【正文】 之處，在具備這些優(yōu)勢(shì)的情況下，揚(yáng)長(zhǎng)避短巧妙地將競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的優(yōu)勢(shì)化為劣勢(shì)。項(xiàng)目入市的品牌形象、自身品質(zhì)、小區(qū)文化宣傳尤為重要。六、 廣告策略廣告策略是營(yíng)銷推廣策略的重要內(nèi)容，是廣告活動(dòng)中用有限的費(fèi)用取得最大廣告效果而運(yùn)用的手段和方法，在房地產(chǎn)業(yè)異軍突起，廣告數(shù)量繁多，形式多樣化，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)日益激烈的今天，要使廣告活動(dòng)富有成效，必須制定多種廣告策略。圣景苑小區(qū)高層入市價(jià)格建議周邊高層樓盤價(jià)格分別為： 西碧園小區(qū)（期房）每平方米 元明珠小區(qū)二期（期房）每平方米 元圣惠花園（現(xiàn)房）每平方米 元建議本案高層價(jià)格范圍是 元C、鑫源圣景苑小區(qū)低層入市價(jià)格建議周邊檔次跟鑫源讓購(gòu)房者感到自己買的房子物超所值，進(jìn)而為我們義務(wù)宣傳到親戚、朋友、鄰居、同事，口碑宣傳的成效力度很大。一、 項(xiàng)目主要賣點(diǎn)設(shè)計(jì)〖賣點(diǎn)一〗 ：針對(duì)安居住宅咱運(yùn)城老百姓滿意的好住房 鑫源 （三） 公司及物業(yè)管理系統(tǒng)包裝設(shè)計(jì)除本項(xiàng)目的VI系統(tǒng)確定的常規(guī)內(nèi)容外，物業(yè)管理系統(tǒng)包裝設(shè)計(jì)還包括辦公功能導(dǎo)視系統(tǒng)設(shè)計(jì)及物業(yè)管理公共設(shè)施指示系統(tǒng)設(shè)計(jì)。具體內(nèi)容：一部分內(nèi)容為工地圍墻包裝、工地立柱廣告牌制作、工地公共標(biāo)牌制作、掛旗制作、路燈安裝等?！? 透視圖及項(xiàng)目模型（即：沙盤）模型與透視圖能增加買家對(duì)本項(xiàng)目的立體縱觀認(rèn)識(shí)，令買家置身其中，領(lǐng)略各樓層的朝向和景物，清楚明了選購(gòu)單位所在位置，給人真實(shí)的感覺，令買家倍增信心。（以區(qū)別本項(xiàng)目和另外兩個(gè)項(xiàng)目的不同即：明珠小區(qū)二期和西碧園售樓部 ）主要內(nèi)容：● 形象墻其是營(yíng)銷接待中心的形象標(biāo)志，主要突出項(xiàng)目的名稱、標(biāo)志。圣景苑宣傳、管理方面的優(yōu)勢(shì)：地理位置不佳，商業(yè)氛圍未形成、市政工程配套不足等三大弊病，建議改進(jìn)措施如下：（一） 營(yíng)銷接待中心包裝設(shè)計(jì)營(yíng)銷接待中心是客戶直接了解項(xiàng)目的場(chǎng)所，客戶對(duì)其包裝設(shè)計(jì)的直觀感受如何將直接影響其對(duì)項(xiàng)目的認(rèn)識(shí)和評(píng)估；因此，營(yíng)銷接待中心的包裝設(shè)計(jì)尤為重要。圣景苑小區(qū)住宅項(xiàng)目的概念具體化、專業(yè)化、建議建立產(chǎn)品形象，給予消費(fèi)者深刻、明確的印象。而好的物業(yè)管理傳播面是1：3。五、智能化物業(yè)管理和小區(qū)配套非常重要 小區(qū)的品質(zhì)感即來(lái)源于小區(qū)產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計(jì)等硬件，亦體現(xiàn)于小區(qū)配套服務(wù)和物業(yè)管理等軟件。