【正文】 毯除塵或清洗； (6)裝飾燈具深度清潔； (7)開花掃塵； (8)鋁合金窗窗外清潔； (9)地面打臘、柚木地板打臘； (10)頑固污跡清除； (11)皮沙發(fā)清潔保養(yǎng)(布藝沙發(fā)清洗)。 A套餐開荒清潔適用范圍：在裝修完成后，入住前進(jìn)行一次全面細(xì)致的清潔，這樣有利于住戶今后更方便地對各居室進(jìn)行日常的保潔，如果室內(nèi)很久沒有進(jìn)行全面清潔，使用本套餐也能取得良好的效果。 名人汽車俱樂部 ?代客泊車、洗車； ?車輛租賃； ?汽車資訊； ?汽車美容； ?運(yùn)動管家(制定運(yùn)動計(jì)劃和舉辦運(yùn)動項(xiàng)目培訓(xùn)等)； ?組織或參加高爾夫活動； ?提拱商務(wù)活動信息；216。216。216。216。216。216?！虩o憂家居清潔216。216。216。216。 保持公共環(huán)境的干凈、整潔?委托專業(yè)清潔公司規(guī)范化服務(wù)； ?明晰工作細(xì)則和驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)； ?制定細(xì)致的工作計(jì)劃和巡查表； ?清除死角－－隨時(shí)保潔； ?上門收集垃圾－－日產(chǎn)日清 ?清潔外墻、電梯、樓梯、走廊、滅殺“四害”－－定期清潔216。只要住戶想得到的，我們就做得到，住戶未想到的，我們也做得到。住戶任何事情只要向管家打一個(gè)電話，就OK，全部搞定。他們將直接面對住戶，每一樓層住戶將由三人編制的管家小組專門負(fù)責(zé)，家里發(fā)生大小事情都可以直接找所屬的專職管家小組負(fù)責(zé)。英式管家在豪門在負(fù)責(zé)大到購物、管理家庭財(cái)務(wù)、準(zhǔn)備餐點(diǎn)、招待客人、準(zhǔn)備晚宴，小到送孩子上學(xué)，洗熨衣物等，交代工人執(zhí)行，最后監(jiān)督驗(yàn)工。 以使居民在繁忙的工作和生活條件下感到方便。5．人文環(huán)境要照顧人的交往要求 在居住區(qū)內(nèi)必須體現(xiàn)在人文環(huán)境上滿足鄰里交往、兒童教育、行業(yè)交流、安全措施及進(jìn)行園區(qū)活動等功能要求，突出以人為本的人文環(huán)境設(shè)計(jì)應(yīng)慮居住區(qū)內(nèi)鄰里更和睦、更安全、老人兒童更有歸屬感。所以必須在居住環(huán)境內(nèi)提供一個(gè)供人們陶冶素養(yǎng)的高品位的文化環(huán)境。居住區(qū)的良好的視覺就是追求寧靜典雅為主，環(huán)境設(shè)計(jì)要簡潔，綠化環(huán)境內(nèi)不要過多去搞小品和雕塑。同時(shí)在設(shè)計(jì)上要注意日照和穿堂風(fēng)，保溫和節(jié)能等的生態(tài)問題，在偏東、西朝向的住宅外墻必須考慮遮陽問題。2．生態(tài)環(huán)境要有益于人的生理需求選擇和營造良好的生態(tài)環(huán)境是人居的首要條件。因此，世景國際國際公寓空間環(huán)境設(shè)計(jì)以滿足日益進(jìn)化的生活及文化設(shè)施為標(biāo)準(zhǔn)，要注意和社會生產(chǎn)力的水平、人民的生活水平相適應(yīng)而不是片面地去追求或過多地超越現(xiàn)實(shí)的生活水平。即在住宅設(shè)計(jì)中使住宅內(nèi)部的間隔上升為環(huán)境和空間的思考。