【正文】 、保穩(wěn)定”的工作大局提供強(qiáng)有力的司法保障。附件四：關(guān)于當(dāng)前形勢(shì)下進(jìn)一步做好房地產(chǎn)糾紛案件審判工作的指導(dǎo)意見法發(fā)〔2009〕42號(hào)1人民法院應(yīng)當(dāng)綜合法律法規(guī)的意旨，權(quán)衡相互沖突的權(quán)益，諸如權(quán)益的種類、交易安全以及其所規(guī)制的對(duì)象等，綜合認(rèn)定強(qiáng)制性規(guī)定的類型。1人民法院在判斷合同相對(duì)人主觀上是否屬于善意且無(wú)過(guò)失時(shí)，應(yīng)當(dāng)結(jié)合合同締結(jié)與履行過(guò)程中的各種因素綜合判斷合同相對(duì)人是否盡到合理注意義務(wù)，此外還要考慮合同的締結(jié)時(shí)間、以誰(shuí)的名義簽字、是否蓋有相關(guān)印章及印章真?zhèn)?、?biāo)的物的交付方式與地點(diǎn)、購(gòu)買的材料、租賃的器材、所借款項(xiàng)的用途、建筑單位是否知道項(xiàng)目經(jīng)理的行為、是否參與合同履行等各種因素，作出綜合分析判斷。四、正確把握法律構(gòu)成要件，穩(wěn)妥認(rèn)定表見代理行為1當(dāng)前在國(guó)家重大項(xiàng)目和承包租賃行業(yè)等受到全球性金融危機(jī)沖擊和國(guó)內(nèi)宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)變化影響比較明顯的行業(yè)領(lǐng)域，由于合同當(dāng)事人采用轉(zhuǎn)包、分包、轉(zhuǎn)租方式，出現(xiàn)了大量以單位部門、項(xiàng)目經(jīng)理乃至個(gè)人名義簽訂或?qū)嶋H履行合同的情形，并因合同主體和效力認(rèn)定問(wèn)題引發(fā)表見代理糾紛案件。存在合同法第一百一十三條第二款規(guī)定的欺詐經(jīng)營(yíng)、合同法第一百一十四條第一款規(guī)定的當(dāng)事人約定損害賠償?shù)挠?jì)算方法以及因違約導(dǎo)致人身傷亡、精神損害等情形的，不宜適用可得利益損失賠償規(guī)則。生產(chǎn)設(shè)備和原材料等買賣合同違約中，因出賣人違約而造成買受人的可得利益損失通常屬于生產(chǎn)利潤(rùn)損失。人民法院要正確確定舉證責(zé)任，違約方對(duì)于違約金約定過(guò)高的主張承擔(dān)舉證責(zé)任，非違約方主張違約金約定合理的，亦應(yīng)提供相應(yīng)的證據(jù)。對(duì)于雙方當(dāng)事人在合同中所約定的過(guò)分高于違約造成損失的違約金或者極具懲罰性的違約金條款，人民法院應(yīng)根據(jù)合同法第一百一十四條第二款和最高人民法院《關(guān)于適用中華人民共和國(guó)合同法若干問(wèn)題的解釋（二）》（以下簡(jiǎn)稱《合同法解釋（二）》）第二十九條等關(guān)于調(diào)整過(guò)高違約金的規(guī)定內(nèi)容和精神，合理調(diào)整違約金數(shù)額，公平解決違約責(zé)任問(wèn)題。適用情勢(shì)變更原則并非簡(jiǎn)單地豁免債務(wù)人的義務(wù)而使債權(quán)人承受不利后果，而是要充分注意利益均衡，公平合理地調(diào)整雙方利益關(guān)系。商業(yè)風(fēng)險(xiǎn)屬于從事商業(yè)活動(dòng)的固有風(fēng)險(xiǎn)，諸如尚未達(dá)到異常變動(dòng)程度的供求關(guān)系變化、價(jià)格漲跌等。人民法院在適用情勢(shì)變更原則時(shí)，應(yīng)當(dāng)充分注意到全球性金融危機(jī)和國(guó)內(nèi)宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)變化并非完全是一個(gè)令所有市場(chǎng)主體猝不及防的突變過(guò)程，而是一個(gè)逐步演變的過(guò)程。