【正文】 是否興旺，投資回報(bào)是否高，發(fā)展的空間有多大。三處開敞空間從西到東依次是西入口廣場(chǎng)、古城墻廣場(chǎng)和東入口廣場(chǎng)。曙光路所在的柳州城中區(qū)是商業(yè)中心區(qū)，是城市社會(huì)生活的焦點(diǎn)，是柳州市政治、經(jīng)濟(jì)、歷史、文化成就的象征。紅光橋建成后（2004年），將加強(qiáng)東西、南北間的交通聯(lián)系，與躍進(jìn)路、八一路構(gòu)成中心城區(qū)南北方向的主要交通要道，使中心區(qū)的車流迅速分流到南北環(huán)路上，極大改善中心區(qū)道路擁擠的狀況。⑴人民廣場(chǎng)改建（2003年）即將動(dòng)工改建的人民廣場(chǎng)，將從原有單純的城市集會(huì)休閑廣場(chǎng)改造成城市生活和旅游的核心區(qū)，成為旅游者的一個(gè)新游覽區(qū)和駐留點(diǎn)。綜合評(píng)價(jià)：位于中山中路商業(yè)步行街，檔次偏低，沒有統(tǒng)一管理規(guī)劃，主要憑借其良好的商業(yè)地段進(jìn)行經(jīng)營(yíng)。經(jīng)營(yíng)方式：散鋪經(jīng)營(yíng)，以收租為主 月租金：樓層 月租金首層 柜臺(tái)10001300元/米/月二層 基本價(jià)：25003000元/間/月610 m2：4001400元/間/月、1018 m2：15002500元/間/月19 m2以上：3000元/間/月三層 基本價(jià)：15001800元/間/月1018 m2：60元/ m2/月物業(yè)管理費(fèi)：5元/平方米/月空置率：0現(xiàn)場(chǎng)人流： 時(shí)間 （am）10點(diǎn) （pm）16點(diǎn) 晚上19點(diǎn)人流量 22人/分鐘 53人/分鐘 62人/分鐘經(jīng)營(yíng)方式：統(tǒng)一管理，鋪位不出售，不直接收租金，以提成方式收取費(fèi)用，一般在營(yíng)業(yè)額的2425%之間提取。⑵五星商場(chǎng)（百貨公司賣場(chǎng)）樓層 經(jīng)營(yíng)種類1 家用電器、保健品、化妝品、糖煙食品2 女士休閑服裝、皮具、鞋帽3 男士休閑服、金銀珠寶、床上用品、棉毛衫褲、紡織品4 男士服飾、領(lǐng)帶、襯衫、女士服飾、牛仔休閑裝、皮裝5 通訊器械、體育娛樂用品、文化用品、電腦、照相器材、童裝、玩具、保健品6 大型娛樂城7 金馬食城8 保齡球經(jīng)營(yíng)品牌：種類 品路段環(huán)境：該街段除延續(xù)柳州城中區(qū)的商業(yè)特點(diǎn)（以經(jīng)營(yíng)服飾為主）外，與文化、體育、藝術(shù)相關(guān)的產(chǎn)品較多。經(jīng)營(yíng)租金：150元/平米左右路段環(huán)境：從解放路目前的情況分析，解放路也是城中區(qū)商業(yè)主要路段之一，與龍城路不分上下，但解放南路有一段路為雙行線，可起到緩解交通的一定作用，其大部分也是單行線，與龍城路、廣場(chǎng)形成一個(gè)環(huán)形路線，構(gòu)架起城中區(qū)的商業(yè)中心地帶。租金范圍：一般在180—300元/平米。 許多經(jīng)營(yíng)者在選擇經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所時(shí)，首先考慮該場(chǎng)所的人流量，是不是有得做，然后再考慮租金及購(gòu)物環(huán)境等，所以租金及售價(jià)對(duì)于經(jīng)營(yíng)商鋪的做生意人士來說反而不象住宅那樣影響那么大，如果該商鋪沒生意做，即使相當(dāng)?shù)偷淖饨鸹蚴蹆r(jià)，他們也很少過問。