這果，第一個(gè)“環(huán)境”是指大的綜合環(huán)境，即要使我們的設(shè)計(jì)盡可能和周圍的自然的、地理的、景觀的、交通的、人文的、經(jīng)濟(jì)的環(huán)境進(jìn)行對接，選擇有利因素拉動樓盤發(fā)展定位，使項(xiàng)目融入環(huán)境的同時(shí)去改善環(huán)境，與城市總體規(guī)劃相一致。而我們所有建設(shè)世景國際國際公寓的每一位成員共同努力的方向，就是希望所有入住世景國際國際公寓的業(yè)主都在硬件上能夠獲得一個(gè)良好健康的生活環(huán)境，軟件上能充分感受到英式管家服務(wù)的尊貴性、藝術(shù)性及完美性，并引以為榮。第三階段：寫字樓（2005年9月—10月）說明：本項(xiàng)目寫字樓無論是在策劃理念上，還是日后的經(jīng)營管理上對市場都是個(gè)全新的概念，因此需要宣傳后理解的過程較長，但其一旦推廣成功將在整體項(xiàng)目中占據(jù)較大優(yōu)勢，其適用的目標(biāo)客戶群體很多，放到第三階段銷售又可以避免與酒店發(fā)生沖突，同時(shí)，銷售酒店式公寓的過程中就可以積累到大量客戶。我們可以先推出1/3的樓層來試盤，如發(fā)現(xiàn)哪一戶型賣得特別好，就迅速提價(jià)；相對滯銷的戶型就快速調(diào)整。所以從大的思路上來說，拍賣既可以放在最前面哄人氣，又可以放在最后面提升價(jià)格。該部分商鋪由于既可自營又可投資，適用性最強(qiáng)；步驟三：首層雖然放在第三步進(jìn)行銷售，但其推廣則是貫穿于整個(gè)商業(yè)的銷售過程中。 慎重承諾，有諾必踐 不要輕易作承諾，尤其不要作過多的、過頭的承諾，因?yàn)檫@只會圖一時(shí)快意而埋下可能的隱患（數(shù)十萬平米的花園住宅就在旁邊使這一隱患更為可怕），盡量只作做得到的進(jìn)行承諾。 組合營銷，環(huán)環(huán)相扣項(xiàng)目整體銷售成功的關(guān)鍵在于，各功能組合所形成的內(nèi)部商務(wù)鏈及與外部環(huán)境的融合，因此無論是推廣任何一部分都必須與其他功能相結(jié)合，以整體商務(wù)環(huán)境做推廣營銷的基礎(chǔ)。 活動必須有所創(chuàng)新，有時(shí)需要大創(chuàng)新，這是必須堅(jiān)持的一個(gè)原則，平庸無為的活動寧愿不搞。E、投資者投資者是每一個(gè)成功的商業(yè)物業(yè)不可缺少的一部分客戶，本案作為蘇州著名企業(yè)、知名品牌聚集地及傳統(tǒng)商業(yè)經(jīng)營地，將達(dá)到提升物業(yè)檔次的重要作用。然而，隨著時(shí)代的發(fā)展，高科技企業(yè)的興起，經(jīng)營形式的增多，這些小企業(yè)已經(jīng)發(fā)生了微妙的變化。同時(shí)這些高檔寫字樓租賃情況不理想，中小型寫字樓因租金優(yōu)勢較被市場認(rèn)可；對于商業(yè)房地產(chǎn)市場，開發(fā)商、銷售商規(guī)模、水平良莠不齊，競爭多處在較低層次；沿街營業(yè)房從設(shè)計(jì)到銷售同質(zhì)化現(xiàn)象嚴(yán)重；市場定位準(zhǔn)確、商業(yè)氛圍濃的項(xiàng)目銷售依然良好。隱性目標(biāo)客戶群是針對項(xiàng)目本身的氛圍與形象以及服務(wù)配套的好話、獨(dú)特與否吸引而來的人流類型而提出的。