【正文】 發(fā)誰保護”的原則，運用法律、經(jīng)濟以及行政等手段保證項目環(huán)境保護規(guī)劃設計實施。　　堅持污染防治和生態(tài)保護并重的原則。以實現(xiàn)經(jīng)濟效益與社會效益以及環(huán)境效益的有效統(tǒng)一。（3）以高品質(zhì)住宅商業(yè)綜合體打造區(qū)域特色。 考慮政策、區(qū)域發(fā)展以及產(chǎn)品定位等相關因素，綜合確定本項目住宅的銷售價格5940元/平方米（均），商鋪類銷售價格為13200元/平方米（均），定價依據(jù)如下:住宅價格制定依據(jù)：（1）根據(jù)周邊相似項目制定板塊的定價區(qū)間。 項目機會:武清開發(fā)區(qū)已入駐1000余家企業(yè)，常住人口逾10萬人。商鋪投資客戶投資企業(yè)及人士、各類商業(yè)經(jīng)營群體。流動及省外人口 流動人口、希望落戶天津的省外人口。分為：富裕農(nóng)民，以30～40歲周邊村官及富裕農(nóng)民為主，往來于城市鄉(xiāng)村之間，向往城市完善醫(yī)療、教育、商業(yè)配套生活；私營業(yè)主，以35～50歲自營私營生產(chǎn)型企業(yè)業(yè)主為主，往來于城市鄉(xiāng)村間，改善住房或投資，注重項目品質(zhì)及完善服務。需求以第一套房產(chǎn)自住為主，二、三套房產(chǎn)改善、投資為輔，分為：新婚一族，以27～35歲年輕人為主，剛步入社會，或由家庭資助部分款項，工作于武清城區(qū)企事業(yè)單位；單位中高層，以35～50歲政府官員及企事業(yè)單位高管人員為主，改善住房及部分投資，地緣情節(jié)較濃；民營業(yè)主，以35～50歲私營民營業(yè)主為主，或往來于各地，改善住房或投資，彰顯身份，突出地位。第五章 產(chǎn)品及經(jīng)營定位項目位于武清開發(fā)區(qū)內(nèi)，距離本項目較近區(qū)域聚集著較高素質(zhì)和經(jīng)濟能力的需求群體。機會，相對天津市區(qū)而言，處于武清開發(fā)區(qū)的本項目，仍有一定發(fā)展空間，并且隨著武清老城區(qū)住房需求的外溢以及開發(fā)區(qū)日益完善的市政基礎設施，都將會支撐武清開發(fā)區(qū)房地產(chǎn)市場的發(fā)展。價格走勢分析本項目開發(fā)及銷售階段兩到三年的周期內(nèi)，隨著高新區(qū)行政經(jīng)濟中心的西移，項目周邊市政基礎設施將進一步完善，區(qū)域內(nèi)的房地產(chǎn)不論是住宅還是商業(yè)都會呈穩(wěn)步增長趨勢.產(chǎn)品需求分析住宅類：由于小戶型產(chǎn)品前期投入成本低、回報率高等特點，70—100平方米住宅產(chǎn)品將是本區(qū)域內(nèi)主導且暢銷型產(chǎn)品；商鋪類：本項目建成后將成為武清開發(fā)區(qū)首個住宅及商業(yè)配套項目，滿足區(qū)域市場對于住宅、商業(yè)用房的需求。武清區(qū)房地產(chǎn)市場近幾年表現(xiàn)強勢，供求總量均為天津市首位。商業(yè)類型商品房銷售增速情況看，2009年至2011年四季度，辦公樓和商業(yè)營業(yè)用房市場銷售面積由于受到行業(yè)季度變化周期影響，增速波動較大。單位：元/平方米圖43 2009年2011年四季度天津市各類新建房屋累計銷售均價趨勢單位：元/平方米圖44 2009年2011年四季度天津市各類新建房屋累計銷售均價增速趨勢，%。單位：億元日期2010年一季度2010年二季度2010年三季度2010年四季度2011年一季度2011年二季度2011年三季度2011年四季度本市投資額全國投資額本市投資增速%%%%%%%%全國投資增速%%%%%%%%本市占比%%%%%%%%表42 2010年2011年天津市各季度房地產(chǎn)投資完成情況與全國對比圖42 2009年2011年天津市各季度房地產(chǎn)投資增速2011年四季度，%；，%；辦公樓銷售均價達到12007元/平方米，%；，%。