二○○九年七月七日　當(dāng)前，因全球金融危機(jī)蔓延所引發(fā)的矛盾和糾紛在司法領(lǐng)域已經(jīng)出現(xiàn)明顯反映，民商事案件尤其是與企業(yè)經(jīng)營(yíng)相關(guān)的民商事合同糾紛案件呈大幅增長(zhǎng)的態(tài)勢(shì)；同時(shí)出現(xiàn)了諸多由宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)變化所引發(fā)的新的審判實(shí)務(wù)問(wèn)題。第二十九條　當(dāng)事人主張約定的違約金過(guò)高請(qǐng)求予以適當(dāng)減少的，人民法院應(yīng)當(dāng)以實(shí)際損失為基礎(chǔ)，兼顧合同的履行情況、當(dāng)事人的過(guò)錯(cuò)程度以及預(yù)期利益等綜合因素，根據(jù)公平原則和誠(chéng)實(shí)信用原則予以衡量，并作出裁決。第二十六條　合同成立以后客觀情況發(fā)生了當(dāng)事人在訂立合同時(shí)無(wú)法預(yù)見的、非不可抗力造成的不屬于商業(yè)風(fēng)險(xiǎn)的重大變化，繼續(xù)履行合同對(duì)于一方當(dāng)事人明顯不公平或者不能實(shí)現(xiàn)合同目的，當(dāng)事人請(qǐng)求人民法院變更或者解除合同的，人民法院應(yīng)當(dāng)根據(jù)公平原則，并結(jié)合案件的實(shí)際情況確定是否變更或者解除。第二十三條　對(duì)于依照合同法第九十九條的規(guī)定可以抵銷的到期債權(quán)，當(dāng)事人約定不得抵銷的，人民法院可以認(rèn)定該約定有效。第二十條　債務(wù)人的給付不足以清償其對(duì)同一債權(quán)人所負(fù)的數(shù)筆相同種類的全部債務(wù)，應(yīng)當(dāng)優(yōu)先抵充已到期的債務(wù)；幾項(xiàng)債務(wù)均到期的，優(yōu)先抵充對(duì)債權(quán)人缺乏擔(dān)?；蛘邠?dān)保數(shù)額最少的債務(wù)；擔(dān)保數(shù)額相同的，優(yōu)先抵充債務(wù)負(fù)擔(dān)較重的債務(wù)；負(fù)擔(dān)相同的，按照債務(wù)到期的先后順序抵充；到期時(shí)間相同的，按比例抵充。第十八條　債務(wù)人放棄其未到期的債權(quán)或者放棄債權(quán)擔(dān)保，或者惡意延長(zhǎng)到期債權(quán)的履行期，對(duì)債權(quán)人造成損害，債權(quán)人依照合同法第七十四條的規(guī)定提起撤銷權(quán)訴訟的，人民法院應(yīng)當(dāng)支持。第十四條　合同法第五十二條第（五）項(xiàng)規(guī)定的“強(qiáng)制性規(guī)定”，是指效力性強(qiáng)制性規(guī)定。第十條　提供格式條款的一方當(dāng)事人違反合同法第三十九條第一款的規(guī)定，并具有合同法第四十條規(guī)定的情形之一的，人民法院應(yīng)當(dāng)認(rèn)定該格式條款無(wú)效。第七條　下列情形，不違反法律、行政法規(guī)強(qiáng)制性規(guī)定的，人民法院可以認(rèn)定為合同法所稱“交易習(xí)慣”：（一）在交易行為當(dāng)?shù)鼗蛘吣骋活I(lǐng)域、某一行業(yè)通常采用并為交易對(duì)方訂立合同時(shí)所知道或者應(yīng)當(dāng)知道的做法；（二）當(dāng)事人雙方經(jīng)常使用的習(xí)慣做法。第五條　當(dāng)事人采用合同書形式訂立合同的，應(yīng)當(dāng)簽字或者蓋章。但法律另有規(guī)定的除外。