【正文】 待開發(fā)土地面積 2022年 2856353 2605638 2304214 2022年 4124815 1141897(110月份 ) 約 5000000 樓盤 名稱 規(guī)模 建面 上市 時間 樓盤 名稱 規(guī)模 建面 上市 時間 外灘別苑 ６萬 明年上半年 沂河花園 １００萬 已成功開數(shù)期 水岸華庭 ６萬 ２００７ .10 濱河國際 ５０萬 ２０ 0７． 5 蘭亭水岸 ５萬 清水灣花園 ３０萬 ２００ 5 外灘明珠 ４６萬 2022年下半年 東方花苑 １０萬 ２００ 僅濱河板塊未來 2年供應(yīng)量就在 200萬平米以上：（不完全統(tǒng)計） 139 在臨沂房地產(chǎn)三大板塊的競爭中，項目所在的南坊板塊完全處于劣勢 盛世華庭 陽光高地 臺北新城 比鄰學(xué)府 沂龍灣 東方花苑 觀河苑 蘭亭水岸 澳爾諾國際公館 清水灣花園 濱河國際 水岸華庭 外灘明珠 沂河花園 河畔花園 齊魯園 錦園 本案 濱河板塊 未來熱點板塊 城中心板塊 南坊板塊 ?濱河板塊：有景觀資源及居住環(huán)境優(yōu)勢，目前及未來的熱點板塊，樓盤定位走中高端、高端線路。 人造濕地是本項目的一個重要賣點，因此在工程未完工的時候建議設(shè)置告示牌。 。 氛圍。不利于來訪參觀。以此增加氛圍。 氛圍。 師系統(tǒng)。 本次建議的出發(fā)點： 針對到場客戶 通過加強導(dǎo)視系統(tǒng)的引導(dǎo) 營造銷售氣氛 在龍?zhí)堵飞现圃炻晞? 倡導(dǎo)社區(qū)文化的塑造 擴大口碑宣傳 ,形成相互介紹良性循環(huán) 營造國家級小區(qū)的感覺； 營造示范小區(qū)的感覺（從各個方面）； 營造注重文化、高品質(zhì)、領(lǐng)先時代小區(qū)的感覺； 只有這樣，才能讓人有換代住宅的信賴； 只有這樣，才能讓到場的人有買大美天第就是買放心； 只有這樣，才能提升品牌形象，為開盤奠定堅實基礎(chǔ)； 我們要把品質(zhì)感作出來，哪怕一步步來 現(xiàn)場包裝線路： 龍?zhí)讹L(fēng)景區(qū)大道 進(jìn)現(xiàn)場主干道 現(xiàn)場前部環(huán)境 現(xiàn)場后部環(huán)境 龍?zhí)讹L(fēng)景區(qū)大道 風(fēng)景區(qū)入口處噴畫 目的： 。 費用預(yù)算： 5000元 /次 通路營銷四：車展 (備選方案 ) 聯(lián)合各汽車廠商，以 “ 大美天第 4S店推廣 方案執(zhí)行流程： 確定本方案中各項具體內(nèi)容（獎勵制度等） 確定方案負(fù)責(zé)人員（營銷部或市場部人員） 選定 1— 2家 4S店進(jìn)行試點（中高檔品牌 4S店，如寶馬等 ） 與 4S店溝通協(xié)商、執(zhí)行交流，進(jìn)行資料、禮品等物料投放 活動開展、監(jiān)督、調(diào)整。每次活動費用預(yù)計在 5000元以內(nèi)。 在 4S店內(nèi)投放項目的宣傳資料（折頁、戶型圖等）。（考慮到另外請人發(fā)放不如加油站工作人員發(fā)放顯得檔次高，故選擇由加油站工作人員發(fā)放。 （因該活動在前期策劃案中已有詳細(xì)說明，在此不作累述。 開發(fā)商與項目檔次的提高有助于產(chǎn)品價值的體現(xiàn)。 各方面人員籌備。獎金金額僅可在總房價中減除，客戶在簽署 《 商品房買賣合同 》 后生效。 銷售經(jīng)理統(tǒng)計意向房號 選擇情況，對有沖突的房號與置業(yè)顧問共同判明客戶的意向程度，期間要求置業(yè)顧問對客戶意向程度的判斷必須真實準(zhǔn)確。