【正文】 　有償服務(wù)收入　 停車場(chǎng)經(jīng)營(yíng)收入　 管理服務(wù)費(fèi)收入　 會(huì)所經(jīng)營(yíng)收入 　　　　　　 　　 　 社區(qū)　　 停　　 人員　 日?！? 會(huì) 　　　　　　　　 　 商務(wù)　　 車　　 行政　 物業(yè)　 所 　　　　　　　　 　 活動(dòng)　　 場(chǎng)　　 稅金　 管理　 管 的開　　 管　　 及其　　 　 理　　　　　　　　 展 　　 理 它二、日常物業(yè)管理經(jīng)費(fèi)收支測(cè)算　?。ㄒ唬y(cè)算依據(jù)及說明　　XX市政府有關(guān)物業(yè)管理的法規(guī)和文件。第二章 日常物業(yè)管理經(jīng)費(fèi)收支測(cè)算提要：　　每年按收入的15％提取管理酬金，其余全部用于居住區(qū)的物業(yè)管理；　　在物業(yè)管理經(jīng)費(fèi)收支上，我們將“取之于民，用之于民”作為物業(yè)管理收支的基本原則。 （二）管理處于每年12月10日前提出下年度維修基金的使用計(jì)劃和預(yù)算，提交開發(fā)商（或業(yè)委會(huì)）審議通過后執(zhí)行。 （二）在費(fèi)用收取方式上，我們初期采用人工收費(fèi)和電腦劃帳同步進(jìn)行，力求盡量盡量減少現(xiàn)金的收取，提高收款工作效率。物業(yè)管理收費(fèi)與其他行業(yè)比較而言相對(duì)較低，收入來源較少，如何為業(yè)主節(jié)約每一分錢顯得十分重要?！　」芾硖庁?cái)務(wù)工作由管理處經(jīng)理主管，凡涉及管理處資金使用的，除較大金額需報(bào)告總公司領(lǐng)導(dǎo)外，一律由管理處經(jīng)理簽字審批后方可使用。我們將在管理公司行政部下設(shè)財(cái)務(wù)組，并設(shè)會(huì)計(jì)、出納和收款員等專、兼職財(cái)務(wù)人員，負(fù)責(zé)管理公司財(cái)務(wù)管理工作。 八、提供優(yōu)質(zhì)客戶服務(wù) 在銷售中心內(nèi)配置雨傘架、急救包、針線包等，以便購房者不時(shí)之需；同時(shí)配置一定量的兒童游樂設(shè)施、資料架及時(shí)尚雜志等，讓購房者（尤其是家庭購房者）在參觀樣板房的同時(shí)可感受休閑之樂； 提供門童服務(wù)，負(fù)責(zé)業(yè)主的迎送工作；在銷售中心提供代客泊車、幼童看護(hù)、贈(zèng)送雨傘等各項(xiàng)服務(wù)；第四部分 項(xiàng)目服務(wù)管理費(fèi)第一章 財(cái)務(wù)管理提要：　　倡導(dǎo)“開放管理”，定期向業(yè)主公布管理處財(cái)務(wù)收支報(bào)告，接受業(yè)主的監(jiān)督； 　堅(jiān)持“取之于民，用之于民”的基本原則；　　財(cái)務(wù)管理是物業(yè)管理正常運(yùn)營(yíng)的“生命線”。如本次投標(biāo)我們有幸中標(biāo)，建議在派出前期管理人員進(jìn)駐現(xiàn)場(chǎng)前，XXXXX置業(yè)有限公司應(yīng)在XX市物業(yè)管理?xiàng)l例的指導(dǎo)下，就XXX的物業(yè)管理與XX物業(yè)管理有限公司簽定正式的委托管理合同，將物業(yè)管理服務(wù)的內(nèi)容和深度、標(biāo)準(zhǔn)、雙方的權(quán)利和義務(wù)以及管理用房的劃撥、工程保固金的支付等重大問題用合同的形式明確下來。我們擬在XXX的物業(yè)管理中建立以流程運(yùn)作為基石的需求管理模式，以實(shí)現(xiàn)我們所提供之物業(yè)管理服務(wù)能夠持續(xù)超越業(yè)主的實(shí)際需求。 