【正文】 建筑形象和立面風格： ? 借勢本案南區(qū)高端產(chǎn)品 應有意識采用部分南區(qū)的建筑符號和設計元素，形成完整統(tǒng) 一的項目形象。 ? Cityhouse各戶首層層高 3米，其余部分層高 。 此報告屬保密文件，僅供客戶參看 / This report is solely for the use of client personnel! 44 PART 2 項目策劃 / 規(guī)劃設計技術(shù)建議 ? 會所設計： ? 主題化經(jīng)營方向； ? 依托景觀資源，形象高端化； ? 會所前期可委托知名酒店管理公司或頂級俱樂部管理 公司進行管理； ? 為了增加項目賣點，會所在建筑形式上亦應獨具特色。 ? 內(nèi)外景觀應充分融合 社區(qū)景觀設計與涼水河景觀帶統(tǒng)一考慮，加強在現(xiàn)場感知層面項目與景觀帶的 展示力度。 ? 高檔城市公寓，彰顯風格 充分體現(xiàn)城市公寓的特征，在視覺形象上與周邊項目產(chǎn)生明確區(qū)隔，支持項目高端定位。 此報告屬保密文件，僅供客戶參看 / This report is solely for the use of client personnel! 41 PART 2 項目策劃 / 規(guī)劃設計技術(shù)建議 ? 改變傳統(tǒng)的陽臺、露臺概念，引入中密度電梯花園洋房概念， 創(chuàng)造新的室內(nèi)外空間拓撲關系，一體化設計將室內(nèi)空間外延， 室外空間引入，創(chuàng)造更具情趣的空間感受，詮釋新家居模式。 PART 2 項目策劃 / 項目定位 此報告屬保密文件，僅供客戶參看 / This report is solely for the use of client personnel! 38 PART 2 項目策劃 2. 核心競爭策略 1. 項目地塊狀況 4. 規(guī)劃設計的技術(shù)建議 3. 項目定位 此報告屬保密文件，僅供客戶參看 / This report is solely for the use of client personnel! 39 ? 規(guī)劃上要求與南側(cè)涼水河景觀帶形成呼應 。 面對南城新貴的 類別墅化，城市低密度高端宅邸 ? 北區(qū)定位策略 PART 2 項目策劃 / 項目定位 此報告屬保密文件，僅供客戶參看 / This report is solely for the use of client personnel! 36 ? 購買目的 絕大多數(shù)是升級型購房者，多次臵業(yè)經(jīng)歷，購買用途以家庭自住為主。 ? 南區(qū)客群定位 PART 2 項目策劃 / 項目定位 此報告屬保密文件，僅供客戶參看 / This report is solely for the use of client personnel! 34 ? 經(jīng)濟能力 ? 主力消費群購買力在 125— 145萬元，家庭月收入 20220以上，月供能力 5000— 7000元； ? 次主力消費群購買力在 80— 100萬元，家庭月收入 15000以上，月供能力 4000— 5000元； ? 次主力消費群購買力在 160— 200萬元，家庭月收入 30000以上，月供能力 10000元以上。 四環(huán)路，涼水河，綠化隔離帶 城市生態(tài)精品住區(qū) —— 南城新住區(qū)樣板 ? 住宅分區(qū)產(chǎn)品及客群定位 ? 整體定位 PART 2 項目策劃 / 項目定位 此報告屬保密文件，僅供客戶參看 / This report is solely for the use of client personnel! 32 2. 項目定位－－ 南區(qū) ? 南區(qū)市場定位 ? 自然健康和生活品質(zhì)至上主義者的舒適型城市寓所； ? 打造與舒適型住宅市場潮流價值觀對接的優(yōu)勢產(chǎn)品， 贏得市場機會。 PART 2 項目策劃 / 核心競爭策略 ? 因地制宜，分別定位 ！ 用地分散，條件差異較大，在統(tǒng)一項目概念下，根據(jù)不同的條件進行有針對性的分別定位。 ? 需要構(gòu)建不同于現(xiàn)實主流市場的新價值平臺，缺乏區(qū)域內(nèi)現(xiàn)實參考。 