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正文內(nèi)容

典范房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查報(bào)告全案-全文預(yù)覽

  

【正文】 FrequencyPercentValid PercentCumulative PercentValid平層33錯(cuò)層42躍層9復(fù)式14Total98E\戶(hù)型結(jié)構(gòu)偏好分析人們期望的臥室數(shù)量中,選擇3室的最多,%,%,%。而相對(duì)高層和小高層,多層物業(yè)分?jǐn)偯娣e較少,人們經(jīng)濟(jì)條件能夠較輕松的承擔(dān)物業(yè)費(fèi),所以對(duì)多層依然偏愛(ài)。購(gòu)房承受總價(jià)(萬(wàn)元) B點(diǎn)C點(diǎn)總額高于多少你不會(huì)購(gòu)買(mǎi)(萬(wàn)元)總額低于多少你也不會(huì)買(mǎi)(萬(wàn)元)NValid96968280Missing221618MeanMinimum59104Maximum40405020B\需求面積分析%,%,%,::。購(gòu)買(mǎi)偏好(地段、價(jià)位、戶(hù)型與結(jié)構(gòu)、戶(hù)型廳室面積、建筑風(fēng)格設(shè)計(jì)、裝修檔次、配套設(shè)施重要性)A\可接受價(jià)格、總價(jià)分析㎡㎡之間,㎡,㎡。由此說(shuō)明德州房地產(chǎn)市場(chǎng)不規(guī)范,短時(shí)間內(nèi)房?jī)r(jià)上揚(yáng)的幅度大頻率快,使部分購(gòu)房者開(kāi)始觀(guān)望,寄期望于通過(guò)開(kāi)發(fā)商競(jìng)爭(zhēng)平抑房?jī)r(jià)。房地產(chǎn)投資的選擇區(qū)域FrequencyPercentValid PercentCumulative PercentValid市中心21城東8鐵西3城南1城北2開(kāi)發(fā)區(qū)57新城5其他1Total98對(duì)開(kāi)發(fā)區(qū)的第一感覺(jué)人們的回答排序依次為發(fā)展?jié)摿?、未?lái)新市區(qū)、希望、朝氣蓬勃、創(chuàng)新、值得信賴(lài)、親和、繼承文化、權(quán)威。開(kāi)發(fā)區(qū)對(duì)整個(gè)德州市區(qū)來(lái)說(shuō),還是一個(gè)新興的區(qū)域,這個(gè)數(shù)據(jù)足以說(shuō)明,開(kāi)發(fā)區(qū)在人們心中的地位,人們看好它的未來(lái)前景及發(fā)展?jié)摿?。樣本可以作為?duì)其它兩種問(wèn)卷的補(bǔ)充。采用電話(huà)預(yù)約、隨機(jī)采樣、設(shè)立集中市調(diào)點(diǎn)、知名企業(yè)中高層定向約訪(fǎng)等形式對(duì)德棉、網(wǎng)通、中行、招商局、涉外辦、物價(jià)局、開(kāi)發(fā)區(qū)財(cái)政局、辦公室等政府企事業(yè)單位進(jìn)行了調(diào)查,行業(yè)涉及公務(wù)員、醫(yī)生、職員、私營(yíng)業(yè)主、工人、中高層管理者等十一個(gè)層面,共回收有效問(wèn)卷104份,有效98份。房地產(chǎn)市場(chǎng)剛剛起步,項(xiàng)目在產(chǎn)品設(shè)計(jì)中涉及新產(chǎn)品應(yīng)用時(shí),要考慮到市民的接受程度,對(duì)于項(xiàng)目自身檔次的提升,略有影響。 (3)項(xiàng)目市場(chǎng)分析優(yōu) 勢(shì)與本項(xiàng)目所處區(qū)位、特質(zhì)相近的可競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)較少,抓住市場(chǎng)機(jī)會(huì)點(diǎn),積累有效客戶(hù)。小區(qū)物業(yè)管理還在籌劃之中,計(jì)劃將邀請(qǐng)專(zhuān)業(yè)的物業(yè)管理公司擔(dān)任物業(yè)管理顧問(wèn),為小區(qū)業(yè)主提供管家式的標(biāo)準(zhǔn)物業(yè)服務(wù)。