【正文】 定南昌房地產(chǎn)市場中帶有明顯的區(qū)域消費性，而本項目又因處在開發(fā)區(qū)內(nèi)，所面對的客戶群就相當(dāng)明顯，競爭對手相對明確，那就是只要存在區(qū)域內(nèi)的項目都可以認(rèn)為是競爭對手，但考慮到競爭強度隨著距離拉長而逐步減弱的原則，我們以項目為圓心，以10公里距離為半徑作為競爭圈，圈內(nèi)的同類項目即確定為真正的競爭對手?！欠裼谐渥愕目驮粗?，值得考量n 地段偏遠，生活配套設(shè)施匱乏，市場認(rèn)可度低日常生活所需的商業(yè)、服務(wù)、醫(yī)療、交通等設(shè)施嚴(yán)重匱乏，最基本的生活便利性得不到保障。以南昌大學(xué)為核心，周邊已逐步形成了一個文教區(qū)，一些高等進修學(xué)院、職業(yè)技術(shù)學(xué)院紛紛進駐本區(qū)。這類人群對生活的要求相對高，建議在產(chǎn)品品質(zhì)上做好基礎(chǔ)。 盡管高新區(qū)的經(jīng)濟前景看好，但應(yīng)該看到整個高新區(qū)發(fā)展緩慢是其重要特征，高新區(qū)建區(qū)14年來，發(fā)展相對緩慢，城東三路以南的區(qū)域已初見規(guī)模，產(chǎn)業(yè)氛圍濃厚，但城東三路以北的大片區(qū)域相對荒蕪，即使有建成的廠房，里面也是空空如也，本項目坐落在北區(qū)，周邊產(chǎn)業(yè)的發(fā)展滯后，將對本項目的銷售造成重要影響，特別是這些企業(yè)入住的不確定性勢必影響我們的開發(fā)周期。園區(qū)人口構(gòu)成主要以工人、專業(yè)技術(shù)人員為主。五、高新區(qū)企業(yè)人口環(huán)境高新區(qū)入住企業(yè)結(jié)構(gòu)目前高新區(qū)形成了以民營企業(yè)、股份制企業(yè)和三資企業(yè)為主體的高科技企業(yè)群體。高新區(qū)產(chǎn)業(yè)成效截止到2004年底，全區(qū)累計開發(fā)高新技術(shù)項目230項，其中國家863計劃3項，國家和省級火炬計劃項目77項。三、高新區(qū)投資優(yōu)惠環(huán)境南昌高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)園區(qū)在國家和南昌政府的支持下，制定了一系列的投資產(chǎn)業(yè)園區(qū)的優(yōu)惠政策，并根據(jù)企業(yè)規(guī)模的不同，優(yōu)惠政策也是區(qū)別對待，同時也給不少創(chuàng)業(yè)人士足夠的發(fā)展空間。交通配套，距贛江水運港口約10公里，距昌北國際機場約25公里。供電系統(tǒng)，完成一座裝機容量315萬KVA的220KV變電站建設(shè)，滿足園區(qū)內(nèi)生產(chǎn)和生活用電。高新區(qū)東領(lǐng)艾溪湖，西接青山湖，風(fēng)景秀麗、地勢平坦，是南昌市大氣環(huán)境最好的區(qū)域之一，投資環(huán)境優(yōu)良。第四章 高新區(qū)產(chǎn)業(yè)環(huán)境分析科技園區(qū)的房地產(chǎn)開發(fā)不同于普通的城市房地產(chǎn)開發(fā)，它不僅受到城市房地產(chǎn)的大環(huán)境影響，也受到科技園區(qū)小環(huán)境的影響，因為科技園區(qū)的相對封閉或是遠離城市的特性，形成了明顯的區(qū)域消費習(xí)慣，房地產(chǎn)開發(fā)也正是基于此類人群而產(chǎn)生。設(shè)置小區(qū)商業(yè)街和多功能會所，完善社區(qū)生活配套。細分市場，本項目應(yīng)主要針對產(chǎn)業(yè)園區(qū)的從業(yè)人員開發(fā)為主，另外吸引部分周邊學(xué)校的教師，凸顯項目科教的結(jié)合。 