附件二：最高人民法院關(guān)于適用《中華人民共和國(guó)合同法》若干問(wèn)題的解釋（二）為了正確審理合同糾紛案件，根據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》的規(guī)定，對(duì)人民法院適用合同法的有關(guān)問(wèn)題作出如下解釋：一、合同的訂立第一條　當(dāng)事人對(duì)合同是否成立存在爭(zhēng)議，人民法院能夠確定當(dāng)事人名稱或者姓名、標(biāo)的和數(shù)量的，一般應(yīng)當(dāng)認(rèn)定合同成立。保修人與建筑物所有人或者發(fā)包人對(duì)建筑物毀損均有過(guò)錯(cuò)的，各自承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。第二十六條實(shí)際施工人以轉(zhuǎn)包人、違法分包人為被告起訴的，人民法院應(yīng)當(dāng)依法受理。第二十二條當(dāng)事人約定按照固定價(jià)結(jié)算工程價(jià)款，一方當(dāng)事人請(qǐng)求對(duì)建設(shè)工程造價(jià)進(jìn)行鑒定的，不予支持。承包人能夠證明發(fā)包人同意其施工，但未能提供簽證文件證明工程量發(fā)生的，可以按照當(dāng)事人提供的其他證據(jù)確認(rèn)實(shí)際發(fā)生的工程量。第十七條當(dāng)事人對(duì)欠付工程價(jià)款利息計(jì)付標(biāo)準(zhǔn)有約定的，按照約定處理；沒(méi)有約定的，按照中國(guó)人民銀行發(fā)布的同期同類貸款利率計(jì)息。第十五條建設(shè)工程竣工前，當(dāng)事人對(duì)工程質(zhì)量發(fā)生爭(zhēng)議，工程質(zhì)量經(jīng)鑒定合格的，鑒定期間為順延工期期間。第十二條發(fā)包人具有下列情形之一，造成建設(shè)工程質(zhì)量缺陷，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)過(guò)錯(cuò)責(zé)任：（一）提供的設(shè)計(jì)有缺陷；（二）提供或者指定購(gòu)買的建筑材料、建筑構(gòu)配件、設(shè)備不符合強(qiáng)制性標(biāo)準(zhǔn)；（三）直接指定分包人分包專業(yè)工程。第九條發(fā)包人具有下列情形之一，致使承包人無(wú)法施工，且在催告的合理期限內(nèi)仍未履行相應(yīng)義務(wù)，承包人請(qǐng)求解除建設(shè)工程施工合同的，應(yīng)予支持：（一）未按約定支付工程價(jià)款的；（二）提供的主要建筑材料、建筑構(gòu)配件和設(shè)備不符合強(qiáng)制性標(biāo)準(zhǔn)的；（三）不履行合同約定的協(xié)助義務(wù)的。當(dāng)事人對(duì)墊資沒(méi)有約定的，按照工程欠款處理。第四條承包人非法轉(zhuǎn)包、違法分包建設(shè)工程或者沒(méi)有資質(zhì)的實(shí)際施工人借用有資質(zhì)的建筑施工企業(yè)名義與他人簽訂建設(shè)工程施工合同的行為無(wú)效。第一條建設(shè)工程施工合同具有下列情形之一的，應(yīng)當(dāng)根據(jù)合同法第五十二條第（五）項(xiàng)的規(guī)定，認(rèn)定無(wú)效：（一）承包人未取得建筑施工企業(yè)資質(zhì)或者超越資質(zhì)等級(jí)的；（二）沒(méi)有資質(zhì)的實(shí)際施工人借用有資質(zhì)的建筑施工企業(yè)名義的；（三）建設(shè)工程必須進(jìn)行招標(biāo)而未招標(biāo)或者中標(biāo)無(wú)效的。（9）在約定期限內(nèi)深入研究獲得簽證確認(rèn)和成功索賠的方法和實(shí)際效果，友好協(xié)商和謀求調(diào)解是最重要和最有效方法。（5）司法解釋第6條規(guī)定的墊資開禁帶來(lái)的簽證管理的新要求，墊資工程更應(yīng)加強(qiáng)月工程量報(bào)表申報(bào)和確認(rèn)工作。