(2)參與項(xiàng)目的公司情況優(yōu) 勢(shì)發(fā)展商**公司為開(kāi)發(fā)區(qū)管委會(huì)下屬實(shí)體,政府信譽(yù),誠(chéng)信保證。小區(qū)占地300多畝,規(guī)模在周?chē)鸀樽畲螅业貕K相對(duì)比較規(guī)整,規(guī)劃較易分割及形成中心景觀(guān)區(qū)。經(jīng)濟(jì)收入過(guò)低使住房需求轉(zhuǎn)變?yōu)橛行枨蟮姆蓊~也相對(duì)較小。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)機(jī)會(huì)與風(fēng)險(xiǎn)并存新區(qū)的開(kāi)發(fā)給各行各業(yè),尤其是房地產(chǎn)業(yè)帶來(lái)更多機(jī)會(huì)。據(jù)開(kāi)發(fā)區(qū)控制性詳細(xì)規(guī)劃,開(kāi)發(fā)區(qū)遠(yuǎn)期發(fā)展規(guī)模為15平方公里,城市人口為12萬(wàn)人,新區(qū)發(fā)展規(guī)模為25平方公里,城市人口將達(dá)到32萬(wàn)人以上。房?jī)r(jià)的上漲促進(jìn)了消費(fèi)者對(duì)房地產(chǎn)業(yè)投資的興趣,尤其將目光鎖定在具有較大增值潛力的區(qū)域。從全國(guó)各城市新區(qū)的建設(shè)經(jīng)驗(yàn)來(lái)看,一個(gè)城市新區(qū)的開(kāi)發(fā)勢(shì)必會(huì)對(duì)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)發(fā)生較大的影響。從德城區(qū)現(xiàn)狀來(lái)看,德州市中心城市規(guī)模占總體規(guī)模的比重太小,城市化水平偏低。但目前德州中心城區(qū)面積卻不足40平方公里,城市人口約為50萬(wàn)左右。2003年5月27日市調(diào)分析現(xiàn)場(chǎng)演示談?wù)摃?huì),市調(diào)報(bào)告(第一稿)提交。2003年5月17—18日4月17日?qǐng)?bào)紙公開(kāi)問(wèn)卷見(jiàn)報(bào);集中訪(fǎng)談問(wèn)卷調(diào)查階段,訪(fǎng)談外商投資服務(wù)中心、三和電子、躍華中學(xué)、高速公路管理處等單位,同時(shí)實(shí)施街訪(fǎng),共收回問(wèn)卷241份,有效問(wèn)卷235份。(二)調(diào)查內(nèi)容對(duì)德州市宏觀(guān)環(huán)境的調(diào)查(1)宏觀(guān)經(jīng)濟(jì)及市政規(guī)劃(2)德州房地產(chǎn)現(xiàn)狀項(xiàng)目自身情況調(diào)查(1)產(chǎn)品的整體研究與特性分析l 項(xiàng)目的地理位置(區(qū)域特性、區(qū)域交通狀況、項(xiàng)目周?chē)h(huán)境)l 產(chǎn)品公司組成 (開(kāi)發(fā)商、設(shè)計(jì)單位、承建單位、策劃公司、物業(yè)公司)需求市場(chǎng)調(diào)查l 未來(lái)三年內(nèi)市民置業(yè)意向l 購(gòu)買(mǎi)偏好(地段、價(jià)位、戶(hù)型與結(jié)構(gòu)、面積、建筑風(fēng)格設(shè)計(jì)、裝修檔次、配套設(shè)施重要性)l 購(gòu)買(mǎi)決策(決策參與、決策影響因素、信息渠道的重要性排序)l 購(gòu)買(mǎi)行為(適宜置業(yè)時(shí)期、銷(xiāo)售行為主動(dòng)性、付款方式)l 價(jià)格支付能力l 對(duì)物業(yè)配套的需求l 購(gòu)買(mǎi)人群競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)調(diào)查(個(gè)案對(duì)比)(1)基本情況l 樓盤(pán)位置、占地面積、總建筑面積、開(kāi)發(fā)商、總投資、開(kāi)工竣工日期、容積率l 類(lèi)別、檔次及整體布局l 裝修材料、水平l 硬件設(shè)備l 配套服務(wù)功能及功能分區(qū)l 公開(kāi)銷(xiāo)售日期l 