大部分經(jīng)營(yíng)者對(duì)目前的經(jīng)營(yíng)狀況認(rèn)為較為一般，其次為不太滿意及比較滿意。對(duì)于許多商業(yè)街來說，服裝鞋類、日用百貨、食品的經(jīng)營(yíng)應(yīng)占較大的比例。大眾化交通配套設(shè)施（如公交車等）的便利性將會(huì)影響本項(xiàng)目的人流量及商業(yè)覆射地域范圍。外出逛街購(gòu)物隨著居民收入的提高而越來越頻繁?？傮w物價(jià)保持相對(duì)穩(wěn)定，2002年1至6月份，,；%，%。 居民人均消費(fèi)性支出：2001城市居民人均消費(fèi)性支出為6010 元；2002上半年城市居民人均消費(fèi)性支出3112元，%。 億元，%；，%，城鄉(xiāng)居民儲(chǔ)蓄不斷呈現(xiàn)上漲的趨向。而大型綜合性商場(chǎng)銷售呈現(xiàn)不同的程度的增長(zhǎng)，2001年柳州商場(chǎng)、五星商廈、東風(fēng)商城年銷售52819萬元，%，%，%。近年來，柳州市圍繞“建設(shè)大市場(chǎng)、發(fā)展大商貿(mào)、搞活大流通”的發(fā)展目標(biāo)，進(jìn)一步深化商貿(mào)流通體制改革，大力發(fā)展非公經(jīng)濟(jì)，積極推行連鎖經(jīng)營(yíng)、物流配送等現(xiàn)代流通業(yè)態(tài)和先進(jìn)營(yíng)銷方式，有力地推進(jìn)了商貿(mào)流通業(yè)的發(fā)展，市內(nèi)商業(yè)中心區(qū)逐年擴(kuò)大，市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)規(guī)模和檔次不斷得到提升，并逐步朝規(guī)范化、專業(yè)化、集約化方向發(fā)展。其中，%；，%；很多經(jīng)營(yíng)失敗的項(xiàng)目并不是因?yàn)榈囟吻芳?，也不是發(fā)展商財(cái)力不濟(jì)，開業(yè)后經(jīng)營(yíng)管理不善是重要原因之一。隨著市場(chǎng)的成熟，發(fā)展商就意識(shí)到要通過提高商鋪的商業(yè)利用價(jià)值，合理規(guī)劃商鋪間隔布局和提高物業(yè)管理和商業(yè)管理等手段，來達(dá)到理想的價(jià)位和提高產(chǎn)品的競(jìng)爭(zhēng)力。有很多人明明知道有這個(gè)項(xiàng)目，卻無法聯(lián)想起或無法用什么詞語去形容這是一個(gè)怎么樣的項(xiàng)目，買家往往難以將它納入購(gòu)買商鋪的備選視線范圍，相應(yīng)就會(huì)減少成交機(jī)會(huì)。從市場(chǎng)現(xiàn)狀來看，柳州商用物業(yè)市場(chǎng)還面臨著以下的現(xiàn)實(shí)問題。時(shí)代廣場(chǎng)、溫州商貿(mào)城、五星商業(yè)步行街、新時(shí)代商業(yè)港、谷埠街國(guó)際商城等一批大型商業(yè)項(xiàng)目先后進(jìn)入市場(chǎng)，將備受投資者及用家注意。如前所述，城市的發(fā)展催生了兩大商業(yè)區(qū)域的新格局，構(gòu)成柳州市區(qū)兩大主力商圈（五星、飛鵝），每個(gè)商圈都有幾個(gè)中大型商業(yè)項(xiàng)目在同場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，但各發(fā)展商和商業(yè)項(xiàng)目都重視發(fā)揮各自的優(yōu)勢(shì)，互為補(bǔ)充，在競(jìng)爭(zhēng)中謀求發(fā)展，爭(zhēng)取達(dá)到共同做旺市場(chǎng)的共贏局面。