【正文】 ?對(duì)奧運(yùn)運(yùn)動(dòng)場(chǎng)館多樣化的利用以確保悉尼奧林匹克花園終年都充滿活力； ?對(duì)于大量低密度開發(fā)的用地進(jìn)行改造，提高其開發(fā)強(qiáng)度以保證土地的集中利用； ?保持奧林匹克花園城市設(shè)計(jì)的傳統(tǒng)，創(chuàng)造高質(zhì)量、高水平的建筑設(shè)計(jì)和城市景觀設(shè)計(jì)； ?不斷創(chuàng)造優(yōu)美的環(huán)境以延續(xù)奧林匹克花園在環(huán)境上取得的成就； ?加強(qiáng)區(qū)域內(nèi)部以及與其他區(qū)域的交通聯(lián)系 ,以更便捷的到達(dá)任何地方。 漢城 漢城把 150萬平方米的奧體公園變?yōu)榱艘缘袼芎图o(jì)念物而聞名世界的展覽場(chǎng)所，將三座體育館、網(wǎng)球場(chǎng)變?yōu)榱藝H性運(yùn)動(dòng)中心及文化藝術(shù)展覽館及舉辦大規(guī)模宣傳活動(dòng)的場(chǎng)所。 臨近潮白河的最寬段； 東鄰潮白河綠色森林公園； 現(xiàn)狀的綠地資源極其豐富 ， 規(guī)劃的 綠 化 率 達(dá) 到50%以上 根據(jù)馬坡組團(tuán)控制性詳細(xì)規(guī)劃 ， 用地性質(zhì)包括商務(wù) 、 商業(yè) 、 休閑娛樂 、居住等復(fù)合功能 根據(jù)馬坡組團(tuán)本體條件對(duì)位分析，我們判定馬坡組團(tuán)未來可以發(fā)展成后現(xiàn)代 CBD 后現(xiàn)代 CBD形成 KPI 良好的 自然資源 多種便捷的 交通方式 規(guī)劃用地功能復(fù)合 位于大都市邊緣，所在都市經(jīng)濟(jì)輻射力強(qiáng)，城市化程度高 本體對(duì)位 制定整體定位的思路 發(fā)現(xiàn)方向 驗(yàn)證機(jī)會(huì) 把握機(jī)遇 本體分析 后奧運(yùn) 經(jīng)濟(jì)分析 案例研究 項(xiàng)目 整體 定位 奧運(yùn)水上項(xiàng)目比賽在舉辦期所能帶來的經(jīng)濟(jì)收入有限，而且缺乏可持續(xù)性 ? 奧林匹克水上公園項(xiàng)目占地面積約 170公頃 ， 建成后將作為北京 2022年奧運(yùn)會(huì)水上運(yùn)動(dòng)項(xiàng)目的比賽場(chǎng)地 。 其中心是國門商務(wù)區(qū) 、 北側(cè)為保稅物流中心 、 東西北側(cè)為三處空港配套產(chǎn)業(yè)園 。 ?新城中心組團(tuán)： 承擔(dān)的主要城市職能為綜合服務(wù)和先進(jìn)制造 ，城鎮(zhèn)人口規(guī)模規(guī)劃控制在 36萬人 。 其東側(cè)隔潮白河為河?xùn)|新區(qū) ， 南側(cè)隔組團(tuán)間生態(tài)綠地為馬坡組團(tuán) ， 北側(cè)與懷柔新城相鄰 。它將成為北京規(guī)模最大、功能最完善的水上運(yùn)動(dòng)中心，并成為順義地區(qū)的一個(gè)標(biāo)志性建筑。場(chǎng)地一側(cè)建有可容納３萬觀眾的防雨看臺(tái)。始建于 1988年底， 1990年投入營業(yè)，共 54個(gè)球道，是我國北方最大的高爾夫球場(chǎng)，開業(yè)以來接待客戶已經(jīng)超過200萬人次。 目前白馬路已經(jīng)開始啟動(dòng)建設(shè) ， 預(yù)計(jì)在2022年之前建設(shè)完畢 。 ?城市發(fā)展目標(biāo)：現(xiàn)代國際空港 、 區(qū)域產(chǎn)業(yè)引擎 、 綠色宜居新城 ?重點(diǎn)引導(dǎo)發(fā)展現(xiàn)代制造業(yè) ， 以及空港物流 、 會(huì)展 、國際交往 、 體育休閑等功能 。 ?城市化進(jìn)入高速發(fā)展階段 ， 城市發(fā)展從 “ 城市中心化 ” 向 “ 被動(dòng)郊區(qū)化向主動(dòng)郊區(qū)化過渡 ” 階段發(fā)展 ，城市化率達(dá)到 80%。 182。 標(biāo)準(zhǔn)的廠房設(shè)計(jì) 182。 高樓林立 182。 舒適 182。 ? 