【正文】 8長樂C35地塊（高層）227409熱水瓶廠D地塊（高層） 4560合 計117384（3）非住宅安置用房建設投資估算，建筑面積9萬多平方米，（詳見表103）。表105 城市道路建設投資估算序號道路名稱長度(米)寬度(米)用地面積(畝)投資額(萬元)1趙伍路*17003045902香積寺路1450304091203小河路部分*140030 7564長樂路10603057245麗水路10002239606紫荊路74026 2107金華路94026 2608桃園路44020 3009秉祥巷60020246010大滸弄31020 25011賈家弄49020196412德勝弄44016 15013上紹路66020 20014湖墅北路165020 85015六號路70020337016七號路54016241017霞灣路750203550合 計1487040124（注*：趙伍路、小河路部分分別按拆遷總量的50%和10%計算）（6）綜合整治與保護開發(fā)重點項目投資估算綜合整治與保護開發(fā)重點項目合計用地約180畝，（詳見表106）。按工程方案，本項目的資金需求計劃測算如下（表107）。年 份20072008200920102011土地出讓收益(億元)由于本項目承辦單位是區(qū)政府直屬的全民事業(yè)單位，其組織實施舊城改造和土地整理項目，在效益上主要是體現(xiàn)社會效益和間接經(jīng)濟效益。其中，％計算，在五年期內(nèi)按最大償還能力還本付息。在實際操作中，考慮到土地出讓收益存在滯后性，因而使城市改造工程面臨資金缺口，需要通過銀行融資等進行資金平衡，從而促進舊城改造和土地整理滾動發(fā)展。根據(jù)目前杭州市區(qū)土地出讓市場價格水平，本區(qū)塊平均每畝土地出讓價格暫按650萬元（前二年）、700萬元（后三年）計算，并按70％比例計入土地收益。756000合 計18036988以上合計。（詳見表104）。（1）土地整理費用估算按今后五年可供出讓的土地面積888畝計，（詳見表101）。本項目投資估算不是嚴格意義上的固定資產(chǎn)投資估算編制，而主要是測算項目實施中發(fā)生的費用及部分建安成本。根據(jù)工程特點，項目人員編制盡可能精干。按照杭州市土地儲備開發(fā)的有關政策及改造工程方案，通過出讓住宅用地、經(jīng)營性公建用地等來融集資金，用于舊城拆遷改造和安置房建設費用，努力形成城市改造資金的良性循環(huán)。在建筑物或構(gòu)筑物的主要面都有暢通的道路，道路寬大于4米，保證消防車順利進出和消防作業(yè)面。（2）污水項目產(chǎn)生的糞便污水經(jīng)化糞池預處理后，與其它污水合流，進入城市污水管網(wǎng)，由城市污水處理廠統(tǒng)一處理。其中居民生活垃圾主要有炊廚廢物、廢紙制品、織物、廢塑料制品等；商業(yè)垃圾主要包括廢舊的包裝材料、廢棄的菜蔬瓜果等；清掃垃圾主要包括垃圾箱中的固體廢棄物、枝葉、果皮等。規(guī)劃在各區(qū)塊內(nèi)安排若干燃氣調(diào)壓站（與天然氣供氣接軌）。湖墅北路大關路以南段兩側(cè)均有煤氣管；上塘路已建三根煤氣管；登云路運河以西為兩根煤氣管，運河以東為一根燃氣管；莫干山路道路兩側(cè)均建有煤氣管。各規(guī)劃道路下均安排通信管位，且不同建設單位的通信管道應同管位、同井。且住宅電話占總裝機容量的80%。 通信工程本地區(qū)的固定電話屬文一路交換局服務范圍，現(xiàn)狀在莫干山路建有24孔通信管道；和睦路、登云路建有18孔通信管道；大關路建有12孔通信管道；上塘路兩側(cè)各有18孔通信管道；德勝路建有24孔通信管道；湖墅北路建有12孔通信管道。