【正文】 房產(chǎn)中介證券銀行建材家電布藝家具美容院大賣場超市百貨商場汽車類服裝鞋帽其他 區(qū)域商業(yè)主要以租為主，租金水平在 36元 /平方米 /月 不等， 受目前區(qū)域人口分布的影響。 該區(qū)域的辦公將主要吸引一些內(nèi)資背景 的商家，并且對中小企業(yè)也非常有吸引力 。 目前區(qū)域內(nèi)的辦公的銷售價格在 4500~5800 元 /平方米不等 ,整體在武漢市場處于中等水平。 這種需求大于供給 的不平衡狀況將持續(xù)一段時間。 ? 寫字樓市場的漲跌與市政發(fā)展方向一致，期待有更多元化功能的寫字樓出現(xiàn)。 漢陽、青山等周邊地區(qū)則發(fā)展相對滯后，平均租金僅為 28元 /平方米 /月和34元 /平方米 /月，寫字樓的租金價格與區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展呈相輔相成的關(guān)系。以 下構(gòu)成了目前外來企業(yè)的主流需求。以上各類行業(yè)占外來企業(yè)總量超過 60%。隨著發(fā)展，此種趨勢會得到進(jìn)一步加強(qiáng)。 近年來，辦公用房的租賃和銷售比例保持在 4： 1的狀態(tài)， 20202020 年以來甲級 辦公 樓市場租金一直保持上漲，隨著各板塊寫字樓入住率的不斷提高，可供應(yīng)面積不斷減少， 武昌光谷地區(qū) 、 漢口武廣商圈 和 建設(shè)大道金融圈 區(qū)域的甲級辦公樓出現(xiàn)供不應(yīng)求的局面。 武漢市的寫字樓價格曾經(jīng)被嚴(yán)重低估 ,隨著武漢廣場寫字樓銷售的火爆 ,全國乃至香港地區(qū)的大投資公司 ,對武漢這個市場懷有濃厚興趣 ,準(zhǔn)備集體收購武漢的甲等優(yōu)質(zhì)寫字樓 ,可以說武漢市場的寫字樓市場前景看好 . 億房網(wǎng)權(quán)威 統(tǒng)計也表明，今年一季度 武漢 甲級 辦公 樓的整體吸納量明顯加速。區(qū)域住宅綜合平均指數(shù)為 點，比上季度上漲了 點，指數(shù)上漲率為 %。 第三章 硚口 房地產(chǎn)市場綜述 一、 市場基本狀況 ? 商品住宅供不應(yīng) 求 200６ 年 １ 月中旬之前，房地產(chǎn)市場處于供銷兩旺，促使前期房地產(chǎn)項目的供應(yīng)規(guī)模持續(xù)增長。此外，香江集團(tuán)華中建材家居采購中心、武漢九如國際服裝博覽商城等六個重點商貿(mào)項目也將于今年內(nèi)開工建設(shè)，總投資額達(dá) 39億，總建筑面積達(dá) 82萬平方米。漢西新村地塊 １１。 ３．暨濟(jì)商城 武漢春江房地產(chǎn)有限公司開發(fā)，總用地６４畝， 建筑面積７８萬平方米。６２畝，建筑面積２。 截止目前，已有來自全球 18 個國家和地區(qū)的外商在我區(qū)投資，投資項目涉及工業(yè)、商業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)等諸多領(lǐng)域，麥德龍、家樂福、好又多、泰國正大等315 家外資企業(yè)在我區(qū)落戶， 硚 口已成為一片投資開發(fā)的熱土。愛橋愛水的 硚 口人從來都具有兼收并蓄、熱情好客的性格。 古田地區(qū)聚集規(guī)模型工業(yè)企業(yè) 150 余家，全區(qū)建 成都市型工業(yè)園區(qū) 6個，還有可供開發(fā)利用的廠房資源約 590 萬平方米；已規(guī)劃古田產(chǎn)業(yè)新區(qū)達(dá) 平方公里，基礎(chǔ)設(shè)施完成“六通一平”，入駐企業(yè)均可享受國家級高新技術(shù)開發(fā)區(qū)的優(yōu)惠政策，現(xiàn)已入駐工業(yè)企業(yè) 家，全區(qū)基本形成了東貿(mào)西工的經(jīng)濟(jì)格局。