【正文】 設(shè)某些工業(yè)或商業(yè)設(shè)施等。有害的外部性又稱負的外部性、外部不經(jīng)濟。指的是某個經(jīng)濟行為主體 (生產(chǎn)者或消費者 )進行生產(chǎn)或消費等活動時，對其他經(jīng)濟行為主體帶來的影響。 七、相互影響 ? 房地產(chǎn)的開發(fā)、利用不像一般物品的使用那樣基本上是孤立的，而會對周圍房地產(chǎn)產(chǎn)生影響；反過來，周圍房地產(chǎn)的開發(fā)、利用也會對該房地產(chǎn)產(chǎn)生影響。在市場經(jīng)濟中，房地產(chǎn)擁有者趨向于將房地產(chǎn)用于預期可以獲得最高收益的用途和利用方式。另外，也有隨著交通、周圍環(huán)境等的變化，將原廠房改造為辦公樓、超級市場或拆除重新利用的大量實例。房地產(chǎn)不可以零星消費，能構(gòu)成一個可利用的房地產(chǎn)的價格，如一塊可供利用的土地或一套住房的價格，比一件家具或一臺電視機、電冰箱的價格要大得多，一般在上十萬元。 單位價值高。因此，房地產(chǎn)具有供給有限性， 主要由于房地產(chǎn)的不可移動性造成的房地產(chǎn)供給不能集中于一處。土地供給有限，在土地上特別是好位置的土地上可建造的建筑物數(shù)量也是有限的。 ? （ 物權(quán)法 ） 建設(shè)用地使用權(quán)期間界滿的 ， 除了住宅建設(shè)用地使用權(quán)自動續(xù)期 以外 ， 非住宅建設(shè)用地使用權(quán)人未申請續(xù)期或者雖然申請續(xù)期但未獲批準的 ， 建設(shè)用地使用權(quán)由國家無償收回 。 ? 政府出讓土地使用權(quán)是有期限的。而其他物品，經(jīng)一定年限或較長久的使用之后，最終均難免會損耗，失去使用價值。 ? 房地產(chǎn)的獨一無二特性，使得不可能出現(xiàn)相同房地產(chǎn)的大量供給，從而房地產(chǎn)之間 不能實現(xiàn)完全替代，房地產(chǎn)市場不能實現(xiàn)完全競爭， 房地產(chǎn)價格千差萬別并容易受交易者個別行為的影響。 每宗 房地產(chǎn)獨有其自然地理位置和社會經(jīng)濟位置。因此，房地產(chǎn)市場不存在全國性市場，更不存在全球性市場，而是一個 地區(qū)性市場 (城市房地產(chǎn)一般是以一個城市為一個市場 )， 其供求狀況、價格水平和價格走勢等都是地區(qū)性的，在不同地區(qū)之間各不相同。 第二節(jié) 房地產(chǎn)的特性 房地產(chǎn)的一般屬性 : ? 位置固定性 ? 耐久性 ? 供給有限性 ? 價值昂貴性 ? 易受政策限制性 ? 相互影響性 ? 保值增值性 房地產(chǎn)的其它屬性 : ?房地產(chǎn)的商品屬性 ?房地產(chǎn) 的財產(chǎn)屬性 ?房地產(chǎn)的投資品屬性 ?房地產(chǎn)的社會政治屬性 ? 房地產(chǎn)包括土地 、 建筑物和其他土地定著物 ， 其中 ， 土地是大自然的產(chǎn)物 ， 是永存的；建筑物和其他土地定著物為人工建造 ， 它定著在土地上 。例如，1990年美國的房地產(chǎn)價值為 ，大約占美國財富總額的 56%。 （ 3）房地產(chǎn)是人們擁有的財產(chǎn)，有助于社會趨向穩(wěn)定和增加歸屬感，是 所謂“有恒產(chǎn)者有恒心” 。它不僅是基本的生活資料，如住宅；也是基本的生產(chǎn)要素，如土地、廠房。 六、房地產(chǎn)概念的總結(jié) 歸納總結(jié)可知： ? 房地產(chǎn)有不動產(chǎn)、物業(yè)等不同的稱呼。 real estate和 real property雖然有上述嚴格區(qū)分 ， 但在一般情況下經(jīng)常相互通用 、 不加以區(qū)分 ， 大多使用 real estate一詞 。 （三） real estate和 real property ? 