【正文】 行存款利率實際為負?？梢娢磥聿徽撛谝话阕≌袌觥⒑勒袌?，珠海都有長足發(fā)展的空間。從豪宅市場看，目前珠海、廣州、深圳三地豪宅價格分別約為：11000～13000元／平方米，12000～18000元／平方米和18000～30000元／平方米，珠海也明顯落后廣州、深圳兩大城市。即便如此，作為位于廣東省經(jīng)濟發(fā)展前列的珠海市，整體住宅售價水平仍大幅落后于廣州、深圳。；2004年約38億元。主要表現(xiàn)在以下幾個方面：首先，珠海經(jīng)濟的高速發(fā)展和眾多利好消息的刺激，如港珠澳大橋的立項、廣珠鐵路與各城市之間高速公路的陸續(xù)開工、竣工等，都不同程度地促進了珠海房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。盡管從今年下半年起，央行政策可能會對市場發(fā)展有一定影響，但2008年全年及未來幾年房地產(chǎn)市場將繼續(xù)保持高速發(fā)展態(tài)勢。 隨著居民可支配收入的上升，財富增值壓力。據(jù)北京、上海等城市測算，近幾年每年消化的商品房中，改善性住房需求不到家庭戶數(shù)的10%。珠海房地產(chǎn)市場發(fā)展前景與國家房地產(chǎn)市場大環(huán)境分不開?！吧钲谕顿Y客助推珠海樓市”成為2007珠海地產(chǎn)十大新聞大事。珠海的房地產(chǎn)市場已經(jīng)由本地向珠三角、港澳，甚至向全國開放。2004年10月22日，位于前山河西岸、昌盛路北側(cè)的“珠國土儲2004－02”地塊（華發(fā)世紀城）被上市公司華發(fā)股份公司以1589元／；同樣是華發(fā)股份公司，2006年10月18日，位于南屏珠海大道北、南灣大道東、前山河南側(cè)、華發(fā)新城以西的“珠國土儲2005－13”號地塊（華發(fā)新城第五期）被其以樓面地價3510元／平方米。 業(yè)辦2003年以來珠海市商品房空置面積也持續(xù)下降，%，%。 　　盡管上半年珠海樓市總需求量（亦即銷售面積）較去年同期有較大幅度上升，然而1－6月間，由于大量新盤的入市，總體消化率依然有較大降幅。 供需兩旺，交易活躍2007年上半年，珠海樓市表現(xiàn)出進一步火熱的勢頭。銷售均價的跨度較大，從4000~5000元／平方米的多層住宅，6000~7000元／平方米的高層住宅，到10000元／平方米上下的海景別墅都有供應(yīng)。當時的海景住宅外銷型特點非常明顯，珠海以外的客戶約占7~8成，其中港澳客戶和內(nèi)地客戶各占一半左右。珠海的海景住宅開發(fā)，早在上世紀八十年代就已經(jīng)成為珠海房地產(chǎn)市場的重要組成部分。隨著港珠澳大橋、廣珠軌道交通、廣珠鐵路等交通設(shè)施的建設(shè)，使得珠海的區(qū)域地位提升，房地產(chǎn)投資價值升高，2000年以來商品房價格持續(xù)上漲，房價增幅加速，觀察1999－2007年的珠海市商品房均價走勢（參下表）可以發(fā)現(xiàn)，房價在2002年以后一直穩(wěn)步上升，而增幅則在2003年和2007年拉出了較大的上升陽線，實際上2007年房價增幅作為高位運行的結(jié)果，其增幅意義更為可觀。同時，港珠澳大橋的確定、廣珠輕軌的開工、幾條高速公路的的建成和在建，這些大型基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)取得重大進展都對珠海未來的經(jīng)濟發(fā)展前景注入了活力。近年珠海的房地產(chǎn)發(fā)展勢頭會在今后幾年持續(xù)，因為這樣的發(fā)展是在中央進行了宏觀調(diào)控和珠海市政府出臺了一系列穩(wěn)定房價的政策后而取得的發(fā)展，是健康的、良性的、穩(wěn)定的。目前珠海房地產(chǎn)市場形勢呈現(xiàn)如下特點：經(jīng)濟發(fā)展，政策推動，房地產(chǎn)開發(fā)保持適度規(guī)模由于城市規(guī)模和城市建成區(qū)面積較小，相比珠三角其他城市，珠海房地產(chǎn)投資規(guī)模仍然較低，在珠三角9市中僅高于江門和肇慶。