【正文】 眉就在叢林里淺吟底唱，那是早晨，透過晨曦，看到了兩三只蝴蝶，四五只白靈，一行白鷺，情境郁郁而單純。野鴨湖植被所屬區(qū)域：高原亞熱帶北部常綠闊葉林地帶；滇中、滇東高原半濕潤常綠闊葉林云南松林區(qū)；滇中高原盆谷清青岡林、元江栲林、云南松林亞區(qū)。野鴨湖屬寶象河上游支流，其上有碧玉般天生壩、二龍壩、龍?zhí)稙橙齻€(gè)水庫。野鴨湖處于溫亞熱帶常綠闊葉林紅壤帶，土壤主要是深色紅壤和黃紅壤。悠然山居歲月，漫漫假日生活。昆明市盤區(qū)東北部雙龍鄉(xiāng)境內(nèi)那片青山碧水、紅土藍(lán)天就是野鴨湖。隨著野鴨湖片區(qū)的進(jìn)一步開發(fā)，將會直接打通昆曲高速路口、東連接線與野鴨湖相連，直接縮短至野鴨湖的直線距離，節(jié)約更多通勤成本。具體做法可以是在規(guī)劃區(qū)域內(nèi)建一條街，設(shè)定１０個(gè)博覽區(qū)，每個(gè)博覽區(qū)建設(shè)以一個(gè)國家風(fēng)情建筑為標(biāo)志的建筑物，沿街店面主要經(jīng)營該國民族風(fēng)情物品及有特色的農(nóng)副產(chǎn)品；也可以開設(shè)特色餐飲店，店的背后可以開設(shè)具有該國特色的保健、休閑服務(wù)及作為其他娛樂活動的場所。按照發(fā)展的階段性目標(biāo)，２０１０年前，嵩明縣新城全面建成，常住城鎮(zhèn)人口將達(dá)到１５萬。２０１０年城鎮(zhèn)人口達(dá)１５萬：另外，昆明新機(jī)場和空港建設(shè)必定會對嵩明城鎮(zhèn)化產(chǎn)生強(qiáng)大的拉動效應(yīng)。昆明新機(jī)場作為中國面向東南亞、南亞的主要門戶機(jī)場和重要的區(qū)域性樞紐機(jī)場，遠(yuǎn)期有可能發(fā)展成為國際性樞紐機(jī)場，這就必然帶動周圍地區(qū)的臨空產(chǎn)業(yè)、設(shè)施及城市發(fā)展。研究報(bào)告提出了嵩明縣新一輪快速發(fā)展的對策：選擇建筑、建材業(yè)，房地產(chǎn)業(yè)，東盟風(fēng)情博覽村等１０大產(chǎn)業(yè)作為發(fā)展重點(diǎn)；設(shè)計(jì)藍(lán)圖：經(jīng)過３至５年的開發(fā)，航空新城初具規(guī)模，到時(shí)，一個(gè)城市基礎(chǔ)設(shè)施完善、環(huán)境優(yōu)美、布局合理、擁有城鎮(zhèn)人口約１５萬的生態(tài)航空新城將呈現(xiàn)在人們面前。加之一些鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)的興辦，雙龍鄉(xiāng)的小城鎮(zhèn)建設(shè)必將使整個(gè)區(qū)域配套的許多方面更為完善。野鴨湖景區(qū)正好位居金殿片區(qū)東部雙龍鄉(xiāng)區(qū)域，由于金殿、世博版塊的城市化發(fā)展與市政配套的逐步完善，雙龍鄉(xiāng)的小城鎮(zhèn)建設(shè)的逐步實(shí)現(xiàn)， 這一版塊的開發(fā)前景就變得更加的明朗化了。五、野鴨湖假日小鎮(zhèn)的后假日生活（一）區(qū)域解析(城市規(guī)劃)昆明向東：早在2003年年初的時(shí)候，當(dāng)昆明確定“一湖四片”，“建設(shè)東方日內(nèi)瓦”城市規(guī)劃的時(shí)候，東城，就已經(jīng)被確定為未來城市發(fā)展的主力方向，于是呈貢新城、呈貢大學(xué)城、旅游度假區(qū)、高檔住宅、經(jīng)濟(jì)技術(shù)等項(xiàng)目相繼上馬，昆明東部，一個(gè)轟轟烈烈的城市化進(jìn)程在迅猛發(fā)展。即通過較好的自然、環(huán)境、人文、配套等資源來充分滿足現(xiàn)代人生活的需要，為其提供最適宜健康、放松、自由、悠閑、愉悅的假日般生活享受?；氐脑拿骺梢詮谋就翚v史發(fā)源、民風(fēng)民俗、民間故事傳奇、民間藝術(shù)等方面予以挖掘，是衡量項(xiàng)目是否能夠承載生活的豐富性、多樣性發(fā)展的重要指標(biāo)；此外，基于基地的發(fā)展方向和規(guī)模，適當(dāng)?shù)刂踩肱c當(dāng)?shù)氐乩?