二、物資裝備計(jì)劃:附表1：XXX管理處行政辦公用品名 稱數(shù) 量單價(jià)（均價(jià)）合 計(jì)備 注辦公桌椅8套會(huì)議桌椅1套打印機(jī)1臺(tái)復(fù)印機(jī)1臺(tái)電腦設(shè)備3套空調(diào)機(jī)（分體式、柜式）2套傳真機(jī)1臺(tái)保險(xiǎn)柜1臺(tái)照相機(jī)1臺(tái)社區(qū)文化活動(dòng)用電話3部包安裝檔案、資料柜2套整體制作員工服裝38X2套各類標(biāo)識(shí)牌1批各類辦公用品1批飲水機(jī)1臺(tái)棉大衣38件音響1套社區(qū)文化活動(dòng)用VCD1部社區(qū)文化活動(dòng)用電視機(jī)2部2500．00社區(qū)文化與宿舍用入住、辦公資料1批寢具10套廚具1套雨衣5件手電筒5把茶幾2套電風(fēng)扇3臺(tái)衣柜3套小 計(jì)附表2：XXX管理處維修工具及清潔工具名 稱數(shù) 量單 價(jià)合 計(jì)備 注75型室內(nèi)疏通機(jī)1臺(tái)8KVA型電焊機(jī)1臺(tái)沖擊鉆1個(gè)砂輪切割機(jī)1臺(tái)手電鉆1個(gè)臺(tái)鉗1臺(tái)梯子1把萬用表2臺(tái)搖表1臺(tái)潛水泵1臺(tái)2寸套絲機(jī)1臺(tái)測(cè)試儀表2套吸塵吸水器2臺(tái)高/低壓沖水機(jī)1臺(tái)清潔及澆花用膠管600米機(jī)動(dòng)噴霧器1臺(tái)電工工具4套電流表2塊木工工具1套高空作業(yè)工具1套常用材料備件1批吸塵機(jī)1臺(tái)手推垃圾清運(yùn)車3臺(tái)手推式剪草機(jī)1部綠籬修剪機(jī)1部清潔工具4套綠化工具2套鐵架床與木床10套（均價(jià)）小計(jì) 附表3：XXX管理處治安、交通、消防裝備名 稱數(shù) 量單 價(jià)合 計(jì)備 注無線對(duì)講系統(tǒng)6臺(tái)消防工具1套自行車4輛云梯1架訓(xùn)練器材1套警棍5棍防毒面具10副鋼盔、消防斧頭、專用扳手、消防靴等10套物品搬運(yùn)便民服務(wù)車2輛不可預(yù)見裝備費(fèi)小 計(jì)總計(jì)：206450 RMB88 / 88第三部分 促進(jìn)銷售的建議和配合銷售的措施、承諾第一章 銷售對(duì)象的定位一、銷售對(duì)象定位XXX坐落于XX市新崛起的高科技產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)—江寧開發(fā)區(qū)，其緊鄰地塊南側(cè)的牛首河的沿岸將形成優(yōu)美的濱河綠帶,佛城路、將軍南路交叉口的大轉(zhuǎn)盤將是一個(gè)非常大規(guī)模的中心“綠島”,這一系列景觀綠化工程的完成將使整個(gè)居住地塊周邊環(huán)境得以很大的提升，正是安家置業(yè)者的良好居所?！　∪绻@些有志之士把加盟XX物業(yè)視作一種機(jī)遇的話，我們將充分利用這種機(jī)遇造就一批人才。三、管理人員的選用辦法XXX管理處各崗位所需人力資源配置實(shí)行XX物業(yè)管理公司管理下的完全雙向選擇，以保證管理處經(jīng)理建立一支高效、協(xié)調(diào)的團(tuán)隊(duì)。8人維修班長(zhǎng)男性40歲以下大專以上B. 具有一年以上物業(yè)管理經(jīng)驗(yàn)及三年以上的工作經(jīng)驗(yàn)1人維修技工男性35歲以下中 級(jí)。1人收銀員高中以上學(xué)歷，具有會(huì)計(jì)證，工作認(rèn)真負(fù)責(zé)。