【正文】 路、飛鵝路以及屏山大道西段等城中中心組團。屬于柳州城中區(qū)的商業(yè)大盤項目。本項目南面臨江（高層住宅有景觀優(yōu)勢），周邊道路屬于過江必經(jīng)路段，路面窄、交通環(huán)境較差，車輛出入不便。⑴投資者投資者為確保商鋪的保值增值，并且保證商場租賃暢旺，會要求在商場配套方面要保持一定的領(lǐng)先優(yōu)勢，使物業(yè)不至于在很短的時間內(nèi)就被別的競爭對手超越或取代。在購置物業(yè)后，這種自用商家能夠自主控制成本的運用，因此能獲得較高的利潤。所謂“一鋪養(yǎng)三代”正是這種客戶的心態(tài)。本項目所在位置處于曙光中路，位于規(guī)劃中的古城墻廣場對面，是典型的商業(yè)步行街物業(yè)，具備較高的商業(yè)價值潛力。柳州市政府為適應(yīng)經(jīng)濟發(fā)展和城市風(fēng)貌環(huán)境改善的需要，提高城市建設(shè)的檔次，決定將曙光路改造建設(shè)成為具有傳統(tǒng)特色的商業(yè)步行街，作為柳州市面向世界、面向未來的一個窗口。同時可成為繼柳江大橋、文惠橋外溝通城市南北交通的第三條便捷通道，直接促進飛鵝商圈與城中區(qū)的商貿(mào)聯(lián)系，有利于飛鵝商圈物業(yè)的銷售，對本項目銷售而言是非利好因素。規(guī)劃在現(xiàn)有城市用地功能布局基礎(chǔ)上，對魚峰山——人民廣場的2公里長的城市主景觀軸線進行功能改造，對龍城路——柳州大橋——魚峰路兩側(cè)城市用地進行功能整合，同時構(gòu)筑城市功能的主軸線，即從南到北形成傳統(tǒng)商業(yè)中心、大型商業(yè)購物區(qū)、商務(wù)辦公區(qū)、文化中心區(qū)的城市功能序列。總結(jié)：“百貨公司”經(jīng)營中高檔服裝、鞋類、化妝品、皮具、精品、通訊產(chǎn)品等的零售為主。⑷興隆大廈（精品服飾賣場）樓層經(jīng)營種類負(fù)1層皮鞋、精品、服飾1精品服飾2鞋帽、休閑服飾3休閑裝注：其中服裝共115間，占60%；飾品55間，占29%；鞋、內(nèi)衣、童裝等21間，占10%鋪位數(shù)量：191間鋪位面積：小于20平方米的鋪位183個，占96%；2040平方米的鋪位共8間，占4%。⑴工貿(mào)大廈（百貨公司賣場）樓層經(jīng)營品種負(fù)1層家電廣場1皮具、玉器、電子、電器、通訊、化妝品、肯德基2床上用品、鞋類、內(nèi)衣3男女服裝（職業(yè)服裝偏重，兼營休閑類）4百貨超市、體育器材、體育用品、運動鞋經(jīng)營品牌：飛利浦、索尼、雅方；皮爾卡丹、丹東尼等經(jīng)營方式：統(tǒng)一管理，鋪位不出售，不直接收租金，以提成方式收取費用，一般在營業(yè)額的2425%之間提取。經(jīng)營租金：根據(jù)路段不同，門面大小及裝修程度而不同，租金在50—270元/平米之間。⑵解放路街區(qū)功能分析A、解放南路種類餐飲游戲百貨服裝鞋帽圖書內(nèi)衣通訊珠寶行合計數(shù)量512443113161比例100經(jīng)營種類：南路以服裝為主，%，其它有餐飲、通訊等品種經(jīng)營租金：150—300元/平米B、解放北路種類銀行化妝品餐飲服裝花店婚紗百貨醫(yī)藥藝術(shù)品電器相館雜志禮品店合計數(shù)量319474242131142比例100經(jīng)營種類：北路與南路相比，餐飲業(yè)占主導(dǎo)地位，其次是服裝、醫(yī)藥、婚紗。⑴龍城路街區(qū)功能分析種類服裝皮具鞋眼境餐飲茶葉音響百貨行名店廣場攝影藥店銀行金鋪通訊合計數(shù)量372153311114111677比例100經(jīng)營種類：整個龍城路以經(jīng)營服裝為主，%，其次為鞋，%，其中二輕商場以經(jīng)營服裝、鞋、家用小電器、飾品為主，龍城名店廣場一樓經(jīng)營鞋，二樓經(jīng)營男服裝。