、勤誠(chéng)達(dá)22世紀(jì)、中洲華府等，一眾單價(jià)2萬以上的項(xiàng)目助推全區(qū)的新房成交均價(jià)突破2萬大關(guān)，為20888元/平方米，%；龍崗區(qū)2013年隨著佳兆業(yè)城市廣場(chǎng)、信義嘉御山、龍崗大道1號(hào)、萬科公園里二期等單價(jià)2萬以上的大盤入市，全區(qū)的新房?jī)r(jià)格水平有質(zhì)的飛躍，為17082元/平方米，%；鹽田區(qū)2013年的新房成交有近2/3來自價(jià)格較低的泊郡，成交結(jié)構(gòu)的低價(jià)化使得全區(qū)的新房成交均價(jià)同比大跌16%失守2萬大關(guān)，為19434元/平方米。 成交均價(jià)分析2013年深圳的新房成交均價(jià)在調(diào)控加碼的重壓下逆襲，經(jīng)過連續(xù)兩年下跌調(diào)整之后強(qiáng)勢(shì)翻紅，步步高漲，再創(chuàng)歷史新高。仁山智水花園(一期)，和平里花園Ⅰ，幸福城潤(rùn)園住宅預(yù)售量125327平方米/1321套，這些樓盤是寶安區(qū)單盤預(yù)售量超過10萬平方米的樓盤。南山區(qū)9個(gè)樓盤取得預(yù)售許可證，住宅預(yù)售面積526203平方米，%，南山區(qū)住宅預(yù)售套數(shù)4186套，%。各行政區(qū)方面，羅湖區(qū)云景梧桐、四季御園兩個(gè)樓盤取得預(yù)售許可證，住宅預(yù)售面積128400平方米，%，住宅預(yù)售套數(shù)1404套，%。在市場(chǎng)需求旺盛的帶動(dòng)下，開發(fā)商積極推動(dòng)樓盤的入市步伐，2013年市場(chǎng)預(yù)售量可觀。2013年深圳商業(yè)性辦公用地的供給體量很大，能為市場(chǎng)帶來100萬平方米的辦公樓供應(yīng)量，未來23年內(nèi)，深圳寫字樓市場(chǎng)可能會(huì)出現(xiàn)供大于求的局面。編號(hào)為T1020245和T1020244的宗地建成后，辦公樓物業(yè)中的70%限自用，能夠?yàn)槭袌?chǎng)帶來的有效供給約為6萬平方米。從商業(yè)性辦公用地的分布來看：南山區(qū)成交6塊商業(yè)性辦公用地，用地面積188863平方米，建筑面積1502600平方米，成交金額2744800萬元，樓面地價(jià)18267元/平方米。 5塊商業(yè)服務(wù)業(yè)設(shè)施用地分布在南山區(qū)，用地面積28249平方米，%，建筑面積329600平方米，%，成交金額311100萬元，%，樓面地價(jià)9439元/平方米，%。 2塊居住用地分布在寶安、龍崗兩個(gè)區(qū)域，總用地面積80211平方米，%，建筑面積320850平方米，%，成交金額239000萬元，%，樓面地價(jià)7449元/平方米，%。根據(jù)深圳房地產(chǎn)信息網(wǎng)的監(jiān)測(cè)，2013年深圳共成交16塊土地，其中2塊居住用地、7塊商業(yè)性辦公用地、5塊商業(yè)性服務(wù)設(shè)施用地、1塊綜合用地和1塊商業(yè)用地。 1塊綜合用地分布在寶安區(qū)，用地面積52460平方米，%，建筑面積262300平方米，%，成交金額382000萬元，%，樓面地價(jià)14563元/平方米。龍崗區(qū)成交1塊居住用地，建筑面積132140平方米，成交金額98000萬元，樓面地價(jià)7416元/平方米，本宗地含有50000平方米的拆遷安置房，能夠?yàn)槭袌?chǎng)帶來8萬平方米的有效供給。編號(hào)為T2010078宗地建成后，169725平方米辦公樓面積限自用，能夠?yàn)槭袌?chǎng)帶來的有效供給約為33萬平方米。點(diǎn)評(píng)：2013年深圳住宅用地的供應(yīng)仍十分有限，全市僅成交2塊居住用地，能夠?yàn)槭袌?chǎng)帶來的有效供給約為26萬平方米，另外，2013年成交1塊綜合用地，含有較高比例的住宅，總體而言，拍賣出讓土地對(duì)住宅市場(chǎng)的供給可謂杯水車薪，隨著深圳城市更新用地力度的加大，深圳住宅市場(chǎng)的供給更多的依賴舊改用地。回顧2013年，樓市全年表現(xiàn)強(qiáng)勁，其中第一季度、第三季度、第四季度運(yùn)行平穩(wěn)，新房季度成交量在1000012000套波動(dòng)，表現(xiàn)搶眼的第二季度，由于是樓市的傳統(tǒng)旺季，新房成交量沖上14000套，全年成交量高達(dá)48070套，%。2013年住宅預(yù)售量主要分布在寶安和龍崗兩區(qū)，特區(qū)內(nèi)住宅預(yù)售面積1040225平方米，%，預(yù)售套數(shù)8869套，%；特區(qū)外住宅預(yù)售面積4458928平方米，%，預(yù)售套數(shù)47550套，%。其中京基濱河時(shí)代廣場(chǎng)住宅預(yù)售量82015平方米/446套，是福田區(qū)住宅預(yù)售量較大的幾個(gè)樓盤。寶安區(qū)23個(gè)樓盤取得預(yù)售許可證，住宅預(yù)售面積1824125平方米，同比減少一成多，寶安區(qū)住宅預(yù)售套數(shù)18501套，%。附：2013年住宅預(yù)售項(xiàng)目匯總2013年新房成交分析2013年深圳樓市一掃過去兩年的陰霾，市場(chǎng)行情日益火爆，市場(chǎng)信心日益高漲，一派供求兩旺的局面，市場(chǎng)的火焰徹底融化調(diào)控堅(jiān)冰，調(diào)控加碼無法阻擋開發(fā)商推盤的步伐，也無法澆滅市場(chǎng)的購(gòu)房熱情，成交量創(chuàng)2010年以來新高！成交活躍刺激房?jī)r(jià)不斷上漲，高端樓市活躍也推動(dòng)房?jī)r(jià)上漲，新房成交均價(jià)更是在調(diào)控加碼的背景下戲劇性的創(chuàng)歷史新高。各行政區(qū)方面，2013年全市六區(qū)除鹽田區(qū)外，其余五區(qū)的新房成交均價(jià)都有相對(duì)可觀的漲幅。普通項(xiàng)目方面，絕大部的成交均價(jià)都呈上漲態(tài)勢(shì)，如佳兆業(yè)城市廣場(chǎng)、信義嘉御山、信義御城、公館1866，中熙香檳山，宏發(fā)君域，萬科翡麗郡，遠(yuǎn)洋新干線，萬科金域緹香，The Town樂城，金地名峰，萬科公園里等。合正榮悅、云景梧桐、四季御園為全區(qū)的成交主力