1人物業(yè)主管大學(xué)本科學(xué)歷，機(jī)電設(shè)備專業(yè)，具有工程師職稱，從事本專業(yè)多年，并具有物業(yè)管理知識(shí)，熟悉ISO9001質(zhì)量管理體系。業(yè)委會(huì)根據(jù)法律賦予的權(quán)力，對(duì)管理上的各項(xiàng)事務(wù)進(jìn)行監(jiān)督、協(xié)調(diào)和指導(dǎo)； 、擴(kuò)展各類社會(huì)公共關(guān)系，以確保管理目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。 三、創(chuàng)建XXX有效的服務(wù)價(jià)值鏈 圍繞“以客戶為中心，服務(wù)品質(zhì)為導(dǎo)向”的經(jīng)營(yíng)管理模式，我們將在XXX全面推行競(jìng)爭(zhēng)型服務(wù)戰(zhàn)略；采取有效的管理策略提升XX物業(yè)人的服務(wù)價(jià)值，建立一支高效的、既能為業(yè)主提供優(yōu)良的服務(wù)，又能向周邊展示XX物業(yè)人風(fēng)采的團(tuán)隊(duì)?！　。O(jiān)督管理處的服務(wù)質(zhì)量，同時(shí)兼任行政主管和會(huì)所主管,降低人力資源成本。第二部分 項(xiàng)目管理方式第一章 管理模式結(jié)合XXX文化區(qū)的管理要求，實(shí)現(xiàn)“為業(yè)主節(jié)約每一分，讓業(yè)主滿意多一分”的管理理念，依托XX物業(yè)成功的連鎖經(jīng)營(yíng)模式和經(jīng)驗(yàn)，完善的ISO9001品質(zhì)管理體系,根據(jù)XXXXX置業(yè)有限公司對(duì)XXX的顧客定位，樓宇設(shè)備設(shè)施的自動(dòng)化程度，以及XXX所處的地理環(huán)境，我們擬采用“以客戶為中心，服務(wù)品質(zhì)為導(dǎo)向”的經(jīng)營(yíng)管理模式。XXX所有物業(yè)經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目由物業(yè)公司經(jīng)營(yíng)和管理。在XXX共用設(shè)施、設(shè)備的管理和維護(hù)上，我們致力于憑借自身經(jīng)驗(yàn)和專業(yè)的分包方，對(duì)其進(jìn)行持續(xù)的循環(huán)改進(jìn)和功能擴(kuò)展，逐步實(shí)現(xiàn)對(duì)共用設(shè)施、設(shè)備的集中監(jiān)控和一體化管理，最終實(shí)現(xiàn)物業(yè)的保值和增值。致力于用新型的“以客戶為中心、以流程為導(dǎo)向”的運(yùn)作取代傳統(tǒng)的“以企業(yè)為中心、以職能為導(dǎo)向”運(yùn)作，實(shí)現(xiàn)物業(yè)管理水平的持續(xù)提升。XX物業(yè)自1999年開始實(shí)施管理體系的全面整合提升。即將管理處的內(nèi)部管理和對(duì)外服務(wù)分為后臺(tái)和前臺(tái)操作，從而保證管理處對(duì)外形象的統(tǒng)一化。我們擬通過公開招標(biāo)的方式引入3—4家具有一定品牌、資質(zhì)、售后服務(wù)的正規(guī)裝修商進(jìn)駐小區(qū)并向業(yè)主推薦，避免裝修游擊隊(duì)日夜騷擾業(yè)主；同時(shí)，根據(jù)不同層次業(yè)主的需求，提供各類個(gè)性化的裝修方案以供選擇，實(shí)現(xiàn)設(shè)計(jì)、施工、養(yǎng)護(hù)一條龍的套餐式服務(wù)。一方面，普通的業(yè)主因?yàn)閷I(yè)的限制，對(duì)于裝修方案的設(shè)計(jì)、裝修商的選擇、裝修材質(zhì)選購、裝修質(zhì)量的監(jiān)督等問題都顯的心有余而力不足。