【正文】 推進(jìn)，九江商品房的需求潛力巨大，一大批有購買能力的租房戶、借房戶和住集體宿舍家庭都將轉(zhuǎn)化為有效需求。 你受教育程度教育程度初中以下高中或中專大 專本科及以上合 計(jì)人數(shù)（個(gè)）1070167103比例（%）%68%%% 文化程度是高中或中專占70%，%，文化水平總體還算高，素質(zhì)也相對(duì)的高一些。商場(chǎng)消費(fèi)問卷116份，有效問卷111份?！?交通便利消費(fèi)者在居住得舒適的同時(shí)，又關(guān)注市政配套設(shè)施的發(fā)展。● 住房面積2000年整體市場(chǎng)經(jīng)過調(diào)整，中檔偏大的三房單位、二房單位已成為主流。高層住宅受到價(jià)格高、費(fèi)用高、實(shí)用率低以及停電停水等因素的困擾，市場(chǎng)需求極小。但價(jià)格合理，配套完善，交通便利的地段區(qū)域仍受到消費(fèi)者的喜愛，市政規(guī)劃的商業(yè)熱點(diǎn)區(qū)域?qū)⒃俅纬蔀橄M(fèi)者置業(yè)熱點(diǎn)。高品質(zhì)、高價(jià)格只適合高收入家庭購置。劣勢(shì)：（1） 價(jià)格較高，高出同類地段住宅200300元/平方米；（2） 44%二室一廳的戶型與小區(qū)高價(jià)位高品質(zhì)嚴(yán)重沖突；（3） 地理位置較偏，周邊學(xué)校、醫(yī)院、銀行等生活服務(wù)設(shè)施配套欠完善，影響消費(fèi)置業(yè)；（4） 物業(yè)管理費(fèi)較高；（5） 高層建筑建在北面，阻礙了南面多層住宅的視野。 規(guī)劃設(shè)計(jì) 由華東建筑設(shè)計(jì)研究院主持設(shè)計(jì)。自2000年11月開盤以來，市場(chǎng)反映很好已取得50%的銷售業(yè)績。一次性付款可享97折，建行提供7成20年按揭，2001年2月份價(jià)格表：2價(jià)格表 4價(jià)格表樓層價(jià)格(元/M2)數(shù)層價(jià)格(元/M2)1F1100店面73002F12102F、6F12603F12603F、4F、5F13104F、5F14107F10006F13307F1000 優(yōu)劣勢(shì)分析優(yōu)勢(shì)：（1） 九江信華集團(tuán)有限公司成功地開發(fā)了信華苑湖濱花園南區(qū)，建筑質(zhì)量施工期短等優(yōu)勢(shì)；（2） 北區(qū)規(guī)模較大，現(xiàn)以期房的形式售出50%以上，項(xiàng)目啟動(dòng)的資金壓力?。唬?） 毗鄰甘棠湖公園，周邊自然環(huán)境佳，市中心人氣旺，房地產(chǎn)市場(chǎng)需求旺盛；（4） 整個(gè)小區(qū)規(guī)模較大，便于鉆苑物業(yè)管理；（5） 與東寶公寓經(jīng)濟(jì)適用住房湖濱小區(qū)等共同形成較成熟社區(qū)。目前，南區(qū)已建成售完，北區(qū)共8棟正在建設(shè)中。附價(jià)格表層數(shù)價(jià)格備注1880元/平方米送花園6920元/平方米5980元/平方米7820元/平方米配庫房送屋面花園車庫980元/平方米 優(yōu)劣勢(shì)分析優(yōu)勢(shì)：（1） 九江建成房地產(chǎn)開發(fā)公司建設(shè)的小區(qū)有4/7樓房評(píng)為優(yōu)質(zhì)工程，便于吸引消費(fèi)群體；（2） 十里大道目前人氣旺，市場(chǎng)需求較旺；（3） 小區(qū)周邊生活服務(wù)設(shè)施配套較為完善，加強(qiáng)了消費(fèi)群體的置業(yè)；（4） 采用先進(jìn)的紅外線監(jiān)控系統(tǒng)，單元進(jìn)戶設(shè)有電子防盜門，統(tǒng)一安裝進(jìn)戶鐵防盜門，實(shí)行封閉性管理。（二）龍惠花園 項(xiàng)目概況 龍惠花園是九江建成房地產(chǎn)開發(fā)公司投資開發(fā)的住宅小芪 ，位于十里大道中段，鄰近十里大道與長虹大道交匯處，享有諸多配套生活服務(wù)設(shè)施，周邊擁有市三醫(yī)院、建行、新村小學(xué)、菜市場(chǎng)等服務(wù)網(wǎng)點(diǎn)，有多路公交車直通市區(qū)、火車站。 （1）沿街南北朝向“一”字形4棟多層商住，擋住交通主干道的喧鬧，東西朝向的“品”字形；（2） 氣派的門碑樓將臨街的2棟樓聯(lián)成一體；（3） 大型的落地玻璃保證充足的光線；（4） 一梯二戶的單元式住宅，維持鄰里的寧靜；（5） 以二房二廳、三房二廳為主力戶型滿足換房一族的置業(yè)需求。生活配套設(shè)施完善。三、典型樓盤分析（一）鴻豐花園 項(xiàng)目概況鴻豐花園位于潯陽東路36號(hào)，占地30畝，,規(guī)劃10棟6層商住樓,毗鄰市二中,周邊師專附中、市八中、潯東小學(xué)、龍山小學(xué)和九師附小等學(xué)校林立。眾多住宅物業(yè)重視地段位置優(yōu)勢(shì)，忽視了滿足公共活動(dòng)區(qū)的靈活處理，使小區(qū)缺乏親和力，物業(yè)流于大眾化。某些項(xiàng)目的二房二廳、三房二廳好銷，市場(chǎng)全都定位二房二廳、三房二廳。盡管不少受傳統(tǒng)市中心情結(jié)影響的消費(fèi)者，仍然關(guān)注潯陽路等市中心地段住宅發(fā)展，但受城市規(guī)劃市中心用地限制的影響，未來幾年房地產(chǎn)業(yè)重點(diǎn)將圍繞市政規(guī)劃的商業(yè)主干道而展開，長虹大道、廬峰路、前進(jìn)路將是最直接的受益者。 追求高品質(zhì)生活是改善居住條件的終極目標(biāo)，擁有完善的生活配套設(shè)施、清新宜人的居住環(huán)境，居則無憂的物業(yè)管理是走向成功的發(fā)展商的最佳選擇，相鄰城市南昌房地產(chǎn)行業(yè)在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中，培育中一系列廣受消費(fèi)者喜愛的生活社區(qū)。價(jià)格穩(wěn)中有升，需求有望拉大 隨著江西整體經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)步增長，刺激房地產(chǎn)需求的多種利好政策頻頻出臺(tái)，信貸放寬，公房上市，梯度消費(fèi)即將形成，九江商品房供求也隨之趨熱，價(jià)格穩(wěn)中有升，但升幅不大。（二）九江房地產(chǎn)發(fā)展前景與趨勢(shì) 九江商品房在走向市場(chǎng)化的同時(shí)，注重學(xué)習(xí)外地的先進(jìn)開發(fā)經(jīng)驗(yàn)。 在整個(gè)項(xiàng)目的運(yùn)作中，既講究分工合作，又充分利用各自資源優(yōu)勢(shì)，找準(zhǔn)市場(chǎng)缺口，積極引導(dǎo)消費(fèi)，創(chuàng)造有效需求，專業(yè)營銷扮演市場(chǎng)出奇制勝的關(guān)鍵角色。2． 買方市場(chǎng)需求明顯，專業(yè)營銷開始走俏 供大于求是目前買方市場(chǎng)最明顯的特征，2000年竣工面積達(dá)20多萬平方米銷售趨旺，但面對(duì)近20萬平方米的存量住房，市場(chǎng)供給壓力激增。 潯陽路、十里大道、長虹大道等城市主干道，住宅建設(shè)日益高漲。2000年全國商品房銷售火爆，全面出現(xiàn)增長勢(shì)頭，初步概算全國商品房銷售總額可達(dá)1800億元人民幣，比1999年增長了40%左右，江西省同比增長率高于全國平均水平，據(jù)粗略統(tǒng)計(jì)可達(dá)60%左右，九江同比增長率與全省平均水平基本持平。六、人民生活、物價(jià)： 98年市區(qū)居民人均可支配收入為3973萬元。五、九江市社會(huì)經(jīng)濟(jì)現(xiàn)狀 九江是著名的旅游勝地，其自然景觀廬山、龍宮洞、石鐘山、吳城候鳥與人文景觀東林寺、能仁寺、真如寺、煙水亭、潯陽樓交相輝映。年均日照百分率為38—47%，年均濕度達(dá)70—80%，區(qū)域分布明顯，垂直差異較大。53‘，北緯28176。該地塊很不利的是四周都沒有大路，都是小巷子，只有繞過其西北面的冷凍廠可到潯陽西路。地塊周邊有九江市五中，九江市港務(wù)局、糧油進(jìn)出口公司、冷凍廠的宿舍，以及九江市房產(chǎn)局的租給低收入市民的房屋。