銷(xiāo)售價(jià)格、開(kāi)發(fā)期價(jià)格的變化情況、銷(xiāo)售率l 付款方式、銀行按揭安排l 車(chē)位配備l 物業(yè)管理公司及費(fèi)用(2)營(yíng)銷(xiāo)策略l 目標(biāo)客戶(hù)選擇決策l 市場(chǎng)定位與宣傳重點(diǎn)l 營(yíng)銷(xiāo)組合策略(三)調(diào)查方法宏觀(guān)調(diào)查l 房管、土地、規(guī)劃等相關(guān)部門(mén)訪(fǎng)談l 報(bào)刊文獻(xiàn)資料收集與分析項(xiàng)目自身情況調(diào)查l 項(xiàng)目規(guī)劃談?wù)摃?huì)l 項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)考察l 有關(guān)人員訪(fǎng)談l 相關(guān)資料收集整理需求市場(chǎng)調(diào)查l 專(zhuān)項(xiàng)訪(fǎng)談問(wèn)卷(200人次)l 報(bào)紙公開(kāi)問(wèn)卷調(diào)查(400人次)l 入室主體問(wèn)卷(100次)l 統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)交叉分析(分類(lèi)進(jìn)行頻數(shù)統(tǒng)計(jì)分析和列聯(lián)表統(tǒng)計(jì)分析)競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)調(diào)查l 現(xiàn)場(chǎng)踩點(diǎn)調(diào)查l 報(bào)刊文獻(xiàn)收集與分析l 深度訪(fǎng)談二、調(diào)查組織與實(shí)施調(diào)查時(shí)間安排表時(shí) 間 安 排工 作 內(nèi) 容2003年5月13日就現(xiàn)有規(guī)劃方案專(zhuān)項(xiàng)討論會(huì)。我們希望,此次專(zhuān)項(xiàng)調(diào)研可做為項(xiàng)目前期開(kāi)發(fā)及后期銷(xiāo)售的重要決策依據(jù),并為**公司后續(xù)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目提供具可參考價(jià)值的數(shù)據(jù)資料。這項(xiàng)費(fèi)用是依據(jù)工作的時(shí)間、進(jìn)度、行業(yè)特點(diǎn)綜合制定的。 數(shù)據(jù)錄入清理 訪(fǎng)問(wèn)員招募103 / 78 主要活動(dòng) 負(fù)責(zé)人整個(gè)項(xiàng)目l 督導(dǎo)培訓(xùn) 訪(fǎng)問(wèn)實(shí)施 遞交報(bào)告 1周 2周 3周 4周 5周 6周 7周 8周 9周 經(jīng)費(fèi)預(yù)算編列(以人民幣計(jì)算)? 方案、第一階段訪(fǎng)談200份、第三階段入戶(hù)費(fèi)用:100份? 督導(dǎo)、? 訪(fǎng)問(wèn)實(shí)施(訪(fǎng)問(wèn)員費(fèi)用與訪(fǎng)問(wèn)管理費(fèi)用):30元*400=? ? 問(wèn)卷、卡片印刷:? 禮品:2*400=小計(jì):第四階段補(bǔ)充調(diào)查100戶(hù)(備選)? (訪(fǎng)問(wèn)員費(fèi)用與訪(fǎng)問(wèn)管理費(fèi)用):20元*100=? 禮品:5元* 100=小計(jì):第五階段:走訪(fǎng)機(jī)關(guān)、座談會(huì)2組? 組織實(shí)施 4000元*2=? 禮品: 100元*15*2=小計(jì):第五階段:數(shù)據(jù)處理分析,編寫(xiě)報(bào)告? 數(shù)據(jù)錄入清理:5*1000=? 計(jì)算機(jī)處理:? 報(bào)告撰寫(xiě)(1個(gè)總報(bào)告,入戶(hù)報(bào)告、訪(fǎng)談報(bào)告、報(bào)紙報(bào)告、宏觀(guān)報(bào)告):2萬(wàn)元小計(jì):合計(jì):咨詢(xún)費(fèi)用本咨詢(xún)工作的咨詢(xún)費(fèi)為人們幣300000元。