2000年，珠海全面啟動城中舊村改造項目，停止實物分房實行住房分配貨幣化，全市原先的開發(fā)用地得到重新整合，規(guī)模開發(fā)成為主流，精品房層出不窮，物業(yè)管理水平進一步提高。在當時的住房制度沒有改革的條件下，珠海房地產(chǎn)市場嚴重供過于求，但房地產(chǎn)開發(fā)熱度不減。珠海經(jīng)濟特區(qū)發(fā)展的27年歷程中，房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)歷了從萌芽到成熟的四個階段。%。現(xiàn)有旅游住宿設(shè)施300余處，床位3萬余張，其中五星級5家，四星級8家，三星級25家，其它星級酒店70家，接待境外游客與國內(nèi)游客之比為1∶4。香港中旅國際投資有限公司投入15億人民幣開發(fā)珠海溫泉，建設(shè)中國第一、國際一流的溫泉旅游度假區(qū)。市區(qū)沿海岸修建的情侶路，延綿25公里，成為珠海最為著名的旅游景觀帶。作為珠江三角洲西岸的中心城市，盡管建成了華南地區(qū)的主樞紐港——珠海港和國家干線機場——珠海機場，但對外交通設(shè)施建設(shè)的滯后，使珠海成為珠江三角洲的交通末梢，嚴重阻礙了珠海的社會經(jīng)濟的快速發(fā)展，以至珠海毗鄰港澳的地緣優(yōu)勢不能充分發(fā)揮出來。由于城市規(guī)模所限，珠?？傮w經(jīng)濟水平明顯低于珠三角其他城市，但從經(jīng)濟運行來看，珠海的經(jīng)濟效益高，發(fā)展也頗為健康，近7年來經(jīng)濟增長保持著1116%的增幅。日本的三菱、三井、伊藤忠、松下、東芝、佳能、日通，美國的?？松梨凇⑷崴?、偉創(chuàng)力，英國的BP公司，德國的戴姆勒克萊斯勒、西門子，法國的家樂福，荷蘭的飛利浦等30包括曉星氨綸（廣東）有限公司、珠海弘機旅游發(fā)展有限公司等大項目在內(nèi)，簽約項目6個。由此“世宣”效應(yīng)引發(fā)投資熱潮。拱北海關(guān)統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，今年上半年，約占全國進口總值的2成，同比大幅增長27%。其中香港居民39戶，澳門114戶，涵蓋房地產(chǎn)服務(wù)、管理咨詢、倉儲、旅游及相關(guān)服務(wù)等行業(yè)。近20年來，香港和澳門與內(nèi)地在貿(mào)易、旅游、投資、交通、制造業(yè)、房地產(chǎn)等方面的聯(lián)系日益增強，內(nèi)地因素特別是“廣東因素”正發(fā)揮越來越重要的作用。珠海作為對外開放的窗口，“近水樓臺先得月”。珠海作為我國最早對外開放的經(jīng)濟特區(qū)之一，又有毗鄰港澳的獨特地位，“入世“后隨著引進外資和出口貿(mào)易的增多，經(jīng)濟總量亦水漲船高。、香港、澳門回歸、ＣＥＰＡ、“港珠澳大橋”、《世界經(jīng)濟發(fā)展宣言》、航展為外資的進入敞開了珠海的大門。人居環(huán)境一流，1990年以來九次榮獲全省城市環(huán)境綜合整治定量考核第一；先后榮獲“國家園林城市”、“國家環(huán)保模范城市”、“國家衛(wèi)生城市”、“國家級生態(tài)示范區(qū)”、“中國優(yōu)秀旅游城市”和聯(lián)合國人居中心授予的“國際改善居住環(huán)境最佳范例獎”、 “2004中國魅力城市”、“中國最具幸福感城市”等榮譽稱號。年平均氣溫22．3℃，1月均溫14．9℃。珠海機場自1995年5月通航，至今已安全運營12年。珠海港是中國南方主樞紐港之一，港池可利用的海岸線長75公里，珠海市高等級公路平坦寬闊，四通八達，連接國內(nèi)各地。珠海是我國重要的口岸城市。珠海市位于中國廣東省南部，珠江口的西部和南部，瀕臨南海，是一座著名的花園式海濱城市，內(nèi)陸東面與香港隔海相望，相距36海里（最近的海島相距3海里），南端陸地與澳門相連，西面是新會、臺山縣，北面與中山市接壤，距廣州約140公里，距深圳約200公里。由中外合資企業(yè)珠海市淇洲島影視城有限公司負責開發(fā)，項目建成后將給珠海建立一個休閑旅游度假和會展基地，極大地提升珠海休閑旅游度假和會展品牌，帶來極大的經(jīng)濟效益和社會效益。 