【正文】 之處，在具備這些優(yōu)勢的情況下，揚長避短巧妙地將競爭對手的優(yōu)勢化為劣勢。項目入市的品牌形象、自身品質(zhì)、小區(qū)文化宣傳尤為重要。六、 廣告策略廣告策略是營銷推廣策略的重要內(nèi)容，是廣告活動中用有限的費用取得最大廣告效果而運用的手段和方法，在房地產(chǎn)業(yè)異軍突起，廣告數(shù)量繁多，形式多樣化，市場競爭日益激烈的今天，要使廣告活動富有成效，必須制定多種廣告策略。圣景苑小區(qū)高層入市價格建議周邊高層樓盤價格分別為： 西碧園小區(qū)（期房）每平方米 元明珠小區(qū)二期（期房）每平方米 元圣惠花園（現(xiàn)房）每平方米 元建議本案高層價格范圍是 元C、鑫源圣景苑小區(qū)低層入市價格建議周邊檔次跟鑫源讓購房者感到自己買的房子物超所值，進而為我們義務宣傳到親戚、朋友、鄰居、同事，口碑宣傳的成效力度很大。一、 項目主要賣點設計〖賣點一〗 ：針對安居住宅咱運城老百姓滿意的好住房 鑫源 （三） 公司及物業(yè)管理系統(tǒng)包裝設計除本項目的VI系統(tǒng)確定的常規(guī)內(nèi)容外，物業(yè)管理系統(tǒng)包裝設計還包括辦公功能導視系統(tǒng)設計及物業(yè)管理公共設施指示系統(tǒng)設計。具體內(nèi)容：一部分內(nèi)容為工地圍墻包裝、工地立柱廣告牌制作、工地公共標牌制作、掛旗制作、路燈安裝等。● 透視圖及項目模型（即：沙盤）模型與透視圖能增加買家對本項目的立體縱觀認識，令買家置身其中，領略各樓層的朝向和景物，清楚明了選購單位所在位置，給人真實的感覺，令買家倍增信心。（以區(qū)別本項目和另外兩個項目的不同即：明珠小區(qū)二期和西碧園售樓部 ）主要內(nèi)容：● 形象墻其是營銷接待中心的形象標志，主要突出項目的名稱、標志。圣景苑宣傳、管理方面的優(yōu)勢：地理位置不佳，商業(yè)氛圍未形成、市政工程配套不足等三大弊病，建議改進措施如下：（一） 營銷接待中心包裝設計營銷接待中心是客戶直接了解項目的場所，客戶對其包裝設計的直觀感受如何將直接影響其對項目的認識和評估；因此，營銷接待中心的包裝設計尤為重要。圣景苑小區(qū)住宅項目的概念具體化、專業(yè)化、建議建立產(chǎn)品形象，給予消費者深刻、明確的印象。而好的物業(yè)管理傳播面是1：3。五、智能化物業(yè)管理和小區(qū)配套非常重要 小區(qū)的品質(zhì)感即來源于小區(qū)產(chǎn)品規(guī)劃設計等硬件，亦體現(xiàn)于小區(qū)配套服務和物業(yè)管理等軟件。經(jīng)過市場調(diào)查，城西內(nèi)尚未發(fā)現(xiàn)一樓帶私家花園的戶型，而在城東一帶，這種設計非常盛行，如：禹都花園，帶小院的戶型銷勢火爆，總房款有的與三樓同價。六、本案價值分析根據(jù)以上論述，本案地塊所處區(qū)位，以及所擁有地產(chǎn)條件，及SWOT分析，價值應在1200元/m2左右。置業(yè)情況：多為一次置業(yè)，原有房屋多為平房或舊樓房，早已不能滿足現(xiàn)代生活的需要。本案市場定位（一）區(qū)域定位運城市區(qū)最有品質(zhì)的百姓安居房（二） 項目定位擁有寧靜的社區(qū)環(huán)境，文化格調(diào)層次高雅，必有集中綠地和中心廣場，還需保障每個樓宇間都要青蔥怡人、綠意濃濃，讓每戶窗前看到的是綠草、鮮花和休閑園地，即戶戶窗前如畫，家家陽光充足，彌補15米超小樓間距的劣勢?！?合理的中、小戶型設計可以滿足了市場需求?！? 周邊市政配套不齊全，生活、購物不方便▲ 內(nèi)部劣勢 ▼◇ 售樓處位置較難選擇。③從明珠小區(qū)的一期和二期的開發(fā)河銷售情況來看，本項目的開發(fā)周期和銷售周期可能會較長?！? 小區(qū)規(guī)劃設計，錯落有秩，新穎獨特。