小戶型項(xiàng)目營(yíng)銷策劃方案-全文預(yù)覽
【正文】 用非承重砌塊外墻面層：ICI外墻涂料屋面面層：混凝土平屋面二、公共部分入口大堂 室外入口臺(tái)階面層：石材 無(wú)障礙設(shè)計(jì)：設(shè)有殘疾人坡道 信報(bào)箱：采用定制成品 室內(nèi)地面面層：石材 墻面面層：石材、裝飾面板等 頂棚面層：ICI乳膠漆公共樓梯間 地面面層：水泥砂漿 墻面、頂棚面層：乳膠漆三、居室部分入戶門：定制鋼質(zhì)門地面面層：起居室（客廳）、餐廳、廚房、衛(wèi)生間、陽(yáng)臺(tái)采用地面磚，臥室為實(shí)木復(fù)合地板墻面面層：廚房、衛(wèi)生間為墻面磚，其余為ICI乳膠漆頂棚：廚房、衛(wèi)生間為鋁扣板吊頂，其余為ICI乳膠漆戶內(nèi)門：采用定制成品木門櫥柜、鞋柜、臺(tái)盆柜、鏡箱柜：定制成品燈飾：“歐普”牌吸頂燈、方燈及筒燈開(kāi)關(guān)插座面板：采用“西蒙”品牌室外門窗：鋁合金框、中空玻璃廚衛(wèi)配置：“方太”牌油煙機(jī)、灶具；“摩恩”牌洗菜盆、龍頭、花灑、 毛巾?xiàng)U、廁紙架；“美標(biāo)”牌座便器、洗臉臺(tái)盆；“歐普”牌燈暖浴霸1排煙：采用成品煙道有組織排煙1淋浴隔斷：定制“阿波羅”牌淋浴隔斷1欄桿、欄板：鋁合金玻璃欄板、實(shí)墻欄板四、配套電話運(yùn)營(yíng)商：中國(guó)電信安防系統(tǒng)：小區(qū)內(nèi)設(shè)周界防范報(bào)警系統(tǒng)、閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)、樓宇可視對(duì)講系統(tǒng)、停車場(chǎng)自動(dòng)管理系統(tǒng)、門禁管理系統(tǒng)、背景音樂(lè)緊急廣播系統(tǒng)網(wǎng)絡(luò)：網(wǎng)絡(luò)線路安裝到戶有線電視：有線電視線路安裝到戶電源配置：220V給排水：自來(lái)水一戶一表；預(yù)留的熱水器安裝位置在生活陽(yáng)臺(tái)，廚房、衛(wèi)生間預(yù)埋冷熱水管；排水管道接通燃?xì)猓阂粦粢槐?，每戶燃?xì)鈫为?dú)計(jì)量，燃?xì)夤艿腊惭b到戶 盛大澤西城公寓600元/平米精裝標(biāo)準(zhǔn)盛大澤西城裝修標(biāo)準(zhǔn)材料單序 號(hào)名稱材料品牌規(guī)格型號(hào)說(shuō) 明1板材系列匯鑫板材122024402油漆和墻漆多樂(lè)士3燈具系列東南和徊龍筒燈和日光燈不含客廳餐廳吊燈4開(kāi)關(guān)插座朗星和金星普通系列5PPR聯(lián)塑6電線西湖7陶瓷歐俊或圣威8復(fù)合地板武漢卡地樂(lè)812151949潔具美標(biāo)系列10石材米黃系列11鋁合金隔斷廣東豪美12抽油煙機(jī)迅達(dá)或小天鵝說(shuō)明：本裝修工程由湖南駟馬裝飾設(shè)計(jì)工程有限公司施工，有明顯的品牌保證。高的《向日葵》；迎合這類客戶追求格調(diào)和檔次的心理。優(yōu)皮式：優(yōu)雅生活情調(diào)，別致的家私和傳統(tǒng)的地板等配合，多使用玻璃、鏡面、紙皮石等材質(zhì)，選擇一些特別的擺設(shè)如臺(tái)燈、小幾等，顯得舒服而俏皮，富有設(shè)計(jì)感，迎合比較年輕客戶清新雅致的取向B㎡現(xiàn)代簡(jiǎn)約式：流暢亮麗風(fēng)格，深淺不一的白色，棉、麻質(zhì)的布藝設(shè)置，木、藤制家私，在窗臺(tái)上擺設(shè)樹(shù)干、貝殼等自然元素，顯得簡(jiǎn)樸而有品味。樣板房數(shù)量及房型建議樣板房建議設(shè)置四套，㎡、㎡、㎡、㎡。31 / 31第五部分 包裝方案建議一、現(xiàn)場(chǎng)包裝建議建筑主體包裝建議更換現(xiàn)在的樓體發(fā)光字內(nèi)容，改為1棟的“湖南首個(gè)四星級(jí)酒店式精裝修服務(wù)公寓火爆發(fā)售”等字樣樣板房參觀路線包裝建議保證看樓通道的采光與通風(fēng)；保證整潔、干凈、有裝飾；墻面應(yīng)有處理，布置一定的形象展板；轉(zhuǎn)折處有提示；設(shè)有導(dǎo)示牌；通道頂部播彩旗；通道兩側(cè)擺設(shè)盆栽花卉；地面鋪設(shè)紅地毯；入口設(shè)保安、保潔。準(zhǔn)備期：（各項(xiàng)方案確定）蓄水期：（視樣板間的完成時(shí)間而定）開(kāi)盤期：（以后每月推盤一次，每次三至五層；根據(jù)客戶積累情況及銷售情況，通過(guò)開(kāi)盤——封盤——蓄水——開(kāi)盤的多次開(kāi)盤方式，進(jìn)行壓迫式銷售，營(yíng)造熱銷的氛圍。