經(jīng)過(guò)市場(chǎng)調(diào)查，城西內(nèi)尚未發(fā)現(xiàn)一樓帶私家花園的戶型，而在城東一帶，這種設(shè)計(jì)非常盛行，如：禹都花園，帶小院的戶型銷勢(shì)火爆，總房款有的與三樓同價(jià)。六、本案價(jià)值分析根據(jù)以上論述，本案地塊所處區(qū)位，以及所擁有地產(chǎn)條件，及SWOT分析，價(jià)值應(yīng)在1200元/m2左右。置業(yè)情況：多為一次置業(yè)，原有房屋多為平房或舊樓房，早已不能滿足現(xiàn)代生活的需要。本案市場(chǎng)定位（一）區(qū)域定位運(yùn)城市區(qū)最有品質(zhì)的百姓安居房（二） 項(xiàng)目定位擁有寧?kù)o的社區(qū)環(huán)境，文化格調(diào)層次高雅，必有集中綠地和中心廣場(chǎng)，還需保障每個(gè)樓宇間都要青蔥怡人、綠意濃濃，讓每戶窗前看到的是綠草、鮮花和休閑園地，即戶戶窗前如畫，家家陽(yáng)光充足，彌補(bǔ)15米超小樓間距的劣勢(shì)。◇ 合理的中、小戶型設(shè)計(jì)可以滿足了市場(chǎng)需求?！? 周邊市政配套不齊全，生活、購(gòu)物不方便▲ 內(nèi)部劣勢(shì) ▼◇ 售樓處位置較難選擇。③從明珠小區(qū)的一期和二期的開發(fā)河銷售情況來(lái)看，本項(xiàng)目的開發(fā)周期和銷售周期可能會(huì)較長(zhǎng)?！? 小區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)，錯(cuò)落有秩，新穎獨(dú)特?！? 求醫(yī)問(wèn)藥方便：甲級(jí)醫(yī)院—— 在建中的華康醫(yī)院中型醫(yī)院—— 同德醫(yī)院小型醫(yī)院—— 無(wú)藥 店——無(wú)◇ 交通發(fā)達(dá)： 市內(nèi)四、八路公交車往返于此。④從明珠小區(qū)一期的開發(fā)現(xiàn)狀來(lái)看，雖然開發(fā)周期歷時(shí)較長(zhǎng)，但是隨著城市貧富的兩極分化，明珠小區(qū)周圍已經(jīng)逐步發(fā)展成為運(yùn)城市住房中、低檔消費(fèi)的聚集區(qū)域。市場(chǎng)需求是可以用膽識(shí)和策劃創(chuàng)造的。圣景苑小區(qū)現(xiàn)處于內(nèi)部認(rèn)購(gòu)期階段，如此的入市價(jià)格，如此的地理位置，超大戶型設(shè)計(jì)就預(yù)示著本案已經(jīng)失敗了50%。其次是因?yàn)轹卧词ゾ霸匪诘赜蚩纱篌w歸納為百姓安居住宅和經(jīng)濟(jì)實(shí)惠兩大門類。圣景苑位于城西由圣惠路、路和路，三面環(huán)路，一面為規(guī)劃路，距市中心河?xùn)|廣場(chǎng)僅里路程（車程分鐘）。圣景苑沒(méi)有很好的人文環(huán)境的基礎(chǔ)支持。圣景苑周邊設(shè)施非常完善，本案小環(huán)境的市政設(shè)施較差，附近沒(méi)有一家超市。小區(qū)周邊還沒(méi)有理想的購(gòu)物廣場(chǎng)和生活日常消費(fèi)區(qū)、蔬菜批發(fā)市場(chǎng)、超市?，F(xiàn)地上物已平，原屬?gòu)S房地，基本符合七通一平標(biāo)準(zhǔn)。