（約等于在公開折扣基礎(chǔ)上打 97折）。 各項物料完成 二、認(rèn)購金額： 洋房： 2萬元 /套。 ? 費用預(yù)算： 40000 元 VIP資格認(rèn)定及認(rèn)購具體實施方案 一、認(rèn)購開始前須具備的條件： 房號確定。 5. 大度半開海報不低于 2022份。 冠名企業(yè)名稱出現(xiàn)情況： 1. 新聞發(fā)布會。125克進(jìn)口鋼板紙印刷）。南國今報長達(dá)一個月的大版宣傳，電視臺、電臺大量的新聞報道及活動報道、海報、 DM單等。（同時放禮花） ? 剪彩完畢，邀請賓客入售樓部參觀。 目前重點工作：組織已有客源進(jìn)行預(yù)約 ? 11月 1日開始 CALL所有協(xié)和老業(yè)主，告知項目即將面世、開始接受 VIP資格預(yù)約登記的信息，并邀請 09年 1月 1日到現(xiàn)場參觀； 附：預(yù)約憑證和客戶調(diào)查表 第二營銷事件：項目會所開放 ? 通過 《 柳州日報 》 及 《 南國今報 》 相關(guān)廣告進(jìn)行預(yù)告； ? 通知各方面客戶，保證現(xiàn)場的人氣； ? 通過現(xiàn)場助興活動（舞獅、表演、餐會等），烘托會所開放氣氛； ? 通過 “ 開放當(dāng)天預(yù)約有獎 （贈送小禮品） ” 的形式集中收受客戶預(yù)約。 產(chǎn)品篇 訴求現(xiàn)代中式建筑與原生自然資源的融合。 湖泊篇 訴求項目內(nèi)部賣點之一的12022㎡ 人工濕地。 緊接著，開盤前一個月為開盤期， 開盤期 通過一項項 賣點的強化訴求與 現(xiàn)場的表達(dá) 來承接預(yù)熱期為項目塑造的高度，使消費者的期望落到實處，進(jìn)而達(dá)成購買。 柳石路段現(xiàn)現(xiàn)階段推廣力度較大的有 “ 圣藍(lán)山 ” 和 “ 嘉匯 配合事件的運作需要進(jìn)行相關(guān)活動與媒體推廣的輔助，以保持項目的熱度，活動可考慮前階段所提 《 營銷策略案 》 中所列活動，在 A類客戶積累接近 200名的時候可召開 產(chǎn)品推介會、 VIP認(rèn)購、知名幼兒園引進(jìn)、結(jié)合龍?zhí)豆珗@的攝影比賽 等。 開盤前階段營銷策略建議 我們接下來主要分析 如何進(jìn)行造勢？ 造勢須 以事件為主、以活動為輔 ，事件考慮： 一、 理查德 第二、比品質(zhì)：因項目施工周期等問題，無法在一期一階段開盤前有充裕的時間來表現(xiàn)項目的產(chǎn)品品質(zhì)（后階段當(dāng)然會有好轉(zhuǎn)），因此，寄希望于通過項目品質(zhì)來完成銷售目標(biāo)是沒有完全把握的。 開盤前階段營銷策略建議 一條主線 ： 如何讓客戶知道我們？知道后如何引至售樓部？引至售樓部后如何達(dá)到成交？ 這條主線里，如何讓客戶知道我們？如何將客戶引至售樓部？這兩點通過推廣都容易辦到。大美天第開盤前執(zhí)行方案 第一部分：現(xiàn)場工程狀況 目 錄 第二部分：項目核心賣點 第三部分：開盤前總體部署 第四部分：廣告設(shè)計 第五部分：四大營銷事件 第六部分： 通路營銷 第七部分： 媒介策略 第八部分： 現(xiàn)場包裝 第一部分：現(xiàn)場工程狀況 大龍?zhí)讹L(fēng)景區(qū)入口 風(fēng)景區(qū)主干道 進(jìn)入項目主干道 項目工地正門 項目內(nèi)部 通往香樟林的道路 第二部分：項目核心賣點 項目賣點提煉 ? 生態(tài)環(huán)境：龍?zhí)豆珗@旅游資源豐富，項目內(nèi)有原生山、林和濕地湖泊 ? 