【正文】 發(fā)誰(shuí)保護(hù)”的原則，運(yùn)用法律、經(jīng)濟(jì)以及行政等手段保證項(xiàng)目環(huán)境保護(hù)規(guī)劃設(shè)計(jì)實(shí)施。　　堅(jiān)持污染防治和生態(tài)保護(hù)并重的原則。以實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)效益與社會(huì)效益以及環(huán)境效益的有效統(tǒng)一。（3）以高品質(zhì)住宅商業(yè)綜合體打造區(qū)域特色。 考慮政策、區(qū)域發(fā)展以及產(chǎn)品定位等相關(guān)因素，綜合確定本項(xiàng)目住宅的銷售價(jià)格5940元/平方米（均），商鋪類銷售價(jià)格為13200元/平方米（均），定價(jià)依據(jù)如下:住宅價(jià)格制定依據(jù)：（1）根據(jù)周邊相似項(xiàng)目制定板塊的定價(jià)區(qū)間。 項(xiàng)目機(jī)會(huì):武清開(kāi)發(fā)區(qū)已入駐1000余家企業(yè)，常住人口逾10萬(wàn)人。商鋪投資客戶投資企業(yè)及人士、各類商業(yè)經(jīng)營(yíng)群體。流動(dòng)及省外人口 流動(dòng)人口、希望落戶天津的省外人口。分為：富裕農(nóng)民，以30～40歲周邊村官及富裕農(nóng)民為主，往來(lái)于城市鄉(xiāng)村之間，向往城市完善醫(yī)療、教育、商業(yè)配套生活；私營(yíng)業(yè)主，以35～50歲自營(yíng)私營(yíng)生產(chǎn)型企業(yè)業(yè)主為主，往來(lái)于城市鄉(xiāng)村間，改善住房或投資，注重項(xiàng)目品質(zhì)及完善服務(wù)。需求以第一套房產(chǎn)自住為主，二、三套房產(chǎn)改善、投資為輔，分為：新婚一族，以27～35歲年輕人為主，剛步入社會(huì)，或由家庭資助部分款項(xiàng)，工作于武清城區(qū)企事業(yè)單位；單位中高層，以35～50歲政府官員及企事業(yè)單位高管人員為主，改善住房及部分投資，地緣情節(jié)較濃；民營(yíng)業(yè)主，以35～50歲私營(yíng)民營(yíng)業(yè)主為主，或往來(lái)于各地，改善住房或投資，彰顯身份，突出地位。第五章 產(chǎn)品及經(jīng)營(yíng)定位項(xiàng)目位于武清開(kāi)發(fā)區(qū)內(nèi)，距離本項(xiàng)目較近區(qū)域聚集著較高素質(zhì)和經(jīng)濟(jì)能力的需求群體。機(jī)會(huì)，相對(duì)天津市區(qū)而言，處于武清開(kāi)發(fā)區(qū)的本項(xiàng)目，仍有一定發(fā)展空間，并且隨著武清老城區(qū)住房需求的外溢以及開(kāi)發(fā)區(qū)日益完善的市政基礎(chǔ)設(shè)施，都將會(huì)支撐武清開(kāi)發(fā)區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展。價(jià)格走勢(shì)分析本項(xiàng)目開(kāi)發(fā)及銷售階段兩到三年的周期內(nèi)，隨著高新區(qū)行政經(jīng)濟(jì)中心的西移，項(xiàng)目周邊市政基礎(chǔ)設(shè)施將進(jìn)一步完善，區(qū)域內(nèi)的房地產(chǎn)不論是住宅還是商業(yè)都會(huì)呈穩(wěn)步增長(zhǎng)趨勢(shì).產(chǎn)品需求分析住宅類：由于小戶型產(chǎn)品前期投入成本低、回報(bào)率高等特點(diǎn)，70—100平方米住宅產(chǎn)品將是本區(qū)域內(nèi)主導(dǎo)且暢銷型產(chǎn)品；商鋪類：本項(xiàng)目建成后將成為武清開(kāi)發(fā)區(qū)首個(gè)住宅及商業(yè)配套項(xiàng)目，滿足區(qū)域市場(chǎng)對(duì)于住宅、商業(yè)用房的需求。武清區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)近幾年表現(xiàn)強(qiáng)勢(shì)，供求總量均為天津市首位。