（二）商品房銷售個(gè)案分析根據(jù)鑫源第一部分：區(qū)域市場(chǎng)個(gè)案調(diào)查分析一、 項(xiàng)目鄰近地段住宅市場(chǎng)分析（一） 區(qū)域內(nèi)商品房供應(yīng)量及空置率統(tǒng)計(jì)鑫源圣景苑周圍建筑多為八、九十年代的民宅，平房早已破舊不堪，加之此地塊位于運(yùn)城市區(qū)和鄉(xiāng)村交界地。該項(xiàng)目用地的初始狀態(tài)是一片30多畝的舊廠房地。圣景苑小區(qū)的市場(chǎng)定位和項(xiàng)目的價(jià)值，并就規(guī)避開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行策略提示，同時(shí)對(duì)項(xiàng)目開發(fā)節(jié)奏提出了專業(yè)意見。房地產(chǎn)全程營(yíng)銷是從項(xiàng)目用地的初始狀態(tài)就導(dǎo)入營(yíng)銷的科學(xué)方法，結(jié)合房地產(chǎn)行業(yè)的運(yùn)作流程，逐步完善而形成的理論體系。鑫源如果只靠發(fā)展商自己摸索項(xiàng)目操作方法，往往費(fèi)時(shí)耗力，周期太長(zhǎng)，機(jī)會(huì)成本很大，專業(yè)房地產(chǎn)營(yíng)銷策略的導(dǎo)入已成為大勢(shì)所趨。在此基礎(chǔ)上，確立鑫源圣景苑項(xiàng)目位于運(yùn)城市鹽湖區(qū)圣惠路中段西側(cè)，與運(yùn)城市大型中、低檔住房消費(fèi)的小區(qū)明珠小區(qū)緊緊相鄰。鑫源圣景苑目前的市場(chǎng)定位基于此上等原因。具體數(shù)據(jù)如下表：高檔物業(yè)商品房供應(yīng)量及空置面積統(tǒng)計(jì)表單位：平方米 元/㎡序號(hào)項(xiàng)目名稱坐落位置總建筑面積空置面積起價(jià)均價(jià)工程進(jìn)度1 現(xiàn)房2期房3期房4期房5現(xiàn)房6期房合 計(jì)中低檔物業(yè)商品房供應(yīng)量及空置面積統(tǒng)計(jì)表單位：平方米 元/㎡序號(hào)項(xiàng)目名稱坐落位置總建筑面積空置面積起價(jià)均價(jià)工程進(jìn)度1期房2期房3期房4現(xiàn)房5期房6期房合 計(jì) 從上表來(lái)看，運(yùn)城市區(qū)被調(diào)查的物業(yè)無(wú)論是高檔樓盤，還是中低檔樓盤大多數(shù)是期房，這還只限在被調(diào)項(xiàng)目的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，如果再加未被調(diào)查的項(xiàng)目，估計(jì)市場(chǎng)空置率將占商品住宅開發(fā)面積60 %， ，現(xiàn)僅處于設(shè)計(jì)、規(guī)劃階段，從市場(chǎng)現(xiàn)有的商品住宅空置量來(lái)看，本案已經(jīng)處在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)之中,面臨著非常嚴(yán)酷的市場(chǎng)考驗(yàn)。主要賣點(diǎn)：與眾不同的特色技術(shù)服務(wù)——六層送一個(gè)空中花園（送簡(jiǎn)裝修，不裝及可入住）銷售進(jìn)度：25% 【西碧園小區(qū)】項(xiàng)目地點(diǎn)：紅旗西街712號(hào) 開發(fā)企業(yè)：運(yùn)城市碧?；▓@房地產(chǎn)開發(fā)公司建筑結(jié)構(gòu)：主體6層建筑，臨街樓盤帶底商（框架結(jié)構(gòu)）設(shè)計(jì)戶數(shù)： 6棟樓主