最后，在項(xiàng)目內(nèi)部形成商業(yè)、寫字樓與酒店公寓商務(wù)鏈的基礎(chǔ)上，與周邊大環(huán)境進(jìn)行全面接軌，以本項(xiàng)目為標(biāo)志共同推進(jìn)蘇州中央商務(wù)區(qū)的全面成熟。 高效營運(yùn)系統(tǒng)：充分利用星級酒店管理系統(tǒng)及國外先進(jìn)的商務(wù)服務(wù)系統(tǒng)，加快回應(yīng)顧客的需要，降低成本，提高營運(yùn)效率。世景擁有無限彈性，可按實(shí)際需要隨時(shí)擴(kuò)充或縮減營運(yùn)規(guī)模，從容迎接每個(gè)挑戰(zhàn)，盡掌勝算。l 對世景初始投資者而言：在與國際接軌的經(jīng)營模式下，所帶來的是高額而又穩(wěn)定投資回報(bào)，與目前習(xí)慣的商鋪、寫字樓、住宅投資不同，由于世景在采用類似于星級酒店的經(jīng)營模式，迎合靈活辦公的國際趨勢，同時(shí)亦在最大程度上通過自身硬件降低企業(yè)辦公成本，從而獲得最大的入主效率和投資回報(bào)。因此，從城市區(qū)域功能規(guī)劃的高度著眼，結(jié)合項(xiàng)目的地段，規(guī)模與設(shè)計(jì)特點(diǎn)，我們對于商務(wù)部份的定位就是：中央商務(wù)區(qū)1，商務(wù)港：蘇州首個(gè)4A級寫字樓2，酒店公寓：蘇州首個(gè)4星級酒店公寓三、世景的無限優(yōu)勢透過世景創(chuàng)新的服務(wù)，令企業(yè)都可盡享無限優(yōu)勢：l 對世景的實(shí)際使用者而言：可大幅節(jié)省辦公室成本開支。一個(gè)城市必須有一個(gè)中心，一個(gè)城市100萬人口左右的城市也只能有一個(gè)核心。為了實(shí)現(xiàn)商業(yè)商務(wù)商住互動互補(bǔ)，減少對流動消費(fèi)的依乃，培養(yǎng)固定真實(shí)消費(fèi)者，天河城廣場，中華廣場，正佳廣場的著名商業(yè)中心都在原項(xiàng)目實(shí)行加蓋寫字摟的工程。中國第一座SHOPPING MALL—天河城廣場為天河北廣場數(shù)以萬計(jì)的時(shí)尚白領(lǐng)提供最舒適便利的休閑購物場所；華南至高檔的購物中心—廣州時(shí)代廣場與廣州友誼百貨為數(shù)以千計(jì)的高級金領(lǐng)提供最優(yōu)雅豪華的休閑購物出處。l 三樓四樓——通訊專業(yè)城：延續(xù)項(xiàng)目原有地塊經(jīng)營通訊產(chǎn)品的傳統(tǒng)，采用玻璃通透式間隔成使用面積在20—40㎡左右的鋪面，即可解決傳統(tǒng)三樓商場采光不足的問題，又可極大的降低投資門檻，為原有地塊商家的順利回流奠定基礎(chǔ)。蘇州的商業(yè)形態(tài)必須升級，打造一個(gè)象上海徐家匯這樣規(guī)劃完整出色的商圈，才是蘇州商業(yè)發(fā)展的趨勢。因此，這里的人氣和財(cái)氣自然旺盛。在徐家匯地鐵出口處，方圓500米內(nèi)云集了：匯金百貨，太平洋百貨，港匯廣場，美羅城，及太平洋電腦城，科技街等近10家大型商業(yè)中心，每一家都是聲名赫赫。CBD的發(fā)展，對于經(jīng)濟(jì)中心城市，特別是大城市具有普遍性，也是城市自身發(fā)展戰(zhàn)略性選擇與需要。