根據(jù)規(guī)劃用電負荷以及居住區(qū)4000～6000千瓦設一個開閉所的原則，A區(qū)塊內(nèi)需設10個開閉所，B區(qū)塊內(nèi)需設6個開閉所，C區(qū)塊需設8個開閉所，D區(qū)塊需設1個開閉所。區(qū)塊內(nèi)現(xiàn)狀有半山電廠—霞灣變的220kV架空線路自霞灣變向北穿越，另有霞灣變朝暉變的110kV架空線自霞灣變向南穿越，還有自霞灣變—鏈條廠的35kV架空線路以及小河變的35kV架空進線。（2）雨水管道設計標準暴雨強度公式：q＝(1＋)(t＋)C區(qū)塊：C區(qū)塊除大關路、上塘路、德勝路沿線地塊直接接入以上道路污水管外，中部地區(qū)由于地勢較低，需通過泵站提升后再接入上塘路污水管。小河與運河之間地塊污水接入和睦路、登云路D2000污水干管。根據(jù)預測。在城市次干路上安排DN300DN400供水管，在城市支路上布置DN200DN300供水管，小區(qū)道路安排DN200供水管。（1）用水量區(qū)塊范圍內(nèi)除新建及已批出在建地塊外，尚有部分保留居住和單位，規(guī)劃用水量指標應區(qū)別對待。本區(qū)塊以東已建成區(qū)域性供水加壓泵站一處（德勝泵站），但由于道路下供水管網(wǎng)的改造滯后，使得本區(qū)塊內(nèi)部現(xiàn)狀供水壓力并不高，參照杭州自來水公司大關測壓點的數(shù)據(jù)，(8︰00),（4︰00）。（4）組團綠化規(guī)劃以小區(qū)綠地為主，各地塊布置組團綠地，規(guī)劃居住地塊綠地率不少于30%，同時大力提倡屋頂綠化等多層次的綠化，提高單位面積的綠化效益，改善居住環(huán)境。對張小泉剪刀廠現(xiàn)狀博物館，規(guī)劃予以保留，結(jié)合綠化布置。 綠化及景觀工程本項目綠地及景觀工程以公園綠地、小區(qū)集中綠地為重點，以河道綠化為骨架，以組團綠地、單位綠化為基面，形成點、線、面相結(jié)合的綠化系統(tǒng)。小區(qū)級道路寬度分別為12米、9米、7米。區(qū)塊道路系統(tǒng)按《杭州市運河道路交通調(diào)整規(guī)劃》確定的路網(wǎng)格局進行布置。合 計今后五年，中心計劃新建及在建的安置房工程如表52。R2106 霞灣路以北、規(guī)劃長樂路以東、規(guī)劃七號路以西。表51 今后五年土地整理計劃出讓項目情況建設內(nèi)容項目名稱或地塊編號用地規(guī)模（畝）可建筑面積(萬㎡)位 置住宅用地長樂區(qū)塊R2102 大關路以南、上塘路以西、規(guī)劃道路以北。 安置房建設工程安置房建設是舊城改造工程的重要環(huán)節(jié)。9大滸弄B10登云路以南、紫荊家園以北、規(guī)劃金華路以東。表42 安置房建設地塊序號項目名稱或編號用地規(guī)模（畝）用地規(guī)模（公頃）建筑面積(萬㎡)位 置1熱水瓶廠地塊( 含配套小學、幼兒園及農(nóng)貿(mào)市場公建)和睦路以面、小河路以北、趙伍路以東、湖墅北路以西2大滸弄東片(杭二毛)地塊(含配套農(nóng)貿(mào)市場、幼兒園)大關路以北、紹興路以南、上塘路以西。規(guī)劃在農(nóng)貿(mào)市場用地附近設垃圾中轉(zhuǎn)站三處，規(guī)劃新增公共廁所十四處。規(guī)劃運河以西的35kV小河變電所搬遷至規(guī)劃趙伍路西側(cè)市政用地內(nèi)。規(guī)劃范圍內(nèi)教育設施的產(chǎn)生規(guī)模和設置規(guī)模詳見表41。對位于運河邊的特色民居可在西側(cè)用地易地復建保護。規(guī)劃大關路以北、紫荊路以南、上塘路以西、麗水路以東地塊為商務商貿(mào)用地，集辦公、商業(yè)、賓館、文化娛樂、商住為一體，作為拱墅區(qū)的區(qū)級商務商貿(mào)中心，輻射整個城市北部地區(qū)。