《消費(fèi)支出規(guī)劃》ppt課件 (2)-全文預(yù)覽
【正文】 年租金 =[(5,500+4 (500)] 12=90,000 ??? 5 CFj=取回押金 =5,500 ??? 租房 NPV=367, 購房 NPV的計(jì)算 ??? 購房的凈現(xiàn)值：假定維護(hù)成本期初支付，房貸每月還款一次，期末還款，經(jīng)計(jì)算得到每月還款額 ，按 3%折現(xiàn)率折現(xiàn)至年初為： 。 凈現(xiàn)值法（ NPV） ? 考慮在一個(gè)固定的居住期間內(nèi)，將租房及購房的現(xiàn)金流 量還原成現(xiàn)值，比較兩者的凈現(xiàn)值較高者為劃算。 1,200,000元＝ %，差距只有 %。 問：該房屋應(yīng)該租還是購？ 年成本法案例 ?? ? 租房年成本： 5,500元 12＋ 5,500元 1 3%＝ 66,165元 ? 購房年成本： 60萬元 3%＋ 60萬元 6%+ 5000元 +120 萬元 2%=83000元 ? 購房的平均年成本為 83,000元，比租房年成本 66,165元高%。 3． 有房屋租金價(jià)格不斷上升的風(fēng)險(xiǎn) 3． 需要承擔(dān)房屋價(jià)格下跌和損毀的風(fēng)險(xiǎn) 4． 有房屋上漲 ， 未來購房成本增加的風(fēng)險(xiǎn) 。 5． 具有投資價(jià)值和資本增值機(jī)會(huì) 。 3． 提高生活品質(zhì) 。 租房和購房的比較 租 房 購 房 優(yōu)點(diǎn) 1． 用較低成本 ， 居住較大房屋 。 五、租房的選擇 適合租房的人群 （ 1）剛剛踏入社會(huì)的年輕人。 延長(zhǎng)貸款 （ 1）借款人應(yīng)提前 20個(gè)工作日向銀行提交申請(qǐng)和相關(guān)證明； （ 2）延長(zhǎng)貸款條件：一是貸款未到期，二是 先清償應(yīng)付的本息及違約金 ； （ 3）借款人申請(qǐng)延期只限一次； （ 4）原借款期限與延長(zhǎng)期限之和最長(zhǎng)不得超過30年。 ②如果客戶現(xiàn)在資金較為雄厚，又不打算提前還款，建議采用“等額本金還款法”較為有利。 提前還貸的選擇權(quán) （ 1）提前還貸發(fā)生的三種情況 ①借款人在貸款時(shí)對(duì)自身的償還能力估計(jì)不足； ②借款人調(diào)整投資組合后而提前償還貸款； ③借款人在貸款一段時(shí)間后收入增加，有能力提前還貸。如畢業(yè)不久的學(xué)生等。 等額本息還款（等額本息和） 每期本金逐漸增多，利息逐漸減少。如面臨退休的人員等。 每月還款額 R={P0 (1+r)n r}/{(1+r)n 1} 其中， P0=貸款本金； r=月利息； n=還款期數(shù) 等額 (本息 )還款法 ?等額還款法即每期攤還相等數(shù)額貸款 ,但是其中每期還款本金和利息是不一樣的 . 貸款額 PV FV 0 1 2 3 n n－ 1 n－ 2 PMT PMT PMT PMT PMT PMT PMT INT PRN ?等額本息還款法 每月相同，利息較多 ? 例：小張準(zhǔn)備買房，房?jī)r(jià) 60萬元，首付款 3成，貸款 7成，貸款 20年，房貸利率 6%。 經(jīng)濟(jì)性，是指住房的價(jià)格相對(duì)同期市場(chǎng)價(jià)格來說是適中的，適合中等及低收入家庭的負(fù)擔(dān)能力。 商業(yè)貸款 41萬元， 20年期限，利率 6%，即計(jì)算準(zhǔn)年金。 住房消費(fèi)信貸的種類 （ 2）個(gè)人住房商業(yè)性貸款（“ 按揭 ”） 個(gè)人住房商業(yè)貸款的條件： 具有完全行為能力的自然人，購買本市城鎮(zhèn)自住住房時(shí)，以其 購買的產(chǎn)權(quán)住房為抵押 ，作為還款保證向銀行申請(qǐng)的住房商業(yè)性貸款（俗稱按揭） 貸款額度根據(jù)申請(qǐng)人的資信程度確定，同時(shí)不超過住房售價(jià)的 80%，期限不超過 30年。 ? 該職工在退休年齡內(nèi)可交存的公積金總額： =20 000+300*10*12=56 000 ? 能夠借入的總額為以下三者中 最低者 ： 借款人在退休年齡內(nèi)可交存的公積金總額 56 000元 住房?jī)r(jià)格的 70%。一般不應(yīng)超過 25%~30% ② 財(cái)務(wù)負(fù)擔(dān)比：所有貸款月供款與稅后月總收入的比率。 30萬的房屋首付及貸款情況： ▲ 需要支付的首期款 =30 30%=9 （萬元） ▲需要支付的貸款數(shù)額 =30 70%=21 （萬元） ▲每月需要攤還的貸款本息費(fèi)用 =1505（元） 60萬的房屋首付及貸款情況： ▲每月需要攤還的貸款本息費(fèi)用 =3009（元 ) 購房相關(guān)稅費(fèi) ? 契稅：普通住宅一般按房屋成交價(jià) %繳納，現(xiàn)統(tǒng)一下調(diào)為 1% 非普通住宅按房屋成交價(jià) 3%5%繳納 ? 評(píng)估費(fèi)：抵押品評(píng)估，各銀行有自己的規(guī)定 ? 律師費(fèi)：公積金貸款不付 商業(yè)貸款收取（各銀行有自己的規(guī)定） 商業(yè)貸款二手房要辦理公證，每件 200元。 ▲欲購買的房屋總價(jià) =房屋單價(jià) 需求面積； ▲需要支付的首期費(fèi)用 =欲購買的房屋總價(jià) （ 1按揭貸款成數(shù)比例）； ▲需要支付的貸款部分 =欲購買的房屋總價(jià) 按揭貸款成數(shù)比例； ▲每月攤還的貸款本息費(fèi)用 =以月為單位的準(zhǔn)年金值。 ▲可負(fù)擔(dān)首付款 =目前凈資產(chǎn)在未來買房時(shí)的終值 +以目前年收入為年金在未來購房時(shí)的年金終值 年收入中可負(fù)擔(dān)首付比例的上限； ▲可負(fù)擔(dān)房貸 =以未來購房時(shí)年收入為年金的年金現(xiàn)值 年收入中可負(fù)擔(dān)貸款的比率上限； ▲可負(fù)擔(dān)房屋總價(jià) =
教學(xué)課件相關(guān)推薦
鄂ICP備17016276號(hào)-1