結(jié)合上述三大城市CBD形成的四大要素來縱觀蘇州目前的城市格局，長安路與中心路交匯的沿線無疑成為CBD形成的最佳區(qū)域，而實(shí)際上目前該區(qū)域內(nèi)除具備了核心商業(yè)功能外，還占據(jù)著蘇州僅有的兩家四星級酒店和蘇州劇院，以及為數(shù)眾多的銀行、通訊產(chǎn)業(yè)等。但隨著區(qū)域經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，城市商務(wù)功能地位的上升，廣州CBD逐漸與商業(yè)中心分離，如70年代，廣州市的CBD轉(zhuǎn)移到海珠廣場的舊交易會、廣州賓館和華僑大廈區(qū)域；80年代，隨著環(huán)市路內(nèi)多幢標(biāo)志性建筑的建設(shè)，廣州的CBD轉(zhuǎn)移到花園酒店、白云賓館、世貿(mào)一帶；到了90年代，乘著城市東移的春風(fēng)，廣州CBD的核心產(chǎn)業(yè)開始慢慢向天河北地帶轉(zhuǎn)移，大量金融保險(xiǎn)業(yè)，跨國公司總部集聚在中信、市長大廈等大型建筑物，新的CBD已逐步形成。從歷史上看，例如全國三大城市：北京、上海及廣州的CBD發(fā)展歷史均存在以下幾個(gè)共同特征：1）在城市發(fā)展中自然形成。第二方面：作為普通購房消費(fèi)者，在作出投資行為前，不要輕信發(fā)展商為促進(jìn)成交而作出的種種承諾，更重要的是理性的去分析該項(xiàng)目在未來幾十年內(nèi)可能的經(jīng)營及回報(bào)的可行性。加上短期內(nèi)開發(fā)體量過于集中，最終導(dǎo)致商業(yè)房地產(chǎn)市場泡沫破裂。l 營銷策劃。詳見《市場調(diào)研報(bào)告》l 社會專業(yè)服務(wù)體系組合和利用。l 后價(jià)值開發(fā)的延伸價(jià)值。在本項(xiàng)目中，我們著重要體現(xiàn)的是空間建筑學(xué)與環(huán)境建筑學(xué)相結(jié)合的本質(zhì)。對于本項(xiàng)目而言，應(yīng)相當(dāng)重視新都市主義的規(guī)劃觀念及延伸價(jià)值。4. 延伸價(jià)值l 新都市主義規(guī)劃觀念的延伸價(jià)值。這就給我們在創(chuàng)造市場的新型不動產(chǎn)品種提供了機(jī)會與空間。3. 創(chuàng)造市場機(jī)會發(fā)現(xiàn)l 新投資方式創(chuàng)造的市場機(jī)會。l 市區(qū)內(nèi)類比高水準(zhǔn)的綜合性多功能商業(yè)項(xiàng)目有效供應(yīng)不足形成的差異性顯示需求。因此，同屬具備投資型的商業(yè)形態(tài)，本項(xiàng)目要立于市場不敗之地的關(guān)鍵就是如何開發(fā)出適合區(qū)域今后發(fā)展的商業(yè)模式和引入先進(jìn)的經(jīng)營理念。l 自身因素與本項(xiàng)目一墻之隔的華美商城及長安路的其他大型商場已經(jīng)有強(qiáng)烈的對比，假如本項(xiàng)目沒能在項(xiàng)目定位、經(jīng)營特點(diǎn)及硬件設(shè)施上有所超越的話，銷售的風(fēng)險(xiǎn)性和困難度是顯而易見的。這些項(xiàng)目均體量巨大、且都是集商業(yè)、酒店、寫字樓及住宅于一體。因此，以超前的決策意識，以科學(xué)的態(tài)度研究“供給需求”，便可以搶占“先機(jī)”。3. 