【正文】 處理我司設(shè)有專人負(fù)責(zé)各現(xiàn)場的重大問題及突發(fā)事件的應(yīng)急處理，并配有機動小組.七，客戶至上這是我公司的服務(wù)宗旨，對我們的服務(wù)對象提供服務(wù)，如遇管理及作業(yè)上的重大問題，我公司上層管理者都非常重視，妥善的處理是我公司在市場競爭中生存的唯一條件:1，貴公司的要求就是我們最重要的工作。B選擇無噪音作業(yè)，避免干擾★使用保護劑全面保護建筑外觀清潔作業(yè)的實施★制定詳細(xì)的計劃書★管理人員確認(rèn)作業(yè)完成情況★定期進行專業(yè)的技術(shù)培訓(xùn)★緊急事件的應(yīng)急增援★加強夜間作業(yè)避免影響白天的正常工作★嚴(yán)格控制外部垃圾，塵沙對內(nèi)部建筑的破壞★加強大堂的日常作業(yè)三，清潔業(yè)務(wù)的基本方針建筑物本來是美造型，才能展示美的所在，因為一般一通過肉眼也可以判斷，因此經(jīng)常保持良好的清潔狀態(tài)便是提高工業(yè)園區(qū)以及清掃業(yè)務(wù)形象的重要事宜.如對建筑物的清掃偷懶會加速建筑退化，這已成為現(xiàn)代清潔業(yè)務(wù)的一般常識，清掃作業(yè)可以防止建筑的磨損，變色，生銹，發(fā)霉等現(xiàn)象，不僅可以提高美觀，:地板涂地板維持劑，不僅可以預(yù)防地板臟污，又可以提高建筑的美觀，同時也是保護地板的一項重要工作.四，確定清潔作業(yè)基準(zhǔn)制定清掃業(yè)務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，需要考慮建筑物的建筑構(gòu)思，建筑物內(nèi)的使用狀況(場所)，季節(jié)，時間等因素.對于制作貴工業(yè)園區(qū)的作業(yè)基準(zhǔn)，由于建筑物詳細(xì)情況目前尚有個別不明之處，請允許我們按照通常的作業(yè)基準(zhǔn)制作程序加以說明.在我司的清潔管理工作中，作業(yè)基準(zhǔn)，作業(yè)實施不是孤立分開的，而是如下表一樣，從制定計劃到判斷，評價都作為有機整體來考核實施.因此，我們確認(rèn)在與貴方密切交流，會商共進的前提下，通過下列循環(huán)可以永久維持建筑物優(yōu)美高雅的環(huán)境.五，清潔的目的及特點1，清潔作業(yè)的根本是清除建筑上附著的污垢，最終達到提高建筑美觀，保護建筑，延長其壽命，潔凈環(huán)境衛(wèi)生的目的.2，清潔概念工業(yè)園區(qū)的清潔因其建材，場所，使用者，用途的不同，其相應(yīng)的清潔方法也不同，清潔固有千變?nèi)f化之稱，正是這樣的變化對作業(yè)人員的要求也提出具有專業(yè)化和廣泛的建材和洗劑知識.1)針對不同的建材采用不同的清潔方法(如石材，金屬，毛織物，膠等)2)針對不同的場所采用不同的清潔方法(洗手間，走廊，停車場等)3)針對清潔分類采用不同的清潔方法(日常清潔，定期清潔，特種清潔等)4)不同的用途采用不同的清潔方法(辦公樓，住宅等)清潔的特點:正如前所述工業(yè)園區(qū)的情況不同，故其作業(yè)的實施也相對不同:1，進行詳細(xì)的調(diào)查。三，清潔技術(shù)應(yīng)用1，清潔新技術(shù)的應(yīng)用和推廣。4，各項定期清潔工作安排表，指導(dǎo)書。5，急(突發(fā))事件的處理對應(yīng)計劃方案提交。(11)喬灌木養(yǎng)護:每月巡查，及時修剪枯枝，病蟲枝，下垂妨礙人們觀瞻和活動的枝條，以免干枯影響美觀.清潔衛(wèi)生管理規(guī)定為了更好地了解我公司進駐后的具體工作辦法，現(xiàn)我公司就管理處環(huán)境管理部清潔衛(wèi)生工作的有關(guān)事項作如下說明:第一:清潔品質(zhì)控制一，清潔計劃1，向管理處提交清潔服務(wù)計劃。使用小型噴霧器或手動噴霧器噴灑，以免藥液擴散。(5)病蟲防治:建立病蟲害防治動態(tài)跟蹤系統(tǒng)，春，夏，秋季蟲病多發(fā)期前必須進行綜合防治，不得有大規(guī)模的蟲害發(fā)生。室外拿刀盆栽隨天氣不同，每天澆水12次，雨天能淋到雨水的不澆，每周澆透水12次，室內(nèi)盆栽每周澆水12次。4，施肥:根據(jù)苗木各類及生長情況進行施肥，每次松土后需施肥一次。