規(guī)劃景觀空間以沿河景觀面為基礎，主要景觀軸為主線，次要景觀為次線，并結(jié)合區(qū)內(nèi)重要景觀節(jié)點、標志性建筑或景物，形成高低錯落、層次分明、主題明確、城景交融的現(xiàn)代城區(qū)風貌。4 總體規(guī)劃和安置區(qū)劃 總體規(guī)劃及空間布局本項目區(qū)塊城市改造以運河商務商貿(mào)中心為核心，以京杭運河為紐帶，與地塊北面拱宸橋（區(qū)級行政中心）、南面賣魚橋（商業(yè)中心）連通，沿運河結(jié)合文物古跡、歷史遺存等，開發(fā)兩大旅游功能區(qū)，規(guī)劃配套完善、環(huán)境一流的四個居住區(qū)塊。拱墅區(qū)名勝古跡眾多，有水田畈遺址、半山石塘戰(zhàn)國墓遺址、拱宸橋、香積寺石塔、高家花園、洋關、珠兒潭、富義倉、小河直街、橋西名居、湖墅八景、歡喜永寧橋、祥符橋、半山橋等文保單位和遺址，也有泥馬渡康王、康熙乾隆下江南等傳說逸聞，留下了寶貴的文化遺產(chǎn)。一大批名城重鎮(zhèn)依河而興，中國七大古都有四座在運河岸邊。它與萬里長城交相輝映，聞名天下。夏、秋季有臺風影響，夏季主導風以東風為主。該區(qū)東北枕半山，京杭大運河縱貫自南而北而人，地勢東北高西南低。目前安置房已全部竣工，其中已安置住宅約1686套共15萬平方米，還有約12萬平方米計劃年內(nèi)交付安置。據(jù)初步統(tǒng)計，累計拆遷居民3206戶、農(nóng)戶951戶、國有單位68家、集體企業(yè)33家，拆遷面積約100萬平方米。3 項目范圍與建設條件 項目用地范圍及現(xiàn)狀京杭運河兩岸（拱墅區(qū)段）地處杭州市區(qū)的北部，距市中心武林廣場約4公里。從長遠發(fā)展分析，杭州房價有較大的增長空間。土地資源緊缺，成為杭州房價只漲不落的重要基礎。2006年杭州市土地儲備中心共完成3596畝儲備土地前期開發(fā)整理工作，達到土地出讓條件，基本可以滿足杭州市區(qū)一年的經(jīng)營性用地市場需求。其中杭州市1997年8月開始籌建土地儲備發(fā)展中心，10月正式掛牌定名為杭州市土地儲備中心。因而各國政府都采取了相應的立法手段，制定嚴密的法律措施，以保障該機制的運行。國際上已有不少國家意識到政府儲備土地的重要性，美國及歐洲許多國家把這種儲備機制稱為“土地銀行”。通過運河沿線地塊舊城改造、拆遷安置，將顯著改善區(qū)塊內(nèi)原有居住用地街巷狹窄、道路交通混亂、基礎設施不配套、不能滿足消防和衛(wèi)生要求等問題，達到住房功能齊全、結(jié)構(gòu)合理、居住舒適、環(huán)境優(yōu)美的要求，打造“居住拱墅”品牌。然而在企業(yè)自行招商和存量土地分散進入市場的情況下，城市土地開發(fā)的散、差狀況長期困擾著城市規(guī)劃、城市建設和管理，影響城市形象和面貌。在城市生態(tài)系統(tǒng)中發(fā)揮重要作用的城市綠地建設得不到重視。實施舊城改造將擴大消費需求，帶動城市基礎設施的投資需求，為國民經(jīng)濟的持續(xù)增長提供強有力支撐。本項目的實施將充分發(fā)揮地處運河兩岸的優(yōu)勢，抓住運河保護與發(fā)展作為杭州市政府十大重點工程之一的歷史機遇，通過對用地結(jié)構(gòu)及路網(wǎng)的調(diào)整、綠化系統(tǒng)的完善和歷史文化的挖掘，合理開發(fā)利用河道兩岸的用地，建設較為完善的綠化系統(tǒng)和開放的公共空間，完善各項配套設施，營造良好的居住生活環(huán)境，從而將運河兩岸（拱墅區(qū)段）基本建成環(huán)境舒適優(yōu)美、交通方便快捷、設施配套完善、經(jīng)濟蓬勃發(fā)展、人民安居樂業(yè)的現(xiàn)代化大都市中心城區(qū)。拱墅區(qū)位于杭州市區(qū)的中部，是杭州市正在迅速崛起的經(jīng)濟大區(qū)、新興的中心城區(qū)和底蘊深厚的文化大區(qū)。