三季度，天津市房地產(chǎn)投資增速低于全國增幅水平，四季度，隨著全國房地產(chǎn)投資增速的下滑，天津市房地產(chǎn)投資增速與全國增幅水平基本持平。2011年四季度，略高于上一季度，%。稅費優(yōu)惠限制：對個人購買普通住房，且住房屬于家庭唯一住房者，可減半征收契稅。2011年12月底住建部住房和城鄉(xiāng)建設部日前知會地方政府，對于限購政策將要于2011年年底到期的城市，地方政府需在到期之后對限購政策進行延續(xù)。2010年9月29日財政部、國家稅務局、住房和城鄉(xiāng)建設部、國土資源部等購房首付提至30%及以上，第三套房停貸；開發(fā)商若閑置土地、捂盤惜售將被禁止新拿地；調(diào)整住房交易環(huán)節(jié)的契稅和個人所得稅優(yōu)惠政策。時間出臺部門政策概要2010年4月15日 國務院辦公廳二套房首付不低于50%。在本輪調(diào)控中，房貸政策、限購政策的執(zhí)行是重點內(nèi)容之一，隨著地方政府相繼出臺細則，二套房貸收緊的政策在全國范圍內(nèi)推行。 長期以來武清開發(fā)區(qū)優(yōu)質(zhì)住宅項目欠缺，致使許多高科技企業(yè)高管難以就地安居置業(yè)，更難以為這些來自海內(nèi)外的財智人士提供宜居購物的商業(yè)氛圍。 　　建區(qū)以來，武清開發(fā)區(qū)共吸引投資總額400億元（其中外資35億美元），引入50個國家和地區(qū)的企業(yè)近1000家，其中有美國艾默生和英格索蘭、日本東棉和住友、韓國LG、中糧等世界500強企業(yè)14家，有丹佛斯、天獅、南玻、信義、娃哈哈、戴納派克、EKC工業(yè)等50余家國內(nèi)外行業(yè)龍頭企業(yè)。 自然生態(tài)環(huán)境良好，綠化率達到40%以上，在質(zhì)量管理和環(huán)境管理方面通過了ISO國際標準認證。位于京津之間，規(guī)劃面積30平方公里，遠期控制規(guī)劃總面積93平方公里。它位于環(huán)渤海經(jīng)濟圈的中心，是中國北方最大的沿海開放城市、近代工業(yè)的發(fā)源地、近代北方最早對外開放的沿海城市之一、我國北方的海運與工業(yè)中心。本項目在商業(yè)配套上追求更大的時尚與舒適，能夠有效提升整個高新區(qū)的生活質(zhì)量。項目建設涉及的施工、設計等單位均通過程序招標確定，符合項目建設要求。為武清乃至天津的城市形象增添新光彩。天津金僑大道項目作為天津金僑城投資有限公司在武清開發(fā)區(qū)開發(fā)的大型商業(yè)居住區(qū)。隨著開發(fā)區(qū)行政經(jīng)濟中心西移，新的高新區(qū)管委會大廈正在規(guī)劃設計中，預計2013年可入駐。項目緊臨亞洲超大購物小城——弗羅倫薩小鎮(zhèn)和超級游樂中心“凱旋王國”，建成后將成為天津武清新城市核心。 集團董事長、法定代表人任玉奇為十屆、十一屆全國人大代表，所提交的《取消農(nóng)業(yè)稅》等45份議案被全國人大常委會立案。投資近5億建設湖南軟件職業(yè)學院，可容納來自全國各地的25000名學生就讀；投資2000多萬元建設金僑醫(yī)院，解決當?shù)剞r(nóng)民就醫(yī)難問題，?？铺厣坏嬜u三湘四水，還輻射到新疆、北京、上海、廣州、深圳、臺灣等全國20多省市及地區(qū)；先后捐資數(shù)百萬元，扶孤助殘、修建農(nóng)村公路；慰問西北廣大農(nóng)村貧困家庭上百萬元；捐資贊助湖南教育基金會，投資建立湖南軟件職業(yè)學院愛心基地；2008年1月，湖南遭遇50年一遇的冰雪災害，集團捐資100萬元抗冰賑災；集團先后捐贈600萬元，贊助“八一”足球聯(lián)賽及在湘潭舉行的第11屆省運會，為湘潭文體事業(yè)的發(fā)展做出了重要貢獻。 