多層的銷售價格集中在2500～2800元/平方米之間，小高層價格在2800元/平方米左右，花園洋房的售價超過3000元/平方米，車位一般采用租賃形式。早期的上海金橋開發(fā)區(qū)同現(xiàn)在的高新開發(fā)區(qū)一樣，酒店缺乏，金橋酒店公寓正是在那個時候橫空出世，迅速得到市場響應(yīng)，一方面它離開發(fā)區(qū)很近，可以用做接待公司業(yè)務(wù)人員的住宿和會談，工作方便快捷。 區(qū)域產(chǎn)品類型多樣，包括多層、小高層、高層、花園洋房、酒店式公寓，其中多層住宅和花園洋房相對受歡迎，其次是小高層，高層去化最慢，其中類似酒店式公寓項目也受到大量投資客戶的認(rèn)可。n 物業(yè)管理細致到位，處理事件及時，充分體現(xiàn)人性化，因而受到客戶的贊賞。n 時尚的沿街商業(yè)，隱藏的內(nèi)街商業(yè)，氣派的小區(qū)會所給小區(qū)增色的同時，更打消了客戶對周邊配套缺乏所產(chǎn)生的顧慮。n 戶型規(guī)劃上，當(dāng)市中心項目還在走大戶型，高價格的模式時，萬科城市花園已改變成小戶型、高價格的模式，在總價上優(yōu)勢明顯，瞬間得到客戶的關(guān)注。n 緊鄰城市湖泊——艾溪湖，超過3000米的湖岸線，給予了他成為水景住宅的優(yōu)厚資源，高調(diào)的身段一開始就已經(jīng)注定。四、高新區(qū)在售項目分析高新區(qū)在售樓盤（主要）樓盤項目豐源天域尚東大道廬山花園四季花城新城國際商都開 發(fā) 商豐源房地產(chǎn)開發(fā)華龍房地產(chǎn)開發(fā)天驥物業(yè)萬科地產(chǎn)新城建設(shè)產(chǎn)品類型小高層、花園洋房多層、小高層、高層、酒店式公寓多層、小高層、酒店式公寓多層、花園洋房、高層小戶型公寓占地面積㎡㎡4萬㎡66萬㎡㎡建筑面積㎡㎡㎡65萬㎡6萬㎡容 積 率綠 化 綠42%%42%53%34%房型面積花園洋房（150～257㎡）公寓（95～140㎡）87～213㎡小高層（111～205㎡）酒店式公寓（50～78）多層88～167㎡、花園洋房135㎡左右、4350主力戶型兩房、三房兩房、三房小高層（三房、四房）二房、三房標(biāo)間戶數(shù)532戶798戶160戶（酒店式公寓）3411戶168戶房屋均價2700（公寓）2800（花園洋房）報價（2800～300）小高層2800酒店式公寓（3600）多層2850、花園洋房3300、高層標(biāo)間32～40一室一廳61㎡、二室一廳83㎡銷售情況60%（花園洋房）15%（公寓）0小高層80%，酒店式公寓65%75%（五期）已售100套備注配套設(shè)計了幼兒園、會所和沿街商業(yè)籃球場、會所、地下及半地下車位、商業(yè)風(fēng)情街會所，幼兒園、商業(yè)街會所、商業(yè)街瀚林園雙語、藍天學(xué)院、單位房屋均價：元/平方米；戶型面積：平方米表1—1數(shù)據(jù)來源：上海繹凱博才房地產(chǎn)代理有限公司在售重點樓盤分析提及萬科城市花園，在高新區(qū)，可以說在整個南昌區(qū)都是無人不知，無人不曉，它是南昌樓盤的明星，更是南昌人所向往的理想居所，并對高新區(qū)樓盤的檔次和區(qū)域形象的提升起到了推波助瀾的作用。二、高新區(qū)配套設(shè)施分析高新區(qū)的城市定位是國家高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)園，是集科技產(chǎn)品研發(fā)、產(chǎn)品生產(chǎn)、貿(mào)易、倉儲于一體的綜合性產(chǎn)業(yè)園區(qū)，基礎(chǔ)市政配套上比較齊全，但在居民日常生活配套上初教育機構(gòu)外，其余的十分匱乏，特別是交通不夠方便，現(xiàn)有的條件不能滿足區(qū)域居民的生活需求，因此，區(qū)域房地產(chǎn)開發(fā)中，小區(qū)內(nèi)規(guī)劃商業(yè)部分變得必不可少。 