合同履約管理的主要環(huán)節(jié)：合同交底；資料專管；過(guò)程檢查。索賠答復(fù)程序與③、④規(guī)定相同?！髋c工程簽證涉及的利益已經(jīng)確定的特點(diǎn)不同，工程索賠涉及的利益尚待確定，是一種期待權(quán)益?！焙炞C及其法律特征（1）什么是簽證：工程簽證是工程承發(fā)包雙方在施工過(guò)程中按合同約定對(duì)支付各種費(fèi)用、順延工期、賠償損失所達(dá)成的雙方意思表示一致的補(bǔ)充協(xié)議，互相書面確認(rèn)的簽證即成為工程結(jié)算或最終結(jié)算增減工程造價(jià)的憑據(jù)?！保?）司法解釋第19條規(guī)定：“當(dāng)事人對(duì)工程量有爭(zhēng)議的，按照施工過(guò)程中形成的簽證等書面文件確認(rèn)。施工圖由承包人提供施工圖由發(fā)包人提供概算（擴(kuò)初）固定總價(jià)固定預(yù)算（施工圖）固定固定價(jià)格單價(jià)固定平方米單價(jià)固定實(shí)物量單價(jià)固定即清單報(bào)價(jià)司法實(shí)踐中解決造價(jià)爭(zhēng)議的方法通常是司法鑒定，造價(jià)司法鑒定的六項(xiàng)基本原則以及司法解釋第22條、第23條規(guī)定對(duì)鑒定的審核采信；造價(jià)審價(jià)或結(jié)算協(xié)議與審計(jì)報(bào)告有矛盾，按有關(guān)司法解釋無(wú)其它約定以前者為準(zhǔn)。（后面還將有專題論述）司法解釋第13條規(guī)定反映了工程驗(yàn)收與交付的性質(zhì)和相應(yīng)的法律后果。工期和質(zhì)量共同構(gòu)成造價(jià)的對(duì)價(jià)；工期的起始和終結(jié)，開工與竣工的概念；認(rèn)定竣工日期的依據(jù)及其對(duì)相應(yīng)證據(jù)的采信；對(duì)實(shí)際竣工時(shí)間有爭(zhēng)議，按司法解釋14條規(guī)定的三種情形分別處理。四、司法解釋對(duì)工程合同造價(jià)及簽證索賠管理提出的新要求以及施工企業(yè)的應(yīng)對(duì)措施（一）司法解釋有關(guān)工程合同造價(jià)管理的十個(gè)法律問(wèn)題的處理原則農(nóng)民工工資涉及勞務(wù)合同的效力，司法解釋第7條規(guī)定勞務(wù)合同合法有效，人民法院不支持把勞務(wù)合同認(rèn)定為轉(zhuǎn)包，也不支持認(rèn)定勞務(wù)分包為無(wú)效合同。（2）、2008清單計(jì)價(jià)規(guī)范分為總則、術(shù)語(yǔ)、工程量清單編制、工程量清單計(jì)價(jià)四大部分內(nèi)容，其中第四部分計(jì)價(jià)內(nèi)容對(duì)招標(biāo)控制價(jià)、投標(biāo)價(jià)、工程合同價(jià)款的約定、工程計(jì)量與價(jià)款支付、索賠與現(xiàn)場(chǎng)簽證、工程價(jià)款調(diào)整、竣工結(jié)算工程計(jì)價(jià)爭(zhēng)議處理作了明確規(guī)定，其中有15條強(qiáng)制性規(guī)定（3）、2008版計(jì)價(jià)規(guī)范的價(jià)格性質(zhì)是國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)，是以固定清單計(jì)價(jià)方式的政府指導(dǎo)價(jià)。* 擔(dān)任爭(zhēng)議評(píng)審員的條件，要求由熟悉建設(shè)工程合同管理或具有工程實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)的專家組成，符合條件的企業(yè)專業(yè)人士可以成為評(píng)審員。