【正文】 襄樊商業(yè)市場供需情況 襄樊市人民廣場商圈目前商業(yè)用地已呈稀缺狀態(tài)， 2022年至 2022年是人民廣場商圈內(nèi)商業(yè)地 產(chǎn)開發(fā)的鼎盛時期，陸續(xù)建成的大型商業(yè)項目有：海創(chuàng)廣場占地約 8畝經(jīng)營面積 16000平米、財富 廣場占地約 12畝經(jīng)營面積約 12022平米、奔泰陽光城占地約 6畝經(jīng)營面積約 6000平米、開放廣場占 地約 30畝經(jīng)營面積約 20500平米、拉美步行街一期占地約 30畝經(jīng)營面積約 80000平米、豪門新天地 占地約 10畝經(jīng)營面積 8000平米、錦繡數(shù)碼城占地約 12畝經(jīng)營面積約 12022平米。廣場 A座是商務賓館， B座是商務寫字樓。相反的零售規(guī)模雖然全國不是排名前列，但消費支出在人均收入中所占比重相對較小，進而表明百姓消費能力的潛力相對較大 ,據(jù)統(tǒng)計該市人均纖維消費量居全國中前位置 . 食品 家居用品的消費占主導地位 ,其次為服裝 零售百貨 ,說明該區(qū)域消費人群區(qū)域理性化 ,消費潛力需要整個經(jīng)濟圈引導方可形成良性循環(huán) ,故針對設立新業(yè)態(tài)商業(yè)地產(chǎn)在襄樊可行性以及可操作性較強 . 。 消費價格指數(shù) 該市物價長期保持相對穩(wěn)定，市場價格升降較平緩。其中城市消費品零售額 ? 億元，增長 ? %； 縣及縣以下消費品零售額 ? 億元，增 ? %，城市消費優(yōu)勢突出。 消費支出變化顯著，呈“五增三降”趨勢： (1)食品消費結構變化明顯；（ 2）家庭設備用品及服務支 出增長 %； (3)醫(yī)療支出呈下降趨勢； (4)社會保障支出增長 %； (5)居住支出增長 % ； (6)旅游消費成為今年玉門居民消費的一大亮點； (7)雜項商品及服務同比增長 %； (8)衣著支 出上升 %。 （包括價格因素） 居民收支特征分析： 消費支出所占收入總比例 收入的四個特點： (1)工薪收入穩(wěn)步增加； (2)經(jīng)營性凈收入增幅較大； （ 3）轉移性收入增速平穩(wěn)。 2022年市區(qū)居民人均可支配收入達到 8145元，比去年增長 %.居民儲蓄存款呈幾何級數(shù)增長。 備注 :以上增長百分比包含物價以及通貨膨脹因素在內(nèi) 人口概況及消費年齡結構 截止 2022年末，全市共有戶籍人口 ，比上年增加 ? 萬人。 ，總人口 。 ，“一條漢江、兩座機場、三條鐵路、四通八達公 路”是襄樊水、陸、空立體交通的寫照，尤其是 高速公路 發(fā)展十分迅速，以 我市為中心的高速公路呈“十”字形與周邊城市相聯(lián)，可與 1000公里左右的 大城市朝發(fā)夕至。從近 5年看來， 2022年至今年是襄樊國民經(jīng)濟生產(chǎn)總值提高最快的幾年。 居民收支 居民收支特征綜述 總體說來全市居民收入情況良好，呈增長趨勢。全年農(nóng)村居民人均純收入 3191元，增長 %；農(nóng)村居民人均生活消費支出 2047元，增長 %。財產(chǎn)性收入的增加全部來自出租房收入。 社會消費狀況 消費品零售總額 2022年全年全市實現(xiàn)社會消費品零售總額 ? 億元，同比增長 ? %，在全國 15個副省級城市中，零售額規(guī)模排名第 ? 。 從下表的城鎮(zhèn)居民恩格爾系數(shù)逐步下降可看出，居民生活水平日趨提高。 食品類價格上升 %，煙酒及用品類上升 %，衣著類上升 %，居住類上升 %，醫(yī)療保健和個人用品類上升 %，娛樂教育文化用品及服務類上升 %,家庭設備用品及維修服務類下降 %，交通和通信類下降 % 市場物價指數(shù)表（設 1999年物價指數(shù)為 100） 消費特征分析 。 海創(chuàng)廣場整體經(jīng)營面積 16000平方米，一樓正在招商，二樓與三樓是國際自愿連鎖 成員 ——湖北雅斯連鎖超市，四樓是襄樊最大規(guī)模最豪華的 KTV娛樂城 ——天上人 間娛樂城。 商圈概況 總結商業(yè)特點 適合中底消費群體 缺乏相應主力競爭店 雖然客流量巨大，但消費目的大多集中休閑、餐飲、娛樂、旅游中，針對百貨業(yè)態(tài)零售業(yè)來將所占比例較底 特殊地理位置，位于省內(nèi)旅游景點內(nèi)，消費目的過于明確 ,所以在一定程度上限制商業(yè)產(chǎn)業(yè)在該地區(qū)的開發(fā)規(guī)模，從而影響目前現(xiàn)有商業(yè)地產(chǎn)和在建商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展規(guī)劃（要么過大 ,要么不成規(guī)模） 消費可選擇性過于單一 ,可選擇性不強 ,無穩(wěn)強大穩(wěn)定消費群體支撐， 商業(yè)業(yè)態(tài)分布、組合相對合理； 商圈相對成熟、穩(wěn)定，消費潛在能力巨大； 商業(yè)業(yè)態(tài)的組成規(guī)模較強，且均為成熟商業(yè)業(yè)態(tài)； 客流量巨大，且商品成交額相對較高； 商品以中檔商品為主，產(chǎn)品附加值高，相對應產(chǎn)出效益高于其他商業(yè)區(qū)域； 1商業(yè)地位具有襄樊商業(yè)支柱作用。哈爾濱 ),按照目前零售百貨消費行業(yè)的利潤平衡點以及襄樊目前 2022年 GDP的總額看 ,商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的效果應該存在一定水分 .從而勢必造成相對比較嚴重的商場空置率 . 整個襄樊的商業(yè)供應面積逐年都在上升，特別 2022年至 2022年的商業(yè)面積一下膨脹，致使 2022年的市場來不及吸納。目前業(yè)主方項目整體展面是襄樊所有商場中地理位置最好的。 根據(jù)市場調(diào)查資料顯示，服裝百貨消費在襄樊市場占有相當?shù)谋壤?.說明該地區(qū)消費群對快速零售商品的消費能力很強。 SWOT分析 OOpportunities(機遇 ) 襄樊整體宏觀經(jīng)濟背景發(fā)展趨勢良好。 TThreats(威脅 ) 隨著商業(yè)物業(yè)不斷發(fā)展和成熟，市場競爭日趨激烈，特別是同樣在建并即將推出的大商圈內(nèi)的商業(yè)項目必將成為本商場直接或間接的競爭對手。所以建議發(fā)展商決策時必須面對市場做足充分良好的準備，如： 精心的策劃； 準確的商業(yè)定位； 積極有效的操作； 國際化水平的管理； 良好的營銷方案與推廣手段； 穩(wěn)定的資金鏈 . 特別是在實際操作中，包括開業(yè)前的招商以及開業(yè)后的經(jīng)營管理上要具備良好的市場應對能力，才能使本項目向著樂觀的前景邁步。 的消費者對購物環(huán)境以及品牌的選擇方面也具有一定的要求，但目前在 襄樊 缺少真正意義上的匯聚國際名牌、國內(nèi)知名