商業(yè)類型商品房銷售增速情況看，2009年至2011年四季度，辦公樓和商業(yè)營(yíng)業(yè)用房市場(chǎng)銷售面積由于受到行業(yè)季度變化周期影響，增速波動(dòng)較大。單位：元/平方米圖43 2009年2011年四季度天津市各類新建房屋累計(jì)銷售均價(jià)趨勢(shì)單位：元/平方米圖44 2009年2011年四季度天津市各類新建房屋累計(jì)銷售均價(jià)增速趨勢(shì)，%。單位：億元日期2010年一季度2010年二季度2010年三季度2010年四季度2011年一季度2011年二季度2011年三季度2011年四季度本市投資額全國(guó)投資額本市投資增速%%%%%%%%全國(guó)投資增速%%%%%%%%本市占比%%%%%%%%表42 2010年2011年天津市各季度房地產(chǎn)投資完成情況與全國(guó)對(duì)比圖42 2009年2011年天津市各季度房地產(chǎn)投資增速2011年四季度，%；，%；辦公樓銷售均價(jià)達(dá)到12007元/平方米，%；，%。三季度，天津市房地產(chǎn)投資增速低于全國(guó)增幅水平，四季度，隨著全國(guó)房地產(chǎn)投資增速的下滑，天津市房地產(chǎn)投資增速與全國(guó)增幅水平基本持平。2011年四季度，略高于上一季度，%。稅費(fèi)優(yōu)惠限制：對(duì)個(gè)人購(gòu)買普通住房，且住房屬于家庭唯一住房者，可減半征收契稅。2011年12月底住建部住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部日前知會(huì)地方政府，對(duì)于限購(gòu)政策將要于2011年年底到期的城市，地方政府需在到期之后對(duì)限購(gòu)政策進(jìn)行延續(xù)。2010年9月29日財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)局、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部、國(guó)土資源部等購(gòu)房首付提至30%及以上，第三套房停貸；開(kāi)發(fā)商若閑置土地、捂盤(pán)惜售將被禁止新拿地；調(diào)整住房交易環(huán)節(jié)的契稅和個(gè)人所得稅優(yōu)惠政策。時(shí)間出臺(tái)部門(mén)政策概要2010年4月15日 國(guó)務(wù)院辦公廳二套房首付不低于50%。在本輪調(diào)控中，房貸政策、限購(gòu)政策的執(zhí)行是重點(diǎn)內(nèi)容之一，隨著地方政府相繼出臺(tái)細(xì)則，二套房貸收緊的政策在全國(guó)范圍內(nèi)推行。 長(zhǎng)期以來(lái)武清開(kāi)發(fā)區(qū)優(yōu)質(zhì)住宅項(xiàng)目欠缺，致使許多高科技企業(yè)高管難以就地安居置業(yè)，更難以為這些來(lái)自海內(nèi)外的財(cái)智人士提供宜居購(gòu)物的商業(yè)氛圍。 　　建區(qū)以來(lái)，武清開(kāi)發(fā)區(qū)共吸引投資總額400億元（其中外資35億美元），引入50個(gè)國(guó)家和地區(qū)的企業(yè)近1000家，其中有美國(guó)艾默生和英格索蘭、日本東棉和住友、韓國(guó)LG、中糧等世界500強(qiáng)企業(yè)14家，有丹佛斯、天獅、南玻、信義、娃哈哈、戴納派克、EKC工業(yè)等50余家國(guó)內(nèi)外行業(yè)龍頭企業(yè)。 自然生態(tài)環(huán)境良好，綠化率達(dá)到40%以上，在質(zhì)量管理和環(huán)境管理方面通過(guò)了ISO國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)認(rèn)證。位于京津之間，規(guī)劃面積30平方公里，遠(yuǎn)期控制規(guī)劃總面積93平方公里。它位于環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)圈的中心，是中國(guó)北方最大的沿海開(kāi)放城市、近代工業(yè)的發(fā)源地、近代北方最早對(duì)外開(kāi)放的沿海城市之一、我國(guó)北方的海運(yùn)與工業(yè)中心。