6，水泵無水空轉(zhuǎn)或反轉(zhuǎn)時。2，水泵有不正常聲音或發(fā)出強烈振動時。2，泵的填料部分允許有少量滴水(10～20滴/分鐘)，如出現(xiàn)大量滴水，如出現(xiàn)滴水，應(yīng)擰緊相應(yīng)的螺栓.3，供水時應(yīng)經(jīng)常檢查水箱水位，嚴(yán)禁漏水跑水。6，通訊設(shè)施，標(biāo)示牌，盤車手輪，開閘板手等求援工具是否放在指定位置。2，減速箱的油位，油色是否正常，連軸器是否可靠。7，冷卻塔風(fēng)機運轉(zhuǎn)是否平穩(wěn)，冷卻塔水位是否正常。3，檢查油壓表是否正常，油壓的正常范圍100～150pa。3，消防泵安全運行5分鐘，關(guān)閉排水閥，觀察壓力表達到正常壓力值時，消防泵是否停止運行。3，檢查加壓泵泵軸是否滴水(滴水每分鐘不超過20滴)，對泵軸填料做適當(dāng)調(diào)整，使其保持正常。7，管理處只負(fù)責(zé)協(xié)助車主進行調(diào)查，并協(xié)助車主向保險公司索賠。3，不得損壞車場設(shè)施，正確使用停車卡，對沖關(guān)者一律嚴(yán)懲。5，不準(zhǔn)在行車道，消防道上停放車輛，不準(zhǔn)將車輛駛進人行道。11，所有人員必須服從消防機關(guān)和物業(yè)管理處有關(guān)消防方面的管理，監(jiān)督，不得刁難，辱罵或以暴力，將依法追究刑事責(zé)任.六，物業(yè)管理處或房屋產(chǎn)權(quán)單位需要改變的用途時，其防火安全必須符合國家有關(guān)法規(guī)要求，并經(jīng)市消防主管部門審核同意，方可使用.七，在執(zhí)行滅火救災(zāi)任務(wù)中受傷，致殘或犧牲的人員其醫(yī)療，撫恤待遇及其養(yǎng)傷期間的生活費用，由發(fā)生火警的肇事者按照國家有關(guān)規(guī)定給予補償.八，公共娛樂場所按《公共娛樂場所消防安全管理規(guī)定》執(zhí)行.九，凡違反本規(guī)定的，物業(yè)管理處可根據(jù)有關(guān)法律，法規(guī)及有關(guān)規(guī)定報請消防主管部門進行處理.道路及車輛管理規(guī)定為了加強區(qū)域內(nèi)交通管理，維護交通秩序，根據(jù)交通有關(guān)法規(guī)，特制定本規(guī)定:一，各類車輛在本區(qū)域行駛停放，須遵守下列規(guī)定:1，遵守交通管理規(guī)定，愛護道路，共用設(shè)施，不得碾壓綠化草坪，損壞路面路牌及各類標(biāo)志等公共設(shè)施。7，遇強雷天氣，盡量關(guān)閉所有電器，拔掉電源插座，以免燒壞電器或發(fā)生火災(zāi)。3，酒精，香蕉水等易燃品。7，領(lǐng)導(dǎo)義務(wù)消防組織，進行撲救初期火災(zāi)和安全疏散演練。3，定期組織開展防火自查，及時掌握轄區(qū)物業(yè)的防火情況，協(xié)調(diào)有關(guān)方面采取相應(yīng)保障措施。第四層為最里層，實行步行巡查，發(fā)現(xiàn)問題及時處理或匯報處理，同時我們將編制專項方案進行演練.2，消防管理:我們將建立消防責(zé)任小組，分三級巡查:第一級為保安員巡查。36個月=29元3個桶180元轉(zhuǎn)運費=540569元生產(chǎn)垃圾另定方案3除四害消殺費用180元/月與相關(guān)單位簽合同180元4保潔工具，清潔用品損耗，材料物資綜合測算2000元5外墻清洗費用與甲方單獨結(jié)算小計5149元共 用 水 電 費1所有用水用電費用(樓梯燈，路燈，園林燈，水泵運行，綠化用水，其它)由物業(yè)使用人直接繳付無物業(yè)公司可代收代繳，收取時加損耗費用小計無其 它 支 出 費 用1文化宣傳費500元2物業(yè)管理責(zé)任保險30000元247。B，管理人員實行四個一常規(guī)培訓(xùn)，即堅持每月寫一篇文章，讀一本專業(yè)的好書，參加一次講座，參與一次競賽.(4)新政策，新理論培訓(xùn):物業(yè)管理理論動態(tài)，有關(guān)法律，法規(guī)，同行業(yè)新動向等.