抓住南昌12月份的黃金銷售周期，合理安排項目開發(fā)銷售周期。二手房市場直逼新房市場，這也將刺激新房市場進一步的發(fā)展，同時從側(cè)面反映出，在現(xiàn)有住宅市場供應(yīng)結(jié)構(gòu)下，不利于一、二級市場的整體發(fā)展，我們認(rèn)為，這一不利因素將隨著土供應(yīng)的郊區(qū)化逐步化解，二級市場將被再次激發(fā)，從而促進一級市場的發(fā)展。房地產(chǎn)開工面積逐年增加，特別是2004年，新開工超過1000萬㎡，增量之大，預(yù)示著未來兩年南昌房地產(chǎn)的競爭將更加激烈，市場細分，差別定位將是規(guī)避競爭的主要手段，對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的營銷水平將是一個重要考驗。八、南昌房地產(chǎn)市場分析總結(jié)南昌經(jīng)濟的快速發(fā)展、居民收入水平的逐步提高、城市人口再次擴容，給南昌房地產(chǎn)業(yè)的穩(wěn)定發(fā)展奠定了基礎(chǔ)，未來兩年南昌的大環(huán)境仍將促進房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展。n 傾向于小高層，團購價格明顯低于市場售價。建筑風(fēng)格歐陸與現(xiàn)代風(fēng)格物管費 元/月/㎡層　高3米交通狀況202218路停車位基本可達到一戶一個車位，以賣為主，價格未定。大湖之都樓盤名稱正榮臨近周邊的幾個開發(fā)區(qū)中，高新區(qū)售價最高，一是區(qū)域產(chǎn)業(yè)環(huán)境特殊，購買人群支付能力強，另一方面它緊靠清山湖區(qū)域，地理位置上有優(yōu)勢，三是萬科四季花城的先期進入，提升了整個區(qū)域的樓盤檔次和區(qū)域形象。六、南昌分區(qū)房地產(chǎn)分析各區(qū)域預(yù)、銷售面積分布數(shù)據(jù)來源：上海繹凱博才房地產(chǎn)代理有限公司從2004年南昌各行政區(qū)銷售面積分布圖觀察，南昌的購房區(qū)域主要集中在紅谷灘新區(qū)、西湖區(qū)、東胡區(qū)三個中心城區(qū)，占有整個市場銷量的77%，周邊各行政區(qū)銷量相對分散，市場占有率低。通過土地出讓可預(yù)見，未來兩年的房地產(chǎn)增量市場將在市中心和城南，地價繼續(xù)攀升，將會導(dǎo)致商品房價格的持續(xù)上揚。在現(xiàn)有國家土地政策下，開發(fā)商獲取土地后閑置一年以上的土地要收土地閑置費用，兩年就要無償收回，因此開發(fā)商一般都會在一年左右的時間進行開發(fā)，即，只要研究近兩年的政府土地成交量就可以初步判定未來市場上新增商品房項目的總量。五、南昌土地市場分析土地是房地產(chǎn)開發(fā)的基礎(chǔ)，土地的供應(yīng)量直接決定了未來商品房市場的供應(yīng)量，研究了土地市場，也就研究了未來市場的競爭。南昌全年的銷售黃金周期應(yīng)該是6月份，其次是12月份，銷售最為暗淡的時期在4月、8月、9月三個月。在南昌現(xiàn)有的供應(yīng)結(jié)構(gòu)條件下，政府可能會通過宏觀調(diào)控予以平和，高端住宅的政策影響不可避免。