機(jī)會點(diǎn)l 經(jīng)濟(jì)發(fā)展利好因素長安路地位的提升，與其說是近年來各開發(fā)商著力打造的結(jié)果，還不如說是蘇州市經(jīng)濟(jì)穩(wěn)步發(fā)展、核心商業(yè)圈多元化發(fā)展的必然。l 雖然街區(qū)具有良好商業(yè)環(huán)境資源，但是臨近項(xiàng)目如華美商城、北方商廈目前經(jīng)營狀況不容樂觀，容易造成客戶的對比心理，為后期銷售招商增加壓力。l 商業(yè)配套完善，商業(yè)活動便捷由長安路相連的南京路與中心路地段是蘇州市朝陽區(qū)最為成熟的商業(yè)活動區(qū)，其中匯聚的商業(yè)、酒店、娛樂等均在整個(gè)蘇州市具絕對代表性。5. 通過適當(dāng)靈活劃分商鋪面積來控制總價(jià)，推出短期租賃政策，盡量降低投資門坎，使項(xiàng)目積聚大量的潛在客戶群。五、項(xiàng)目開發(fā)總建議1. 引進(jìn)先進(jìn)的商業(yè)規(guī)劃，特別注意引進(jìn)新業(yè)態(tài)和設(shè)計(jì)好項(xiàng)目的業(yè)態(tài)組合。品牌經(jīng)營與消費(fèi)者處于動態(tài)的平衡，消費(fèi)者不斷將自身的體驗(yàn)反饋給經(jīng)營者，經(jīng)營者對房地產(chǎn)品牌進(jìn)行維護(hù)與調(diào)整，使品牌體驗(yàn)不斷更新，品牌價(jià)值不斷提升。l 借助項(xiàng)目運(yùn)作的成功，蘇州世景置業(yè)發(fā)展有限公司確立在蘇州房地產(chǎn)行業(yè)的地位和影響力。l 商業(yè)形式：獨(dú)立商鋪布局+大開間框架自由分割商業(yè)布局，㎡l 住宅形式：小戶型酒店式公寓布局，㎡l 辦公形式：可自由間隔式寫字樓布局，㎡l 停車形式：地上81個(gè)，地下326，合407個(gè)車位(地下兩層停車布局，㎡)。3. 創(chuàng)新超越：每一個(gè)地產(chǎn)項(xiàng)目都需要超越自我、超越同行業(yè)的最高水平，通過在未來領(lǐng)域的積極開拓，不僅為項(xiàng)目自身創(chuàng)造出競爭優(yōu)勢，還可以為地產(chǎn)企業(yè)奠定行業(yè)地位。2. 項(xiàng)目對接：強(qiáng)調(diào)對項(xiàng)目所在區(qū)域及個(gè)性特點(diǎn)詳盡深入的調(diào)查與研究，并對項(xiàng)目的資源優(yōu)勢和劣勢進(jìn)行判斷與整合，從而實(shí)現(xiàn)最優(yōu)模式與項(xiàng)目自身進(jìn)行完美對接。l 該地塊整體呈品字狀，；，,㎡（）。2. 項(xiàng)目對企業(yè)品牌及后續(xù)項(xiàng)目的拉動和貢獻(xiàn)。品牌時(shí)代的消費(fèi)者需要的不只是房地產(chǎn)產(chǎn)品，而更是需要房地產(chǎn)的品牌服務(wù)，品牌時(shí)代的房地產(chǎn)開發(fā)商需要學(xué)會塑造房地產(chǎn)品牌，需要學(xué)會運(yùn)用房地產(chǎn)品牌運(yùn)營的規(guī)則生產(chǎn)適銷對路的房地產(chǎn)品牌。最終達(dá)到財(cái)富涌流、社會進(jìn)步的全新局面。4. 通過超常規(guī)宣傳，通過項(xiàng)目營銷進(jìn)行造勢炒作，讓該項(xiàng)目的開發(fā)成為當(dāng)?shù)厥忻耜P(guān)注的熱點(diǎn)，并形成良好的口碑并且節(jié)約宣傳費(fèi)用。