【正文】 購(gòu)、認(rèn)購(gòu)、預(yù)訂協(xié)議轉(zhuǎn)化為商品房買賣合同的條件。第四條 出賣人通過認(rèn)購(gòu)、訂購(gòu)、預(yù)訂等方式向買受人收受定金作為訂立商品房買賣合同擔(dān)保的，如果因當(dāng)事人一方原因未能訂立商品房買賣合同，應(yīng)當(dāng)按照法律關(guān)于定金的規(guī)定處理；因不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由，導(dǎo)致商品房買賣合同未能訂立的，出賣人應(yīng)當(dāng)將定金返還買受人?！钡墙ㄔO(shè)部《商品房銷售管理辦法》（2001年6月1日起施行）第十五條又說：“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)發(fā)布的商品房銷售廣告和宣傳資料所明示的事項(xiàng)，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)在商品房買賣合同中約定。在交易中若存在此類情況，作為開發(fā)商應(yīng)及時(shí)取得預(yù)售許可證明，以保證交易的穩(wěn)定；作為購(gòu)房人若想解除合同，則應(yīng)及時(shí)通過訴訟主張權(quán)利。根據(jù)合同法第52條第五項(xiàng)規(guī)定，違背法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定的合同無效。第二條 出賣人未取得商品房預(yù)售許可證實(shí)，與買受人訂立的商品房預(yù)售合同，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定無效，但是在起訴前取得商品房預(yù)售許可證明的，可以認(rèn)定有效?！踞屃x】本條對(duì)商品房買賣合同的概念進(jìn)行了定義，進(jìn)一步明確了本解釋的適用范圍?！吨腥A人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》施行后訂立的商品房買賣合同發(fā)生的糾紛案件，在本解釋公布施行前已經(jīng)終審，當(dāng)事人申請(qǐng)?jiān)賹徎蛘甙凑諏徟斜O(jiān)督程序決定再審的，不適用本解釋。第二十七條 買受人未按照商品房擔(dān)保貸款合同的約定償還貸款，但是已經(jīng)取得房屋權(quán)屬證書并與擔(dān)保權(quán)人辦理了商品房抵押登記手續(xù)，抵押權(quán)人請(qǐng)求買受人償還貸款或者就抵押的房屋優(yōu)先受償?shù)?，不?yīng)當(dāng)追加出賣人為當(dāng)事人，但出賣人提供保證的除外。另外，在《商品房擔(dān)保貸款合同》里，各方的身份如下是不一樣的；在貸款合同里，銀行是貸款人，消費(fèi)者是借款人；在擔(dān)保合同里，開發(fā)商是擔(dān)保人、銀行是擔(dān)保權(quán)人、消費(fèi)者是債務(wù)人；在抵押保同里，消費(fèi)者是抵押人，銀行是抵押權(quán)人。擔(dān)保權(quán)人就商品房擔(dān)保貸款合同糾紛另行起訴的，可以與商品房買賣合同糾紛合并審理?！踞屃x】此條是指如果消費(fèi)者無法取得銀行貸款的情況，現(xiàn)在這種事情越來越多了，因?yàn)椤凹儋J”越來越多，銀行也怕了，所以有時(shí)看著業(yè)主長(zhǎng)相不對(duì)就不敢貸款了；只是少了一個(gè)條款：如果因?yàn)橄M(fèi)者的原因不能取得貸款，消費(fèi)者是否有權(quán)解除買賣合同？就是說銀行不給我貸款了，我能不買房了嗎？此等情況會(huì)在非典后日益增加，不知道法院會(huì)怎么處理。第二十二條 對(duì)于買受人因商品房買賣合同與出賣人發(fā)生的糾紛，人民法院應(yīng)當(dāng)通知包銷人參加訴訟；出賣人、包銷人和買受人對(duì)各自的權(quán)利義務(wù)有明確約定的，按照約定的內(nèi)容確定各方的訴訟地位。第二十條 出賣人與包銷人訂立商品房包銷合同，約定出賣人將其開發(fā)建設(shè)的房屋交由包銷人以出賣人的名義銷售的，包銷期滿未銷售的房屋，由包銷人按照合同約定的包銷價(jià)格購(gòu)買，但當(dāng)事人另有約定的除外?！