重慶模式之農(nóng)民必須退地進城嗎-全文預(yù)覽
【正文】 越日本東京，成為亞洲房價最貴的城市。 令據(jù)媒體報道，涉及到投資期限的問題，重慶各界也沒有達(dá)成共識，商業(yè)銀行的開發(fā)貸款一般期限為三年左右，而公租房建設(shè)所需資金期限可能長達(dá)二三十年，商業(yè)銀行并不樂意支持這類項目。其中，前三年建3000萬平米公租房，共需資金超過700億元。 值得關(guān)注的是，按照重慶農(nóng)民“退地落戶”的規(guī)劃：第一步，2010年至2011年兩年內(nèi)，不包括重慶本市的困難戶，僅轉(zhuǎn)戶進城的農(nóng)民就將有338萬，重慶三年內(nèi)建60萬套，只能滿足占重慶城鎮(zhèn)人口30%的困難戶的居住需求。）十年內(nèi)解決200萬人住房需求 進城農(nóng)民將達(dá)1000萬 重慶模式分為三部分內(nèi)容：第一步，實行公租房和商品房并存的雙規(guī)制，十年內(nèi)開發(fā)4000萬平方米的公租屋，只租不賣；第二步，十年內(nèi)1000萬農(nóng)民進城并給予重慶戶口，前提是進城農(nóng)民放棄宅基地，復(fù)耕為農(nóng)地，從而在確保耕地紅線的前提下增加城市建設(shè)用地；第三步，推出三個層次的IT產(chǎn)業(yè)集群，最高層次引入了惠普、思科等知名公司，解決進城農(nóng)民的就業(yè)問題。但是南海模式卻打破這一怪圈，通過農(nóng)民自籌資金建廠出租或者是政府建廠、返租農(nóng)民的模式，實現(xiàn)了農(nóng)民無需進城、失地，也能分享改革帶來的紅利這一終極目的。根據(jù)相關(guān)合同內(nèi)容，政府保證以不低于各村原租金的價格租用土地，并每3年遞增10%，租期為40年。 由于這一模式無需大量征用土地，也不存在失去宅基地的農(nóng)民被上樓的問題，因此也就不會產(chǎn)生因為土地征用而產(chǎn)生的官、民矛盾；同時，城市建設(shè)用地日益緊張的局面還能夠得到有效的緩解。不過，并非所有地區(qū)都沿用這一模式。在過去的30年中，許多農(nóng)村集體組織以極低土地租金吸引企業(yè)經(jīng)營者在農(nóng)村集體建設(shè)用地上辦工廠、市場，出現(xiàn)大量低效使用的土地。但據(jù)媒體報道，由于土地整理需要付出一定的原始成本，實踐中往往是有關(guān)公司直接替農(nóng)民整理土地并自己成為交易主體，在地票賣出后再分給農(nóng)民部分收入。 黃奇帆認(rèn)為，該方式確保耕地面積不減少的同時，滿足城鎮(zhèn)建設(shè)用地需求，還可以利用級差地租提升農(nóng)村偏遠(yuǎn)地區(qū)的土地價值。同時，允許轉(zhuǎn)戶居民3年內(nèi)繼續(xù)保留宅基地使用權(quán)及收益權(quán)。整項轉(zhuǎn)戶工作不存在以土地?fù)Q戶籍、以土地?fù)Q社保、以土地?fù)Q城市待遇的概念。 據(jù)了解，重慶推出的兩年300萬、十年1000萬的農(nóng)民進城計劃，全市戶籍人口城鎮(zhèn)化率從29%提升至60%以上。據(jù)2010年8月1日實施的《重慶市戶籍制度改革農(nóng)村土地退出與利用辦法》規(guī)定，對本次戶籍制度改革中自愿退出宅基地及農(nóng)房的農(nóng)戶，平均補償（助），該費用由農(nóng)民和集體組織按照8:2的比例分配。重慶模式探討一：農(nóng)民必須退地進城嗎？導(dǎo)讀：近日，重慶市市長黃奇帆在接受媒體采訪時表示，按照重慶模式，西部可以打敗長三角。有學(xué)者就指出，城市化就一定意味著農(nóng)民進城、失地嗎？1000萬農(nóng)民是如何進城的（重慶市市長黃奇帆形象地比喻：在這次戶籍改革中，進城農(nóng)民將穿上城市就業(yè)、社保、住房、教育、醫(yī)療五件衣服，同時脫掉農(nóng)村承包地、宅基地、林地三件衣服。目前，重慶市全市40個區(qū)縣807個派出所全面受理符合條件的農(nóng)民轉(zhuǎn)市民申請。 黃奇帆強調(diào)，農(nóng)民工轉(zhuǎn)戶，其所獲得的城市福利是由農(nóng)民工在城市付出辛勞工作而換取的，轉(zhuǎn)戶不以退地為前提，農(nóng)民自愿退地，退地收益自由處置。 進城農(nóng)民宅基地仍可保留三年，但交易缺乏法律保障 據(jù)2010年8月1日實施的《重慶市戶籍制度改革農(nóng)村土地退出與利用辦法》規(guī)定，對本次戶籍制度改革中自愿退出宅基地及農(nóng)房的農(nóng)戶，平均補償（助），該費用由農(nóng)民和集體組織按照8:2的比例分配。目前，重慶在土地規(guī)劃上的做法是，每年從國土資源部獲得的用地指標(biāo)主要用于基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、公共設(shè)施建設(shè)和工業(yè)用地，大部分的房地產(chǎn)開發(fā)則通過購買地票，來取得額外的用地指標(biāo)，每年大約有四分之一的用地指標(biāo)通過這種方式獲得。 有學(xué)者指出，重慶市以“地票”的形式在農(nóng)村土地交易所交易宅基地，比天津推行的宅基地?fù)Q房和諸城等地推行的農(nóng)民“被上樓”更多地考慮到了農(nóng)民的利益。數(shù)據(jù)顯示，目前南海區(qū)建設(shè)用地占行政區(qū)面積的近50%，而其中有60%屬
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