全區(qū)已形成以漢正街市場、西漢正街市場、順道街市場為主的市場群，市場總面積達(dá)到 200 萬平方米，市場商戶 萬戶，云集國內(nèi)外知名商品總經(jīng)銷、總代理商千余家。石喬口區(qū)緊鄰漢口火車站，離武漢天河國際機(jī)場只有二十多公里的路程，區(qū)內(nèi) 107 國道連通京珠、滬蓉高速公路，交通極為便利。轄區(qū)內(nèi)有同濟(jì)醫(yī)院、武漢第四醫(yī)院等國家三級甲等醫(yī)院 所，金融機(jī)構(gòu) 家，各級各類學(xué)校 115 所，現(xiàn)代化教學(xué)園區(qū) 2 個，其中武漢市第 11 中學(xué)和武漢市第 4 中學(xué)為省級示范高中，能夠為市民提供良好的醫(yī)療、金融、教育服務(wù)。 3東經(jīng) 114176。 第三個產(chǎn)業(yè)帶：以武漢市吳家山海峽兩岸科技產(chǎn)業(yè)園區(qū)為主要輻射極，推進(jìn)汽車零配件、食品工業(yè)、農(nóng)產(chǎn)品加工及鹽 、磷化工等為重點的產(chǎn)業(yè)集群，建設(shè)孝感產(chǎn)業(yè)聚集帶。 遠(yuǎn)期目標(biāo)為：到 2020 年，武漢城市圈提前 3 到 5 年實現(xiàn)全面建設(shè)小康目標(biāo)，武漢市率先在長江中游地區(qū)基本實現(xiàn)現(xiàn)代化，成為我國內(nèi)陸地區(qū)重要的經(jīng)濟(jì)增長極之一。在 建設(shè)部對全國八大都市圈設(shè)想中，中部沿江地區(qū)都市 圈也居第四位。這一區(qū)域占全省 33％的國土面積， 2020 年提供了全省 59％的國內(nèi)生產(chǎn)總值。 中南路上的金貿(mào)大廈是武昌最繁華地段的一道丑陋疤痕 中南路上的金貿(mào)大廈是武昌最繁華地段的一道丑陋疤痕 2020 年初，武漢市政府提出通過續(xù)建、轉(zhuǎn)讓、拍賣等多種方式，對每一個爛尾樓逐一解決。 第二，對項目建設(shè)全過程加強(qiáng)管理，特別是在項目的招投標(biāo)階段，實行工程擔(dān)保制度，防止由于項目建設(shè)資金不足，造成工程款拖欠和工程停建等問題。 四項新舉措根治爛尾樓 據(jù)悉，武漢市從“整治爛尾樓”以來，尚未出現(xiàn)新的爛尾樓工程 。 商品經(jīng)濟(jì)越來越發(fā)達(dá)，自己動手越來越少。 在外飲食一般分為兩種情況：一是全家人，二是與朋友； 表明父母帶小孩在外飲食消費(fèi)也較普遍。業(yè)的生產(chǎn)總值也基 本與房地產(chǎn)業(yè)持平，約各占第三產(chǎn)業(yè)的 1/14； 上述數(shù)據(jù)顯示，武漢市的商業(yè)地產(chǎn)仍有很大的發(fā)展空間 。 由 2020 年人均 GDP 人民幣 21457 元，折合美元 2576，由此可見，武漢市的房地產(chǎn)正處于高速發(fā)展期。隨著長江沿岸的開放開發(fā)，武漢將建設(shè)成為集現(xiàn)代化鋼鐵、汽車、商貿(mào)金融和高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)為一體的國際性城市。 20 世紀(jì)以來， 這座歷史 名城，有著重要的政治地位。 武漢在南朝就是著名的商業(yè)港口，唐宋時期發(fā)展成為商業(yè)繁盛、水運(yùn)發(fā)達(dá)的商業(yè)都會。 1938 年，武漢曾成為抗日戰(zhàn)爭時期的陪都。 提供宏觀政策法律依據(jù) 依據(jù)規(guī)劃把握發(fā)展動向 明確交通發(fā)展支持及影響 了解武漢人口因素狀況，對本案提供市場定位的依據(jù)，明確目標(biāo)客戶群。 我司謹(jǐn)以此報告，供貴司 的高層及各位領(lǐng)導(dǎo)商榷參考。 房地產(chǎn)行業(yè) 在中國的發(fā)展， 至今 不過二十余載光陰?！澳汤以谀睦?？”、“誰動了我的奶酪？”