踞屃x】此條與第十八條是不一樣的，上條說是的違約責(zé)任，此條說是解除合同，而且強(qiáng)調(diào)是由于出賣人的責(zé)任；只是留了一個(gè)小尾巴：什么是出賣人的責(zé)任呢？這又是給雙方律師提供了辯論的機(jī)會(huì)。第十八條 由于出賣人的原因，買受人在下列期限屆滿未能取得房屋權(quán)屬證書的，除當(dāng)事人有特殊約定外，出賣人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任：（一）商品房買賣合同約定的辦理房屋所有權(quán)登記的期限；（二）商品房買賣合同的標(biāo)的物為尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起９０日；（三）商品房買賣合同的標(biāo)的物為已竣工房屋的，自合同訂立之日起９０日。秦兵還處于弱智狀態(tài)，無法理解最高人民法官的精深博大之思想；我對(duì)消費(fèi)者有一個(gè)建議：當(dāng)你的合同可能被判無效或者被撤銷時(shí)，你就直接要求兩倍賠償；當(dāng)你的合同要求解除時(shí)，你也要兩倍賠償，但是最好別提違約金；不過，你如果不提違約金，又會(huì)出現(xiàn)另外一種風(fēng)險(xiǎn)，就是法官并不支持兩倍賠償，怎么辦呢？只能看你的運(yùn)氣了。【釋義】這一條也舉個(gè)例子：本來合同約定2003年1月1日交房，但是開發(fā)商到了2003年1月10日還沒有交房，于是業(yè)主于2003年2月1日發(fā)掛號(hào)信說：“開發(fā)商，你不交房影響了我得非典了，我準(zhǔn)備解除合同”，那么到2003年5月1日前消費(fèi)者都可以解除合同；而且如果到了2003年4月30日，我還想再等等看一看，那么可以再發(fā)一封信，又可以延長(zhǎng)三個(gè)月。【釋義】這一條寫得不錯(cuò)，可以舉個(gè)例子來說明：本來合同約定2003年1月1日交房，但是開發(fā)商到了2003年1月10日還沒有交房，于是業(yè)主就開始行使催告權(quán)：“開發(fā)商，你2003年2月1日前一定要給我房，我急著結(jié)婚用”。所以說北京現(xiàn)在的業(yè)主，幾乎人人都知道自己房屋的建筑面積是多少，但是能夠知道自己的建筑面積中分?jǐn)偟墓妹娣e是多少、公用部位又在何處的人可以說是萬(wàn)里挑一。修復(fù)費(fèi)用及修復(fù)期間造成的其他損失由出賣人承擔(dān)。第十三條 因房屋質(zhì)量問題嚴(yán)重影響正常居住使用，買受人請(qǐng)求解除合同和賠償損失的，應(yīng)予支持。房屋毀損、滅失的風(fēng)險(xiǎn)，在交付使用前由出賣人承擔(dān)，交付使用后由買受人承擔(dān)；【釋義】此條前半句沒有什么可說的，說得都是應(yīng)當(dāng)說的內(nèi)容?！踞屃x】以上三款都是對(duì)消費(fèi)者知情權(quán)的保護(hù)，保是寫得不是很具體，就是如何確認(rèn)“故意隱瞞”這一事實(shí)，因?yàn)榉缮险f好說，但是在訴訟中做起來可以難了，這個(gè)法律環(huán)境是很難證明的，可以法官們想做好事，也不好做，只能讓律師來證明了。（二）商品房買賣合同訂立后，出賣人又將該房屋出賣給第三人?？蓱z法官們的一番苦心，他們不能直接出關(guān)于拆遷的解釋，只能在這里面提幾句，將補(bǔ)償安置房歸于商品房調(diào)整的范圍之內(nèi)，可見是良心未泯啊。這大概就是法律的其妙性之所在吧，此一時(shí)彼一時(shí)也。第六條 當(dāng)事人以商品房預(yù)售合同未按照法律、行政法規(guī)規(guī)定辦理登記備案手續(xù)為由，請(qǐng)求確認(rèn)合同無效的，不予支持。這一條本來是想說，即使簽訂了定金合同，如果沒有簽訂正式的商品房買賣合同，那么開發(fā)商應(yīng)當(dāng)退還定金，但是又覺得這樣寫好象太對(duì)不起開發(fā)商的良苦用心，所以又寫了“果因當(dāng)事人一方原因未能訂立商品房買賣合同，應(yīng)當(dāng)按照法律關(guān)于定金的規(guī)定處理”，那么，怎么叫做“一方原因呢”？怎么又叫“未能訂立商品房買賣合同”呢？