項目建設(shè)招投標形式珠海市淇洲島影視城有限公司屬于中外合資型企業(yè)，根據(jù)國家和珠海市有關(guān)法律法規(guī)，本項目的建設(shè)招投標形式均由本公司自行采用邀請招標的方式確定本項目全部工程的勘察、設(shè)計、施工、監(jiān)理等參建單位。設(shè)置會所及住宅。八、高尚住宅公寓希臘風情山地私家居住主題。沿城市道路和山體設(shè)置公寓。五、漁人碼頭海洋主題度假村海洋度假主題。四、巴登巴登谷地?？偨ㄖ?guī)模15萬平方米，主樓高度43層，裙樓高度811層，集會議、會展、六星級酒店、論壇會議中心、寫字樓、酒店式公寓及購物中心等配套為一體的超現(xiàn)代建筑風格地標性建筑綜合體。公司財務(wù)狀況良好，目前無負債，購買項目的資金已全部支付，首批開發(fā)資金已到位。先后有北京的后現(xiàn)代城榮獲“2006－2007北京地產(chǎn)十大區(qū)域領(lǐng)袖樓盤”大獎、后現(xiàn)代城5期榮獲“2006年度最具人氣創(chuàng)新樓盤”大獎、重慶中新城上城獲“2006年創(chuàng)新中國主力戶型綜合設(shè)計獎”、天津老城廂獲“2006年中國華北地區(qū)品牌前三名”等共20余項殊榮，已發(fā)展成為中國最具影響力的房地產(chǎn)運營商之一，名列2007中國房地產(chǎn)百強企業(yè)盈利性前10位、2007中國混合所有制房地產(chǎn)公司品牌前10位。亞太旅游部長國際會議中心項目可行性研究報告目 錄第一章 項目概況及可行性報告編制的依據(jù) 1 1 1： 1 2 2 3 項目建設(shè)招投標形式 5 5第二章珠海政治經(jīng)濟自然社會環(huán)境及房地產(chǎn)市場發(fā)展狀況 6 6 6 7 11 19 21 23第三章 項目分析及市場定位 24 24 27 28 33 34 36 38 39 40第四章 方案比選及技術(shù)方案 43 43 4水文地質(zhì)條件 46 49 50 50、會展中心智能化系統(tǒng)設(shè)計 50 53第五章 公用設(shè)施及環(huán)境保護方案 54 54 54 55第六章 項目實施計劃 58 58 58 61第七章 項目經(jīng)濟評價分析和社會效益評價 63 63 66 68 72 74 74 77第八章 風險分析與對策 79第九章 研究結(jié)論 83第十章 附 件 84第一章 項目概況及可行性報告編制的依據(jù)項目名稱：亞太旅游部長國際會議中心項目項目建設(shè)單位：珠海市淇洲島影視城有限公司：淇澳島項目位于珠海市高新區(qū)淇澳島東線道路東側(cè)、望赤領(lǐng)山群及附近。先后在上海、北京、天津、深圳、重慶、西安、長沙、成都、沈陽等地開發(fā)了20多個大型房地產(chǎn)項目，主要包括北京“后現(xiàn)代城”、“西釣魚臺嘉園”、“青年匯”、天津“老城廂”、重慶“中新城上城”、深圳“中國鳳凰大廈”、西安“中新浐灞半島”和長沙“中新森林海”等精品樓盤，開發(fā)量逐年遞增，累計開發(fā)和儲備面積達1500萬平方米。隨著項目實施階段地推進，將增加工程管理、營銷代表、物業(yè)管理人員若干名。公司計劃將該用地發(fā)展為高品質(zhì)會展旅游度假中心，分三期建設(shè)，具體項目如下：分期計劃分期計劃項目項目概況總面積一期公建亞太旅游部長論壇國際會議中心㎡，㎡，層高43F，其中裙樓11F㎡，㎡威尼斯水街㎡，㎡，層高4F學校、幼兒園及相關(guān)公建㎡，㎡巴伐利亞度假酒店㎡，總建面1萬㎡海濱度假酒店及相關(guān)公建㎡，總建面3萬㎡配套休閑項目㎡二期開發(fā)一期商住㎡，㎡，高層㎡，㎡巴登巴登谷商業(yè)街及會所㎡，㎡西班牙小鎮(zhèn)㎡，㎡三期開發(fā)二期商住㎡，㎡，高層㎡，㎡高爾夫低層住宅㎡，㎡安納溪谷小鎮(zhèn)占地5萬㎡，㎡一、亞太旅游部長國際會議中心亞太旅游部長國際會議中心作為本項目的主題。設(shè)置可以直通港澳的客運碼頭，與澳門、香港旅游業(yè)形成互補互助的一體化。沿商業(yè)街兩側(cè)依山勢設(shè)置山地公寓組團、德國山地風情旅游商業(yè)街及城堡酒店。西班牙巴塞羅那風情商業(yè)街主題。