時(shí)代廣場(chǎng) 柳南 3萬㎡13 匯鑫源商城 魚峰 ㎡14 五月陽光購(gòu)物廣場(chǎng) 魚峰 ㎡15 長(zhǎng)城財(cái)富廣場(chǎng) 魚峰 ——16 康城商鋪 柳北 ㎡17 歐雅城市廣場(chǎng) 柳北 ㎡18 香森麗園 柳北 ——19 舊城區(qū)沿街低層民房改造工程 城中、柳南、魚峰 ㎡⑵傳統(tǒng)商業(yè)街區(qū)仍是商家熱點(diǎn)首選傳統(tǒng)的百貨商場(chǎng)、商業(yè)步行街、批發(fā)中心由于固有消費(fèi)習(xí)慣的原因，一直是消費(fèi)者休閑購(gòu)物的熱點(diǎn)區(qū)域，每逢節(jié)假日更是人如潮涌。⑷魚峰區(qū)名稱 路段 概況 價(jià)格聲福馨閣 屏山大道 低改工程項(xiàng)目 1樓15000元/平米（送地下室），3樓2900元/平米（3樓送天臺(tái)）連華大廈 駕鶴路 占地面積2197平米，建筑面積7248平米，2樓為商鋪，37樓為寫字樓 1樓21000—27000元/平米，2樓7800元/平米國(guó)泰大廈 駕鶴路 建筑面積6800平米，2樓商場(chǎng)，4樓產(chǎn)權(quán)酒店 首層2100033000元/平米,2層7000元/平米,34層30004000元/平米點(diǎn)評(píng)：目前魚峰老區(qū)的商業(yè)項(xiàng)目以駕鶴路上的開發(fā)為主，以體現(xiàn)其景觀、交通及臨近商業(yè)旺區(qū)的商業(yè)價(jià)值。但雖然如此，由于飛鵝批發(fā)市場(chǎng)成行成市，具有較強(qiáng)的商業(yè)影響力，總體經(jīng)營(yíng)狀況較佳。同時(shí)，周邊商業(yè)環(huán)境相對(duì)較差，從而影響了該區(qū)域商業(yè)的檔次及品味。 城中區(qū)商業(yè)物業(yè)競(jìng)爭(zhēng)格局依托傳統(tǒng)商業(yè)地位，城中區(qū)成為柳州絕大部分市民購(gòu)物消費(fèi)的首選區(qū)域，商業(yè)檔次及品味較高，而且各個(gè)商業(yè)物業(yè)相互補(bǔ)充，形成吃、喝、玩、樂、購(gòu)物為一體的綜合性商業(yè)中心。六、柳州市商業(yè)環(huán)境分析區(qū)域 主要業(yè)態(tài) 主要經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所 說明城中區(qū) 化妝品、精品服飾、通訊、辦公用品、休閑餐飲、賓館、娛樂 五星商廈、工貿(mào)百貨、興隆大廈、東都百貨、龍城路商業(yè)街、移動(dòng)通訊廣場(chǎng)（工貿(mào)、聚寶、中百等）；柳州飯店、柳州賓館、麗晶酒店、供水大廈等；好時(shí)、新藝堡、山外青山等娛樂場(chǎng)所 柳州市高檔消費(fèi)集中區(qū)，柳州市商業(yè)（零售）的制高點(diǎn)魚峰老區(qū) 日雜、五金、藥材、干雜、日用品、百貨精品、小食品、酒類、文化用品等綜合商業(yè)區(qū) 駕鶴市場(chǎng)、魚峰商業(yè)城、華聯(lián)超市、東風(fēng)商廈（工貿(mào)收購(gòu)）、白云交易市場(chǎng) 將與城中區(qū)有機(jī)結(jié)合成柳州市的中心商業(yè)區(qū)魚峰東區(qū) 摩托車、家具等大件生活用品賣場(chǎng) 潭中東路、東環(huán)路集中賣場(chǎng) 發(fā)展中的大型批發(fā)區(qū)柳南老區(qū) 