產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)：以高科技類的產(chǎn)業(yè)為主導(dǎo)，多元化的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu) 歐文是以高科技為主導(dǎo)，多元化的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，服務(wù)業(yè)、服裝業(yè)、物流、制造業(yè)等產(chǎn)業(yè)都有大規(guī)模的公司進(jìn)駐歐文，使得整個(gè)城市經(jīng)濟(jì)得以快速平穩(wěn)的發(fā)展。 這一學(xué)區(qū)有 17所小學(xué) ， 5所初中 ， 2所完全高中 ， 一所繼續(xù)教育高中 ， 和一個(gè)成人教育學(xué)校 。 歐文的學(xué)校提供創(chuàng)新的教育計(jì)劃 ， 開放的教室 ， 團(tuán)隊(duì)教學(xué) ， 和優(yōu)秀的社區(qū)合作 ， 除此外 ， 有些學(xué)校甚至還提供年度循環(huán)學(xué)期 。 高檔次的酒店配套 Atrium酒店 Candlewood酒店 Courtyard酒店 Irvine Spectrum Center Irvine Spectrum Center 后現(xiàn)代 CBD的休閑娛樂設(shè)施 —— 歐文海灘、超過 100個(gè)公園和公共游泳池 名稱 社區(qū)公園 18個(gè) 鄰里公園 35個(gè) 活動(dòng)場(chǎng)地 41塊 獨(dú)立自行車專用道 開放空間 /綠化帶 街邊綠化環(huán)境 體育運(yùn)動(dòng)場(chǎng)地 公園和景觀區(qū)規(guī)劃 有加州陽光之稱的歐文海灘 歐文有超過 100個(gè)公園和公共游泳池 ， 大約有 地作為自然棲息地保護(hù) ， 最美麗的高爾夫球場(chǎng) 后現(xiàn)代 CBD的居住 —— 多樣化的住宅產(chǎn)品、齊備的生活配套 ? 歐文現(xiàn)有房屋數(shù)量 ， 包括商品住宅 、 廉租房 、 臨時(shí)住房等 ， 能夠滿足各個(gè)階層居民的居住需求 。 后現(xiàn)代 CBD的商業(yè) —— 購物的天堂，世界各國風(fēng)味美食的聚集地 亞洲風(fēng)味 Koki39。 歐文商貿(mào)區(qū) (Irvine Business Complex) 是歐文最大商業(yè)辦公物業(yè)聚集地 ， 擁有超過 18萬平方英尺的甲級(jí)寫字樓面積 ，共有 4500家公司入住 ， 集中了歐文的一半的商業(yè)辦公物業(yè) 。 目前歐文從事技術(shù) /管理類的人數(shù)最多 ， 占到 50%以上 。 ?7條主要高速公路 （ 州際 40 收費(fèi)高速 5 7 13 24 261） 把歐文與橘郡內(nèi)的其他城市相連接 ?歐文是作為美國最安全 、 規(guī)劃完善 、便于開展商務(wù)商業(yè)活動(dòng)的最佳區(qū)域 ，吸引了大量的居民和企業(yè)進(jìn)入 ， 已經(jīng)成為橘郡的重要高科技產(chǎn)業(yè)中心 歐文 (Irvine）概況 在經(jīng)歷了以農(nóng)業(yè)經(jīng)濟(jì)為主的起步階段，歐文充分利用自然資源，并不斷建設(shè)和完善各類配套設(shè)施，最終形成以高科技為主導(dǎo)、經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)多元、功能復(fù)合的后現(xiàn)代 CBD 起步階段 發(fā)展階段 成熟階段 階段 1： 1960年以前 階段 2： 1960s1980s 階段 3： 1980s至今 ?農(nóng)業(yè)經(jīng)濟(jì)為主 ， 盛產(chǎn)橘子 、胡桃 ， 鱷梨 ， 利馬豆 ， 和綿羊 ?快速城市化階段 ， 接納中產(chǎn)階級(jí)郊區(qū)化人口以級(jí)分擔(dān)城市功能 ? 后現(xiàn)代 CBD的形成 ， 城市經(jīng)濟(jì)實(shí)現(xiàn)以高科技為核心的多元化發(fā)展階段 歐文農(nóng)場(chǎng)因其廣闊的巴倫西亞橘子林和豐富的物產(chǎn)而聞名 住宅建設(shè)陸續(xù)開始 ， 規(guī)模不斷擴(kuò)大 引入加利福尼亞大學(xué)分校 ， 建成 “ 大學(xué)社區(qū) ” 。 我們對(duì)世界各地類似地區(qū)的案例進(jìn)行了廣泛的研究，并著重參考了其中一個(gè)標(biāo)桿性案例 初步考慮案例 – Irvine, 美國 – Buena Park, 美國 – 多摩 ,日本 – Columbia, 美國 – La D233。 