(5)培訓(xùn)者培訓(xùn):培訓(xùn)者更新知識及觀念，吸收新理論，不斷創(chuàng)新培訓(xùn)工作思路的培訓(xùn).3，培訓(xùn)計劃(不具體闡述)4，培訓(xùn)的評估考核(1)培訓(xùn)中考核:根據(jù)實情，邊培訓(xùn)，邊考察，理論與實踐相結(jié)合，這樣便于了解員工是否按培訓(xùn)要求和標(biāo)準(zhǔn)指導(dǎo)工作，對沒有按要求做的員工進行監(jiān)督和指正.(2)培訓(xùn)后考核:分為實操考評和書面考核兩種，反饋培訓(xùn)績效，把考評的結(jié)果作為薪資發(fā)放的依據(jù).第五節(jié):管理規(guī)章制度和建筑及其附屬物檔案，設(shè)施，設(shè)備，業(yè)主檔案的建立與管理一，管理規(guī)章制度科學(xué)完善，也是提高服務(wù)品質(zhì)，接管后，我們將嚴(yán)格按照ISO9001國際標(biāo)準(zhǔn)人，及我公司質(zhì)量體系文件的要求，對項目實施專業(yè)化，ISO9001服務(wù)質(zhì)量控制程序文件，公司內(nèi)部管理制度等.二，檔案建立與管理隨著建筑設(shè)計高科技，專業(yè)化的發(fā)展，信息成為管理資源中又一重要因素，為此，在信息收取時廣開信息渠道，存儲時做到內(nèi)容全面，豐富，從主體到配套，從建筑到環(huán)境，資源觀和服務(wù)觀，使檔案管理真正為管理服務(wù).三，檔案管理運作環(huán)節(jié)1，資料的收集，堅持內(nèi)容豐富的原則，根據(jù)實際全面收集，小到一盆花都有詳細(xì)的資料收集.2，資料的分類整理，根據(jù)其性質(zhì)，特點進行細(xì)分，做到條理清晰，分類合理.3，資料歸檔管理，按照資料本身的內(nèi)在規(guī)律，聯(lián)系進行分類保存，做到便于查找和調(diào)用，在進，出檔案室都有嚴(yán)格的規(guī)定，三防，即防火，防潮，防變質(zhì).四，檔案資料的分類1，接管移交資料:名 稱資 料 內(nèi) 容工程建筑產(chǎn)權(quán)資料A:規(guī)劃圖紙，項目批文，用地批文B:建筑許可證，投資許可證，開工許可證C:拆遷安置資料工程技術(shù)資料A:紅線圖，總平面圖B:地質(zhì)勘察報告，開竣工報告，圖紙會審報告C:工程合同，工程預(yù)決算D:工程設(shè)計變更，通知及技術(shù)核算單E:竣工圖: ，結(jié)構(gòu)，設(shè)備竣工圖 ，智能化，中央空調(diào)等工程及地下管網(wǎng)竣工圖F:房屋，消防，智能化，中央空調(diào)等竣工驗收證明書G:鋼材，水泥等主要材料的質(zhì)量保證書H:新材料，構(gòu)配件的鑒定合格證書I:供水，供電，電梯，消防，智能化，中央空調(diào)等設(shè)備的檢驗合格證書J:供水，供電，電梯，消防，智能化，中央空調(diào)等設(shè)備技術(shù)資料K:砂漿，混凝土試塊，試壓報告L:綠化工程竣工圖M:其它技術(shù)資料2，管理檔案資料名 稱資 料 內(nèi) 容物業(yè)資料A:基本資料 B:標(biāo)識資料事務(wù)管理資料A:事務(wù)值班表 B:事務(wù)交接記錄表C:物品搬出(入)登記表 D:日常事務(wù)巡視記錄E:事務(wù)回訪登記表維修資料A:維修申報表 B:維修服務(wù)派工單C:維修回訪記錄本 D:公共設(shè)施維修記錄安全防范及交通管理資料A:日常巡查記錄，交接班記錄，值班記錄B:查崗記錄 C:物資搬運放行記錄，緊急事件處理記錄D:車輛管理記錄，車輛詳細(xì)資料，車輛出入記錄設(shè)備管理資料A:公用設(shè)施保養(yǎng)維修記錄 B:各項機電設(shè)備保養(yǎng)維修運行記錄C:設(shè)備分承包方維修保養(yǎng)記錄 D:設(shè)備檢查記錄員工管理資料A:員工個人資料，聘用表 B:員工業(yè)績考核及獎罰記錄C:員工培訓(xùn)計劃及實施記錄 D:員工培訓(xùn)考核記錄E:員工外出考評及參加演練記錄 F:員工住房及內(nèi)務(wù)管理記錄意見反饋資料A:服務(wù)質(zhì)量回訪記錄表 B:意見調(diào)查，統(tǒng)計記錄C:投訴及處理記錄表行政文件資料A:管理處主任值班及督察記錄 B:政府部門文件C:物業(yè)公司及主管領(lǐng)導(dǎo)部門文件 D:管理處規(guī)章制度，通知，通報等文件E:管理處榮譽一覽表 F:管理處接待來訪參觀記錄表會務(wù)資料A:會務(wù)承辦實施方案 B:會務(wù)攝影及錄音，錄像資料第六節(jié):便民服務(wù)當(dāng)我公司接管本項目物業(yè)管理后，我們將圍繞人員切身需求，秉持以客戶為中心，優(yōu)質(zhì)服務(wù)，低價收費的經(jīng)營方針，盡量開展各項便民服務(wù)，包括無償服務(wù)項目和有償服務(wù)項目，我們就想辦法滿足.