ch2房地產(chǎn)市場(chǎng)及其運(yùn)行規(guī)律-全文預(yù)覽
【正文】 3月房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù) 1000點(diǎn)為基值 ， 每季度第一個(gè)月16日向社會(huì)發(fā)布前一季度的武房指數(shù) 。 Real Estate Development 43 ? 中房指數(shù)采用了抽樣調(diào)查方法 ， 在對(duì)市場(chǎng)商品房項(xiàng)目進(jìn)行調(diào)查的基礎(chǔ)之上 ， 采用聚類(lèi)分析方法 ， 確定樣本 ， 然后對(duì)樣本進(jìn)行較長(zhǎng)時(shí)間的跟蹤調(diào)查 。 ? 在內(nèi)地 ， 自 1995年開(kāi)始研制開(kāi)發(fā)及應(yīng)用中房指數(shù)系統(tǒng)以后 ， 全國(guó)各地日益重視房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)編制的研究 ， 1997年國(guó)家計(jì)委 、 國(guó)家統(tǒng)計(jì)局聯(lián)合下達(dá) “ 關(guān)于開(kāi)展房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)編制工作的通知 ” ， 1998年在全國(guó)選擇 35個(gè)大中城市進(jìn)行房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)編制工作 ， 并定期向社會(huì)公布 。 Real Estate Development 40 S3房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù) ? 房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)的起源及其意義 ? 價(jià)格指數(shù)最早產(chǎn)生于 18世紀(jì)的歐洲 ， 起源于物價(jià)指數(shù) 。 居民平均年全部收入住房平均價(jià)格房?jī)r(jià)收入比＝Real Estate Development 37 S2房?jī)r(jià)收入比 不能用～來(lái)進(jìn)行國(guó)際比較 房?jī)r(jià)的統(tǒng)計(jì)對(duì)象選擇不同 房?jī)r(jià)的統(tǒng)計(jì)定義千差萬(wàn)別 面積含義分歧 居民年全部收入上各國(guó)分歧更大 Real Estate Development 38 S2房?jī)r(jià)收入比 國(guó)內(nèi)做法 國(guó)務(wù)院， [1998]23《 關(guān)于進(jìn)一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革，加快住房建設(shè)的通知 》 中，房?jī)r(jià)收入比：本地區(qū)一套建筑面積為 60平方米的經(jīng)濟(jì)適用房的平均價(jià)格與雙職工家庭年平均工資之比。 誘因： 開(kāi)發(fā)商對(duì)市場(chǎng)預(yù)測(cè)的偏差 開(kāi)發(fā)商之間的博弈和非理性行為 開(kāi)發(fā)資金的易得性 Real Estate Development 34 第二節(jié) 房地產(chǎn)市場(chǎng)的運(yùn)行規(guī)律 三、 房地產(chǎn)市場(chǎng)中的泡沫與過(guò)熱 房地產(chǎn)泡沫和“過(guò)度開(kāi)發(fā)”的區(qū)別與聯(lián)系 區(qū)別： 反映層面不同（供需，價(jià)格） 嚴(yán)重程度和危害性不同 在周期循環(huán)中所處階段不同 參與者動(dòng)機(jī)不同（長(zhǎng)期和短期效益） 聯(lián)系： “過(guò)熱”不一定產(chǎn)生泡沫， 但“泡沫”一定會(huì)產(chǎn)生過(guò)熱（ 誘因 ） Real Estate Development 35 第二節(jié) 房地產(chǎn)市場(chǎng)的運(yùn)行規(guī)律 三、 房地產(chǎn)市場(chǎng)中的泡沫與過(guò)熱 房地產(chǎn)泡沫的衡量 實(shí)際價(jià)格 /理論價(jià)格、房地產(chǎn)價(jià)格增長(zhǎng)率 /實(shí)際 