消費(fèi)者去了現(xiàn)場(chǎng)雙方?jīng)]有就合同的條款達(dá)成一致性建議，是不是就是未能訂立合同呢？此時(shí)是哪一方的原因呢？我想司法解釋是對(duì)現(xiàn)有的司法審判中可能出現(xiàn)模棱兩可的結(jié)果進(jìn)行排除，將條件與結(jié)果進(jìn)行確定，而一條司法解釋顯然沒有做到這一點(diǎn)，它不能解決目前大量存在的定金合同爭(zhēng)議，也就是說無法使消費(fèi)者擺脫那個(gè)脖子上的小套。希望這一條最后直接改成“廣告和宣傳資料應(yīng)當(dāng)做為房地產(chǎn)合同的要約”，因?yàn)檫^長(zhǎng)的定語(yǔ)使消費(fèi)者難以理解，而且還會(huì)給欺詐者以更多開脫的機(jī)會(huì)；例如我現(xiàn)在就可以給有關(guān)人士出計(jì)一條：大家在廣告下面寫一行小字“一切以最后完工為準(zhǔn)”或者“本廣告內(nèi)容尚未最終確定”，那么此法律解釋的前提條件就喪失了，消費(fèi)者也就無法再用“內(nèi)容確定”來一條來要求開發(fā)商兌現(xiàn)承諾了?！踞屃x】中國(guó)目前的房地產(chǎn)欺詐主要是通過廣告來完成的，而中國(guó)的消費(fèi)者大概最相信的也就是廣告，所以房地產(chǎn)廣告成為中國(guó)目前廣告業(yè)的支柱產(chǎn)業(yè)；這種對(duì)廣告特別是大篇幅廣告的崇拜心理，使消費(fèi)者行為方式非理智的重要表現(xiàn)，是消費(fèi)者一切苦難行為的源泉。高法的這項(xiàng)解釋是一種明顯的功利思想，相對(duì)于說“雙方不到結(jié)婚年齡是非法婚姻關(guān)系，但是離婚前已經(jīng)到達(dá)結(jié)婚年齡的除外”；前三句認(rèn)定預(yù)售許可制度的有效性，后兩句則認(rèn)定了開發(fā)企業(yè)的變通性；所以有人說中國(guó)沒有辦不成的事情，關(guān)鍵看你怎么辦。【釋義】本條對(duì)商品房買賣合同的概念進(jìn)行了定義，“商品房”大概只有在中國(guó)才有，它的作為房屋的一種，是相對(duì)于“公房”和“二手房”來說；不僅如此，我們還給它賦予了新的內(nèi)容，就是那些還沒有完工不具備使用功能的房屋?！踞屃x】本條說明了此司法解釋的法律依據(jù)，我們可以看到依據(jù)的都是全國(guó)人大制定的法律性規(guī)范文件，沒有一部是行政機(jī)構(gòu)制定的法規(guī)或者規(guī)章，這說明此解釋的制作者對(duì)部分行政機(jī)構(gòu)制定的法規(guī)及規(guī)章的穩(wěn)定性并不認(rèn)同，為了保證此解釋的合法性，作者只引用了相對(duì)來說級(jí)別比較高的法律。第四十二條 買賣合同存在下列約定內(nèi)容之一的，不屬于試用買賣。保證合同沒有約定6個(gè)月。知識(shí)點(diǎn) 21：樣品買賣（樣品有隱蔽性瑕疵，按同種物的標(biāo)準(zhǔn)交付，交付合同約定的樣品質(zhì)量與文字說明不一致，樣品為準(zhǔn)，樣品發(fā)生變化，以文字說明為準(zhǔn)。）第三十八條 合同法第一百六十七條第一款規(guī)定的“分期付款”，系指買受人將應(yīng)付的總價(jià)款在一定期間內(nèi)至少分三次向出賣人支付。買受人在回贖期間內(nèi)沒有回贖標(biāo)的物的，出賣人可以另行出賣標(biāo)的物。取回的標(biāo)的物價(jià)值顯著減少，出賣人要求買受人賠償損失的，人民法院應(yīng)予支持。（不是合同總價(jià)款）注意定金和損害賠償金可以并用知識(shí)點(diǎn) 16：違約中的與有過失第三十條 買賣合同當(dāng)事人一方違約造成對(duì)方損失，對(duì)方對(duì)損失的發(fā)生也有過錯(cuò)，違約方主張扣減相應(yīng)的損失賠償額的，人民法院應(yīng)予支持。（本金+損失（約定，沒有約定幣貸款基準(zhǔn)利率為基礎(chǔ)，參照逾期罰息利率標(biāo)準(zhǔn)）知識(shí)點(diǎn) 14：合同解除后的違約金責(zé)任第二十六條 買賣合同因違約而解除后，守約方主張繼續(xù)適用違約金條款重大變化。（起算點(diǎn)是變更后的。檢驗(yàn)期合同法15158）第二十三條 標(biāo)的物質(zhì)量不符合約定，買受人依照合同法第一百一十一條的規(guī)定要求減少價(jià)款的，人民法院應(yīng)予支持。