集團連續(xù)獲得“湖南省誠信企業(yè)”、“湖南省銀行業(yè)系統(tǒng)守信用企業(yè)”、“湖南省重信用守合同企業(yè)”等多項榮譽稱號。其中高級職稱83人，中級職稱206人，長年從業(yè)人員近兩萬人。國家住建部授予金僑集團國家一級房產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)、國家一級建筑總承包資質(zhì)和國家一級物業(yè)管理資質(zhì)。天津金僑城投資有限公司成立于2011年9月，注冊資金5000萬元，在職員工36人，系金僑投資控股集團全資子公司，其主營業(yè)務是房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營。武清未來的整體規(guī)劃中，本項目所在區(qū)域內(nèi)的商業(yè)以及市政公共設施都會有極大的提升。這與作為國家級開發(fā)區(qū)的地位并不相稱，因此在本輪調(diào)控中本區(qū)域房價并未出現(xiàn)大的波動。調(diào)控政策對2011乃至2012年天津房地產(chǎn)市場走勢產(chǎn)生了深遠影響，成交量與成交均價等市場指標，較2010年度出現(xiàn)明顯的滯漲局面。一系列政策的出臺對房地產(chǎn)市場的影響較為明顯，2011年天津房地產(chǎn)市場成交量與成交均價等指標出現(xiàn)明顯的滯漲局面。天津武清開發(fā)區(qū)金僑大道南區(qū)住宅工程項目天津武清開發(fā)區(qū)金僑大道南區(qū)住宅工程項目可行性研究報告目 錄第一章 總論 6 6：天津武清開發(fā)區(qū)金僑大道南區(qū)住宅工程項目 6 6 6 7 8 8 9 9第二章 項目概況 12 12 12 12 13 13 13 14 14 15第三章 項目選址及規(guī)劃 16 16 16 18第四章 市場供求預測分析 19 19 19 20 21 21 22 24 27 28 29 29第五章 產(chǎn)品及經(jīng)營定位 30 30 30 32 33第六章 環(huán)境影響評價 3技術及法律依據(jù) 34 34 34 35 35 36 36 36 37 37 38 施工期環(huán)境影響分析 39第七章 工程項目管理 41 41 41 41 41 42： 42 42 其它準備 43 43 43第八章 勞動安全衛(wèi)生與消防 45 45 45 45 46 消防 46 設計依據(jù) 46 47 47第九章 投融資分析 48 48 48 48 49 50 50 50第十章 財務效益評價 52 52 52 52 53（費）率選取說明 54 54 55 55 56 56 57 57 57第十一章 社會評價 59 59 59 60第十二章 項目風險分析 61 61 63第十三章 研究結論與建議 65 65 6表 67第一章 總論為積極配合與支持天津市武清開發(fā)區(qū)整體發(fā)展規(guī)劃，天津金僑城投資有限公司通過審慎的市場研究，擬開發(fā)建設武清開發(fā)區(qū)金僑大道項目。