經(jīng)營模式比例（%）種類豐富、集飲食、娛樂、購物于一體規(guī)模化、特色化經(jīng)營商鋪組合多元化有很多品牌店購物消費環(huán)境好統(tǒng)一管理、統(tǒng)一經(jīng)營、統(tǒng)一規(guī)劃10其它許多經(jīng)營者的理想經(jīng)營模式是規(guī)?；?、特色化經(jīng)營，希望通過商業(yè)的規(guī)模效應(yīng)及富有特色的經(jīng)營方式來吸引消費者，而同時許多經(jīng)營者希望自己經(jīng)營的地方能集飲食、休閑、購物于一體，周邊具有良好的購物環(huán)境等。在城中區(qū)及河南一帶消費的客戶集中在2030歲之間，該批客戶是各商業(yè)區(qū)購買消費的主力。⑵消費者的購買商品 在消費者的購買商品中，服裝鞋類及日用百貨占較大的比例，其次為食品。⑸消費者的購物方式購物方式隨便逛，看到喜歡再買生活所需然后去買其它比例%%%“隨機型購物”及“目的性購物”各占近半的比例。⑶消費者的購物逗留時間 在河南商業(yè)區(qū)購物所花費的時間依次為24小時、2小時以下、4小時以上，在城中區(qū)購物的消費者所花費時間依次為24小時、4小時以上、2小時以下?！、畔M者常去的購物場所（商業(yè)吸引力）柳州消費者最常去的商業(yè)場所是城中區(qū)，其次為佳用、飛鵝一帶商業(yè)區(qū)，傳統(tǒng)慣性思維仍占據(jù)主要地位，而佳用在柳州的商業(yè)影響力也越來越大。隨著居民收入的增長，居民的消費支出也有不同程度的增長。至2002年末，%。而在各主要商場營業(yè)方面：中小商場呈現(xiàn)萎縮趨向，2001年百貨公司、%、%。 ，%。而商用物業(yè)的經(jīng)營管理則較為滯后，專業(yè)的成熟的商業(yè)性的社會性的商業(yè)管理機構(gòu)在市場上較少，目前負(fù)責(zé)商場經(jīng)營管理的機構(gòu)，多為開發(fā)商公司內(nèi)的一個部門或其屬下的子公司，只負(fù)責(zé)自身開發(fā)項目的經(jīng)營管理，在業(yè)主或商戶眼里，既欠缺專業(yè)性，又欠缺客觀性。在早期，發(fā)展商都不重視商鋪的間隔布局是否合理，只注重通過增加商鋪的可銷售面積來賺取最大的利潤。很多人認(rèn)為只要商鋪的地點好，位于商業(yè)旺地，就一定能賣得好；商用物業(yè)若不重視塑造感性的項目形象，項目缺乏具體化、可感性強的形象表現(xiàn)，會減弱對目標(biāo)客戶的吸引力。買家購買行為的理性化隨著市場的成熟也將同步來臨，柳州房地產(chǎn)市場的發(fā)展和商用物業(yè)市場的變革，會培育出一大批成熟的消費者，他們將會向商用物業(yè)的發(fā)展商提出更高的開發(fā)要求。開發(fā)規(guī)模化、經(jīng)營專業(yè)化將成為未來商用物業(yè)的發(fā)展趨勢，潤和隨著社會經(jīng)濟和商業(yè)流通的發(fā)展，房地產(chǎn)開發(fā)水平的提高，城市消費人口的增長，現(xiàn)代交通工具（公交線路的擴張與私家車）對居民活動能力和活動范圍的擴展，柳州商用物業(yè)市場呈現(xiàn)了新的發(fā)展趨勢。⑴供應(yīng)量持續(xù)增加,存在競爭壓力2002—2003年柳州商用物業(yè)有持續(xù)增加的趨勢，隨著市政建設(shè)的進一步加快，舊城區(qū)的改造及新城區(qū)的進一步開發(fā)，將會有更多新的商業(yè)用地，再加上目前的商用物業(yè)的存貨量，柳州的商用物業(yè)市場將面臨激烈的競爭。 