(三)國(guó)家應(yīng)對(duì)金融海嘯出臺(tái)的新的工程合同示范文本和新的清單計(jì)價(jià)規(guī)范國(guó)家頒布專用于國(guó)有基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)項(xiàng)目的2007版通用合同條款（1）、國(guó)家發(fā)改委、財(cái)政部、建設(shè)部、鐵道部、交通部、信息產(chǎn)業(yè)部、水利部、民航總局、廣電總局等九部委聯(lián)合于2007年11月1日頒發(fā)，2008年5月1日試行標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)工程通用合同條款，主要用于政府投資工程建設(shè)項(xiàng)目。（二）最高人民法院應(yīng)對(duì)金融海嘯發(fā)布有關(guān)工程合同的最新規(guī)定《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國(guó)合同法〉若干問(wèn)題的解釋（二）》（詳見附件二）已于2009年2月9日由最高人民法院審判委員會(huì)第1462次會(huì)議通過(guò)，共有30條規(guī)定，自2009年5月1日起施行。關(guān)于工程結(jié)算標(biāo)準(zhǔn)和工程量的確定：☆第十六條：工程價(jià)款的計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)；☆第十七條：拖欠工程款應(yīng)計(jì)付利息；☆第十八條：根據(jù)實(shí)際情況確定利息起算時(shí)間；☆△第十九條：工程量計(jì)算；☆△第二十條：逾期不結(jié)算的后果；☆△第二十一條：“黑白合同”的認(rèn)定；☆△第二十二條：按固定價(jià)格結(jié)算；☆第二十三條：可以不全部鑒定；關(guān)于程序問(wèn)題的規(guī)定：△第二十四條：建設(shè)工程不適用專屬管轄規(guī)定；△第二十五條：總承包人、發(fā)包人、施工人為共同被告；☆△第二十六條：實(shí)際施工人利益的保護(hù)；第二十七條：保修責(zé)任。三、工程合同司法解釋以及國(guó)家和最高人民法院對(duì)工程合同的最新規(guī)定（一）、最高人民法院關(guān)于《審理建設(shè)工程施工合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》即工程合同司法解釋（詳見附件一）的主要內(nèi)容及其在司法實(shí)踐中的重要意義關(guān)于合同效力：△第一條：建設(shè)工程施工合同無(wú)效的情形；☆第二條：合同無(wú)效，工程驗(yàn)收合格的處理原則；☆第三條：合同無(wú)效，工程驗(yàn)收不合格的處理原則；☆第四條：違法轉(zhuǎn)包、分包合同的處理原則；第五條：施工中取得資質(zhì)的，按有效處理； ☆△第六條：墊資原則上按有效處理；第七條：勞務(wù)分包與工程轉(zhuǎn)包。簽訂建設(shè)工程合同的法定前置程序——經(jīng)招標(biāo)投標(biāo)過(guò)程并中標(biāo)。近期有關(guān)退地、退房以及合作開發(fā)等房地產(chǎn)案件的大幅攀升，使許多開發(fā)商的資金鏈產(chǎn)生進(jìn)一步的困難，不少項(xiàng)目處于停建、緩建狀況，施工單位停工、窩工產(chǎn)生損失引起大量的工程索賠糾紛。2007年12月，中國(guó)人民銀行和銀監(jiān)會(huì)發(fā)布《關(guān)于加強(qiáng)商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理的通知》，流動(dòng)性資金一律停止,開發(fā)商從銀行獲得其它貸款也已非常困難，直接影響到開發(fā)項(xiàng)目的銀行融資并影響到開發(fā)商對(duì)施工企業(yè)的正常付款。