GDP增長(zhǎng)率、房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù) /居民消費(fèi)價(jià)格指數(shù)、房?jī)r(jià)收入比、住房支付能力指數(shù)、房地產(chǎn)投資需求 /房地產(chǎn)使用需求 Real Estate Development 36 S2房?jī)r(jià)收入比 出處 瑞納特 （ Bertnard Renaud）， 1989年研究報(bào)告指出，發(fā)達(dá)國(guó)家中房?jī)r(jià)收入比 ～ ，發(fā)展中國(guó)家 ～ ，窮國(guó)和富國(guó)房?jī)r(jià)收入比大不相同。 Real Estate Development 31 Q S1 D2 D1 P P0 0 Q0 S2 D3 A 在一般商品市場(chǎng)上，當(dāng)價(jià)格上升的時(shí)候需求減少，當(dāng)價(jià)格下降的時(shí)候需求增加。希望在高價(jià)位上出售，從中獲利。 第四，投機(jī)需求在財(cái)富轉(zhuǎn)移上的作用要遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于一般的真實(shí)需求。 區(qū)別： 第一，真實(shí)需求和投機(jī)需求的目的不一樣?！? —— 金德?tīng)柌└? 《 新帕爾格雷夫經(jīng)濟(jì)學(xué)大辭典 》 1992年版 Real Estate Development 26 第二節(jié) 房地產(chǎn)市場(chǎng)的運(yùn)行規(guī)律 三、 房地產(chǎn)市場(chǎng)中的泡沫與過(guò)熱 房地產(chǎn)泡沫及成因 S2 泡沫經(jīng)濟(jì)與經(jīng)濟(jì)泡沫 經(jīng)濟(jì)泡沫 指的是在經(jīng)濟(jì)發(fā)展過(guò)程中經(jīng)常出現(xiàn)的不均衡現(xiàn)象。 Real Estate Development 21 第二節(jié) 房地產(chǎn)市場(chǎng)的運(yùn)行規(guī)律 二、 房地產(chǎn)市場(chǎng)的周期循環(huán) 房地產(chǎn)市場(chǎng)的投資周期 B A C D E Real Estate Development 22 第二節(jié) 房地產(chǎn)市場(chǎng)的運(yùn)行規(guī)律 二、 房地產(chǎn)市場(chǎng)的周期循環(huán) 房地產(chǎn)市場(chǎng)自然周期和投資周期之間的關(guān)系 兩者相互聯(lián)系和相互影響，投資周期在第一階段和第二階段初期滯后于市場(chǎng)自然周期的變化，在其他階段則超前于市場(chǎng)自然周期的變化。偶然空置取決于人口流動(dòng)，而長(zhǎng)期空置是市場(chǎng)搜索的必然結(jié)果。 —— 北京統(tǒng)計(jì)信息網(wǎng) 但中國(guó)統(tǒng)計(jì)年鑒并無(wú)空置率的定義和統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)。 產(chǎn)生根源 社會(huì)總供給和總需求兩個(gè)對(duì)立面的矛盾和統(tǒng)一。 三種狀態(tài)： A、 總量性供不應(yīng)求狀態(tài) B、 總量性供過(guò)于求狀態(tài) C、 結(jié)構(gòu)性供求失衡的狀態(tài) ！均衡是偶然的，幾乎是不存在的； ！非均衡狀態(tài)是絕對(duì)的，常見(jiàn)的。 房地產(chǎn)需求的特點(diǎn) 1）房地產(chǎn)需求具有 整體性 2）房地產(chǎn)需求具有 區(qū)域性 3）房地產(chǎn)需求具有 層次性 Real Estate Development 5 第一節(jié) 房地產(chǎn)市場(chǎng)及其供求關(guān)系 三、房地產(chǎn)市場(chǎng)的需求 類(lèi)型 生產(chǎn)性、消費(fèi)性、投資性 房地產(chǎn)需求的影響因素 1）收入的變化 2）其他商品的價(jià)格變化（替代品，互補(bǔ)品） 3）對(duì)未來(lái)的預(yù)期 4）政府政策的變化 （貸款利率，稅費(fèi)） Real Estate Development 6 第
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