第一部分：研究前提 182。新城 世聯(lián)工作平臺(tái)之二：馬坡組團(tuán)控制性規(guī)劃 濱水度假區(qū) ——奧運(yùn)休閑度假及可規(guī)?；_發(fā)的高檔低密度居住區(qū)； 綠茵別墅區(qū) ——以奧運(yùn)馬術(shù)比賽場(chǎng)為中心的高檔別墅區(qū)，整合現(xiàn)狀別墅用地，開發(fā)高檔低密度住宅； 花園市鎮(zhèn)區(qū) ——舊村改造、村民拆遷安置區(qū)和可規(guī)?；_發(fā)的中檔住宅區(qū)用地 特色居住區(qū) ——結(jié)合新城整體開發(fā)時(shí)序，逐步激活與城市相配套的公共、商業(yè)及服務(wù)功能，靈活安排混合用地及其規(guī)模。 ” 現(xiàn)代國際空港、區(qū)域產(chǎn)業(yè)引擎、綠色宜居城市 對(duì)馬坡的定位 世聯(lián)工作平臺(tái)之二：馬坡組團(tuán)控制性規(guī)劃 功能定位 以奧運(yùn)為主題，濱水風(fēng)貌為特色的北京東北部體育健身、休閑度假、旅游服務(wù)核心區(qū)；北京市新興的特色衛(wèi)星城市組團(tuán)，北京市區(qū)人口擴(kuò)散的重要接納地之一；順義區(qū)以文體娛樂、商務(wù)辦公、國際交往為主要功能的新中心；城鎮(zhèn)地區(qū)具有健康人居環(huán)境的中高檔居住地。 第三部分：功能物業(yè)研究 182。順義馬坡項(xiàng)目 整體定位與功能研究報(bào)告 謹(jǐn)呈：北京順義新城建設(shè)開發(fā)有限公司 版權(quán)聲明： 本文僅供客戶內(nèi)部使用，版權(quán)歸世聯(lián)地產(chǎn)顧問（中國）有限公司所有，未經(jīng)世聯(lián)地產(chǎn)顧問（中國）有限公司書面許可，不得擅自向其它任何機(jī)構(gòu)和個(gè)人傳閱、引用、復(fù)制和發(fā)布報(bào)告中的部分或全部內(nèi)容。 第二部分：整體定位 182?！? 新城發(fā)展目標(biāo) ―主要承擔(dān)體育文化和行政辦公，城鎮(zhèn)人口規(guī)?？刂圃?13萬人?；盍? 在已經(jīng)引入的少數(shù)金融機(jī)構(gòu)總部的基礎(chǔ)上希望強(qiáng)化商務(wù)商業(yè)功能，并主張商務(wù)先行 在功能分區(qū)的層面上，具體探討規(guī)劃相關(guān)的每種功能的市場(chǎng)可行性，并結(jié)合國外同類型區(qū)域先進(jìn)案例，探討不同功能的開發(fā)時(shí)序規(guī)律 規(guī)劃 /市場(chǎng)現(xiàn)實(shí) 政府主張 /設(shè)想 解決問題途徑 匯報(bào)議程 182。 第四部分：功能分區(qū)及開發(fā)策略 制定整體定位的思路 發(fā)現(xiàn)方向 驗(yàn)證機(jī)會(huì) 把握機(jī)遇 本體分析 后奧運(yùn) 經(jīng)濟(jì)分析 案例研究 項(xiàng)目 整體 定位 我們的工作目標(biāo) 以創(chuàng)新的發(fā)展模式 ， 將馬坡組團(tuán)打造成以休閑為特色 ， 以商務(wù)辦公為核心 ， 集商務(wù) 、 休閑 、 商業(yè) 、 居住為一體的功能復(fù)合的新中心 。 ?歐文南面瀕臨大平洋 ， 擁有著名的Laguna海濱 、 Long Beach海濱 ， 這里陽光充沛 ， 以加州的陽光聞名世界 。 Medical Center 醫(yī)院 497 Price Waterhouse Coopers LLP 會(huì)計(jì)服務(wù) 490 Nextel Communications 電信 443 伊爾文 Marriott Hotel 接待 425 歐文頂尖的服務(wù)類公司 歐文銷售類公司 公司名稱 行業(yè) 雇員 Hines Nurseries 護(hù)理用品 800 Toshiba America Business Solutions 復(fù)印機(jī) 500 Advantage Crown 食品 400 Canon USA Inc. 復(fù)印設(shè)備 350 Epicor Software Corp. 軟件 300 Interpore Cross International Inc. 