區(qū)位價值：距離城市中心區(qū)僅 3公里路程 ? 交通條件：城市主干道 —— 柳石路旁，各城區(qū)可便捷到達(dá)，更直通桂北高速（桂林至北海） ? 項目規(guī)模：總占地面積達(dá) 283畝 ? 規(guī)劃設(shè)計：充分保留原生山水 ,結(jié)合地勢打造建筑和園林 , ? 建筑特色：中式現(xiàn)代風(fēng)格，細(xì)致打造多種中式建筑元素，典雅尊貴 ? 園林環(huán)境：臺地公園、原生香樟林、濕地湖泊，打造 “ 山、湖、林 ” 三大景觀 ? 產(chǎn)品特色：豐富產(chǎn)品形態(tài)，別墅有私家庭院、大露臺等設(shè)計，洋房帶電梯 ? 星級配套：運動會所、幼兒園 ? 物業(yè)服務(wù)：豐富經(jīng)驗物管專家 —— 泓福物業(yè)，星級服務(wù) ? 品牌實力：協(xié)和地產(chǎn) 精品領(lǐng)袖 項目核心賣點提煉 零距離 4A級風(fēng)景區(qū) —— 龍?zhí)豆珗@ 原生態(tài)園林 圍繞 “ 山、湖、林 ” 建造三大建筑組團(tuán) 中式建筑概念、中式居住理念 定義頂級別墅標(biāo)桿 第三部分：開盤前總部署 首階段貨量達(dá)到 7000萬元 洋房（ 9樓共 36套） 總貨值約 2022萬 聯(lián)排別墅 20套 （ 7樓） 貨值約 5000萬 開盤時間節(jié)點鋪排 注：開盤前須獲取預(yù)售證，開盤當(dāng)日進(jìn)行認(rèn)購客戶換簽 開盤前階段營銷策略建議 關(guān)鍵語： ● 一個思路 ● 一條主線 開盤前階段營銷策略建議 一個思路 ： 我們要打造的樓盤是柳州 最高端 的樓盤，我們樓盤的銷售價格是區(qū)域內(nèi)甚至柳州市場內(nèi) 最高的價格 。而在 第一階段 開盤前，因為項目產(chǎn)品無法保證完美的表現(xiàn)，則 主要靠造勢與推廣來保證項目的一炮而紅。 龍?zhí)?” 等競爭盤作比較，我們 怎樣 才能在和這些樓盤的比較中 順利突圍 ？第一、比優(yōu)勢：我們在 “ 學(xué)區(qū)、交通、區(qū)域價格認(rèn)知度、升值潛力、樓房朝向、山體被破壞 ” 等方面都處于劣勢，而我們的優(yōu)勢僅在 “ 鄰近龍?zhí)豆珗@、小區(qū)內(nèi)居住環(huán)境、周邊配套以及產(chǎn)品的部分巧妙設(shè)計 ” 這些方面，可以說優(yōu)勢并不十分顯著突出。而且項目的運作周期較長，首期的形象有效建立將可樹立項目的基調(diào)，并為后續(xù)推廣奠定基礎(chǔ)，使得后階段的營銷事半而功倍。通過事件的炒作、相關(guān)的廣告配合，可期達(dá)到項目的造勢目的。 主導(dǎo)思想：在柳州市場上（最起碼在路段內(nèi)）體現(xiàn)項目強勢的必要性 ： 第一、唯有讓消費者感受到了項目的強勢，才有利于在競爭樓盤中 脫穎而出 ，而大部分購買洋房的客戶最主要的競爭比較樓盤就是在路段內(nèi)，項目規(guī)模大、銷售周期長，在入市之初即確定項目的強勢十分有必要； 第二、在客戶接觸到項目前，通過區(qū)域內(nèi)的推廣，給其強烈的 心理暗示 ，為項目的產(chǎn)品表達(dá)奠定基礎(chǔ)。 開盤前階段營銷策略建議 兩個階段 ： 我們將現(xiàn)在到開盤前這一階段分為 預(yù)熱期 與 開盤期 ： 從現(xiàn)在起至開盤前一個月為 預(yù)熱期 ，以 “ 項目產(chǎn)品 ” 為訴求，通過“ 地 段、環(huán)境、建筑、文化 ” 四個持續(xù)性的概念串起推廣的主題，這一階段關(guān)鍵要引起消費者的遐想、向往，再通過各方面的造勢使消費者認(rèn)同“ 大美天第 ” 是一個高端的項目，將項目抬至相當(dāng)?shù)母叨?。