【正文】 車位價格恒定在 70,000 元/ 個上下浮動。各期開發(fā)詳情見下表：物業(yè)類型 東區(qū) 西區(qū) 總計土地面積 309, 178, 488, 19 / 24總建筑面積 368, 525, 893, 地上總建筑面積 340, 506, 847, 可售建筑面積 311, 463, 775, 住宅 245, 431, 677, 別墅 34, 34, 商業(yè)街 21, 26, 48, 沿街商業(yè) 10, 5, 15, 公建配套 29, 43, 72, 地下總建筑面積 27, 19, 46, 東區(qū)已于 2022 年 3 月開始預售，預計于 2022 年底竣工。表 市場比較法定價綠園 100 三期 隨園比較內(nèi)容 權(quán)重擬合程度 比較系數(shù) 擬合程度 比較系數(shù)物業(yè)位置 15% 外部環(huán)境 25% 社區(qū)環(huán)境 10% 物業(yè)類型 25% 1 房型設(shè)計 10% 1 生活配套 10% 主題提煉 5% 18 / 24合計 100% / / 將各比較對象市場價格經(jīng)比較系數(shù)修正后得到：比較項目 價格修正 市場參考價格綠園 100 三期 5800/ 3504隨園 4300/ 3464經(jīng)過對比較樣本進行比較系數(shù)修正后得到本項目多層、小高層市場參考價在 34643504 元/平方米,因此，本 項目多層、小高 層市場參考均價為 3500 元/ 平方米。 價格定位多層和小高層部分價格定位采用市場定價法，選用臨近本項目且同屬于高檔住宅的項目作為可比樣本， 結(jié)合本項目特點進行比較修正，從而得出本項目最合適的市場參考價格。南都最大的周 邊配套設(shè)施，也是新城16 / 24 SWOT 分析Strength? 地域優(yōu)勢——未來武進新都市中心區(qū)域，項目擁有無限升值潛力；? 規(guī)劃優(yōu)勢——常武地區(qū)超大型生活社區(qū)，融合國際規(guī)劃、園林公司等共同打造的新型、優(yōu)異社區(qū)；? 市場優(yōu)勢——作為常武地區(qū)最富庶的地區(qū)，個體經(jīng)濟實力雄厚，本項目是目前武進區(qū)樓盤中僅有的高檔、明星樓盤，投 資價值極高；超前的規(guī)劃與設(shè)計、新城房產(chǎn)的知名品牌優(yōu)勢及小區(qū)的智能化管理系統(tǒng)。 周邊競爭樓盤案名綠園 100 三期四季北苑 隨園 華都馨園 陽湖名城開發(fā)商 萬聯(lián)房產(chǎn) 新城房產(chǎn) 雙益房產(chǎn) 華馨房產(chǎn) 武進建設(shè)房產(chǎn)規(guī)模 8 萬㎡ 13 萬㎡ 14 萬㎡ 萬㎡ 35 萬㎡價格 3100 元/㎡ 3250 元/㎡ 3220 元/㎡ 3300 元/㎡ 未知推案量 177戶 300戶 412戶 228戶 ——規(guī)劃樓層 多層/18 層 多層/小高層 小高層 多層/小高層 ——銷售率 三期 70%左右 73% 80% 65% 未開盤客戶主要區(qū)域清潭/牛塘/凌家塘常州/湖塘/外地湖塘/外地/常州湖塘/外地/ 常州競爭優(yōu)勢周邊無競爭個案/形象包裝價格/地段/小區(qū)規(guī)劃/配套/品牌實力價格/學區(qū)/交通價格/學區(qū)競爭劣勢周邊環(huán)境/濫尾改造樓/房型/區(qū)內(nèi)景觀配套/品牌/實力周邊環(huán)境/高壓線/地形不規(guī)則品牌/配套交通/地理位置/周邊環(huán)境/規(guī)劃前景/ 配套設(shè)施　售樓處已基本裝修完成，銷售人員正處于培訓期間，估計今年上半年開盤總體上來看，區(qū)域內(nèi)競爭性樓盤較多，已 經(jīng)形成了武進區(qū)新型住宅區(qū)的集中地。