二、建設(shè)工程合同的基本特點(diǎn)和合同管理的主要環(huán)節(jié)（一）建設(shè)工程合同的基本特點(diǎn)建設(shè)工程合同：是承包人以約定的期限和質(zhì)量等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)完成工程建設(shè)，發(fā)包人支付價(jià)款的合同，包括勘察、設(shè)計(jì)、施工合同。關(guān)于工程合同履約管理的主要環(huán)節(jié)△ 組織合同內(nèi)容交底，讓管理人員胸中有數(shù)；△ 落實(shí)合同資料專管，使證據(jù)管理落到實(shí)處；△ 狠抓履約過(guò)程檢查，在實(shí)施過(guò)程預(yù)防疏漏。關(guān)于工程期限問(wèn)題：△第十四條：實(shí)際竣工時(shí)間的確定；△第十五條：質(zhì)量爭(zhēng)議期間工期的處理。以上打“☆”和“△”者共8條，既是重點(diǎn)，又是難點(diǎn)，需要特別重視。中共中央辦公廳、國(guó)務(wù)院辦公廳近日印發(fā)了《關(guān)于開展工程建設(shè)領(lǐng)域突出問(wèn)題專項(xiàng)治理工作的意見》（詳見附件五），并發(fā)出通知，要求各地區(qū)各部門結(jié)合實(shí)際認(rèn)真貫徹執(zhí)行。（4）、《爭(zhēng)議評(píng)審》（詳見附件六），提出了一個(gè)與國(guó)際接軌的解決爭(zhēng)議的前置程序，這對(duì)施工企業(yè)的合同履約提出了新的法務(wù)管理要求。國(guó)家頒布專用于國(guó)有基礎(chǔ)設(shè)施工程合同的2008清單計(jì)價(jià)規(guī)范（1）、為加強(qiáng)國(guó)有投資基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目的工程造價(jià)管理，由國(guó)家建設(shè)部以63號(hào)文件，于2008年7月8日頒布、2008年12月1日起實(shí)施國(guó)標(biāo)《建設(shè)工程工程量清單計(jì)價(jià)規(guī)范》，國(guó)標(biāo)編號(hào)為gb505002008，該計(jì)價(jià)規(guī)范是2007版通用合同條款的配套計(jì)價(jià)規(guī)范，實(shí)施該規(guī)范使國(guó)有投資建設(shè)項(xiàng)目的合同條款和計(jì)價(jià)方式管理配套。（4）、為防止最低價(jià)中標(biāo)，國(guó)標(biāo)清單規(guī)定由分部分項(xiàng)工程量清單、措施項(xiàng)目清單、其他項(xiàng)目清單、規(guī)費(fèi)項(xiàng)目清單、稅金項(xiàng)目清單五部分組成，其中的措施項(xiàng)目清單中的安全文明施工費(fèi)不得作為競(jìng)爭(zhēng)性費(fèi)用。司法解釋第第1第18條規(guī)定了解決拖欠工程款包括墊資款利息的六種不同情況；工程價(jià)款包括五種具體款項(xiàng)（預(yù)付款、進(jìn)度款、簽證款、結(jié)算款和保修金）的不同應(yīng)付時(shí)間以及利息起算的相關(guān)規(guī)定；承包人的月工程量報(bào)表確認(rèn)以及進(jìn)度款催款證據(jù)對(duì)計(jì)息的重要作用。簽證和索賠管理是承包造價(jià)管理最重要的管理，承包人的經(jīng)濟(jì)效益主要來(lái)源于簽證和索賠，相應(yīng)管理應(yīng)提高到企業(yè)生存發(fā)展的高度。合同約定固定價(jià)格的種類以及具體操作方式，除合同無(wú)效以外不論以何種方式已經(jīng)固定范圍內(nèi)的造價(jià)，當(dāng)事人不得再行要求重新鑒定；固定范圍以外的增加工程量和變更簽證的價(jià)款確認(rèn)則按司法解釋第119條規(guī)定處理；風(fēng)險(xiǎn)范圍外的增加工程量的索賠及最高院關(guān)于情勢(shì)變更的新規(guī)定。