PART 2 項目策劃 / 核心競爭策略 方向二：絕對高端，傲立一方 此報告屬保密文件，僅供客戶參看 / This report is solely for the use of client personnel! 26 ? 策略描述 ? 重構(gòu)居住類物業(yè)的價值要素，利用獨有的河道和綠化帶景觀資源，發(fā)掘并兌現(xiàn) 追求生活舒適度的市場消費需求，作為高于現(xiàn)實主流市場價值平臺的中高檔物 業(yè)，參與超越于主流市場的競爭。 ? 支持因素 ? 完全突破了現(xiàn)有區(qū)域市場的價值體系，支持高利潤目標和項目口碑的形成。 ? 反對因素 ? 目前市場處于以價格為主導的性價比競爭，景觀資源價值在現(xiàn)狀主流市場中將 難以充分兌現(xiàn)，最終也難以實現(xiàn)較高的利潤目標。 此報告屬保密文件，僅供客戶參看 / This report is solely for the use of client personnel! 23 PART 2 項目策劃 2. 核心競爭策略 1. 項目地塊狀況 4. 規(guī)劃設計技術(shù)建議 3. 項目定位 此報告屬保密文件，僅供客戶參看 / This report is solely for the use of client personnel! 24 1. 本案競爭策略方向 ? 策略描述 ? 充分尊重已建立的區(qū)域市場認知，在主流市場的產(chǎn)品和價格框架內(nèi)參與競爭， 建立以性能為主導的性價比競爭優(yōu)勢。 容積率 ，總建面 157700平米，居住 154700平米，消防 3000平米。 ? 區(qū)域客群規(guī)模擴大，客群素質(zhì)提升。 此報告屬保密文件，僅供客戶參看 / This report is solely for the use of client personnel! 14 PART 1 市場研究 2. 市場產(chǎn)品特征 1. 市場發(fā)展歷程 5. 市場發(fā)展預期 4. 客群分布特征 3. 市場現(xiàn)時表現(xiàn) 此報告屬保密文件，僅供客戶參看 / This report is solely for the use of client personnel! 15 ? 典型項目客戶結(jié)構(gòu) PART 1 市場研究 / 客群分布特征 區(qū)域項目成交客戶構(gòu)成外省個人35%其他1%本市城鎮(zhèn)居民64%項目名稱 客群結(jié)構(gòu) 區(qū)域來源 彩虹城 工薪職員 40%，周邊商戶約15%— 20%，回遷、拆遷戶及當?shù)卦∶裾?40%左右 工薪職員的工作地點集中在東南三環(huán)沿線及方莊周邊，如：成壽寺附近的方莊污水處理廠、中國民航空中交管局等； 外地商戶：第五商圈、成壽寺、西南三環(huán)汽配一條街等 拆遷戶原居住地以西、南部地區(qū)為主 晶城秀府 公司高級職員 30%、企事業(yè)單位20%、私企公司 25%、自由職業(yè)10%、其它 15% 東三環(huán)沿線及 CBD外企管理人士，以及來自方莊二中院作、南苑機場、腫瘤醫(yī)院、崇文門周邊的客戶 星河城 拆遷戶 15%、本地居民 40%、普通職員 10%、外地生意人 25%、年輕的公司職員 10% 南三環(huán)、南中軸周邊做生意的外地客戶；西南三環(huán)及東南三環(huán)工作者 狀元城 企事業(yè)單位 25%、自由職業(yè)者10%、公司高級職員 30%、外地生意人 20%、其它 15% 方莊區(qū)域原住民、東三環(huán)沿線白領、外來從業(yè)人員； 此報告屬保密文件，僅供客戶參看 / This report is solely for the use of client personnel! 16 ? 本區(qū)域客群具有較強的地域性分布特征 主要包含如下三類客群： 1. 周邊批發(fā)型專業(yè)市場外來商戶。 典型項目成交均價走勢圖30004000500060007000800090002003年7月2003年9月2003年11月2004年1月2004年3月2004年5月2004年7月2004年9月2004年11月2005年1月2005年3月2005年5月2005年7月2005年9月2005年11月彩虹城 星河城 晶城秀府 狀元城 瑞麗江畔 珠江駿景區(qū)域整體價格保持高增長態(tài)勢 ， 其中星河城價格漲勢最為明顯 ， 兩年內(nèi)成交均價上漲 2030元 ， 年平均漲幅達到 23％ 。 