集團(tuán)房地產(chǎn)策劃方案-全文預(yù)覽
【正文】 的操作復(fù)雜性★3項目前期定位結(jié)論：,但機(jī)遇大于威脅、商務(wù)辦公、居家生活為一體的全功能物業(yè)，成為本案的優(yōu)良?xì)v史機(jī)遇(12)★總結(jié)：本案力爭打破常規(guī)開發(fā)思路，從一個高起點上定位本案的發(fā)展方向，結(jié)合底商、辦公、住宅統(tǒng)一、均好發(fā)展的思路，成為本案成功的關(guān)鍵★4項目發(fā)展核心思路以商鋪經(jīng)營（炒作大區(qū)域價值，形成經(jīng)濟(jì)交流平臺）——推動特色辦公及國際化住宅消費(13)(★項目發(fā)展方向定位（多功能、全方位的國際文化平臺）底商—打造區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展平臺，形成天津市西南區(qū)域新經(jīng)濟(jì)及商業(yè)中心金廈國際港 辦公—以底商的經(jīng)營及本案的特色商務(wù)形式帶動辦公樓的租售住宅—通過區(qū)域文化及特色的形成，打造國際化住宅社區(qū)(1)★A本物業(yè)自身綜合發(fā)展平臺（底商、辦公、住宅）提供了良好的基礎(chǔ)B本區(qū)域隨著90年代后期的開發(fā)建設(shè)，已形成具備規(guī)模的居住區(qū)C區(qū)域內(nèi)住宅項目過多，缺乏綜合性物業(yè)，本案力求回避正面競爭帶來的不利D國際文化平臺使本案具備不可克隆性及站在一個高起點應(yīng)對市場競爭E金廈公司在天津市及本區(qū)域周邊的影響力F項目自身東西狹長，在王頂?shù)碳皬?fù)康路立交橋之間形成獨有街區(qū)，區(qū)位明顯，適合本概念的運用★5核心價值體系的建立★：開發(fā)天津市西南區(qū)域首家將購物、休閑、商務(wù)、娛樂、居住為一體的具備領(lǐng)導(dǎo)地位的大型國際化特色社區(qū)★目標(biāo)：以特有的硬件、功能為支撐、戰(zhàn)略性地融入“國際化、新商圈、政府行為、引擎工程”等元素，從形象上乃至本質(zhì)上拔高本案的戰(zhàn)略定位，從而使本案的競爭策略從市場層面躍升至更高的戰(zhàn)略層面，達(dá)到提升為“無可替代”的地標(biāo)性物業(yè)的目標(biāo)，實現(xiàn)本案的經(jīng)濟(jì)效益及社會效益最大化?？傊?，作為本案發(fā)展方向的支撐部分，項目的形象推廣對本案起著至關(guān)重要的作用，在銷售前期充分做好項目各個方面的推廣預(yù)算，整合各種媒體與社會有利資源，成為會展物業(yè)推廣成功的有力保障。：包括售樓處的選址、功能及其他特殊要求。：邀請本市著名的外資公司及中外合資公司高級人士參加，介紹本項目的環(huán)境交通及會展特性，達(dá)到向目標(biāo)客戶傳遞購買信息的目的。：充分利用其貼近目標(biāo)客戶及紀(jì)實性強的特性對目標(biāo)客戶進(jìn)行深度訴求。金廈國際會展空間成為本案白領(lǐng)公寓部分的推廣案名。縱觀天津市房地產(chǎn)發(fā)展歷程，在不同的歷史時期，提出不同的營銷理念及物業(yè)產(chǎn)品，但均以常規(guī)的營銷推廣手法為準(zhǔn)則，著重推薦自身的地理位置優(yōu)勢及產(chǎn)品功能賣點，從各個方面顯示自己的豪華與特色，從表面看，似乎產(chǎn)生各自的特色，但從內(nèi)涵上并沒有跳出同質(zhì)化，他們都從自身硬件出發(fā)，而欠缺心理年的支持，從而在理念創(chuàng)新上舉步不前。、人文背景、區(qū)域發(fā)展方向。：金廈物業(yè)作為天津市十強物業(yè)管理公司之一，其優(yōu)良的物業(yè)管理帶來的價值不單是對目標(biāo)人群的保障，更是推動項目整體營銷策劃的前提。（4.）商務(wù)服務(wù)功能模塊：針對于六區(qū)塔樓，提供會展辦公經(jīng)營場所。：通過各種平臺的建立造勢，提升價值。：會展物業(yè)帶來的經(jīng)濟(jì)繁榮必將帶動外籍人士在中國置業(yè)，他們的置業(yè)形式主要以出租為主，六區(qū)塔樓成為他們辦公的首選?？粗匚飿I(yè)的服務(wù)及生活品質(zhì)。，建議設(shè)立會展會所，形成會展文化，使之成為名副其實的會展物業(yè)。（2） 通過各種宣傳造勢。