其他準(zhǔn)備工作就緒 樣板房、看樓通道、看樓通道的形象墻等現(xiàn)場(chǎng)形象的完善，宣傳單張、海報(bào)等宣傳手段的準(zhǔn)備就緒，銷售合同的擬定、均價(jià)確定、分戶價(jià)格表制定、推盤方案確定、媒體廣告宣傳造勢(shì)、前期的客戶積累、開(kāi)盤儀式確定、物業(yè)管理收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)及服務(wù)內(nèi)容確定等等后勤工作是開(kāi)盤入市的良好基礎(chǔ)。時(shí)勢(shì)策略：注意推廣時(shí)機(jī)的選擇，審時(shí)度勢(shì)，不斷的跟蹤相同潛質(zhì)的對(duì)手的動(dòng)向，保持我們的唯一性和領(lǐng)袖性。低成本策略——初期建立形象，之后深化客戶營(yíng)銷、活動(dòng)營(yíng)銷明修棧道，暗渡陳倉(cāng)——以國(guó)際設(shè)計(jì)大師、上市酒店品牌、國(guó)際風(fēng)情、國(guó)際物管、國(guó)際住戶等概念來(lái)進(jìn)行推廣，吸引投資型、保值居所型、尊貴居所型幾種心理客戶實(shí)際購(gòu)買；以招租形式帶動(dòng)物業(yè)價(jià)值體現(xiàn)，帶動(dòng)銷售。 小區(qū)電腦聯(lián)網(wǎng)服務(wù)：電腦服務(wù)、網(wǎng)上溝通，傳達(dá)信息及其他網(wǎng)絡(luò)服務(wù)；216。 家 政 服 務(wù) ：鐘點(diǎn)工室內(nèi)清潔、洗衣、換洗床單、保姆服務(wù)、縫紉和其他便民服務(wù)；216。 突出歐洲風(fēng)格：包括大堂布置、功能安排、禮儀程序、工服式樣等；216。 以國(guó)際ISO9002質(zhì)量認(rèn)證為標(biāo)準(zhǔn)；216。 有一定投資眼光。 早年通過(guò)各種方式積累了一定資產(chǎn)，但現(xiàn)在一般已不從事原行業(yè)；216。 宏觀經(jīng)濟(jì)的不穩(wěn)定性使投資性需求無(wú)法有效激活；216。 低利率運(yùn)行及寬松的貨幣政策可能會(huì)導(dǎo)致通貨膨脹,將會(huì)促進(jìn)大宗保值商品的銷售；216。216。 開(kāi)發(fā)商品牌知名度不高；216。 前期新都酒店購(gòu)買后重新銷售所造成的客戶心理影響；216。劣勢(shì)（W） 216。 項(xiàng)目交通便利，距離火車站、長(zhǎng)途汽車站、飛機(jī)場(chǎng)非常近，交通便捷程度高；216。因而其實(shí)際分?jǐn)偮试?5%左右，%的超低實(shí)際分?jǐn)偅缘玫搅耸袌?chǎng)投資客的追捧。產(chǎn)品特征毛坯房為目前市場(chǎng)主流，精裝修或成未來(lái)趨勢(shì)；目前小戶型精裝標(biāo)準(zhǔn)主要集中在500800元/平米之間（詳見(jiàn)附表）。09年潛在項(xiàng)目體量仍然較大，據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，目前在售的小戶型就有一萬(wàn)套以上，建筑面積累計(jì)近80萬(wàn)平米；未來(lái)上市小戶型主要集中在中心板塊和市府板塊。主要集中在新市府板塊、四方坪板塊、南城板塊、鐵道學(xué)院林科大周邊。 B：次核心區(qū)（45005000元/平米）：西至湘江，東到東二環(huán)，北至三一大道，南至南二環(huán)圍合而成，并除去四方坪區(qū)域、浦沅區(qū)域和核心區(qū)域。同時(shí)，也由于小戶型實(shí)際性質(zhì)的差異（公寓型或住宅型），定價(jià)也相差較大。各地房地產(chǎn)銷售出現(xiàn)了持續(xù)近一年多的量?jī)r(jià)齊降現(xiàn)象，廣大消費(fèi)者對(duì)房地產(chǎn)的前景失去了信心進(jìn)入觀望狀態(tài)，特別是在提高第二套首付比例及貸款利率的政策下，投資性需求遭受了嚴(yán)重的打壓，因此對(duì)只能滿足投資性需求的小戶型銷售造成了很大的影響。目前純小戶型多以單體樓為主，其次城市綜合體中也存在著大量90㎡以下的小戶型產(chǎn)品供應(yīng)。機(jī)會(huì)（O） 8威脅（T） 8第二部分 項(xiàng)目定位 9
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