本項(xiàng)目在商業(yè)配套上追求更大的時(shí)尚與舒適，能夠有效提升整個(gè)高新區(qū)的生活質(zhì)量。項(xiàng)目建設(shè)涉及的施工、設(shè)計(jì)等單位均通過(guò)程序招標(biāo)確定，符合項(xiàng)目建設(shè)要求。為武清乃至天津的城市形象增添新光彩。天津金僑大道項(xiàng)目作為天津金僑城投資有限公司在武清開(kāi)發(fā)區(qū)開(kāi)發(fā)的大型商業(yè)居住區(qū)。隨著開(kāi)發(fā)區(qū)行政經(jīng)濟(jì)中心西移，新的高新區(qū)管委會(huì)大廈正在規(guī)劃設(shè)計(jì)中，預(yù)計(jì)2013年可入駐。項(xiàng)目緊臨亞洲超大購(gòu)物小城——弗羅倫薩小鎮(zhèn)和超級(jí)游樂(lè)中心“凱旋王國(guó)”，建成后將成為天津武清新城市核心。 集團(tuán)董事長(zhǎng)、法定代表人任玉奇為十屆、十一屆全國(guó)人大代表，所提交的《取消農(nóng)業(yè)稅》等45份議案被全國(guó)人大常委會(huì)立案。投資近5億建設(shè)湖南軟件職業(yè)學(xué)院，可容納來(lái)自全國(guó)各地的25000名學(xué)生就讀；投資2000多萬(wàn)元建設(shè)金僑醫(yī)院，解決當(dāng)?shù)剞r(nóng)民就醫(yī)難問(wèn)題，?？铺厣坏嬜u(yù)三湘四水，還輻射到新疆、北京、上海、廣州、深圳、臺(tái)灣等全國(guó)20多省市及地區(qū)；先后捐資數(shù)百萬(wàn)元，扶孤助殘、修建農(nóng)村公路；慰問(wèn)西北廣大農(nóng)村貧困家庭上百萬(wàn)元；捐資贊助湖南教育基金會(huì)，投資建立湖南軟件職業(yè)學(xué)院愛(ài)心基地；2008年1月，湖南遭遇50年一遇的冰雪災(zāi)害，集團(tuán)捐資100萬(wàn)元抗冰賑災(zāi)；集團(tuán)先后捐贈(zèng)600萬(wàn)元，贊助“八一”足球聯(lián)賽及在湘潭舉行的第11屆省運(yùn)會(huì)，為湘潭文體事業(yè)的發(fā)展做出了重要貢獻(xiàn)。 集團(tuán)連續(xù)獲得“湖南省誠(chéng)信企業(yè)”、“湖南省銀行業(yè)系統(tǒng)守信用企業(yè)”、“湖南省重信用守合同企業(yè)”等多項(xiàng)榮譽(yù)稱號(hào)。其中高級(jí)職稱83人，中級(jí)職稱206人，長(zhǎng)年從業(yè)人員近兩萬(wàn)人。國(guó)家住建部授予金僑集團(tuán)國(guó)家一級(jí)房產(chǎn)開(kāi)發(fā)資質(zhì)、國(guó)家一級(jí)建筑總承包資質(zhì)和國(guó)家一級(jí)物業(yè)管理資質(zhì)。天津金僑城投資有限公司成立于2011年9月，注冊(cè)資金5000萬(wàn)元，在職員工36人，系金僑投資控股集團(tuán)全資子公司，其主營(yíng)業(yè)務(wù)是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)。武清未來(lái)的整體規(guī)劃中，本項(xiàng)目所在區(qū)域內(nèi)的商業(yè)以及市政公共設(shè)施都會(huì)有極大的提升。這與作為國(guó)家級(jí)開(kāi)發(fā)區(qū)的地位并不相稱，因此在本輪調(diào)控中本區(qū)域房?jī)r(jià)并未出現(xiàn)大的波動(dòng)。調(diào)控政策對(duì)2011乃至2012年天津房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)產(chǎn)生了深遠(yuǎn)影響，成交量與成交均價(jià)等市場(chǎng)指標(biāo)，較2010年度出現(xiàn)明顯的滯漲局面。一系列政策的出臺(tái)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響較為明顯，2011年天津房地產(chǎn)市場(chǎng)成交量與成交均價(jià)等指標(biāo)出現(xiàn)明顯的滯漲局面。