樓上建議板式小高層位高級公寓，面積為控制為100130平方米；兩座點式高層作為高級白領(lǐng)公寓，面積分別控制為3540平方米和7090平方米；作為會展物業(yè)的配套住宅。三、 本案所處位置為西南區(qū)域，周邊經(jīng)濟(jì)發(fā)展態(tài)勢良好，華苑產(chǎn)業(yè)園區(qū)的建設(shè)，天津大學(xué)城的落成為本案提供了良好的發(fā)展契機(jī)。同時會展經(jīng)濟(jì)不僅可以培養(yǎng)出新型產(chǎn)業(yè)群，而且可以帶動服務(wù)、交通、旅游、餐飲等相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。：本案作為復(fù)康路沿線臨橋物業(yè)，其地理位置有著不可比擬的優(yōu)勢，從目前祥規(guī)可以看出，臨近復(fù)康路將建設(shè)總建筑面積為23295平方米的大型公建底商，如何運用底商優(yōu)勢，帶動商品房銷售？我司認(rèn)為，隨著天津市整體經(jīng)濟(jì)環(huán)境的好轉(zhuǎn)，投資條件的改善，在大環(huán)境下需求大規(guī)模的會展場所，而目前天津市的會展供給不足，天津市目前的展館場所集中于河西區(qū)，以天津市國展及體育中心為代表，但目前市場需求逐年增加。劣勢： 近鄰立交橋存在噪音污染及出入不方便。周邊配套設(shè)施完善已形成居住氣候。地塊綜合評價金云里地塊處在王頂?shù)塘⒔粯蛭髂蟼?cè)，緊鄰下橋機(jī)動車坡道。雖然對開發(fā)商而言及時跟隨市場會使投資風(fēng)險降低，但造成整體規(guī)劃不協(xié)調(diào)。項目宗地狀況地理位置本案位于南開區(qū)王頂?shù)塘⒔粯蛭髂蟼?cè)，整個地塊東西向狹長，南北進(jìn)深較小。市場信息變化預(yù)測：由于投資周期長，產(chǎn)品由設(shè)計到產(chǎn)生經(jīng)歷時間過長，經(jīng)常出現(xiàn)實際產(chǎn)品落后于市場需求的情況。而隨著城市土地存量的減少，市場人群消費理念的成熟，如何在項目發(fā)展前期做出準(zhǔn)確的市場定位與市場分析，對投資者投資的準(zhǔn)確性及資金回籠的速度起到至關(guān)重要的作用。在近3年的企業(yè)歷程中取得了不俗的業(yè)績，得到了開發(fā)企業(yè)及社會的認(rèn)可，公司本年度晉升為天津市房地產(chǎn)中介協(xié)會副秘書長單位。金廈集團(tuán)地產(chǎn)策劃前言受金廈集團(tuán)委托，天津市上勁房地產(chǎn)咨詢有限公司就金廈王頂?shù)塘⒔粯蚵纺享椖康臓I銷策劃提交王頂?shù)搪纺享椖堪l(fā)展方向（提案）。上勁房地產(chǎn)咨詢有限公司成立于2000年初，企業(yè)發(fā)展以房地產(chǎn)代理銷售、營銷策劃、廣告推廣整合為核心，我司先后代理銷售財富大廈、梅江芳水園、匯和家園、林楓花園等12個項目；營銷策劃包括百度風(fēng)景、尚城、匯博園等7個項目；同時上勁廣告?zhèn)鞑ビ邢薰境薪犹┻_(dá)園、吉利花園等知名樓盤的廣告設(shè)計。房地產(chǎn)市場自起步到規(guī)范進(jìn)而走向成熟，用了近十年的時間。投資周期長：房地產(chǎn)投資周期一般為一年以上，縮短投資周期，使生產(chǎn)出的產(chǎn)品不在投資周期內(nèi)落伍，需要超前的投資目光。正因為房地產(chǎn)不同于其它行業(yè)，許多因素制約最終產(chǎn)品的實現(xiàn)及投資回報，所以項目自身條件及發(fā)展商可對投資者進(jìn)行適時投資決策提供一定的可行性依據(jù)。同時天大、南大、師大及正在建設(shè)的大學(xué)城，使本區(qū)域形成了較高的科教氛圍， 區(qū)域發(fā)展方向根據(jù)天津市居住區(qū)域劃分，西南部地區(qū)在近幾年住宅建設(shè)上占領(lǐng)上風(fēng)，無論從居住區(qū)規(guī)模、規(guī)劃設(shè)計、人文基礎(chǔ)等各方面保持領(lǐng)先，但同時存在以下弊端：1) 由于整體規(guī)劃期限較長，使物業(yè)風(fēng)格比較雜亂。雖然存在以上弊端，但優(yōu)勢同樣相當(dāng)明顯，故本區(qū)域整體發(fā)展方向看好。本案優(yōu)劣勢分析優(yōu)勢：地理位置明顯，交通狀況良好
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