序號項 目服 務(wù) 收 費 標(biāo) 準(zhǔn)備注1代理辦公物品維修按維修單位標(biāo)準(zhǔn)收取維修費，每次維修費貨比三家，經(jīng)同意后送修，加收適當(dāng)服務(wù)費2代購車船航空票除實際費用外，按規(guī)定加收手續(xù)費3代寄，代領(lǐng)郵件加收適當(dāng)服務(wù)費4配備急救箱，急救藥品按藥品的實際收費，不加收服務(wù)費5建立活動組織，組織文體活動活動費用按實際發(fā)生收費，不加收服務(wù)費第七節(jié):物業(yè)管理收費標(biāo)準(zhǔn)建議及收支測算本項目物業(yè)管理采用包干制，辦公物業(yè)每平方米每月2元，即:每月物業(yè)公司的收入為42400m2+5950m22元/m2+20250m2，每月物業(yè)公司支出及利潤見下表:類別序號項目計算式月支出備注人工費用1員工 工資30人管理處主任:3200元1人=3200元客服文員:1400元1人=1400元品管文員:1400元1人=1400元保安隊長:2000元1人=2000元保安:1400元13人=18200元環(huán)境管理部長:2000元1人=2000元綠化技工:800元2人=1600元環(huán)衛(wèi)工:700元8人=5600元維修技工:2000元2人=4000元39400元工資中含伙食費和員工社保費2員工 保險30120元30247。C，管理處概況培訓(xùn):工業(yè)園區(qū)概況，公眾管理制度，內(nèi)部規(guī)章制度，管理架構(gòu)等。2，建立用戶檔案，房屋及其配套設(shè)施權(quán)屬清冊。2，環(huán)保管理。3，消防管理 接管驗收后開始4，來人來訪管理。 3，維修保養(yǎng)管理。 2，日常零修，急修管理。2，提供24小時服務(wù)。五大措施:1，根據(jù)該項目特點，在治安管理上充分強調(diào)人的因素，所有保安管理員由管理處統(tǒng)一指揮調(diào)度，強調(diào)多重結(jié)合，即流動崗與固定崗相結(jié)合，全面防范與重點防范相結(jié)合，保安管理與其它人員相結(jié)合，白天外松內(nèi)緊與夜晚嚴(yán)密相結(jié)合，提高防范能力等，結(jié)合管理處統(tǒng)一管理，快速調(diào)度，確保治安萬無一失.2，精心養(yǎng)護園林綠化，實施垃圾分流，我們將設(shè)置環(huán)境管理部(環(huán)衛(wèi)，綠化)，養(yǎng)護工業(yè)園內(nèi)園林綠化和管理好區(qū)域衛(wèi)生，以保障工業(yè)園區(qū)環(huán)境優(yōu)美，:維護保養(yǎng)好工業(yè)園區(qū)綠化，使其保持常青，常新，始終煥發(fā)勃勃生機。正大卓越，贏萬眾口碑創(chuàng)品牌的理念全方位導(dǎo)入，并秉持我們的職業(yè)操守:崗不離守，守不離綱，威武文明，誠摯服務(wù).我們深信通過我們的努力，一定能給貴公司和使用人交一分滿意的答卷.三，二項承諾:1，自接管該物業(yè)管理項目之日起，二年內(nèi)使該物業(yè)管理項目成為優(yōu)秀示范項目，樹立工業(yè)園區(qū)引進專業(yè)化物業(yè)管理的成功范例.2，自接管之日起，即按照ISO90012000服務(wù)質(zhì)量體系全面實施物業(yè)管理服務(wù).四，五個重點:針對該項目的特點和工作難點，我們確定了在管理上的五個重點:1，樹立工業(yè)園物業(yè)整體形象通過環(huán)境形象，工業(yè)園區(qū)形象控制，公共設(shè)備和設(shè)施管理，治安和交通控制，管理服務(wù)人員行為規(guī)范等專業(yè)管理和文化氣氛的