知識(shí)點(diǎn) 9：標(biāo)的物需運(yùn)送場(chǎng)合的風(fēng)險(xiǎn)負(fù)擔(dān)第十二條 出賣人根據(jù)合同約定將標(biāo)的物運(yùn)送至買受人指定地點(diǎn)并交付給承運(yùn)人后，標(biāo)的物毀損、滅失的風(fēng)險(xiǎn)由買受人負(fù)擔(dān)，但當(dāng)事人另有約定的除外。（約定了交付地點(diǎn)，交付地點(diǎn)后所有權(quán)和風(fēng)險(xiǎn)都轉(zhuǎn)移給買方。第三部分 標(biāo)的物風(fēng)險(xiǎn)負(fù)擔(dān)前提風(fēng)險(xiǎn)負(fù)擔(dān)非歸因于任何一方當(dāng)事認(rèn)定的原因?qū)е略摌?biāo)的物毀損滅失。因?yàn)橄乳_發(fā)票后交付的情形存在。知識(shí)點(diǎn) 6：交付義務(wù)已履行之證明第八條 出賣人僅以增值稅專用發(fā)票及稅款抵扣資料證明其已履行交付標(biāo)的物義務(wù)，買受人不認(rèn)可的，出賣人應(yīng)當(dāng)提供其他證據(jù)證明交付標(biāo)的物的事實(shí)。買受人主張出賣人負(fù)擔(dān)代為保管期間的合理費(fèi)用的，人民法院應(yīng)予支持。）出賣人因未取得所有權(quán)或者處分權(quán)致使標(biāo)的物所有權(quán)不能轉(zhuǎn)移，買受人要求出賣人承擔(dān)違約責(zé)任或者要求解除合同并主張損害賠償?shù)?，人民法院?yīng)予支持。但可以追究出賣人的違約責(zé)任）如第三人是惡意，則合同依然有效。合同一定是有效的，第三人是善意，則第三人有機(jī)會(huì)構(gòu)成善意取得。（無權(quán)處分的買賣合同由效力待定改成有效。第一篇：買賣合同司法解釋解讀《買賣合同解釋》考點(diǎn)解讀第一部分 買賣合同的成立及效力知識(shí)點(diǎn) 1：合同關(guān)系之證明第一條 當(dāng)事人之間沒有書面合同，一方以送貨單、收貨單、結(jié)算單、發(fā)票等主張存在買賣合同關(guān)系的，人民法院應(yīng)當(dāng)結(jié)合當(dāng)事人之間的交易方式、交易習(xí)慣以及其他相關(guān)證據(jù)，對(duì)買賣合同是否成立作出認(rèn)定。知識(shí)點(diǎn) 3：無權(quán)處分合同之效力第三條 當(dāng)事人一方以出賣人在締約時(shí)對(duì)標(biāo)的物沒有所有權(quán)或者處分權(quán)為由主張合同無效的，人民法院不予支持。合同有效，善意取得依然成立。交付，三者缺一不可，如未交付，不一定可以取得物權(quán)。但買受人仍然可以要求追究出賣人的違約責(zé)任。知識(shí)點(diǎn) 5：超過約定數(shù)量交付的處理第六條 根據(jù)合同法第一百六十二條的規(guī)定，買受人拒絕接收多交部分標(biāo)的物的，可以代為保管多交部分標(biāo)的物。出賣人是受益者，買方是善意協(xié)助義務(wù)。因?yàn)槠溟_稅時(shí)間有任意性。交付優(yōu)先于登記）（一）先行受領(lǐng)交付的買受人請(qǐng)求出賣人履行辦理所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記手續(xù)等合行交付標(biāo)的物等合同義務(wù)的，人民法院應(yīng)予支持；（三）均未受領(lǐng)交付，也未辦理所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記手續(xù)，依法成立在先合同的買受人請(qǐng)求出賣人履行交付標(biāo)的物和辦理所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記手續(xù)等合同義務(wù)的，人民法院應(yīng)予支持；（四）出賣人將標(biāo)的物交付給買受人之一，又為其他買受人辦理所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記，已受領(lǐng)交付的買受人請(qǐng)求將標(biāo)的物所有權(quán)登記在自己名下的，人民法院應(yīng)予支持。