天津武清開(kāi)發(fā)區(qū)金僑大道南區(qū)住宅工程項(xiàng)目天津武清開(kāi)發(fā)區(qū)金僑大道南區(qū)住宅工程項(xiàng)目可行性研究報(bào)告目 錄第一章 總論 6 6：天津武清開(kāi)發(fā)區(qū)金僑大道南區(qū)住宅工程項(xiàng)目 6 6 6 7 8 8 9 9第二章 項(xiàng)目概況 12 12 12 12 13 13 13 14 14 15第三章 項(xiàng)目選址及規(guī)劃 16 16 16 18第四章 市場(chǎng)供求預(yù)測(cè)分析 19 19 19 20 21 21 22 24 27 28 29 29第五章 產(chǎn)品及經(jīng)營(yíng)定位 30 30 30 32 33第六章 環(huán)境影響評(píng)價(jià) 3技術(shù)及法律依據(jù) 34 34 34 35 35 36 36 36 37 37 38 施工期環(huán)境影響分析 39第七章 工程項(xiàng)目管理 41 41 41 41 41 42： 42 42 其它準(zhǔn)備 43 43 43第八章 勞動(dòng)安全衛(wèi)生與消防 45 45 45 45 46 消防 46 設(shè)計(jì)依據(jù) 46 47 47第九章 投融資分析 48 48 48 48 49 50 50 50第十章 財(cái)務(wù)效益評(píng)價(jià) 52 52 52 52 53（費(fèi)）率選取說(shuō)明 54 54 55 55 56 56 57 57 57第十一章 社會(huì)評(píng)價(jià) 59 59 59 60第十二章 項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)分析 61 61 63第十三章 研究結(jié)論與建議 65 65 6表 67第一章 總論為積極配合與支持天津市武清開(kāi)發(fā)區(qū)整體發(fā)展規(guī)劃，天津金僑城投資有限公司通過(guò)審慎的市場(chǎng)研究，擬開(kāi)發(fā)建設(shè)武清開(kāi)發(fā)區(qū)金僑大道項(xiàng)目。：天津武清開(kāi)發(fā)區(qū)金僑大道南區(qū)住宅工程項(xiàng)目單位名稱：天津金僑城投資有限公司單位地址：天津市武清開(kāi)發(fā)區(qū)福源道北側(cè)高新公寓14棟項(xiàng)目建設(shè)地址：天津市武清開(kāi)發(fā)區(qū)企業(yè)法定代表人：劉朝暉項(xiàng)目負(fù)責(zé)人：劉朝暉可行性研究報(bào)告編制單位名稱：天津市投資咨詢公司資格證書(shū)編號(hào)：工咨乙10220070004公司法人：焦進(jìn)單位地址：天津市河西區(qū)南京路19 號(hào)增1號(hào)郵政編碼：300203（1）《中華人民共和國(guó)城鄉(xiāng)規(guī)劃法》（2）《城市規(guī)劃編制辦法及實(shí)施細(xì)則》（1991，1995）（3）《城市用地分類與規(guī)劃建設(shè)用地標(biāo)準(zhǔn)》（G2J13790）（4）《城市道路交通規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)范》（G250220－95）（5）《城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)范》（G250180—93）（6）《住宅設(shè)計(jì)規(guī)范》（G250096－1999）（7）《住宅建筑規(guī)范》（G250368－2005）（8）《建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范》（G2J16—87）（9）《高層民用建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范》（G250045—95）（10）《商店建筑設(shè)計(jì)規(guī)范》（JGJ4888）（11