◇ 求醫(yī)問藥方便：甲級醫(yī)院—— 在建中的華康醫(yī)院中型醫(yī)院—— 同德醫(yī)院小型醫(yī)院—— 無藥 店——無◇ 交通發(fā)達： 市內(nèi)四、八路公交車往返于此。④從明珠小區(qū)一期的開發(fā)現(xiàn)狀來看，雖然開發(fā)周期歷時較長，但是隨著城市貧富的兩極分化，明珠小區(qū)周圍已經(jīng)逐步發(fā)展成為運城市住房中、低檔消費的聚集區(qū)域。市場需求是可以用膽識和策劃創(chuàng)造的。圣景苑小區(qū)現(xiàn)處于內(nèi)部認購期階段，如此的入市價格，如此的地理位置，超大戶型設計就預示著本案已經(jīng)失敗了50%。其次是因為鑫源圣景苑所在地域可大體歸納為百姓安居住宅和經(jīng)濟實惠兩大門類。圣景苑位于城西由圣惠路、路和路，三面環(huán)路，一面為規(guī)劃路，距市中心河東廣場僅里路程（車程分鐘）。圣景苑沒有很好的人文環(huán)境的基礎支持。圣景苑周邊設施非常完善，本案小環(huán)境的市政設施較差，附近沒有一家超市。小區(qū)周邊還沒有理想的購物廣場和生活日常消費區(qū)、蔬菜批發(fā)市場、超市?，F(xiàn)地上物已平，原屬廠房地，基本符合七通一平標準。（二）商品房銷售個案分析根據(jù)鑫源第一部分：區(qū)域市場個案調(diào)查分析一、 項目鄰近地段住宅市場分析（一） 區(qū)域內(nèi)商品房供應量及空置率統(tǒng)計鑫源圣景苑周圍建筑多為八、九十年代的民宅，平房早已破舊不堪，加之此地塊位于運城市區(qū)和鄉(xiāng)村交界地。該項目用地的初始狀態(tài)是一片30多畝的舊廠房地。圣景苑小區(qū)的市場定位和項目的價值，并就規(guī)避開發(fā)風險進行策略提示，同時對項目開發(fā)節(jié)奏提出了專業(yè)意見。房地產(chǎn)全程營銷是從項目用地的初始狀態(tài)就導入營銷的科學方法，結合房地產(chǎn)行業(yè)的運作流程，逐步完善而形成的理論體系。鑫源如果只靠發(fā)展商自己摸索項目操作方法，往往費時耗力，周期太長，機會成本很大，專業(yè)房地產(chǎn)營銷策略的導入已成為大勢所趨。在此基礎上，確立鑫源圣景苑項目位于運城市鹽湖區(qū)圣惠路中段西側(cè)，與運城市大型中、低檔住房消費的小區(qū)明珠小區(qū)緊緊相鄰。鑫源圣景苑目前的市場定位基于此上等原因。具體數(shù)據(jù)如下表：高檔物業(yè)商品房供應量及空置面積統(tǒng)計表單位：平方米 元/㎡序號項目名稱坐落位置總建筑面積空置面積起價均價工程進度1 現(xiàn)房2期房3期房4期房5現(xiàn)房6期房合 計中低檔物業(yè)商品房供應量及空置面積統(tǒng)計表單位：平方米 元/㎡序號項目名稱坐落位置總建筑面積空置面積起價均價工程進度1期房2期房3期房4現(xiàn)房5期房6期房合 計 從上表來看，運城市區(qū)被調(diào)查的物業(yè)無論是高檔樓盤，還是中低檔樓盤大多數(shù)是期房，這還只限在被調(diào)項目的統(tǒng)計數(shù)據(jù)，如果再加未被調(diào)查的項目，估計市場空置率將占商品住宅開發(fā)面積60 %， ，現(xiàn)僅處于設計、規(guī)劃階段，從市場現(xiàn)有的商品住宅空置量來看，本案已經(jīng)處在激烈的市場競爭之中,面臨著非常嚴酷的市場考驗。主要賣點：與眾不同的特色技術服務——六層送一個空中花園（送簡裝修，不裝及可入?。╀N售進度：25% 【西碧園小區(qū)】項目地點：紅旗西街712號 開發(fā)企業(yè)：運城市碧?；▓@房地產(chǎn)開發(fā)公司建筑結構：主體6層建筑，臨街樓盤帶底商（框架結構）設計戶數(shù)： 6棟樓主