一室22%兩室44%三室30%四室4%案名 一居 兩居 三居 四居 珠江峻景 / 彩虹城 星河城 瑞麗江畔 晶城秀府 典型項目戶型面積（平米） 區(qū)域戶型比例圖 此報告屬保密文件，僅供客戶參看 / This report is solely for the use of client personnel! 10 PART 1 市場研究 2. 市場產(chǎn)品特征 1. 市場發(fā)展歷程 5. 市場發(fā)展預期 4. 客群分布特征 3. 市場現(xiàn)時表現(xiàn) 此報告屬保密文件，僅供客戶參看 / This report is solely for the use of client personnel! 11 1. 中端市場構(gòu)成市場競爭主體。 ? 市場發(fā)展沿城市交通線分布并呈現(xiàn)輻射趨勢。 區(qū)域市場研究時間段選取為 2022年 07月～ 2022年 12月。 PART 1 市場研究 / 市場發(fā)展歷程 此報告屬保密文件，僅供客戶參看 / This report is solely for the use of client personnel! 6 ? 樣本項目 區(qū)域市場研究樣本項目共計 26個，分別為： 彩虹城、珠江駿景、晶城秀府、星河城、狀元城、瑞麗江畔、未來假日花園－竹天下、城南嘉園、頂秀欣園、怡然家園、裕隆園、躍城、政馨園、建欣苑、新新天第、鑫兆雅園、戀曲 70、西馬金潤家園、名都家苑、石榴園、筑夢緣、方南家園、世紀風景、慧時欣園、嘉和人家、點晶小筑。 ? 規(guī)?；_發(fā)項目占相當比重，品牌地產(chǎn)集中涌入，潛在供 給巨大， 06年下半年可達 400萬平方米，市場競爭升級。 PART 1 市場研究 / 市場產(chǎn)品特征 2. 家庭居住型需求占主體，戶型以經(jīng)濟、實用為導向。 案名 成交均價（元 /平米） 珠江駿景 6436（精裝） 彩虹城 4938 星河城 5056 瑞麗江畔 4595 躍城 4913 鑫兆雅園 5110 晶城秀府 6833 戀曲 70 4899 西馬金潤 4681 狀元城 5924 竹天下 5029 慧時欣園 3766 嘉和人家 4671 區(qū)域商品房均價走勢圖010002022300040005000600070002003年7月2003年9月2003年11月2004年1月2004年3月2004年5月2004年7月2004年9月2004年11月2005年1月2005年3月2005年5月2005年7月2005年9月2005年11月走勢 均價此報告屬保密文件，僅供客戶參看 / This report is solely for the use of client personnel! 12 PART 1 市場研究 / 市場現(xiàn)時表現(xiàn) 3. 個案價格漲幅明顯。 案名 月均銷售速度 案名 月均銷售速度 星河城 139 西馬金潤 家園 72 彩虹城 164 名都家苑 41 瑞麗江畔 110 石榴園 24 城南嘉園 29 筑夢緣 27 裕隆園 12 狀元城 72 躍城 27 珠江駿景 24 政馨家園 19 竹天下 26 新新天第 27 方南家園 28 鑫兆雅園 33 慧時欣園 26 晶城秀府 19 嘉和人家 18 戀曲 70 35 點晶小筑 13 月均銷售套數(shù)分布圖1 5 0 以上11%5 0 以下46%501008%10015035%注：上圖按區(qū)域項目供給面積加權(quán)統(tǒng)計 PART 1 市場研究 / 市場現(xiàn)時表現(xiàn) 5. 競爭升級，整合營銷重視度提升。 此報告屬保密文件，僅供客戶參看 / This report is solely for the use of client personnel! 17 2. 市場產(chǎn)品特征 1. 市場發(fā)展歷程 5. 市場發(fā)展預期 4. 客群分布特征 3. 市場現(xiàn)時表現(xiàn) PART 1 市場研究 此報告屬保密文件，僅供客戶參看 / This report is solely for the use of client pe