綜合分析，運河兩岸（拱墅區(qū)段）舊城改造和土地整理工程項目是可行的。（2）在符合城市總體規(guī)劃的原則下，舊城改造采取“分步實施”、“有序推進”的過程是穩(wěn)妥的。（2）提出今后五年經(jīng)濟適用房、教育設施等建設工程方案。通過六年的努力，中心先后對熱水瓶廠地塊、大滸弄東片地塊、娑婆橋地塊以及A1AA0A0大滸弄西等地塊實施了拆遷改造，舊城改造工作成效顯著。 承辦單位概況單位名稱：杭州市拱墅區(qū)城市建設發(fā)展中心(以下簡稱“中心”)單位地址：杭州市大關路101號法人代表：湯黎明注冊資本：1000萬元單位簡介：中心成立于2001年4月，是拱墅區(qū)政府直屬的全民事業(yè)單位，代表區(qū)政府“負責組織實施運河沿線等的舊城改造和土地整理工作”。拆遷規(guī)模： 拆遷占地面積約180公頃（不包括已拆遷200公頃） 拆遷總建筑面積約200萬平方米安置規(guī)模： 新建安置房總建筑面積58萬平方米土地整理： 888畝（2007～2011年）項目主要內(nèi)容：通過土地市場化運作模式，實施規(guī)劃用地范圍的舊城拆遷、土地整理、安置住房建設、城市道路建設以及公建建設等工程，為按期完成拱墅區(qū)城市綜合改造打下良好的基礎。中心以“改變城市面貌，提升城區(qū)品位”為工作宗旨，積極改善廣大居民群眾的居住條件和生活質(zhì)量，求真務實，為民造福，全心全意為人民服務?？紤]到整個地塊的改造工程實際啟動運作已歷時五年，本報告在兼顧整個規(guī)劃區(qū)域舊城改造工程的同時，重點對今后五年（2007～2011年）的建設任務進行可行性研究，具體內(nèi)容如下：（1）確定今后五年土地整理所需的拆遷地塊、安置住宅地塊及公建用地范圍和面積。 主要結(jié)論（1）為加快推進區(qū)域城市化進程，進一步改變城市面貌、提升城區(qū)品位，改善廣大居民群眾的居住條件和生活質(zhì)量，保持經(jīng)濟社會的可持續(xù)發(fā)展，努力將拱墅區(qū)建設成為環(huán)境舒適優(yōu)美、交通方便快捷、設施配套完善、經(jīng)濟蓬勃發(fā)展、人民安居樂業(yè)的現(xiàn)代化大都市中心城區(qū)，對運河兩岸（拱墅區(qū)段）區(qū)塊進行拆遷改造是十分必要和非常及時的。經(jīng)預測，本項目今后五年的土地出讓收益將達425826萬元，與建設投資總額312435萬元（不含貸款利息支出）持平并略有盈余。黨的十六大確立了全面建設小康社會的奮斗目標，其中之一就是“可持續(xù)發(fā)展能力不斷增強，生態(tài)環(huán)境得到改善，資源利用效益顯著提高，促進人與自然的和諧，推動整個社會走上生產(chǎn)發(fā)展、生活富裕、生態(tài)良好的文明發(fā)展道路”。為了加快推進區(qū)域城市化進程，進一步改變城市面貌、提升城區(qū)品位，改善廣大居民群眾的居住條件和生活質(zhì)量，拱墅區(qū)委、區(qū)政府專門組建了城建發(fā)展中心，從事運河沿線等地塊的舊城改造和土地整理。舊城改造是推進城市化健康發(fā)展的要求，也是盤活城市國有資產(chǎn)存量，促進國民經(jīng)濟良性循環(huán)和社會協(xié)調(diào)發(fā)展的重大舉措。長期以來，普遍存在的重生產(chǎn)發(fā)展，輕生活質(zhì)量，重經(jīng)濟增長、輕社會發(fā)展的思想，使得城市的生態(tài)環(huán)境趨于惡化。（3）項目實施有利于落實城市規(guī)劃，完善城市道路系統(tǒng)城市規(guī)劃是城市發(fā)展的藍圖，是城市建設的龍頭，城市規(guī)劃的實施依賴于用地結(jié)構(gòu)的調(diào)整和土地供給計劃。城市居民奔小康不僅