代表托運(yùn)的界定。第一百四十五條 當(dāng)事人沒有約定交付地點(diǎn)或者約定不明確，依照本法第一百四十一條第二款第一項(xiàng)的規(guī)定標(biāo)的物需要運(yùn)輸?shù)模鲑u人將標(biāo)的物交付給第一承運(yùn)人后，標(biāo)的物毀損、滅失的風(fēng)險(xiǎn)由買受人承擔(dān)。（風(fēng)險(xiǎn)負(fù)擔(dān)應(yīng)該以標(biāo)的物的特定化為前提）第四部分 違約責(zé)任（標(biāo)的物的檢驗(yàn)違約責(zé)任知識(shí)點(diǎn) 12：質(zhì)量瑕疵的違約責(zé)任承擔(dān)（權(quán)利瑕疵擔(dān)保責(zé)任、質(zhì)量瑕疵擔(dān)保責(zé)任。（如果數(shù)額全部支付了，返還減價(jià)后多出部分價(jià)款）知識(shí)點(diǎn) 13：逾期付款的違約責(zé)任第二十四條 買賣合同對(duì)付款期限作出的變更，不影響當(dāng)事人關(guān)于逾期付款違約金的約定，但該違約金的起算點(diǎn)應(yīng)當(dāng)隨之變更。（對(duì)逾期付款違約金條款的變更，對(duì)賬單、還款協(xié)議變更的以這個(gè)為準(zhǔn)，沒有以原合同為準(zhǔn)）幣貸款基準(zhǔn)利率為基礎(chǔ)，參照逾期罰息利率標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算。知識(shí)點(diǎn) 15：定金與賠償金的并用第二十八條 買賣合同約定的定金不足以彌補(bǔ)一方違約造成的損失，對(duì)方請(qǐng)求賠償超過定金部分的損失的，人民法院可以并處，但定金和損失賠償?shù)臄?shù)額總 和不應(yīng)高于因違約造成的損失。（所有權(quán)保留不適用不動(dòng)產(chǎn)）所有權(quán)保留含義約定不以交付為物權(quán)變動(dòng)的條件知識(shí)點(diǎn) 18：出賣人取回標(biāo)的物的情形及限制第三十五條 當(dāng)事人約定所有權(quán)保留，在標(biāo)的物所有權(quán)轉(zhuǎn)移前，買受人有下列情形之一，對(duì)出賣人造成損害，出賣人主張取回標(biāo)的物的，人民法院應(yīng)予支持：（一）未按約定支付價(jià)款的；（三）將標(biāo)的物出賣、出質(zhì)或者作出其他不當(dāng)處分的。知識(shí)點(diǎn) 19：標(biāo)的物的回贖及另行出賣第三十七條 出賣人取回標(biāo)的物后，買受人在雙方約定的或者出賣人指定的回贖期間內(nèi)，消除出賣人取回標(biāo)的物的事由，主張回贖標(biāo)的物的，人民法院應(yīng)予支持。約定大于等于五分之一都有效，小于五分之一無效。當(dāng)事人對(duì)標(biāo)的物的使用費(fèi)沒有約定的，人民法院可以參照當(dāng)?shù)赝悩?biāo)的物的租金標(biāo)準(zhǔn)確定。試用期內(nèi)標(biāo)的物毀損滅失歸賣方，試用買賣試用期滿后沉默等于買，用期內(nèi)已經(jīng)支付一部分價(jià)款的視為買，出賣、出租、設(shè)定擔(dān)保物權(quán)等非試用行為的視為買；試用期沒有約定的，出賣人說了算。在試用期內(nèi)，買受人對(duì)標(biāo)的物實(shí)施了出賣、出租、設(shè)定擔(dān)保物權(quán)等非試用行為的，人民法院應(yīng)當(dāng)認(rèn)定買受人同意購(gòu)買。第二篇：《商品房買賣合同司法解釋》全文解讀商品房買賣合同司法解釋為正確、及時(shí)審理商品房買賣合同糾紛案件，根據(jù)《中華人民共和國(guó)民法通則》、《中華人民共和國(guó)合同法》、《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》、《中華人民共和國(guó)擔(dān)保法》等相關(guān)法律，結(jié)合民事審判實(shí)踐，制定本解釋。第一條 本解釋所稱的商品房買賣合同，是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)（以下