可以說是是目前蘇州市城區(qū)內(nèi)最具發(fā)展?jié)摿Φ纳虡I(yè)用地。2. 項(xiàng)目劣勢l 周邊商業(yè)競爭較多，從某種程度上分流消費(fèi)群體。l 目前市場上寫字樓投資回報(bào)率較低，缺乏投資者關(guān)注，而中、小型公司因?yàn)榻?jīng)濟(jì)實(shí)力有限，多以租賃為主，購買意向不強(qiáng)。l 地理區(qū)位優(yōu)勢目前蘇州市房地產(chǎn)市場已日漸成熟，該項(xiàng)目的地理區(qū)位優(yōu)勢必然會贏得較大的發(fā)展趨勢。4. 風(fēng)險(xiǎn)l 市場因素可對形成直接影響的超大型項(xiàng)目在本項(xiàng)目開發(fā)周期內(nèi)都將面市時(shí)，例如即將開售的珠玉島大廈和被譽(yù)為“蘇州地王”的黃金國際項(xiàng)目已于12月18日舉行奠基儀式。那時(shí)，本項(xiàng)目還是具有一定市場競爭的風(fēng)險(xiǎn)性。從目前各熱銷的房地產(chǎn)項(xiàng)目以及投資者的區(qū)域意向，可以看出投資者的考慮因素主要表現(xiàn)在：一是地段和人氣，地段和人氣是決定商鋪?zhàn)饨鸬闹匾蛩?，人流量大、道路暢通、能夠留住行人和有穩(wěn)定消費(fèi)群體的區(qū)域等都是投資考慮的主要因素；二是新的商業(yè)模式和經(jīng)營理念，蘇州當(dāng)前的商業(yè)模式開始從條狀商業(yè)街向集聚式商業(yè)區(qū)轉(zhuǎn)化，綜合性的商業(yè)步行街、一站式購物的大賣場等新的經(jīng)營管理模式所帶來的影響是不言而喻的；同時(shí)隨著市場上產(chǎn)權(quán)式酒店、投資型公寓及中高檔寫字樓等房地產(chǎn)項(xiàng)目的出現(xiàn)，投資物業(yè)的多樣性也開始逐步形成。項(xiàng)目位于蘇州的市中心，處于蘇州市頂級商業(yè)地段向頂級商務(wù)地段過渡的邊緣地帶，商業(yè)、商務(wù)及休閑的需求能夠得到最大化的體現(xiàn)。l 新生代滋生的生存、休閑、投資空間的現(xiàn)實(shí)需求。目前不少商鋪經(jīng)營的靈活性導(dǎo)致商業(yè)的經(jīng)營缺乏統(tǒng)一性，商業(yè)氛圍的形成僅依靠市場的調(diào)節(jié)由經(jīng)營者自發(fā)形成，商鋪的換租率表現(xiàn)頻繁。而我們在具體運(yùn)作中可以將一些新的操盤手法融入其中。新都市主義者重新反思人類與自然的關(guān)系，主張城市建設(shè)應(yīng)充分研究自然環(huán)境，城市規(guī)劃因形就勢，建筑設(shè)計(jì)適應(yīng)氣候要求，從而使城市與自然形成和諧共存的局面。建筑藝術(shù)價(jià)值觀的演變分為五個(gè)階段：（1）實(shí)用建筑學(xué)階段，追求適用、堅(jiān)固、美觀的建筑；（2）藝術(shù)建筑學(xué)階段，視建筑為凝固的音樂；（3）機(jī)器建筑學(xué)階段，把建筑看作住人的機(jī)器；（4）空間建筑學(xué)階段，認(rèn)識到空間是建筑的主角；（5）環(huán)境建筑學(xué)階段，認(rèn)為建筑是環(huán)境的科學(xué)和藝術(shù)。項(xiàng)目的主題文化定位是創(chuàng)造項(xiàng)目