本次市場(chǎng)調(diào)研活動(dòng)是在充分了解居民居住條件、居住環(huán)境需求的基礎(chǔ)上,本著提高居民生活質(zhì)量,更好的把開(kāi)發(fā)區(qū)建設(shè)成為“最佳人居生態(tài)環(huán)境”的原則下展開(kāi),本次調(diào)研準(zhǔn)備充分,調(diào)研內(nèi)容全面、科學(xué),調(diào)研數(shù)據(jù)真實(shí)、有效。隨著全面推進(jìn)小康社會(huì)的建設(shè),為更好的把開(kāi)發(fā)區(qū)建設(shè)成德州市最佳人居生態(tài)社區(qū),充分了解德州市民對(duì)住宅消費(fèi)的需求,進(jìn)行了“建筑無(wú)限生活,從懂你的生活開(kāi)始!”報(bào)紙公開(kāi)問(wèn)卷調(diào)查,樹(shù)立開(kāi)發(fā)區(qū)政府的愛(ài)民形象,以及**公司的品牌形象,將項(xiàng)目進(jìn)行前期推廣,獲得廣泛的公眾認(rèn)知度和關(guān)注度。2003年5月16日 宏觀(guān)調(diào)查開(kāi)始,走訪(fǎng)開(kāi)發(fā)區(qū)管委會(huì)、房管局、規(guī)劃服務(wù)中心等;競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)調(diào)查開(kāi)始,對(duì)德州市內(nèi)及開(kāi)發(fā)區(qū)內(nèi)競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)進(jìn)行詳細(xì)調(diào)查。2003年5月24—26日進(jìn)行數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)分析,市調(diào)報(bào)告(第一稿)形成。德州市現(xiàn)轄11個(gè)縣市區(qū)和兩個(gè)省級(jí)開(kāi)發(fā)區(qū),總?cè)丝?40萬(wàn),面積1萬(wàn)平方公里。鐵西區(qū)為新設(shè)立的商貿(mào)開(kāi)發(fā)區(qū),也是重要的工業(yè)區(qū)和倉(cāng)儲(chǔ)區(qū);市中心為老城區(qū),集中擔(dān)負(fù)著城市的生活服務(wù)功能,是行政、金融、商業(yè)、文化和客運(yùn)交通中心;東城區(qū)為98年新設(shè)立的省級(jí)經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū),是今后德州市的政治、經(jīng)濟(jì)、文化中心區(qū)。(二)德州房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀德州市房地產(chǎn)業(yè)起步較晚,2000年完全取消福利分房和集資建房后商品房市場(chǎng)才得到大力發(fā)展,一時(shí)間開(kāi)發(fā)量大幅增加,房?jī)r(jià)上揚(yáng)速度較快,市場(chǎng)秩序不規(guī)范。據(jù)市場(chǎng)資料顯示,德州市中心房?jī)r(jià)自去年至今,上漲了近300元/㎡。開(kāi)發(fā)區(qū)人口增長(zhǎng)使住宅需求更加旺盛開(kāi)發(fā)區(qū)大力啟動(dòng)招商引資,加強(qiáng)各類(lèi)園區(qū)規(guī)劃建設(shè),國(guó)內(nèi)外諸多企業(yè)的入住,使開(kāi)發(fā)區(qū)人口也得以迅速膨脹,住房需求相應(yīng)產(chǎn)生。大量的土地出讓勢(shì)必會(huì)造成新區(qū)開(kāi)發(fā)熱度頻頻上升,新區(qū)的投資價(jià)值也逐漸顯出。據(jù)2001年統(tǒng)計(jì)資料。小區(qū)空氣清新,環(huán)境優(yōu)美,附近市政廣場(chǎng)是人們休閑娛樂(lè)的好去處。小區(qū)要考慮部分拆遷戶(hù)回遷,安置居民素質(zhì)不高,將來(lái)業(yè)主會(huì)對(duì)此比較挑剔。