【正文】 效益差異，可分為三個經(jīng)濟收入家庭年收入水平 比例 檔位5%高位階層 20%15萬以上 中位階層610萬75%基礎(chǔ)階層35萬本案目標(biāo)層次主要以高位價層（金字塔頂端部分）為主要目標(biāo)客戶，實際運作中隨著品牌和形象的深入，還會有一部分中高層次（金字塔中部偏上部分）人群跟入。雙層定位，雙頭并進第一層面――獨立、雙拼為主的高檔別墅類型，其中以獨立別墅作為精神領(lǐng)袖，拔高整個社區(qū)的品位，賺取主要利潤；第二層面－－以聯(lián)體別墅、雙立別墅為主的一般別墅類型，其中以聯(lián)體別墅為二期產(chǎn)品迅速跟進，加快資金回籠。既強調(diào)別墅消費很強的個人領(lǐng)域感，又通過社區(qū)公共設(shè)施、會所、藝術(shù)館區(qū)、產(chǎn)品組團設(shè)計等附加“圍合”概念，營造人際和諧的社區(qū)文化，讓居者在建筑空間、環(huán)境空間、精神空間中凈化心靈，體驗別墅生活的宗旨。每一幢都是風(fēng)景，是藝術(shù)。從所處地帶的“前瞻性”、物業(yè)的“規(guī)模性”、產(chǎn)品的“高檔性”，和開發(fā)商的“藝術(shù)及品牌性”出發(fā)， 本案需要詮釋時尚別墅概念，破譯時代精神秘訣，充分挖掘最能反映南京高階層特有的居住文化特征，以及在建筑物業(yè)上的居住感受?！皇琼敿墐r格，但必須搶占頂級概念，塑造頂級品質(zhì)理念之三：既要考量現(xiàn)實，又要適度超前——南京別墅市場的現(xiàn)實情況和發(fā)展階段，必須充分考慮；——必須超前，因為開發(fā)有周期；只能適度，走快一步，避免“前浪死在沙灘上”。對于本案的開發(fā)，我們充滿熱情和信心。藝術(shù)和人文為本地塊價值提升的兩大手段，而超低地價的取得為本地塊獲得了后發(fā)的重要優(yōu)勢。后天藝術(shù)文脈：本地塊本身就是以“盛唐藝術(shù)園”的名義立項的，園內(nèi)必須有60100畝的藝術(shù)園用地，而且“亞明藝術(shù)館、江寧區(qū)博物館”就在小區(qū)內(nèi)，藝術(shù)性必將是本地塊價值提升的最大的亮點和特色。交通：距市中心16公里，距區(qū)政府所在地6公里，距祿口國際機場20公里。我們從先天和后天兩大方面來研判本地塊的價值：先天資源：將軍山脈形成的四座山峰，林木茂盛；坐擁康后湖與沐英湖兩大水體，更有遍布基地的人工湖、水潭；同時具有淺丘、平地、坡地、山峰、山谷、林地、沼澤等多種地形地貌，基地腹地的廢舊采石場也是一道獨特的風(fēng)景景觀。具備建設(shè)高品位住宅所需的多種資源。從佛城西路越過此緩坡，隔湖望山，別有洞天。基地南臨佛城西路，北靠將軍山脈，東側(cè)隔康辰豪園與河海大學(xué)新校區(qū)相連，西接度假休閑風(fēng)景區(qū)，是將軍山脈中自然資源較為豐富的區(qū)段，具有一定的環(huán)境優(yōu)勢。由于江寧區(qū)將軍路沿線的大規(guī)模開發(fā)，聯(lián)系基地的道路業(yè)已具備了通暢的交通狀況、完善的基礎(chǔ)設(shè)施與良好的視覺景觀。第一章：項目簡介一、項目位置： 本項目位于南京江寧經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)西南部，地處將軍路延長線、牛首山風(fēng)景區(qū)整體規(guī)劃范圍之內(nèi)。 