南都的品 質(zhì)提升和齊全的周邊市政配套有極大促進作用；15 / 24項目南面為武進區(qū)政府和常州大學城，是武 進區(qū)行政中心和文化中心的象征。而新城南都位于武進區(qū)核心區(qū)位，盡占人文優(yōu)勢 。未來的常州房地產(chǎn)市場競爭將更加激烈， 專業(yè)化、規(guī)模化發(fā)展是未來房地產(chǎn)發(fā)展的方向。說明常州市房地 產(chǎn)市場從前幾年的供不 應求，經(jīng)過近幾年的快速發(fā)展之后，已經(jīng)進入供求相 對均衡的時期。表 常州市各商圈商鋪租金商圈 營業(yè)面積(㎡) 平均租金(元/㎡/月) 商圈特征延陵西路商圈 300 150 服裝、手機通訊器材等南大街商圈 90 / 小百貨、餐飲、服裝等文化宮廣場商圈 / / 家電、餐飲等北大街商圈 / / 裝潢、五金城中路商圈 / 180 餐飲等但是，常州市得到較高認同的商業(yè)區(qū)域相對較少，主要集中在延陵西路和南大街兩個地段，市場調(diào)查發(fā)現(xiàn) ，41％的消費者逛街首 選延陵西路，而更有高達50％的消費者逛街首選南大街。表 常州市寫字樓分布情況分布區(qū)域 寫字樓數(shù)量 平均售價 平均租金城北區(qū) 8 3500 元/㎡ 400～500 元/㎡/年市中心 19 5000 元/㎡ 700～900 元/㎡/年12 / 24根據(jù)目前寫字樓物業(yè)市場狀況，可以將常州市寫字樓市場分為三類——中低檔、中高檔、高檔、按照其品質(zhì)、價格及其市場份額見下表：表 常州市寫字樓分類分類 租金 售價 代表樓盤 市場情況 發(fā)展前景C 類：中低檔 元/㎡/天以下 4000 元/㎡以下 多寶、金橋大廈市場主流 將逐漸減少B 類：中高檔1～ 元/㎡/天 4000～5500 元/㎡ 泰富、常信 份額較少 未來主流A 類：高檔 元/㎡/天 7500 元/㎡左右 嘉業(yè)國貿(mào) 僅此一家 市場有待培育從上表可以看出，常州市目前的市場發(fā)展正從 C 類 物業(yè)——普通中低檔寫字樓向 B 類— —中高檔寫字樓逐步過渡，未來寫字樓物業(yè)的發(fā)展主流將是 B 類物業(yè)。2022 年商品房銷售面積達到 萬平方米，同比增長 %，住宅銷售面積達到 萬平方米，同比增 長 %。 常州房地產(chǎn)綜述自 1998 年以來，常州市房地產(chǎn)市場快速發(fā)展，房地產(chǎn)投資連續(xù)多年保持快速增長。預計常州市明年國民生產(chǎn)總值增長 13%；地方一般預算收入增長 15%；全社會固定資產(chǎn)投資增長 25%；協(xié)議注冊外資和實際到賬外資均增長 30%以上；城鎮(zhèn)居民人均可支配收入和農(nóng)民人均純收入增長 10%和 8%以上；城鎮(zhèn)登記失業(yè)率控制在 4%以內(nèi)；人口自然增長率控制在 1‰以內(nèi)。一部分經(jīng)濟條件較好的城鎮(zhèn)居民家庭出于投資或其它考慮，購置了第二套或更多住宅，調(diào)查中，有%的城 鎮(zhèn) 居民家庭擁有 2 套及 2 套以上房子，這一比例比 2022 年調(diào)查結(jié)果上升 個百分點。 居住狀況近年來，隨著城市建設(shè)的不斷發(fā)展，常州市城 鎮(zhèn)居民家庭居住狀況大為改善。