突出建筑與小區(qū)內(nèi)原生樹木的融合 稀缺篇 訴求外部自然資源的稀缺，強調(diào)中式別墅的境界特點。 頂尖人士篇 訴求本項目前期僅為 20位柳州頂尖人士打造。 ? 交納預(yù)約金客戶在內(nèi)部 VIP資格認(rèn)定前，以及在 VIP資格認(rèn)定時客戶未能選定意向單位，可要求全額退還所交納預(yù)約金款項（不支付利息），退還預(yù)約金后，預(yù)約方喪失相關(guān)VIP認(rèn)定資格。 ? 9： 30，剪彩開始。包括新聞發(fā)布會（ 2022年 11月 24日）。（一面為演奏會入場須知，一面為冠名企業(yè)廣告。 冠名費用： 30萬元 附：冠名企業(yè)名稱出現(xiàn)在各種宣傳形式的具體數(shù)量。 4. 戶外廣告、市區(qū)主要地區(qū)不低于 3幅。 第四營銷事件： VIP資格認(rèn)定及認(rèn)購 ? 目的：項目首次開放現(xiàn)場，向媒體、協(xié)和預(yù)約客戶、業(yè)主推介 ? 時間： 09年 1月 10日 ? 地點：項目會所 (如會所未具備條件則選擇在高檔酒店舉行 ) ? 人物： VIP資格預(yù)約客戶、意向客戶、部分協(xié)和老業(yè)主、媒體記者 ? 內(nèi)容：現(xiàn)場以產(chǎn)品說明會的形式開始，邀請四川大師建筑設(shè)計公司、園林設(shè)計公司設(shè)計師進(jìn)行講解，并設(shè)置相應(yīng)的互動游戲和獎品以及一些表演節(jié)目，同時舉辦自助餐會，會上，置業(yè)顧問對自己客戶進(jìn)行相關(guān)推介工作。 優(yōu)先選房方式確定。（未認(rèn)購客戶） VIP認(rèn)購額外折扣： 15000元。 以下對此方式以及流程進(jìn)行詳述： 在確定了房號與優(yōu)惠方式以后， 置業(yè)顧問通知客戶 ， 并告知客戶到現(xiàn)場確認(rèn)房號，要求客戶填寫 2— 3個意向房號 。 VIP資格認(rèn)定及認(rèn)購具體實施方案 四、抽獎活動 認(rèn)購當(dāng)日給予認(rèn)購客戶抽獎，一套一次， 中獎率 100%，獎金額度從 1888元 —— 18888元 不等（平均 10000元 /套），抽獎以 “ 砸金蛋 ” 的形式進(jìn)行，屆時現(xiàn)場將 “ 金花四濺 ” ，以增強活動的吸引力與現(xiàn)場渲染力。 臨時接待中心現(xiàn)場包裝。 VIP資格認(rèn)定及認(rèn)購具體實施流程 09年 1月 5日，邀請 VIP資格預(yù)約客戶、協(xié)和老業(yè)主，關(guān)系戶、媒體記者 10日早上 9： 00，產(chǎn)品說明會，中間穿插表演 辦理相關(guān)手續(xù)（收取 VIP認(rèn)購金、選房等） 砸金蛋活動 實施流程 第五營銷事件：驕傲人物評選 （備選） 啟動時間 2022年 2月 意義和作用 通過此類活動可有效提高開發(fā)商與項目檔次。 形式和內(nèi)容 與政府相關(guān)部門及 《 柳州日報 》 、 《 南國今報 》 或柳州電視臺等媒體合作，公開評選 08年柳州驕傲人物 。 加油站發(fā)放費用： 500元 /加油站， 10個加油站（暫定數(shù)量），計 5000元。 通路營銷二： 4S店推廣 方案內(nèi)容： 本方案針對的人群包括至