對(duì)于居委會(huì)，我們將盡力協(xié)助其搞好業(yè)主的宣傳教育、民事糾紛調(diào)解、擁軍優(yōu)屬、計(jì)劃生育等工作，同時(shí)在管理信息資源上予以有效支持。總之，隨著IT業(yè)的發(fā)展，XXX網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)將在我們的努力下成為一個(gè)“信息島”，從而滿足社會(huì)各界、物業(yè)管理人、業(yè)主之間對(duì)管理資源及信息共享的需求?！　∥濉⒔ⅰ皵?shù)碼社區(qū)”，實(shí)現(xiàn)管理手段現(xiàn)代化　　縱觀全球信息的浪潮，網(wǎng)絡(luò)信息正以不可阻擋之勢(shì)向我們涌來。　　在物業(yè)管理實(shí)施過程中，我們力求挑選一批“品德好、素質(zhì)好、身體好”的有志之士充實(shí)到“XX物業(yè)管理人”的隊(duì)伍中來，充分發(fā)揮員工的各項(xiàng)優(yōu)勢(shì)，同時(shí)對(duì)他們實(shí)施科學(xué)培訓(xùn)，規(guī)范管理，使其不斷得到充電和提升，我們將為表現(xiàn)出色的員工不斷提供培訓(xùn)、加薪、升職的機(jī)會(huì)，甚至介入高層管理。 我們認(rèn)為對(duì)于企業(yè)而言，XXX物業(yè)管理成敗的關(guān)鍵在于能否將自身優(yōu)勢(shì)與標(biāo)的物的管理要求有效結(jié)合。XX物業(yè)于九七年建立了ISO9001質(zhì)量管理體系，并順利通過英國(guó)BSI的第三方認(rèn)證，通過四年多的實(shí)際運(yùn)作和持續(xù)改進(jìn)，質(zhì)量保證體系已日趨完善和穩(wěn)定，并具有較強(qiáng)的可操作性，質(zhì)量保證體系已成為我們提供規(guī)范化、標(biāo)準(zhǔn)化物業(yè)管理服務(wù)的基石?！　〗螘r(shí)間以來，我們反復(fù)探討研究“XXX文化區(qū)”到底需要什么樣的管理模式？我們認(rèn)為,管理好高尚住宅小區(qū)的核心問題在于:解決提高服務(wù)質(zhì)量與降低管理成本之間的矛盾。在管理機(jī)制上，建立了按勞分配和按資分配相結(jié)合的分配機(jī)制，建立了多種體系有機(jī)結(jié)合的激勵(lì)機(jī)制，建立了競(jìng)爭(zhēng)上崗、雙向選擇的用人機(jī)制。在環(huán)境文化氛圍營(yíng)造上，我們將導(dǎo)入一套結(jié)合現(xiàn)代與傳統(tǒng)、符合建筑設(shè)計(jì)特色的形象識(shí)別系統(tǒng)，提升檔次；提供高品質(zhì)的園藝維護(hù)，保持綠化的良好長(zhǎng)勢(shì)；以多種形式組織業(yè)主開展環(huán)境保護(hù)及美化家園活動(dòng)，并不斷完善居住區(qū)內(nèi)的園林小品及自然景觀，營(yíng)造厚重的人文氣息，建立人與環(huán)境和諧共融的“城市家園文化區(qū)”。我們將以開展健康豐富的社區(qū)文化活動(dòng)為紐帶，建立嶄新的社區(qū)文化。文化管理涉及兩個(gè)層面，一是通過多種交流形式促進(jìn)物業(yè)管理人與社區(qū)成員以及社區(qū)成員之間的正常溝通，使“睦鄰親善”的傳統(tǒng)社區(qū)概念得以理性回歸，并激發(fā)社區(qū)成員共同參與建設(shè)社區(qū)人文環(huán)境的積極性。這些問題的存在，一定程度上會(huì)影響管理服務(wù)費(fèi)的收繳率，對(duì)此如何應(yīng)對(duì)？　　