， “我將如何奪回我的奶酪”，若干問號，直面當(dāng)今房地產(chǎn)開發(fā) 的本質(zhì)、彷徨和遠(yuǎn)景目標(biāo)，逼迫 我們深思 并透過現(xiàn)象直達(dá)本質(zhì) 。而 占盡地利的本案，將何處何從？ 帶著這一系列的問題，我司認(rèn)真地組織了市場調(diào)研、精密地進(jìn)行 了項目定位，并結(jié)合項目本身，提出自己的判斷和總結(jié)，并 以科學(xué)、系統(tǒng)、創(chuàng)新、求實的態(tài)度精心論證。 第一篇 市場調(diào)研報告 第一部分 武漢市宏觀市場調(diào)研 研究要素 研究內(nèi)容 研究目標(biāo) 結(jié)論 研究思路框架 對本案的宏觀支持 武漢概況 國內(nèi)生產(chǎn)總值 產(chǎn)業(yè)發(fā)展及產(chǎn)業(yè)政策 財政收入、金融、證券和保險業(yè) 對外經(jīng)濟(jì)及外資企業(yè) 人口數(shù)量 人均收入水平及消費(fèi)水平 就業(yè)狀況 了解武漢宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展現(xiàn)狀及趨勢，明確本案的市場源動力及宏觀平臺。 1927 年，國民 政府從廣州遷都武漢。武漢，通常是對長江、漢水匯合處的武昌、漢口、漢陽三鎮(zhèn)的合稱，總面積 平方公里，其中城區(qū)面積 平方公里，人口 782 萬，現(xiàn)分為九個城區(qū)，兩 個郊區(qū)并轄二縣。尤其是洋務(wù)運(yùn)動以后，武漢興起近代工業(yè)和教育，航運(yùn)直達(dá)海外，蘆 (京 )漢、粵漢鐵路在此連接，遂發(fā)展成為繁華的近代工商業(yè)大都會。也是中國內(nèi)陸最大的交通樞紐，工業(yè)、教育、科研的重要基地之一。 武漢歷年GDP及人 均GDP走 勢一覽020040060080010001200140016001800198619871988198919901991199219931994199519961997199819992000200120022003年份億元0500010000150002020025000元GDP 人均G D P根據(jù)世界銀行的研究表明，住宅需求與人均 GDP 水平有關(guān)，當(dāng)一個國家的人均 GDP在 300 美元時，住宅產(chǎn)業(yè)開始起步，在 600800 美元時，進(jìn)入高速發(fā)展期，到 1300美元時，進(jìn)入穩(wěn)定的快速增長期，到 8000 美元時，進(jìn)入住宅產(chǎn)業(yè)的平穩(wěn)期。 各行業(yè)生產(chǎn)總值對比01002003004005006007008009002020 2020 年份億元第一產(chǎn)業(yè)第二產(chǎn)業(yè)第三產(chǎn)業(yè) 批發(fā)和零售業(yè) 金融業(yè) 房地產(chǎn)業(yè)資料來源： 2020 年武漢統(tǒng)計年鑒 2 0 0 3 年國內(nèi)生產(chǎn)總值結(jié)構(gòu)比例圖第一產(chǎn)業(yè)第二產(chǎn)業(yè)批發(fā)和零售業(yè)房地產(chǎn)業(yè)金融業(yè)其他三產(chǎn) 人口因素 人口數(shù)量 報紙 各年齡段人口結(jié)構(gòu)圖01000002020003000004000005000006000007000008000009000000 －4歲1 0－1 4歲2 0－2 4歲3 0－3 4歲4 0－4 4歲5 0－5 4歲6 0－6 4歲7 0－7 4歲8 0－8 4歲9 0－9 4歲1 00 歲及以上人15歲以下兒童 總數(shù) 110萬人 男： 女： 3044 歲兒童父母 總數(shù) 男： 女： 5569 歲兒童爺奶 總數(shù) 男： 女： 出生最高峰 從圖中可以看出，出生高峰期為現(xiàn)在 1519 歲和 2024 歲兩個