【正文】 公寓 新朝時代 上城 UPTOWN 螞蟻工房 陸家嘴大人物 現(xiàn)價 30000 9500 12000 13000 7400 7200 周邊參考 15000 8600 13000 13500 6700 7800 比值 均值 最高 1 ． 02 最低 參考價 10000 住宅均價—— 10200 社區(qū)型商鋪與周邊住宅（新房）均價的比較： 單身公寓 景明花園 中興財富休閑廣場 聯(lián)洋年華 歐風(fēng)新天地 天香公寓 現(xiàn)價 35000 24000 33000 18000 18000 住宅 8500 11000 9000 7200 12000 比值 1 ． 5 均值 最高 2 ． 78 最低 參考價 10000 商鋪均價—— 27800 上海XXXX項目產(chǎn)權(quán)酒店小戶型策劃案例一、殷高西路產(chǎn)權(quán)酒店類型選擇參照 殷高西路項目產(chǎn)權(quán)酒店有三種產(chǎn)權(quán)酒店類型可納入選擇視野。比如南面采用活動式外百頁窗，減少陽光直接射入；頂層屋面可做太陽能裝置，既可提供能量，又能避熱；使用再生磚、取自可持續(xù)發(fā)展資源的木材和再生木拼花地板；室內(nèi)，使用了低水量沖洗的便器；使用了對環(huán)境無害的涂料和清漆等。 景觀 ：延續(xù)建筑的簡約風(fēng)格，以景觀環(huán)境為重點，創(chuàng)建高檔住宅小區(qū)。他們是時間和效率的追求者，是引領(lǐng)時尚潮流的中堅力量。 三、建筑設(shè)計 建筑類型 ：鑒于小戶型的面積及本地塊的形狀和容積率的考慮，建議在靠北的長條形地塊上，以南偏東朝向做兩幢板式建筑；這樣能有效用足容積率，提高得房率。 二、房型面積 消費者類型 人群描述 居住情況 房屋用途 房型 面積 戶數(shù) 單身青年 單身居住 1 人 終極用房 1 室 1 廳 55 38 準(zhǔn)丁克家庭 婚后暫無生育打算 2 人 過渡用房 1 室 1 廳 2 室 1 廳 丁克家庭 婚后過自由的兩人生活 2 人 終極用房 2 室 1 廳 55 － 75 95 小家庭 有小孩，經(jīng)濟(jì)能力有限 3 人 過渡用房 2 室 1 廳 目前上海小戶型仍以一房為主流，但由于本項目本身地塊性質(zhì)所限，為達(dá)到做足容積率的考慮，可以二房為主，一房略少，比例約為 70% ， 30% 。 ? 項目用地性質(zhì)為住宅，不能掛牌 ? 周邊商務(wù)氛圍不濃 ? 本項目能申請到在住宅用地上掛牌的可能性不大，不建議。 上海XXXX住宅公寓小戶型策劃 一、 小戶型物業(yè)類型選擇 1 、酒店式公寓 ? 近虹口體育場，附近有上海市第二旅游集散中心，未來有輕軌和在建的 M8 線，人流量大； ? 未來附近規(guī)劃有五星級酒店，造成錯位競爭。 二是 酒店 （酒店式公寓）， 在配置上，參照星級賓館配備休閑運動設(shè)施，物業(yè)服務(wù)方面應(yīng)達(dá)到賓館要求；物業(yè)屬性為商業(yè)地產(chǎn)，產(chǎn)權(quán)一般以公司整體持有或通過保證固定受益來賣給散戶，同時聘請專業(yè)酒店管理公司來管理物業(yè)；主要針對“海歸”派創(chuàng)業(yè)人士及上海本土的金領(lǐng)階層，其租金可達(dá)到甚至超過同標(biāo)準(zhǔn)的星級酒店。 2 ） 房屋設(shè)計： 房屋設(shè)計合理，功能齊全，在不影響居住的前提下，還具備會客、洗浴、做飯等功能， 一般都只有一個衛(wèi)生間。近年來，房地產(chǎn)業(yè)內(nèi) “ 維權(quán) ” 聲音高漲，炫特區(qū)未雨綢繆的措施，既降低了交房后發(fā)生糾紛的可能，恐怕也是一種變相的營銷手段。當(dāng)時的無理由退房由于給其他開發(fā)商造成了巨大壓力而引來業(yè)內(nèi)的一片反對聲，倒是業(yè)主和社會輿論異口同聲給予贊揚。２４日，炫特區(qū)開發(fā)商將 “ 無理由退房 ” 計劃公諸于眾，此舉在業(yè)內(nèi)和炫特區(qū)業(yè)主中產(chǎn)生了極大的影響。其六，炫特區(qū) 版擁有大面寬設(shè)計，在起居空間中，擁有 米 ～ 4 米 的大面寬，這絕對是小戶型中的寬 HOUSE 一族。其二，炫特區(qū)戶型基本上控制在 60 平米以下，很多戶型控制在 50 平米以下，同時又實現(xiàn)了臥、廳、廚、衛(wèi)多功能性。