汽車配件、服裝、交通運(yùn)輸、五金交化、水果、日用百貨等生活消費(fèi)品專業(yè)批發(fā)市場(chǎng) 飛鵝市場(chǎng)、飛鵝商城、南天鞋城、新風(fēng)倉(cāng)建筑裝飾材料市場(chǎng)、力風(fēng)建筑裝飾市場(chǎng) 柳州市成熟的專業(yè)批發(fā)基地柳南新區(qū)（柳邕路段） 機(jī)電、五金交化產(chǎn)品、汽車產(chǎn)品及配件、建筑材料、食品及其加工器械、農(nóng)產(chǎn)品、飼料獸藥 機(jī)電五交化產(chǎn)品市場(chǎng)、農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場(chǎng)、飼料獸藥批發(fā)市場(chǎng)、南方裝潢材料大市場(chǎng)、金龍市場(chǎng)、柳南區(qū)汽配市場(chǎng) 成熟的專業(yè)批發(fā)街柳北區(qū) 鋼材等工業(yè)用品、工業(yè)產(chǎn)成品交易集散地 鋼材市場(chǎng)、木材市場(chǎng) 工業(yè)產(chǎn)品交易區(qū)總結(jié)：從上表可看出，柳州市目前的商業(yè)布局呈現(xiàn)“中間高，四周?！钡奶攸c(diǎn)?？梢钥闯?，本項(xiàng)目具有商業(yè)區(qū)大型商廈的特征。⑶小型店鋪小區(qū)商鋪多以經(jīng)營(yíng)日常用品和日常服務(wù)零售業(yè)，以服務(wù)小區(qū)住戶為主，小型店鋪已足以應(yīng)付住戶日常生活所需，店鋪無需過大。⑶專業(yè)商業(yè)街專業(yè)市場(chǎng)形成商業(yè)街有兩種形式：專業(yè)市場(chǎng)規(guī)模要較大才能營(yíng)造成行成市的商業(yè)氛圍，故專業(yè)市場(chǎng)多選址在城鄉(xiāng)結(jié)合部或近郊，由于規(guī)模宏大、商家眾多、品種齊全，吸引大量顧客光臨，如位于廣州大道南的天雄布匹市場(chǎng)、洛溪五金市場(chǎng)等。⑶購(gòu)物中心形式大型商廈規(guī)模較大，地理位置占優(yōu)，容易形成新的購(gòu)物中心和消費(fèi)中心。由于商用物業(yè)的多樣化特點(diǎn)，使物業(yè)的分類也有多樣化的特點(diǎn)，有助于我們根據(jù)不同的物業(yè)種類，制定有針對(duì)性的營(yíng)銷策略，不同類型的商鋪可以采用不同的銷售方式，即使同樣的商鋪也可以有完全不同的銷售策略。7. 從長(zhǎng)遠(yuǎn)的發(fā)展戰(zhàn)略目標(biāo)，結(jié)合城市規(guī)劃，制定項(xiàng)目的市場(chǎng)定位。4. 以“做得旺”為終極目標(biāo)，進(jìn)行招商定位，功能劃分和商戶組合。由于該區(qū)域待開發(fā)地塊較多，加上部分廠房的搬遷，使該區(qū)域的后續(xù)供應(yīng)土地量較大，而在政府成片開發(fā)思想的指導(dǎo)下，預(yù)計(jì)該區(qū)域?qū)⒊蔀榱萆唐贩康闹饕?yīng)區(qū)域之一，并會(huì)出會(huì)較大規(guī)模的項(xiàng)目。柳北區(qū)政府在招商政策方面盡可能向投資者傾斜，保障投資者的權(quán)益，并引導(dǎo)培育柳北市場(chǎng)的發(fā)展，另外政府還積極為企業(yè)與投資商牽線搭橋，并派專人為商家做好協(xié)調(diào)、通聯(lián)的服務(wù)工作。房地產(chǎn)開發(fā)較為密集，主要包括經(jīng)典時(shí)代、金桂苑、鉆石苑等項(xiàng)目。魚峰區(qū)主要可分為魚峰區(qū)河南片區(qū)及東區(qū)。