……第二章　管理服務(wù)理念及管理思路　　按設(shè)計(jì)說明，XXX高尚住宅小區(qū)在戶型設(shè)計(jì)上本著大戶型的設(shè)計(jì)理念，以人為本，著意追求回歸自然、遠(yuǎn)離喧囂的鬧市環(huán)境?！　XXX高尚住宅小區(qū)業(yè)主主要為來江寧創(chuàng)業(yè)的企業(yè)家、投資家 、和高薪白領(lǐng)，素質(zhì)高、要求高，其特殊的人員結(jié)構(gòu)及厚重的文化沉淀必將為居住區(qū)帶來更清新的時(shí)代氣息、衍生更現(xiàn)代的居住理念，因此要求未來物業(yè)管理企業(yè)實(shí)現(xiàn)管理方式和管理手段的現(xiàn)代化。緊鄰地塊南側(cè)的牛首河的沿岸將形成優(yōu)美的濱河綠帶。深圳公司物業(yè)管理顧問方案整理于2005年3月目 錄第一部分 項(xiàng)目物業(yè)管理理念 3第一章　項(xiàng)目調(diào)研 3第二章　管理服務(wù)理念及管理思路 4第三章　探求、創(chuàng)造“XXX文化區(qū)”物業(yè)管理新模式 6第四章　擬采取的管理服務(wù)措施 7第二部分 項(xiàng)目管理方式 14第一章 管理模式 14第二章 各類人員的素質(zhì)要求、選用辦法和人員編制情況 18第三章 資源配置情況 21第三部分 促進(jìn)銷售的建議和配合銷售的措施、承諾 25第一章 銷售對(duì)象的定位 25第二章 配合銷售的措施 26第四部分 項(xiàng)目服務(wù)管理費(fèi) 29第一章 財(cái)務(wù)管理 29第二章 日常物業(yè)管理經(jīng)費(fèi)收支測(cè)算 32第五部分 特色服務(wù)項(xiàng)目及收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn) 36一、服務(wù)思路 36二、服務(wù)項(xiàng)目 37三、日常服務(wù)措施 41第六部分 未來接管中的新舉動(dòng)、新設(shè)想 42第一章 建立“物業(yè)信息島”，實(shí)現(xiàn)管理手段現(xiàn)代化 42第二章 實(shí)現(xiàn)網(wǎng)絡(luò)辦公自動(dòng)化 47第七部分 社區(qū)文化建設(shè) 51一、社區(qū)文化建設(shè)構(gòu)想 51二、社區(qū)文化建設(shè)的總思路 52三、社區(qū)文化建設(shè)的保障體系 53四、社區(qū)文化活動(dòng)精彩展現(xiàn) 54五、社區(qū)文化建設(shè)的效果評(píng)估 54第八部分 項(xiàng)目管理目標(biāo)及承諾 56第一章 經(jīng)營(yíng)指標(biāo)承諾及采取的措施 56第二章 管理指標(biāo)承諾及采取的措施 57第九部分 物業(yè)管理的日常工作 64第一章 前期介入 64第二章 業(yè)主入住 66第三章 二次裝修管理 67第四章 業(yè)主投訴處理 69第五章 安全管理 71第六章 車輛及交通管理 72第七章 消防管理 74第八章 園林綠化與養(yǎng)護(hù) 76第九章 機(jī)電、智能化等設(shè)備設(shè)施的管理 77第十章 環(huán)境保護(hù)與消殺服務(wù) 80結(jié) 束 語 85第一部分 項(xiàng)目物業(yè)管理理念第一章　項(xiàng)目調(diào)研　　為使管理服務(wù)工作更加貼近XXX高尚住宅小區(qū)中的“宅”與“人”，我們深入現(xiàn)場(chǎng)調(diào)研，所了解的基本情況如下：【XXX位于江寧開發(fā)區(qū)佛城路以南,將軍南路以東,牛首河以北,。隨