設(shè)置高爾夫會所及住宅。法國東部安納西風情山地花園居住主題。度假酒店、住宿學校洗浴熱水采用太陽能集熱管技術(shù)和空氣源熱泵提供，預(yù)計環(huán)境保護、節(jié)能設(shè)施將投入超過3000萬元。投資利稅率、投資利潤（稅后）%、122%，（全部投資,稅后,ic=20%），大于零；%（全部投資,稅后），高于貸款資金利率和行業(yè)基準內(nèi)部收益率，項目贏利能力良好。1980年中華人民共和國第五屆全國人民代表大會常務(wù)委員會第15次會議批準在珠海設(shè)置經(jīng)濟特區(qū)，1989年，珠海經(jīng)濟特區(qū)面積調(diào)整為121平方公里。港澳同胞19．5萬人。 珠海市海、陸、空交通發(fā)達，交通運輸十分方便。 按現(xiàn)代化國際機場標準建設(shè)的珠海機場, 占地400萬平方米，機場跑道4000米，已開通國內(nèi)航線32條，每周81個航班。 珠海屬亞熱帶海洋性氣候，常受南亞熱帶季候風侵襲，多雷雨。珠海生態(tài)環(huán)境優(yōu)美，山水相間，陸島相望，是全國唯一以整體城市景觀入選“全國旅游勝地四十佳”的城市。　　珠海歷史古跡豐富，擁有距今3000年左右青銅時代的高欄島寶鏡灣摩崖石刻畫、光緒皇帝賜首任清朝政府駐檀香山總領(lǐng)事陳芳的古建筑物梅溪牌坊和唐紹儀在清宣統(tǒng)1年至民國4年建造的唐家共樂園。幾乎所有的經(jīng)濟學家都認為，“入世”對于我國的經(jīng)濟發(fā)展是利大于弊，尤其是促進行政體制改革、打破行業(yè)壁壘和實行微觀企業(yè)自由化方面將起到明顯的促進作用。此外，外商投資國內(nèi)房地產(chǎn)，還引進一些新型的施工機械和建筑裝飾材料，這些對房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展無疑是件好事。隨著香港、澳門回歸祖國，這種優(yōu)勢互補的合作關(guān)系，將在“一國兩制”條件下，形成新的經(jīng)濟發(fā)展動力，并創(chuàng)造出更加具有活力的宏觀經(jīng)濟環(huán)境。據(jù)統(tǒng)計，截至2007年，珠海港澳個體工商戶總數(shù)為153戶，從業(yè)人員398人。ＣＥＰＡ項下零關(guān)稅商品進口穩(wěn)步增加，呈現(xiàn)快速發(fā)展勢頭。珠海借此機會，向國際社會展示了自己的形象，提高了自己的國際知名度。作為“世宣”主辦地的珠海成為“贏家”。截至2006年12月31日，已有65個國家和地區(qū)的客商投資珠海，外商直接投資項目9574個。2007年前11個月外商投資達到9．92億美元，同比增長42．78％，全年有望突破10億美元。,一批交通設(shè)施的建成投入使用，珠海正在從交通末梢向交通樞紐轉(zhuǎn)變，形成珠三角地區(qū)西部區(qū)域城市2005年前珠海僅有高速公路4公里。2. ，形成了以休閑度假、會議展覽為特色的旅游發(fā)展格局，被譽為“中國最浪漫的城市”。迷人的海島、優(yōu)質(zhì)的溫泉和具國際水準的高爾夫球場是珠海主要的特色旅游產(chǎn)品。全市共有旅行社44家，其中國際社13家，國內(nèi)社31家；直接從業(yè)人員4萬人，年接待游客10萬人次以上的旅游景點20個，屬實施外國人進入珠江三角洲144小時便利簽證城市。 %。到2020年珠海旅游總接待量將增加到8400萬人次；旅游總收入將增加到850億元，形成①以都市風貌、特色文化和海島風光為特色，國內(nèi)外著名的文化游樂、時尚休閑、會展度假旅游目的地；②國內(nèi)高端休閑度假旅游產(chǎn)品的示范區(qū)和旅游服務(wù)國際化率先接軌區(qū)；③珠三角旅游創(chuàng)新的重要基地新局面。1992年，珠海的房地產(chǎn)市場像被突然間點起一把火，開發(fā)投資同比迅猛增加了近5倍，全市有359家注冊的房地產(chǎn)公司，其中有外資89家，很多工業(yè)企業(yè)都被卷進房地產(chǎn)行業(yè)買賣地皮炒作房價。1999年之后，珠海逐漸進入成熟發(fā)展時期，政府停止了以地抵頂工程款，嚴格控制新批土地。在房地產(chǎn)景氣