餐飲——去年全市餐飲業(yè)營業(yè)額達 億元，更多常州人走進餐廳，享受生活。據(jù)市 統(tǒng)計部門測算，2022 年，全市城 鎮(zhèn)居民人均可支配收入將達 12867 元，農(nóng)民人均純收入將超過 6280 元，均居全省第三位。2022 年，常州市預計完成全社會固定資產(chǎn)投資額 580 億元，比上年增長 30%，其中工業(yè)投資完成 340 億元，比上年增長 35%左右；高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)完成投資 32億元，比上年增長 44%。同 樣具有跨越式意義 的發(fā)展指標是，去年常州市人均 GDP 按現(xiàn)行匯率計算達到 3800 美元。因此，本項目十分可行。 結(jié)論項目地塊在區(qū)位、配套、交通、規(guī)模等方面具有較為明顯的優(yōu)勢。此外，本項目可行性研究報告編制依據(jù)還有：常州市國土資源局國有土地使用權(quán)出讓合同。居住人口可達 20220余人。開發(fā)宗旨為把本項目打造成為常武地區(qū)首屈一指的超大型、多功能、高檔次、生態(tài)居住社區(qū)，高度體現(xiàn)項 目大型化、人性化、現(xiàn)代化、國際化人居生活的先進規(guī)劃設(shè)計理念和原則。目前，新城項目總體銷售情況良好， 銷售率大 約為 70%。項目地理位置優(yōu)越，南臨武進區(qū)政府和常州大學城，東接規(guī)劃中占地 1000畝的南田休閑購物公園；西靠建設(shè)中的占地面積為 4000 畝的淹城森林公園；北倚武進區(qū)經(jīng)濟中心湖塘鎮(zhèn)和武進廣電中心,是將來大常州的集居住、教育、文化、旅游、消費 、休 閑 等功能于一體的城南新區(qū)域中心。南都，位于武 進區(qū)湖塘鎮(zhèn),具體位置在花園街以西、長虹中路以北、武宜路以東、里底河以南。南都東區(qū)：已全面開發(fā)， 項目在建面積已逾 35 萬，建筑形態(tài)有多層、小高層、 別墅等。南都東區(qū)的領(lǐng)頭羊作用和良好市場營造下，武進區(qū)房地產(chǎn)市場將形成一個新的競爭形勢和新一輪區(qū)域熱點。南都 項目由江蘇新城房產(chǎn)股份有限公司聯(lián)合國際著名的規(guī)劃設(shè)計公司：翌德（法國）國際設(shè)計機構(gòu)以及園林設(shè)計公司：貝爾高林景觀設(shè)計公司精心規(guī)劃，分期開發(fā)。其中，別墅為 102 套；多層約 2022 多套；高層及小高層約 3000 多套。 編制依據(jù)本項目可行性報告根據(jù)常州新城房產(chǎn)開發(fā)有限公司提供的資料，結(jié)合有關(guān)的政策法規(guī)和常州市有關(guān)規(guī)劃，在實地考察與市場研究的基礎(chǔ)上，通過客觀分析和經(jīng)濟評估，為項目的開發(fā) 融資提供科學的決策依據(jù)。常州市規(guī)劃國土管理局住宅小區(qū)建設(shè)項目規(guī)劃設(shè)計要點通知書和土地利用條件和要求。將 給本公司帶來巨大的利 潤，符合公司的 發(fā)展戰(zhàn)略。 宏觀經(jīng)濟分析2022 年，常州市 GDP 預計將達到 1100 億元，按可比價計算，增長 %，成為江蘇省又一個經(jīng)濟總量“超千億” 的地級市， 這是一個具有歷史性意義的發(fā)展標志。常州市在 1994 年人均GDP 達到 1000 美元，6 年 時間突破 2022 美元，4 年時間突破 3800 美元。7 / 24圖