小區(qū)營(yíng)銷(xiāo)策劃擬聘在行業(yè)內(nèi)具有豐富實(shí)戰(zhàn)經(jīng)驗(yàn)的浩華不動(dòng)產(chǎn)機(jī)構(gòu)來(lái)進(jìn)行全程代理策劃,全新的營(yíng)銷(xiāo)服務(wù)理念,全程的客戶(hù)服務(wù)體系會(huì)有效促進(jìn)項(xiàng)目的營(yíng)銷(xiāo)推廣及利潤(rùn)最大化的實(shí)現(xiàn)。物業(yè)管理顧問(wèn)公司尚未確定。不 足據(jù)德州本地情況,主力宣傳媒介較少,市民對(duì)媒介的關(guān)注度不高,使項(xiàng)目在宣傳過(guò)程中,受一定影響。必須保證其調(diào)查的全面性和客觀(guān)性。從問(wèn)卷回收質(zhì)量看,人群素質(zhì)高,選擇客觀(guān),77份全部有效,已經(jīng)達(dá)到調(diào)查的基本目的。購(gòu)房的原因 FrequencyPercentValid PercentCumulative PercentValid本地拆遷5改善居住條件60投資升值5結(jié)婚用房25地位身份的象征1其他2Total98本次置業(yè)屬于FrequencyPercentValid PercentCumulative PercentValid第一次39第二次53多次6Total98購(gòu)房區(qū)域選擇從居民對(duì)購(gòu)買(mǎi)住宅的區(qū)域分析上看,在被調(diào)查者中,%,%。股票債券外幣房地產(chǎn)彩票其他NValid929292929292Missing666666Mean27%14%11%27%23%5%Sum25131025215房地產(chǎn)投資區(qū)域選擇在此項(xiàng)問(wèn)題中,計(jì)劃在開(kāi)發(fā)區(qū)投資的最多,%,%,其他區(qū)域所占份額較少。依自身經(jīng)濟(jì)條件,70%以上的市民認(rèn)為房?jī)r(jià)上漲太快,開(kāi)發(fā)商越來(lái)越多,競(jìng)爭(zhēng)加劇,不可能再漲。通過(guò)對(duì)調(diào)查數(shù)據(jù)分析,德州市民普遍認(rèn)為,德州的房產(chǎn)價(jià)格將會(huì)保持現(xiàn)有水平或下跌,短期內(nèi)不會(huì)波動(dòng),目前房?jī)r(jià)尚可接受;而開(kāi)發(fā)區(qū)較市區(qū)低廉的房?jī)r(jià)無(wú)疑成為吸引購(gòu)房者的一個(gè)有利因素。 購(gòu)房單價(jià)承受能力你最可能購(gòu)買(mǎi)的房?jī)r(jià)范圍B點(diǎn)C點(diǎn)買(mǎi)房的最高價(jià)位質(zhì)量保證的最低價(jià)位NValid098988479Missing98001419MeanMedianMinimum800900500600Maximum3000300034002000購(gòu)房所承受總價(jià)能力—,據(jù)此,德州市區(qū)居民所能承擔(dān)的總款在10萬(wàn)元—20萬(wàn)元/套之間。因?yàn)榈轮菔薪?jīng)濟(jì)發(fā)展速度正逐步加快,目前經(jīng)濟(jì)尚不發(fā)達(dá),人均經(jīng)濟(jì)收入不高,人們受傳統(tǒng)居住習(xí)慣影響,尤其是小高層居住成本高。人們比較接受新的錯(cuò)層戶(hù)型,傳統(tǒng)的平層依然得到垂青。在廳的選擇中,人們對(duì)廳的面積要求差異較大,%的消費(fèi)者希望客廳的面積在2532平方米,另一消費(fèi)層面集中在1925平米之間和32平米以上,餐廳的面積需求值出一人外集中在19平米以下。陽(yáng)臺(tái)需求FrequencyPercentValid PercentCumulative PercentValid144254Total98 陽(yáng)臺(tái)一面積FrequencyPercentValid PercentCumulative PercentValid610平米46 1015平米20 低于6平米18 15平米以上2 Total86 MissingSystem12 Total98 陽(yáng)臺(tái)二面積FrequencyPercentValid PercentCumulative PercentValid低于6平米25 610平米18
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