⑶魚峰區(qū)魚峰區(qū)位于柳州市東南部，東瀕柳江，南鄰羊角山鄉(xiāng)，西接柳南區(qū)，北抵柳東鄉(xiāng)，西北隔江與城中區(qū)相望。8226。隨著南二環(huán)的建設(shè)，交通條件的改善，預(yù)計(jì)南二環(huán)沿線物業(yè)（如舊機(jī)場(chǎng)開發(fā)區(qū)一帶等）將會(huì)得到進(jìn)一步的開發(fā)。目前城中區(qū)主要在售項(xiàng)目有華天世紀(jì)、藍(lán)色港灣、鴻府、時(shí)代商廈、淘園世紀(jì)等項(xiàng)目，以商業(yè)結(jié)合住宅開發(fā)為主。隨著房地產(chǎn)投資勢(shì)頭的旺盛，舊城改造如火如荼，拆遷周轉(zhuǎn)房、安置房的商機(jī)應(yīng)運(yùn)而生，同時(shí)帶動(dòng)了銷售勢(shì)頭的旺盛，使柳州房地產(chǎn)商品房空置面積趨于下降。61656。61656。61656。而且在政府注重成片開發(fā)的引導(dǎo)下，新樓盤規(guī)模呈現(xiàn)越來越大的趨向。amp。61656。而2002年作為柳州“城市建設(shè)與管理”年，新區(qū)開發(fā)和舊城改造在全城到處開花，成片開發(fā)也大有起色，城市構(gòu)架的拉開、行政中心東移，給房地產(chǎn)開發(fā)帶來了巨大的商機(jī)，其中僅河?xùn)|區(qū)開發(fā)建設(shè)的投入就需16億元以上。綜合以上所述：各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)顯示，2002年柳州市圍繞“工業(yè)立柳、強(qiáng)市富民”的發(fā)展戰(zhàn)略，以中國(guó)加入WTO和西部大開發(fā)為契機(jī)，加快改革與發(fā)展的步伐，柳州經(jīng)濟(jì)運(yùn)行呈現(xiàn)良好的發(fā)展態(tài)勢(shì)。2002年柳州投資情況表數(shù)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)開始提速。市場(chǎng)分析一、宏觀環(huán)境因素分析改革開放以來，柳州市先后被國(guó)家確定為“科技興市”、“優(yōu)化資本結(jié)構(gòu)”、“技術(shù)創(chuàng)新”和“信息化”試點(diǎn)城市，多次榮獲“全國(guó)衛(wèi)生城”、 “全國(guó)環(huán)境綜合整治優(yōu)秀城市”以及“廣西文明城市”等稱號(hào)。時(shí)代廣場(chǎng) 87第四章項(xiàng)目分析 58一、地理位置 58二、項(xiàng)目規(guī)模 59三、項(xiàng)目現(xiàn)狀 59四、項(xiàng)目的資源整合 60 60 61 62 62 63 63 63五、項(xiàng)目SWOT分析 65 65（S） 66（W） 69（O） 71（T） 74第三章柳州市商業(yè)房地產(chǎn)策劃方案作者：日期：柳州市商業(yè)房地產(chǎn)策劃第一章8226。數(shù)據(jù)來源：柳州經(jīng)濟(jì)信息中心如圖1所示，%，%。農(nóng)業(yè)趨向減緩，第二產(chǎn)業(yè)尤其工業(yè)迅猛發(fā)展，而第三產(chǎn)業(yè)（服務(wù)業(yè)）也加快了發(fā)展步伐，三大產(chǎn)業(yè)比重更趨合理。隨著雙沖橋、內(nèi)環(huán)道路、截污工程等建設(shè)項(xiàng)目的陸續(xù)開工，全市掀起了新一輪城市建設(shè)的熱潮，全力打造“創(chuàng)業(yè)在柳州、發(fā)展在柳州、安居在柳州”的城市品牌，使得柳州固定資產(chǎn)投資保持雙位數(shù)增長(zhǎng)的強(qiáng)勁勢(shì)頭。