讓年輕人能真正體驗到無負(fù)擔(dān)的高品質(zhì)生活。區(qū)內(nèi)戶型的設(shè)計、景觀的規(guī)劃及社區(qū)內(nèi)部所有配套建設(shè)皆是針對年輕人的生活習(xí)慣繪制規(guī)劃。 小戶型的發(fā)展一直是一個求新求變的過程，但在發(fā)展過程中也遇到了各種各樣的問題，如何使小戶型項目真正地成為房地產(chǎn)項目中的一大類型，長久地占有一定的市場份額，如何促進(jìn)小戶型今后的發(fā)展，使其不斷聚集人氣，創(chuàng)造市場亮點，已成為開發(fā)商目前面臨的問題。小戶型不僅是用來住的，將商務(wù)區(qū)中以居住為主的小戶型項目轉(zhuǎn)變成商務(wù)功能的小空間，比將一個大戶型社區(qū)改成小戶型要來得方便得多。將都市性容納進(jìn)項目的本身屬性使小戶型與周邊的成熟環(huán)境融為一體，通過提升服務(wù)，充分發(fā)揮小戶型項目的附加舒適度，使小戶型不局限在項目的單一的樓里，而是依托整個社區(qū)環(huán)境，作為整個社區(qū)產(chǎn)品的一種類型出現(xiàn)。當(dāng)下較為流行的三種形式，其一， 產(chǎn)品回歸 。因為小戶型項目總價低的特點滿足了追求生活質(zhì)量、渴望自由、渴望獨立的年輕一代的居住需求，小戶型項目銷售火爆就是最好的例證。購買家具時，不要選擇大尺度的，桌、椅、茶幾這些物件只要剛好滿足人體供需要求就可以?！靶馒P城布袋式的床沒有形態(tài)，折起來又可省下很多空間。打通空間之后，弱化各個空間之間的分界，是小戶型與大戶型設(shè)計手法相比的明顯特征。 新工藝 取消預(yù)制樓板，采用現(xiàn)澆結(jié)構(gòu)，這樣不僅可增強樓梯的抗震性，也可以將商品房的凈高提高 3 厘米到 5 厘米，增加了居住舒適度。 創(chuàng)新技術(shù) 面積小、總價低是小戶型的獨特之處，但僅僅有這些是不夠的，小戶型的居住舒適性當(dāng)然不如大戶型，又是因為是年輕一族熱衷的房產(chǎn)品，所以在技術(shù)上往往更應(yīng)該具有其前瞻性、創(chuàng)新性。 上海新天地 88 ，它的臥室、廚房、書房、客廳即是一個整合的大空間，各空間并沒有被完全分隔。 北京的“空間老年人不再需要在城里上班，所以也就沒必要住在城里的房子，搬到郊區(qū)的較小面積的房屋，郊區(qū)的環(huán)境總好過城里，這樣也符合老年人修身養(yǎng)性，頤養(yǎng)天年要求；而城里的房子給了自己的孩子居住，這樣就可以使年輕人能夠方便的上下班，因此可以說是一個兩全齊美的選擇。 小戶型的居住方式 小戶型住戶在年齡上有兩極分化的特點——即年輕人（ 30 歲以下）和老年人（ 60 歲以上）。 第三類小戶型聚居地則是以工作為導(dǎo)向的。既是投資就必須伴隨風(fēng)險，購買小戶型總價低，易于出租，無疑是降低風(fēng)險的有效辦法之一。 消費觀念的變化，需要小戶型 如今“一步到位，買個大房子”的置業(yè)觀念已經(jīng)發(fā)生了變化，二次、三次置業(yè)者屢見不鮮。單個家庭人口變少直接導(dǎo)致所需居室數(shù)量變少?；钴S的房屋租賃市場加上國家對住房消費的金融支持，“投資”意識已經(jīng)在個體購房者中興起。 第二類小戶型集中在城市軌道交通的車站附近，在此居住的居民多為年輕的上班一族，他們由于買不起市中心的房子，但又要每天準(zhǔn)時到市中心去上班，所以他們最樂于購買軌道車站附近的小戶型物業(yè)，這樣住宅與車站在 15 分鐘步行距離以內(nèi)，不需要任何換乘工具，就可以直接乘地鐵上下班，而軌道交通最大的特點就是沒有紅綠燈，準(zhǔn)時準(zhǔn)點，所以輕軌快速交通的車站附近，總會聚集大量的小戶型物業(yè)，這也就是國外通常所說的聯(lián)合開發(fā)的概念。 從上述三種聚居不難看出，小戶型的聚居地往往和時間有著重要的關(guān)系，人們暫居于小戶型的目的往往大多數(shù)是為了求得時間上的節(jié)約，這種節(jié)約要么通過接近工作場地實現(xiàn)，要么通過接近城市交通設(shè)施實現(xiàn)，之所以有這種需要，還是由于小戶型的暫居性決定的，因為小戶型暫居一族都是缺少時間的人。對于年輕人來說，一旦他們立業(yè)成家，他們就總要從小戶型搬去一間更大的房子，而將現(xiàn)在所購的小戶型出租。 就理論上而言，