市場供應(yīng)結(jié)構(gòu)分析2004年南昌市區(qū)合計預(yù)銷售商品住宅216萬平方米（不含紅谷灘新區(qū)政策性定向商品房），其中均價在2000元／，%，全部分布在離城區(qū)遠的灣里區(qū)和昌北開發(fā)區(qū)，%；均價在3000元／，%，%。超量的施工面積，預(yù)示著南昌房地產(chǎn)市場即將進入全面爆發(fā)時期，同時伴隨而來的殘酷市場競爭，其中住宅產(chǎn)品的激烈競爭將不可避免。數(shù)據(jù)來源：上海繹凱博才房地產(chǎn)代理有限公司南昌市總體供大于求，2003年市場供過于求的原因有三點，一是在2001年、2002年南昌房地產(chǎn)市場回暖跡象面前，特別是2002年的市場形勢證明，帶給更多開發(fā)商信心，老開發(fā)企業(yè)紛紛擴大投資規(guī)模，新的資金大量向房地產(chǎn)業(yè)聚集，直接導(dǎo)致2003年市場供應(yīng)的空前增長；二是房地產(chǎn)開發(fā)集中在市中心，房地產(chǎn)項目定位高，供應(yīng)結(jié)構(gòu)的變化抑制了部分購房需求；三是在2003年大記事中，非典橫行，整個“”房地產(chǎn)黃金銷售周期被錯過，縮短了全年的房地產(chǎn)銷售時間。結(jié)論：南昌經(jīng)濟持續(xù)高速增長將使南昌房地產(chǎn)業(yè)處于總量增長時期，這是南昌市房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)、健康發(fā)展的內(nèi)在動力；人民生活水平的日益提高，城市化進程腳步加快將使南昌房地產(chǎn)市場需求總量不斷增加，也是南昌房地產(chǎn)業(yè)平穩(wěn)、有序發(fā)展的外在拉力，總體看來，南昌房地產(chǎn)運行基礎(chǔ)牢靠。南昌居民人均可支配收入持續(xù)增加，為房地產(chǎn)的穩(wěn)步發(fā)展提供了強有力的保障。也為正處在上升期的房地產(chǎn)業(yè)奠定了堅實的基礎(chǔ)。n 在宏觀調(diào)控政策下，南昌購買人群將趨于理性，開發(fā)高品質(zhì)的商品房將受到市場青睞。n 購房者置業(yè)目的以居住為主，投資性購房趨于合理范圍。四、政策影響下的南昌房地產(chǎn)市場總結(jié)及趨勢預(yù)判市場總結(jié)n 市場總體發(fā)展較為穩(wěn)定，受政策影響不明顯。商品房空置情況，%，%。新建商品住房購買對象狀況，比重達73%；，比重為27%。房價上漲原因主要有：n 供應(yīng)結(jié)構(gòu)不盡合理。新建商品房供求狀況，%，%；，%，%。隨著調(diào)節(jié)目標(biāo)的明確，政策的調(diào)節(jié)力度大大增強，效果突出。為了保社會和經(jīng)濟穩(wěn)定，政府不敢采取過大力度的政策，因此，收效甚微。而４月３０日七部委聯(lián)合意見，引發(fā)市場劇烈地震，拋盤激增，成交急劇萎縮，資金實力較弱的投機者紛紛動搖。單一的政策調(diào)價在市場極度繁榮的形勢下，力度有限，往往能夠被市場通過各種手段抵消。出臺順序分析政策的出臺順序反映政府對房地產(chǎn)市場調(diào)控的走向。但是從實際結(jié)果看，初期的土地限制政策適得其反，導(dǎo)致房價不降反升，最新推出的加大經(jīng)濟適用房供給政策，效果并不明顯。規(guī)范市場交易買賣，增強市場透明度，防止暗箱操作和非法行為。所得稅屬于直接稅，而營業(yè)稅、契稅、房產(chǎn)稅（尚未推出）則屬于間接稅，在持有和交易環(huán)節(jié)征收。2）金融政策。據(jù)了解，2004年南昌市區(qū)總供應(yīng)商品房用地1500余畝，2005年則計劃出讓住房用地4500畝。