醫(yī)療設(shè)備 250 Connexion By Boeing 電子設(shè)備 200 Del Mar Avionics 通用倉儲(chǔ) 200 后現(xiàn)代 CBD的產(chǎn)業(yè) —— 歐文以高科技產(chǎn)業(yè)主導(dǎo)，具有多元化的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu) % % % % % % % %管理/技 術(shù)及其他服務(wù)業(yè)零售辦公農(nóng)林牧生產(chǎn)/物 流/ 運(yùn)輸建筑/開 采/ 物業(yè)管理020224000600080001000012022140001600018000農(nóng)林牧礦建筑加工制造貿(mào)易 零售 物流 信息財(cái)務(wù)/保險(xiǎn)/房地產(chǎn)科研管理 教育醫(yī)療娛樂文化食品其他服務(wù)業(yè)政府公共部門歐文不同職業(yè)人數(shù)狀況 歐文不同產(chǎn)業(yè)就業(yè)人數(shù)狀況 勞動(dòng)力 就業(yè)人數(shù) 失業(yè)率 伊爾文 橘郡 伊爾文 橘郡 伊爾文 橘郡 1995 62,557 1,331,024 60,305 1,263,142 % % 1996 63,406 1,344,891 61,567 1,289,750 % % 1997 65,197 1,379,304 63,697 1,333,787 % % 1998 66,858 1,413,041 65,454 1,371,356 % % 1999 69,700 1,471,602 68,422 1,432,670 % % 2022 71,590 1,511,000 70,331 1,472,653 % % 2022 72,718 1,537,105 71,119 1,490,828 % % 2022 73,728 1,562,872 71,725 1,501,846 % % 歐文勞動(dòng)基業(yè)率、失業(yè)率和就業(yè)人數(shù) ? 歐文現(xiàn)有公司 ， 以高科技為主導(dǎo) ， 具有多元化的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu) 。 共有 2500家公司進(jìn)駐 ， 是汽車設(shè)計(jì) 、 生物技術(shù) 、 寬帶 、 計(jì)算機(jī)軟硬件以及醫(yī)療行業(yè)聚集地 。這里是企業(yè)與大學(xué)研究機(jī)構(gòu)合作的重要基地，誕生眾多前沿技術(shù)，擁有辦公和適合高科技加工的物業(yè)共 240萬平方英尺。s Mexican El Cholo Cantina La Salsa Taco Factory 世界各地風(fēng)味的餐館 ?歐文擁有加利福尼亞最著名的目的地式購物中心 Irvine Spectrum Center, 總建筑面積達(dá)到 110萬平方英尺 ， 是集零售和娛樂為一體的購物者的天堂 。 后現(xiàn)代 CBD的教育配套 —— 擁有齊備的、高質(zhì)量的教育設(shè)施 ? 歐文統(tǒng)一學(xué)區(qū) (IUSD) 一貫被評(píng)為美國的最佳教育系統(tǒng)之一 。 學(xué)區(qū)有悠久的歷史 ， 在學(xué)生 ，教師和社區(qū)的努力下 ， 學(xué)區(qū)持續(xù)表現(xiàn)了優(yōu)秀的成績 。 案例借鑒：后現(xiàn)代 CBD的特征 ? 發(fā)展模式：吸引高素質(zhì)人口進(jìn)入置業(yè)，形成產(chǎn)業(yè)聚集 發(fā)展過程中 ， 一直堅(jiān)持 “ 高素質(zhì)人口帶動(dòng)高端產(chǎn)業(yè)發(fā)展 ” 的理念 ， 通過區(qū)域內(nèi)優(yōu)美的自然環(huán)境 、 高強(qiáng)度的公共設(shè)施 、 豐富的休閑娛樂設(shè)施和多樣化的住宅產(chǎn)品吸引高素質(zhì)人口 ， 形成產(chǎn)業(yè)和人口不斷升級(jí)的良性循環(huán) 。 后現(xiàn)代 CBD VS 城市 CBD 182。 快節(jié)奏 182。 自給自足的復(fù)合體 時(shí)尚消費(fèi) 多元休閑 齊備、高質(zhì)量的生活配套設(shè)施 182。 ? 產(chǎn)業(yè)以附加值低、粗放型發(fā)展的工業(yè)為核心，結(jié)構(gòu)單一，處于產(chǎn)業(yè)鏈的低端。 ?以 CBD、 中關(guān)村 、 金融街 、 奧林匹克中心區(qū)等產(chǎn)