正是在這種環(huán)境和背景之下，2002年柳州房地產(chǎn)業(yè)各項(xiàng)指標(biāo)均奇跡般地創(chuàng)造了前所未有的歷史新高，并且連續(xù)三年達(dá)到了產(chǎn)出比投入大的經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)。 得益于國(guó)家宏觀經(jīng)濟(jì)調(diào)整，市民的消費(fèi)信心得以增強(qiáng)和鞏固；amp。 在“城市建設(shè)與管理年”中對(duì)拆遷安置需求大增，是房地產(chǎn)走旺的主因。2002年柳州房地產(chǎn)供求情況一覽表類 別 統(tǒng)計(jì)指標(biāo) 數(shù)而據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，2002年有60個(gè)以上的樓盤同期銷售。柳州房?jī)r(jià)一路走高，歸其直接原因主要有：amp。 土地拍賣政策導(dǎo)致地價(jià)攀升；amp。 大，同時(shí)新盤房?jī)r(jià)比照拆遷房?jī)r(jià)；amp。據(jù)悉，2002年柳州拆遷面積約50萬平方米，按慣例拆遷面積和重建面積的比例為1：5，目前有超過1萬戶房地產(chǎn)消費(fèi)人口。隨著政府對(duì)八一路、連塘路的改造及2002年末“紅光橋”的規(guī)劃施建，預(yù)計(jì)連塘路、西門市場(chǎng)一帶將會(huì)具有一定的升值潛力，并有較大量的后續(xù)供應(yīng)。南區(qū)由于汽車總站、汽車南站、火車站均設(shè)于此，加上飛鵝路貫通屏山大道的便捷交通，從而帶旺了該區(qū)域的批發(fā)市場(chǎng)，成行成市而極為火曝。該區(qū)域目前主要在售項(xiàng)目包括金河灣、金綠洲amp。由于河西片開發(fā)相對(duì)較晚，存在較大量待開發(fā)土地，預(yù)計(jì)該區(qū)域?qū)?huì)出現(xiàn)成片開發(fā)的較大規(guī)模項(xiàng)目。依魚峰區(qū)19992010年經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展戰(zhàn)略，魚峰區(qū)開始大力發(fā)展第三產(chǎn)業(yè)，重點(diǎn)發(fā)展旅游服務(wù)業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)、商貿(mào)業(yè)、高新科技產(chǎn)業(yè)等支柱產(chǎn)業(yè)。東區(qū)隨著柳州市行政中心的東遷決策而開始升溫，目前東區(qū)聚集近10萬人口、上百家單位、十多個(gè)住宅小區(qū)。⑷柳北區(qū)柳北區(qū)是柳州的工業(yè)區(qū)，柳鋼即位于該區(qū)域，而原先躍進(jìn)路一帶曾是柳州輕工企業(yè)相對(duì)集中的地方，但效益較差。目前，柳北在售項(xiàng)目主要集中在北雀路、勝利路、躍進(jìn)路，包括康城、桂景灣、香森麗園、金沙苑、歐雅城市廣場(chǎng)等項(xiàng)目。3. “售得出、租得滿、做的旺”為大前提，對(duì)本案的投資者，租賃經(jīng)營(yíng)商戶，服務(wù)的消費(fèi)人群進(jìn)行合理而準(zhǔn)確的市場(chǎng)定位。設(shè)計(jì)具備自身特色的營(yíng)銷策略，推出適合市場(chǎng)的投資品種。四、商用物業(yè)發(fā)展的要點(diǎn)分析人們習(xí)慣上