但目前信息網(wǎng)的數(shù)據(jù)還比較少，他們將逐步補充今年元月1日以后的房產(chǎn)交易數(shù)據(jù)。按照建設(shè)部等七部委《關(guān)于做好穩(wěn)定住房價格工作意見》的要求，南昌市擬定了普通住房的具體標(biāo)準(zhǔn)：、單套建筑面積在144平方米以下、。六是加強金融監(jiān)管。二是加大土地供應(yīng)調(diào)控力度，嚴(yán)格土地管理。n 2005年3月26日，國務(wù)院下發(fā)了《關(guān)于切實穩(wěn)定住房價格的通知》。特別是今年3月份以來，相關(guān)政策連續(xù)出臺，引發(fā)市場頻繁震動，其相關(guān)政策表述如下：n 2005年3月16日，中國人民銀行宣布將現(xiàn)行的住房貸款優(yōu)惠利率回歸到同期貸款利率水平，%，同時實行下限管理。一是強化規(guī)劃調(diào)控，改善商品房結(jié)構(gòu)。五是運用稅收等經(jīng)濟手段調(diào)控房地產(chǎn)市場，特別要加大對房地產(chǎn)交易行為的調(diào)節(jié)力度。n 2005年4月30日，國務(wù)院七部委聯(lián)合下發(fā)《關(guān)于穩(wěn)定房價工作的意見》，主要內(nèi)容包括：規(guī)定自2005年6月1日起，國家將調(diào)整住房轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)營業(yè)稅政策，對個人購買住房不足2年轉(zhuǎn)手交易的，銷售時按其取得的售房收入全額征收營業(yè)稅，個人購買普通住房超過2年（含2年）轉(zhuǎn)手交易的，銷售時免征營業(yè)稅；對個人購買非普通住宅住房超過2年（含2年）轉(zhuǎn)手交易的，銷售時按其售房收入減去購買房屋的價款后的差額征收營業(yè)稅。n 據(jù)南昌房管局信息中心工作人員介紹，從31日起，南昌市房地產(chǎn)市場上進行交易的商品房，逐步將在房地產(chǎn)交易中心的網(wǎng)上房地產(chǎn)網(wǎng)站上公布。n 6月1日至今，南昌市地產(chǎn)交易中心掛出5宗共7塊土地公開出讓，其中住宅用地就有600余畝。限制土地供給，調(diào)節(jié)土地供給結(jié)構(gòu)（增加中低價房和經(jīng)濟適用房土地供給），規(guī)范土地轉(zhuǎn)讓，防止土地囤積。包括間接稅和直接稅，在交易環(huán)節(jié)和最終環(huán)節(jié)進行稅收調(diào)控。5）市場規(guī)范政策。政府的供給調(diào)控政策目的是通過結(jié)構(gòu)調(diào)節(jié)，限制土地投機，增加中低價房市場供給比重，從而化解房價泡沫，使房地產(chǎn)平穩(wěn)回落。政府采取的還是以局部調(diào)控為主。土地供給則限制了房地產(chǎn)供給，導(dǎo)致房價預(yù)期進一步上漲。２）政策力度不斷加大除了調(diào)節(jié)的綜合性外，政策的力度不斷加大，３月１６日的加息，以及后來的首付提高，導(dǎo)致購買者貸款門檻提高，貸款成本增大。其結(jié)果就是正常需求者和投機者、關(guān)系國計民生的中低價房和奢侈消費的高價房遭受同等打擊。后續(xù)政策的推出肯定會沿著這個方向繼續(xù)下去，因此，可以稱為結(jié)構(gòu)性緊縮政策。房地產(chǎn)投資增幅大幅回落，顯示南昌市房地產(chǎn)市場逐漸趨于理性。商品房價格狀況2005年一季度南昌市市區(qū)商品住房預(yù)銷售均價為2871元/M2，%；14月份為3026元/M2，%；15月份為2996元/M2，%，房價走勢基本平穩(wěn)。由于受6月1日以后國家取消對非普通住房稅收優(yōu)惠政