：天津武清開發(fā)區(qū)金僑大道南區(qū)住宅工程項目單位名稱：天津金僑城投資有限公司單位地址：天津市武清開發(fā)區(qū)福源道北側高新公寓14棟項目建設地址：天津市武清開發(fā)區(qū)企業(yè)法定代表人：劉朝暉項目負責人：劉朝暉可行性研究報告編制單位名稱：天津市投資咨詢公司資格證書編號：工咨乙10220070004公司法人：焦進單位地址：天津市河西區(qū)南京路19 號增1號郵政編碼：300203（1）《中華人民共和國城鄉(xiāng)規(guī)劃法》（2）《城市規(guī)劃編制辦法及實施細則》（1991，1995）（3）《城市用地分類與規(guī)劃建設用地標準》（G2J13790）（4）《城市道路交通規(guī)劃設計規(guī)范》（G250220－95）（5）《城市居住區(qū)規(guī)劃設計規(guī)范》（G250180—93）（6）《住宅設計規(guī)范》（G250096－1999）（7）《住宅建筑規(guī)范》（G250368－2005）（8）《建筑設計防火規(guī)范》（G2J16—87）（9）《高層民用建筑設計防火規(guī)范》（G250045—95）（10）《商店建筑設計規(guī)范》（JGJ4888）（11）《旅館建筑設計規(guī)范》（JGJ6290）（12）《天津武清金僑大道項目項目規(guī)劃方案征集文件》（13）業(yè)主天津項目考察總結 （14）其它相關文件圖紙和資料（15）天津市武清區(qū)規(guī)劃和國土資源局行政許可證《建設項目選址意見書》（16）天津市城市規(guī)劃管理技術規(guī)定（17）業(yè)主提供地形圖及地籍資料自2010年以來，國家針對房地產(chǎn)行業(yè)出臺了一系列調(diào)控政策，提高二套商品房首付比例、提高按揭貸款的銀行利率、限制三套住房的貸款等，目的是要堅決遏制房價的過快上漲，促使房價回歸合理水平。到2012年一季度末，由于受政府調(diào)控政策的影響，多個城市房價出現(xiàn)下跌跡象，特別是一線房價上漲過快的城市更為明顯。區(qū)內(nèi)房屋銷售價格和天津市平均價格相比還存在較大差距，即使和同處于武清的其他住宅板塊相比也存在一定的差距。目前武清開發(fā)區(qū)人口已達10萬以上，但目前暫無集中式的商業(yè)配套來滿足日益增長的商業(yè)需求。故不論從社會效益或企業(yè)經(jīng)濟效益分析，本項目的投資有著充分的必要性。在20年的經(jīng)營發(fā)展中，形成了文化、教育、科技、醫(yī)療、服務、地產(chǎn)、建筑、物業(yè)、金融、投資、證券等板塊。現(xiàn)有員工近1000人，正副教授56人，具有博士、碩士學位50人，本科生686人。迄今為止，累計投資或捐助公益事業(yè)超過6億元。東鄰如樂鋼結構廠，金紅葉紙業(yè)等多家企業(yè)工廠，南鄰福源道，北鄰廣源道，與高新公寓隔路相望。國家級重點高中楊村一中新校區(qū)離該項目僅3公里。天津地鐵4號線未來規(guī)劃已正式延伸到武清主城區(qū)，站點位于本地塊南側；同時北京通州城市軌道交通線也在未來規(guī)劃之中，使得過去由于偏遠不便的本地塊可因多個工程的竣工而使居住生活交通條件發(fā)生極大變化，房地產(chǎn)及土地的升值潛力明顯增加。項目建成后將成為武清開發(fā)區(qū)內(nèi)首個住宅及商業(yè)配套項目，滿足區(qū)域市場對于住宅、商業(yè)用房的需求，為開發(fā)區(qū)及周邊常駐人口提升生活品質(zhì)，改善居住環(huán)境做出重大貢獻。項目建筑設計單位為北京中外建建筑設計有限公司；施工建筑單位為天元建設集團有限公司、浙江中聯(lián)建設集團有限公司。 詳見項目投資及效益指標表：項目投資及效益指標表　　序號名 稱數(shù)據(jù)單位一基本數(shù)據(jù)　　1總建筑面積 平方米其中：可出售面積 平方米2項目總投資 萬元3年經(jīng)營收入 萬元4年經(jīng)營成本 　5年土地增值稅、經(jīng)營稅金及附加 萬元6年利潤總額 萬元7年利稅總額 萬元8年稅后利潤 萬元表21 項目投資及效益指標表金僑大道作為武清開發(fā)區(qū)內(nèi)首家住宅及商業(yè)配