2001年2002年柳州市商用物業(yè)銷售市場的簡析⑴柳南區(qū)名稱路段概況價格榮興大廈飛鵝二路在一期商鋪已形成專業(yè)建材市場基礎(chǔ)上，推出的商住樓底層商鋪19800—35000元/平米文筆商住樓文筆路1樓商鋪，2樓辦公，3—7樓住宅商鋪26320元/平米，住宅17002480元/平米，寫字樓3800元/平米華豐商廈飛鵝一路13樓商鋪，48樓住宅1樓商鋪均價約23500元/平米，住宅約2100元/平米金弘大廈飛鵝二路12樓商鋪，3樓辦公，410樓住宅1樓約2100025000元/平米，住宅約2200元/平米時代廣場飛鵝一路1樓商鋪經(jīng)營中高檔服裝批發(fā)（1000平米），2樓為超市，3—7樓為公寓1樓17000—30000元/平米，住宅2100—2600元/平米溫州商貿(mào)城飛鵝路占地20957平米——點評：柳南片區(qū)在售或已售的各大商場幾乎集中在飛鵝路上，與現(xiàn)有的飛鵝市場、魚峰商廈等組成一個集批發(fā)、零售為一體的商圈。同時，周邊商業(yè)環(huán)境相對較差，從而影響了該區(qū)域商業(yè)的檔次及品味。表9：主要區(qū)域商業(yè)競爭格局表主要競爭指標(biāo)城中區(qū)河南魚峰路一帶飛鵝服飾市場商業(yè)地位中心商業(yè)區(qū)二級中心商業(yè)區(qū)自成一體商業(yè)覆射范圍柳州以河南為主全區(qū)或更廣范圍商品檔次中、高檔中、低檔低檔商業(yè)環(huán)境較佳較差差商業(yè)規(guī)模較大較小成行成市經(jīng)營業(yè)種零售業(yè)為主零售業(yè)為主批發(fā)為主，兼顧零售目標(biāo)客戶中、高品味中、低品味商戶及低品味客戶216。隨著廣州樓市的成長，商用物業(yè)市場飛速發(fā)展，開發(fā)營銷及管理水平均居全國領(lǐng)先之列。⑶小型店鋪小區(qū)商鋪多以經(jīng)營日常用品和日常服務(wù)零售業(yè)，以服務(wù)小區(qū)住戶為主，小型店鋪已足以應(yīng)付住戶日常生活所需，店鋪無需過大。⑶專業(yè)商業(yè)街專業(yè)市場形成商業(yè)街有兩種形式：專業(yè)市場規(guī)模要較大才能營造成行成市的商業(yè)氛圍，故專業(yè)市場多選址在城鄉(xiāng)結(jié)合部或近郊，由于規(guī)模宏大、商家眾多、品種齊全，吸引大量顧客光臨，如位于廣州大道南的天雄布匹市場、洛溪五金市場等。⑶購物中心形式大型商廈規(guī)模較大，地理位置占優(yōu)，容易形成新的購物中心和消費中心。由于商用物業(yè)的多樣化特點，使物業(yè)的分類也有多樣化的特點，有助于我們根據(jù)不同的物業(yè)種類，制定有針對性的營銷策略，不同類型的商鋪可以采用不同的銷售方式，即使同樣的商鋪也可以有完全不同的銷售策略。7. 從長遠(yuǎn)的發(fā)展戰(zhàn)略目標(biāo)，結(jié)合城市規(guī)劃，制定項目的市場定位。4. 以“做得旺”為終極目標(biāo)，進行招商定位，功能劃分和商戶組合。由于該區(qū)域待開發(fā)地塊較多，加上部分廠房的搬遷，使該區(qū)域的后續(xù)供應(yīng)土地量較大，而在政府成片開發(fā)思想的指導(dǎo)下，預(yù)計該區(qū)域?qū)⒊蔀榱萆唐贩康闹饕?yīng)區(qū)域之一，并會出會較大規(guī)模的項目。柳北區(qū)政府在招商政策方面盡可能向投資者傾斜，保障投資者的權(quán)益，并引導(dǎo)培育柳北市場的發(fā)展，另外政府還積極為企業(yè)與投資商牽線搭橋，并派專人為商家做好協(xié)調(diào)、通聯(lián)的服務(wù)工作。房地產(chǎn)開發(fā)較為密集，主要包括經(jīng)典時代、金桂苑、鉆石苑等項目。魚峰區(qū)主要可分為魚峰區(qū)河南片區(qū)及東區(qū)。⑶魚峰區(qū)魚峰區(qū)位于柳州市東南部，東瀕柳江，南鄰羊角山鄉(xiāng)，西接柳南區(qū)，北抵柳東鄉(xiāng)，西北隔江與城中區(qū)相望。該區(qū)域目前主要在售項目包括金河灣、金綠洲南區(qū)由于汽車總站、汽車南站、火車站均設(shè)于此，加上飛鵝路貫通屏山大道的便捷交通，從而帶旺了該區(qū)域的批發(fā)市場，成行成市而極為火曝。隨著政府對八一路、連塘路的改造及2002年末“紅光橋”的規(guī)劃施建，預(yù)計連塘路、西門市場一帶將會具有一定的升值潛力，并有較大量的后續(xù)供應(yīng)。