在英語中 ， 房地產(chǎn)的名稱為 real estate和 real property， 但兩者的含義不完全相同 。此外值得指出的是 ， 香港通常還把房地產(chǎn)稱為地產(chǎn) 。 一般來說 ， 凡是自行能夠移動或者用外力能夠推動 ， 且又不改變其性質(zhì)和價值的財產(chǎn) ，像牲畜 、 家禽和家具 、 器皿之類 ， 屬于動產(chǎn)；反之 ， 像土地 、 房屋等不可移動的財產(chǎn) ， 屬于不動產(chǎn) 。 ? 兩宗實物和權(quán)益狀況相同的房地產(chǎn)，如果所處位置、交通、周圍環(huán)境、景觀、外部的基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)設(shè)施等區(qū)位狀況不同，價值可能會有很大的差異。 ? 任何資產(chǎn)在某一時點都有一個具體的位置。 ? 其中，人文環(huán)境包括該宗房地產(chǎn)所在地區(qū)的聲譽、居民特征 (如職業(yè)、素質(zhì) )、治安狀況 (如犯罪率 )、相鄰房地產(chǎn)的利用狀況 (如用途 )等。 （ 2）交通，是指進出該宗房地產(chǎn)的方便程度 ——通達性 (accessibility)，具體分為： ? 從其他地方到達該宗房地產(chǎn)的可及性和從該宗房地產(chǎn)去往其他地方的便捷性。 因此，兩宗實物狀況相同的房地產(chǎn)，如果權(quán)益狀況不同，價值就可能有很大的不同；反之，兩宗權(quán)益狀況相同的房地產(chǎn)，如果實物狀況不同，價值也可能有很大的不同。如著作權(quán) (版權(quán) )、專利權(quán)、專有技術(shù)、商標專用權(quán)、特許權(quán)、商譽、有價證券(股票、債券 )等，通常不具有實物形態(tài)，有的雖然依附在某種實物上，但該實物本身的好壞對其價值影響不大，甚至可以忽略不計。用益物權(quán)是在他人的物上依法享有占有、使用和收益的權(quán)利。 ? 在物權(quán)中，所有權(quán)屬于自物權(quán)，其余屬于他物權(quán)。例如，房屋承租人與出租人簽訂了一個租賃期限為 10年的房屋租賃合同，從而就取得了該房屋 10年期限的租賃權(quán)。 ? 上述他人的房地產(chǎn)為供役地，自己的房地產(chǎn)為需役地。 ? ②常見、更典型的是“沒有分攤的土地面積”的建設(shè)用地使用權(quán)，例如一個地面為公共綠地或者公園的地下商場，一個建造在公共道路、公共汽車停車場或者火車站上的商場、寫字樓等。 《 中華人民共和國物權(quán)法 》 第 136條規(guī)定：“建設(shè)用地使用權(quán)可以在土地的地表、地上或者地下分別設(shè)立。建設(shè)用地使用權(quán)又可分為出讓土地使用權(quán)、劃撥土地使用權(quán)、臨時用地土地使用權(quán)。 ? 建筑物區(qū)分所有權(quán)是指業(yè)主對建筑物內(nèi)的住宅、經(jīng)營性用房等專有部分享有所有權(quán)，對專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權(quán)利。 ? 單獨所有是指房地產(chǎn)由一個單位、個人享有所有權(quán)。 ④房地產(chǎn)的額外利益或收益，例如屋頂或外墻面可出售或出租給廣告公司做廣告獲得收入。房地產(chǎn)權(quán)益以房地產(chǎn)權(quán)利為基礎(chǔ)， ? 包括： ①房地產(chǎn)的各種權(quán)利，例如所有權(quán)、土地使用權(quán)、地役權(quán)、抵押權(quán)、租賃權(quán)等。 三、實物、權(quán)益和區(qū)位的含義 ? 