產(chǎn)品方面，我們建議以獨棟、雙拼別墅為主，以高尚純別墅概念統(tǒng)領(lǐng)社區(qū)內(nèi)所有產(chǎn)品（除傳統(tǒng)的獨棟、雙拼別墅外，可考慮引進雙立別墅、別墅樓中樓；同時以聯(lián)體別墅、別墅樓中樓等一般別墅類型產(chǎn)品作為補充，依勢而造）。 在開發(fā)理念思考方面，我們提出“圍繞市場，賺足利潤”、“ 做精品，樹品牌”、“既要考量現(xiàn)實，又要適度超前”、“尊重共性，突出個性” 整體開發(fā)的四大理念，在產(chǎn)品上以“一幢一境界，一戶一藝境”為理念進行規(guī)劃設(shè)計。 我們一直認(rèn)為本地塊是建造別墅的一塊好地，具備了較強的先天的資源優(yōu)勢；綜合本項目的藝術(shù)性質(zhì)立項、容積率限定、低地價取得等因素，本地塊在后期的操作中有較大的價值提升空間，因此對于本項目的開發(fā)理應(yīng)有十分的信心。 根據(jù)南京別墅市場的發(fā)展現(xiàn)狀，本項目總價競爭與同品質(zhì)物業(yè)競爭并存，因此我們作好針對同類型的別墅物業(yè)（主要對手集中在亞東新區(qū)、江寧區(qū)）和針對同總價的公寓型社區(qū)（對聯(lián)體別墅而言，主要對手集中在河西、城中心一帶）實施“遠(yuǎn)東戰(zhàn)役”與“南方會戰(zhàn)”兩大戰(zhàn)役的準(zhǔn)備。 ，本項目的開發(fā)及建設(shè)成本為288,644,250元，收益為409,271,200元，利潤為73,560,762元，利潤率為18%。規(guī)劃和居住環(huán)境上是一個正在日漸成熟的新區(qū)高尚住宅區(qū)。規(guī)劃紅線面積32公頃，其中小部分必須用作主題藝術(shù)館及藝術(shù)園區(qū)的建設(shè)?；刂胁肯鄬ζ教?，局部有水塘和沼澤，南側(cè)地勢略高有緩坡，形成與南側(cè)道路的天然屏障，在隔塵擋噪方面有良好作用。整個基地范圍內(nèi)植被茂盛，空氣清新，集景觀性、生態(tài)性于一體。只有視土地如生命，精心挖掘它的各種屬性，并賦予它內(nèi)涵，才能發(fā)揮土地的最高價值。 位置：整個將軍路板塊均為高尚住宅區(qū)，本地塊南臨佛城西路，北靠將軍山脈，東側(cè)隔康辰豪園與河海大學(xué)新校區(qū)相連，西接度假休閑風(fēng)景區(qū)，與運盛正好構(gòu)成將軍路板塊的頭尾，而且道路沿線均具有良好的自然景觀，符合高檔別墅的區(qū)位和環(huán)境要求。從先天條件看，本地塊是一塊自然山水生態(tài)的絕佳別墅用地，具備建造高尚別墅區(qū)的各種條件，稱得上是“山水生態(tài)，別墅天成”。超低地價：本地塊的取得價格十分優(yōu)惠，使得本地塊比競爭對手更有條件建造出高品質(zhì)、低容積率的別墅從后天條件看，本地塊具有很大的價值提升空間。從開發(fā)商的角度出發(fā)，盛唐人不僅僅希望贏取利潤，更希望贏得掌聲；從策劃公司的角度出發(fā)，我們也不僅僅期望能夠完成特色傳播和快速去化的任務(wù)，更希望從營銷的立場出發(fā)，嘗試從土地的固有屬性去提升它的價值，以別墅消費的心態(tài)去構(gòu)造產(chǎn)品，在紛雜的競爭中凸顯產(chǎn)品的特色與差異。理念之二：做精品，樹品牌——作為一個有責(zé)任的發(fā)展商，不僅要賺錢，更要做精品，樹品牌；——先天的山水資源和后天的價格優(yōu)勢為打造精品準(zhǔn)備了充分條件；——藝術(shù)立項的性質(zhì)和股東合作的本意，也必須要做好項目。把現(xiàn)代人的心靈從鋼筋水泥的叢林中解放出來，讓疲憊的心回到自然本源的樂土中，讓山水人性成為“精神藝術(shù)的家園”。