據(jù)悉，2002年柳州拆遷面積約50萬平方米，按慣例拆遷面積和重建面積的比例為1：5，目前有超過1萬戶房地產(chǎn)消費人口。 土地拍賣政策導(dǎo)致地價攀升；216。 2001年柳州商品房銷售均價1608元/平方米，而至2002年柳州市商品房銷售均價為1650元/平方米，%的情況下，仍然出現(xiàn)了一個銷售高潮。2002年柳州房地產(chǎn)供求情況一覽表類 別統(tǒng)計指標(biāo)數(shù) 額供應(yīng)商品房新開工商品房面積136萬m2總施工面積300多萬m2竣工面積70多萬m2需求商品房銷售面積85萬m2銷售額約12億元數(shù)據(jù)來源：柳州日報如表2所示，2002年柳州商品房的銷售面積超過了竣工面積，柳州房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)供求兩旺的市場局面。 機關(guān)企事業(yè)單位取消了實物分房政策，催生了商品房新的市場需求；216。正是在這種環(huán)境和背景之下，2002年柳州房地產(chǎn)業(yè)各項指標(biāo)均奇跡般地創(chuàng)造了前所未有的歷史新高，并且連續(xù)三年達(dá)到了產(chǎn)出比投入大的經(jīng)營業(yè)績。而良好的經(jīng)濟發(fā)展態(tài)勢為柳州房地產(chǎn)業(yè)及商業(yè)的發(fā)展提供了較佳的宏觀經(jīng)濟環(huán)境。農(nóng)業(yè)趨向減緩，第二產(chǎn)業(yè)尤其工業(yè)迅猛發(fā)展，而第三產(chǎn)業(yè)（服務(wù)業(yè)）也加快了發(fā)展步伐，三大產(chǎn)業(yè)比重更趨合理。數(shù)據(jù)來源：柳州經(jīng)濟信息中心如圖1所示，%，%。目 錄第一章 市場分析 5一、宏觀環(huán)境因素分析 5 5二、柳州房地產(chǎn)市場分析 7 7 9 10 12 12三、項目提案的原則及思路 16四、商用物業(yè)發(fā)展的要點分析 17 17 18五、廣州商用物業(yè)的發(fā)展軌跡 21六、柳州市商業(yè)環(huán)境分析 23 23 24 2001年2002年柳州市商用物業(yè)銷售市場的簡析 25 28 29 30七、柳州商業(yè)經(jīng)營及市民消費行為分析 33 33 35 38 43八、針對性的區(qū)域商情調(diào)查 46 46 46⑴龍城路街區(qū)功能分析 46⑵解放路街區(qū)功能分析 47⑶文惠路街區(qū)功能分析 49 50 54九、客戶群體分析 56 56 57第二章 項目分析 58一、地理位置 58二、項目規(guī)模 59三、項目現(xiàn)狀 59四、項目的資源整合 60 60 61 62 62 63 63 63五、項目SWOT分析 65 65（S） 66（W） 69（O） 71（T） 74第三章 競爭對手分析 76一、概述 76（商圈因素） 77（規(guī)模因素） 78（經(jīng)營定位） 79三、主要的競爭對手分析 80 80 82 83 84 85隨著柳州現(xiàn)代化建設(shè)的深入進展，柳州經(jīng)濟取得飛速發(fā)展。數(shù)據(jù)來源：柳州經(jīng)濟信息中心2002年，柳州市第一產(chǎn)業(yè)增加值22億元，%；第二產(chǎn)業(yè)增加值112億元，%；第三產(chǎn)業(yè)增加值96億元，比去年同期增長12%。綜合以上所述：各項經(jīng)濟指標(biāo)顯示，2002年柳州市圍繞“工業(yè)立柳、強市富民”的發(fā)展戰(zhàn)略，以中國加入WTO和西部大開發(fā)為契機，加快改革與發(fā)展的步伐，柳州經(jīng)濟運行呈現(xiàn)良好的發(fā)展態(tài)勢。 柳州市面上的房地產(chǎn)經(jīng)濟經(jīng)過整整10年的發(fā)展