2003年3月九江市國土資源局掛牌的編號(hào)九掛2003—1號(hào)地塊位于長虹北路京九大市場(chǎng)四期西側(cè)，分割為A、B兩塊，起始價(jià)為1500萬元（）和540萬（），規(guī)劃用途為限高6層、。土地拍賣自2002年起逐步規(guī)范，都需先掛牌，再拍賣，原則上不再有協(xié)議出讓的土地。住宅202戶。3棟小高層，單價(jià)986元/平方米起價(jià)，每層遞增50元/平方米。車庫面積多40平方米以上，價(jià)格1500元—1600元/平方米，儲(chǔ)藏間1280元/平方米，10平方米左右。湖濱小區(qū)小區(qū)由九江首屈一指的房地產(chǎn)商—信華集團(tuán)有限公司投資開發(fā)建設(shè)，湖濱小區(qū)位于廬山南路與青年路交叉處，總占地面積5000平方米，總建筑面積28000平方米，其中住宅面積27341平方米，綠化率35%，生活設(shè)施配套完善，人口比較密集，小區(qū)環(huán)境、氛圍、配套、人氣相比較南昌而言都是比較突出的。戶型較多，可選擇面廣。二期銷售一般。2000年在1999年集資房淡出市場(chǎng)后，居民用于購買商品房，改善居住條件的消費(fèi)有望上升。如今九江已成為長江經(jīng)濟(jì)帶和京九經(jīng)濟(jì)帶交叉輻射的重點(diǎn)城市。交通十分便利，集水陸空于一體，處贛、鄂、皖四省交界處，是長江黃金水道沿岸十大港口城市之一，現(xiàn)在是贛北政治、經(jīng)濟(jì)、文化、旅游、交通中心。%；。車位2000元/平方米，無儲(chǔ)藏間。其中學(xué)洲城全部為多層，城中城包括三棟小高層。儲(chǔ)藏間1000元/平方米，每個(gè)10平方米左右，車庫1600元—1800元/平方米，面積多為30平方米。最近推出小高層價(jià)格區(qū)間在1680元—2040元/平方米。30多棟多層（7層），單價(jià)876元/平方米—996元/平方米。建筑密度30%，容積率2，綠化率30%。四、九江市樓市開發(fā)及收費(fèi)情況土地價(jià)格九江市政府按離甘棠湖中心區(qū)遠(yuǎn)近及便捷性將市區(qū)土地分為5類，分別為：土地類別住宅用地（元/平方米）商業(yè)用地（元/平方米）總面積（平方公里一類地 二類地三類地四類地五類地九江市土地使用尚無整體規(guī)劃性。另外流拍一塊地。規(guī)費(fèi)媒體費(fèi)用其它費(fèi)用五、八里湖地塊八里湖地塊位于九江經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)，八里湖路以南，向陽路以西。周圍居民多長期租房，沒有經(jīng)濟(jì)能力買房。 第一篇 市 場(chǎng) 篇第一章 宏觀市場(chǎng)分析一、地理概況： 九江位于江西省北部，長江中下游交接處南岸，地處贛、鄂、皖四省交界處，是長江黃金水道沿岸十大港口城市之一，現(xiàn)在是贛北政治、經(jīng)濟(jì)、文化、旅游、交通中心，得天獨(dú)厚的自然條件和優(yōu)越的經(jīng)濟(jì)地理位置，在振興江西經(jīng)濟(jì)建設(shè)中，具有特別重要的戰(zhàn)略地位，為發(fā)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)奠定了基礎(chǔ)。47‘—30176。三、交 通： 九江地處黃金水道中下游，是大京九鐵路與萬里長江唯一交點(diǎn)城市。98年金融風(fēng)暴的嚴(yán)重影響和長江特大洪水的猛烈侵襲，九江旅游業(yè)受重大影響。%；家庭設(shè)備用品及服務(wù)支出小幅上升；通訊消費(fèi)增幅最大；住房消費(fèi)隨之提高。 相比南昌房地產(chǎn)市場(chǎng)，九江房地產(chǎn)起步慢，開發(fā)規(guī)模小，開發(fā)經(jīng)營范圍小，開發(fā)意識(shí)薄弱，但經(jīng)過近三年的市場(chǎng)培育，取得了可喜突破，具體體現(xiàn)在三個(gè)方面： 住宅開發(fā)勢(shì)成主流，小區(qū)開發(fā)日