（2） 每一幢都是意境——按自然地理設(shè)計別墅，完全以自由自在的形式來組織園區(qū)，造型、戶型都國際化，個性化設(shè)計。（4） 每一處都是空間——我們用“獨享空間”的別墅特征來統(tǒng)領(lǐng)本案的物業(yè)形態(tài)。盛唐藝術(shù)園，正以凌駕南京別墅業(yè)界的超前理念，挑戰(zhàn)國際頂級別墅名宅的一切標(biāo)準(zhǔn)，勢必躍升為金陵富豪晉身上流舞臺的生活指標(biāo)！第四章：項目定位建議一、本項目的總體定位南京首座自然生態(tài)頂級藝墅社區(qū)二、本項目的市場定位雙層次高檔物業(yè)對應(yīng)雙層次高檔客戶群。職業(yè)特征：各類私營業(yè)主，創(chuàng)業(yè)型業(yè)主經(jīng)營管理領(lǐng)域：職業(yè)經(jīng)理人，管理顧問，專業(yè)代理（商），高級營銷人員專業(yè)技術(shù)領(lǐng)域：高級工程師、高級建筑師、電腦程式設(shè)計師、高級會計師、高級醫(yī)師、證券高級從業(yè)者、高科技產(chǎn)業(yè)研究人員、高級貿(mào)易從業(yè)人員社會人文科學(xué)領(lǐng)域：律師、記者、演員、藝術(shù)家、畫家、音樂家、教授有隱性收入的政界人員消費者經(jīng)濟特征分析——根據(jù)行業(yè)及職業(yè)特征分布，我們推算出本地該階層人士的家庭（以三口之家二人收入為依據(jù)）。其中購買力最為旺盛的集中在35歲左右和45歲左右。（3）板塊聯(lián)動優(yōu)勢。二、分期思路： ——搶占南京大型高檔純別墅社區(qū)概念，搶占定位制高點； ——以藝術(shù)園區(qū)作為小區(qū)的亮點和特色，與首期開發(fā)的樣板段聯(lián)動，打響盛唐品牌； ——先推單體和雙拼別墅，樹立高檔形象，撥高地價，再推排屋，迅速回籠資金； ——跑量以排屋為主力，雙拼次之，單體盤量依據(jù)市場適當(dāng)分期分區(qū)推出。五、各區(qū)參數(shù)： 。本案的區(qū)域位置、容積率等都明確指向本案的物業(yè)型態(tài)為別墅，而南京的別墅市場還需要培育和時間催化，這些決定了我們在產(chǎn)品規(guī)劃建議上必須考慮各種別墅的盤量和總價，以便更符合目標(biāo)市場對產(chǎn)品的定位。二、物業(yè)類型建議——以獨棟、雙拼別墅為主，以高尚純別墅概念統(tǒng)領(lǐng)社區(qū)內(nèi)所有產(chǎn)品。售價可介于獨棟和雙拼之間。（4） 森林別墅——將軍山北邊茂密的森林，將別墅種植于森林中。（1） 聯(lián)體別墅——三聯(lián)/四聯(lián)/六聯(lián) 四聯(lián)/六聯(lián)可改進為雙立別墅（2） 疊加式別墅——創(chuàng)新版。單體別墅： 主力面積：300350 m2；沿將軍山山體或山頂部分可度身定做豪宅（別墅王）：500800 m2雙拼別墅：主力面積：250300 m2；雙立別墅：主力面積：200250 m2；聯(lián)體別墅：主力面積：180220 m2；別墅樓中樓：主力面積：160200 m2；四、面積及房型配比項目容積率用地畝數(shù)建筑面積所占比例總用地面積500畝333,500 M2總建筑面積100,050 M2100%其中單體別墅300畝36,018 M236%聯(lián)排別墅140畝51,359 M252%配套及藝術(shù)園區(qū)60畝12,006 M212