房地產(chǎn)的實物 ， 是指房地產(chǎn)中看得見 、 摸得著的部分 ，例如 ， 建筑物的外觀 、 結(jié)構(gòu) 、 設(shè)備 、 裝修 ， 土地的形狀 、地勢 、 地質(zhì)條件 、 基礎(chǔ)設(shè)施完備程度 、 平整程度等 。 附屬于或結(jié)合于土地或建筑物 ， 從而成為土地或建筑物的 從物 ， 應隨著土地或建筑物的轉(zhuǎn)讓而轉(zhuǎn)讓 （ 當事人另有約定除外 ） 。 在估價中將建筑物作廣義理解： ? 建筑物是人工建造 的供人們進行生產(chǎn) 、 生活等活動的房屋或場所 ， 包括房屋和構(gòu)筑物兩大類 。 在現(xiàn)實法律規(guī)定中 ，土地的上下范圍并不是 “ 上窮天空 ， 下盡地心 ” 。是由地貌、土壤、巖石、水文、氣候、植被等要素組成的自然綜合體。 綜合以上各方面： ? 房地產(chǎn)是指土地以及建筑物等土地定著物，是實物、權(quán)益、區(qū)位三者的綜合體。2022年 3月 4日 11： 29 第一節(jié) 房地產(chǎn)的含義 第二節(jié) 房地產(chǎn)的特性 第三節(jié) 房地產(chǎn)的種類 第四節(jié) 房地產(chǎn)狀況描述 第二章 房地產(chǎn)及其描述 ? 房地產(chǎn)估價的對象是質(zhì)量、功能、產(chǎn)權(quán)等都極為復雜的房地產(chǎn)，因此準確的房地產(chǎn)估價是以對房地產(chǎn)全面、深入、正確的認識為基礎(chǔ)的。 一、房地產(chǎn)的定義 二、土地、建筑物和其他土地定著物的含義 三、實物、權(quán)益和區(qū)位的含義 四、房地產(chǎn)的其他名稱 五、房地產(chǎn)的基本存在形態(tài) 第一節(jié) 房地產(chǎn)的含義 ? 通俗講，指房屋和土地，或房產(chǎn)和地產(chǎn)； ? 嚴謹?shù)刂v，指不動產(chǎn)，“土地及其定著物”； ? 現(xiàn)代社會“建筑物”越來越普遍、重要，將房地產(chǎn)定義為“土地以及建筑物等土地定著物”； ? 同一房地產(chǎn)實物上往往同時存在著多種權(quán)利； ? 房地產(chǎn)因不可移動使區(qū)位成為它的重要組成部分。 ? 土地是指“地球上陸地的表層，包括水域在內(nèi)。 具體一宗土地的空間范圍可分為 3層： ① 地球表面； ② 地球表面以上一定范圍內(nèi)的空間 (簡稱地上空間 )； ③ 地球表面以下一定范圍內(nèi)的空間 (簡稱地下空間 )。狹義的建筑物是指房屋，不包括構(gòu)筑物。 （三）其他土地定著物 ? 其他土地定著物是建筑物以外的土地定著物 ， 也稱為地上定著物 、 土地附著物 、 地上附著物 。 ? 其為土地或建筑物的 從物 （ 附屬部分 ） ， 房地產(chǎn)簡化為包括 土地 、 建筑物兩大部分 。 （一）房地產(chǎn)實物的含義 （二）房地產(chǎn)權(quán)益的含義 ? 房地產(chǎn)的權(quán)益是指房地產(chǎn)中無形的、不可觸摸的部分，是基于房地產(chǎn)實物而衍生出來的權(quán)利 (rights)、利益 (interests)和好處 (benefits)。 ③受到房地產(chǎn)權(quán)利以外的各種因素限制的房地產(chǎn)權(quán)利，例如城市規(guī)劃對房地產(chǎn)用途、建筑容積率的限制，房地產(chǎn)被人民法院查封從而其處分受到限制。 ? 房地產(chǎn)所有權(quán)可分為單獨所有、共有和建筑物區(qū)分所有權(quán)三種。 ? 按份共有人對共有的房地產(chǎn)按照其份額享有所有權(quán)；共同共有人對共有的房地產(chǎn)共同享有所有權(quán)。 土地使用權(quán)又分為： ①建設(shè)用地使用權(quán) ——建設(shè)用地使用權(quán)人依法對國家所有的土地享有占有、使用和收益的權(quán)利，有權(quán)利用該土地建造建筑物、構(gòu)筑物及其附屬設(shè)施。 ? 建設(shè)用