）《旅館建筑設(shè)計(jì)規(guī)范》（JGJ6290）（12）《天津武清金僑大道項(xiàng)目項(xiàng)目規(guī)劃方案征集文件》（13）業(yè)主天津項(xiàng)目考察總結(jié) （14）其它相關(guān)文件圖紙和資料（15）天津市武清區(qū)規(guī)劃和國(guó)土資源局行政許可證《建設(shè)項(xiàng)目選址意見(jiàn)書(shū)》（16）天津市城市規(guī)劃管理技術(shù)規(guī)定（17）業(yè)主提供地形圖及地籍資料自2010年以來(lái)，國(guó)家針對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)出臺(tái)了一系列調(diào)控政策，提高二套商品房首付比例、提高按揭貸款的銀行利率、限制三套住房的貸款等，目的是要堅(jiān)決遏制房?jī)r(jià)的過(guò)快上漲，促使房?jī)r(jià)回歸合理水平。到2012年一季度末，由于受政府調(diào)控政策的影響，多個(gè)城市房?jī)r(jià)出現(xiàn)下跌跡象，特別是一線房?jī)r(jià)上漲過(guò)快的城市更為明顯。區(qū)內(nèi)房屋銷售價(jià)格和天津市平均價(jià)格相比還存在較大差距，即使和同處于武清的其他住宅板塊相比也存在一定的差距。目前武清開(kāi)發(fā)區(qū)人口已達(dá)10萬(wàn)以上，但目前暫無(wú)集中式的商業(yè)配套來(lái)滿足日益增長(zhǎng)的商業(yè)需求。故不論從社會(huì)效益或企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益分析，本項(xiàng)目的投資有著充分的必要性。在20年的經(jīng)營(yíng)發(fā)展中，形成了文化、教育、科技、醫(yī)療、服務(wù)、地產(chǎn)、建筑、物業(yè)、金融、投資、證券等板塊。現(xiàn)有員工近1000人，正副教授56人，具有博士、碩士學(xué)位50人，本科生686人。迄今為止，累計(jì)投資或捐助公益事業(yè)超過(guò)6億元。東鄰如樂(lè)鋼結(jié)構(gòu)廠，金紅葉紙業(yè)等多家企業(yè)工廠，南鄰福源道，北鄰廣源道，與高新公寓隔路相望。國(guó)家級(jí)重點(diǎn)高中楊村一中新校區(qū)離該項(xiàng)目?jī)H3公里。天津地鐵4號(hào)線未來(lái)規(guī)劃已正式延伸到武清主城區(qū)，站點(diǎn)位于本地塊南側(cè)；同時(shí)北京通州城市軌道交通線也在未來(lái)規(guī)劃之中，使得過(guò)去由于偏遠(yuǎn)不便的本地塊可因多個(gè)工程的竣工而使居住生活交通條件發(fā)生極大變化，房地產(chǎn)及土地的升值潛力明顯增加。項(xiàng)目建成后將成為武清開(kāi)發(fā)區(qū)內(nèi)首個(gè)住宅及商業(yè)配套項(xiàng)目，滿足區(qū)域市場(chǎng)對(duì)于住宅、商業(yè)用房的需求，為開(kāi)發(fā)區(qū)及周邊常駐人口提升生活品質(zhì)，改善居住環(huán)境做出重大貢獻(xiàn)。項(xiàng)目建筑設(shè)計(jì)單位為北京中外建建筑設(shè)計(jì)有限公司；施工建筑單位為天元建設(shè)集團(tuán)有限公司、浙江中聯(lián)建設(shè)集團(tuán)有限公司。 詳見(jiàn)項(xiàng)目投資及效益指標(biāo)表：項(xiàng)目投資及效益指標(biāo)表　　序號(hào)名 稱數(shù)據(jù)單位一基本數(shù)據(jù)　　1總建筑面積 平方米其中：可出售面積 平方米2項(xiàng)目總投資 萬(wàn)元3年經(jīng)營(yíng)收入 萬(wàn)元4年經(jīng)營(yíng)成本 　5年土地增值稅、經(jīng)營(yíng)稅金及附加 萬(wàn)元6年利潤(rùn)總額 萬(wàn)元7年利稅總額 萬(wàn)元8年稅后利潤(rùn) 萬(wàn)元表21 項(xiàng)目投資及效益指標(biāo)表金僑大道作為武清開(kāi)發(fā)區(qū)內(nèi)首家住宅及商業(yè)配