、氣候、風(fēng)土人情相關(guān)聯(lián)或類似的全新理念的文化也是另一種加強(qiáng)生活形態(tài)的多樣性、豐富性和生命力的重要指標(biāo)；再有，就是隨著社會的發(fā)展和新生活對于物質(zhì)和精神的雙重需要，根據(jù)基地的自然生態(tài)和多樣性的文化交錯(cuò)，形成全新的生活理念和生活內(nèi)容，并將其全新的形態(tài)與原生生活形態(tài)融合，形成某種新的生活形態(tài)的的方式，這也是參考一個(gè)基地是否具備旺盛的生命力的重要指標(biāo)。而后假日生活的風(fēng)景觀，卻是在具備最合宜的人居環(huán)境中，尋求到的在自然生態(tài)、氣候、風(fēng)景等各個(gè)方面達(dá)致高度指標(biāo)情況下的極致風(fēng)景。其最佳的距離應(yīng)該是離開城市30公里以內(nèi)的空間距離，時(shí)間距離是離開城市最多不超過30~45分鐘的車程。在這樣的條件下，城市是不可或缺的重要載體和基地，離開了城市，或者距離城市太遠(yuǎn)，各種最基本的生活條件無法得到及時(shí)有效的保障，人們也無從通過自身的勞動而獲得社會的認(rèn)可，從而得到滿足高品質(zhì)生活條件的經(jīng)濟(jì)能力，而生活的質(zhì)素和標(biāo)準(zhǔn)就無法真正滿足。但是，并非距離城市越遠(yuǎn)，生活的質(zhì)素和指標(biāo)就越高。將心交給自然、交給悠閑，讓時(shí)光停止下來，可以獨(dú)處，可以盡情的領(lǐng)略風(fēng)景并把玩山水，聽得濤聲，歸得寧靜，釣得寒雪、弄得扁舟，來一段悠閑時(shí)光，只屬于自己的心靈，這也是真正的假日，心靈的假日。關(guān)于假日，我們總是有太多的度過方式并且心理感受也是不盡相同的。是哪個(gè)坐標(biāo)出了問題？我們確實(shí)到了應(yīng)該放松自己緊張神經(jīng)的時(shí)候了。我們生活得越來越象一架機(jī)器，而非生命本身。于是假日便與政治、經(jīng)濟(jì)再也分離不開，并因它們而變得更加的美好與有價(jià)值。泛假日時(shí)代——生活在時(shí)代的強(qiáng)勁步伐中醒來無可否認(rèn)，在經(jīng)濟(jì)與文明共同高度發(fā)達(dá)的時(shí)期，人類生活的質(zhì)量將會大幅提高。人們總是在短短的黃金周內(nèi)拼命的在各地穿行，這時(shí)目的地變得異常重要，而一路的風(fēng)景卻都在旅途的顛簸勞累與熟睡中擦肩而過。假日，在進(jìn)步中正漸漸逼近生活的本意。20世紀(jì)初，基于經(jīng)濟(jì)與人民生活質(zhì)量本身的考慮，“假日”再次上升到政治的高度，“五人們開始在工作中贏得相對長的休息，但這種“假日”，也僅僅是用來休息所用的，更多的意義停留在對身體的疲憊進(jìn)行休整，從而好更有精力的去應(yīng)付工作。傳統(tǒng)的幾大節(jié)日如“過年”、“端午節(jié)”、“火把節(jié)”、“中秋節(jié)”等，人們對其的重視程度與需求程度是成正比關(guān)系的，因?yàn)橹挥性谶@些日子里，他們才是最快樂的。那些生命之中最重要的意義有如夢里云煙，甚至連想都不敢去想。如果我們主觀的將這種工作之外或不用工作的“享受”稱為“假日式生活”的話，那么在當(dāng)時(shí)它就只是一個(gè)少數(shù)人的游戲，且其表現(xiàn)形式與內(nèi)容竟是如此的低級與可憐。晚些時(shí)候，由于私有制出現(xiàn)，社會機(jī)制建立，社會分工的進(jìn)一步分解，人與人之間的關(guān)系開始變得復(fù)雜并多樣化，更多的束縛開始吞噬自由，從奴隸制到封建制，從國家到地方……中央集權(quán)與“普天之下莫非王土”使階級劃分更加明顯，剝削使得更多的人開始失去生活最為本質(zhì)的意義。原多指休息日，后由于holiday、假期（vacation）的出現(xiàn)與文化滲透，假日便成了今日度假（on vacation）最為適宜的日子，從而上升到經(jīng)濟(jì)乃至政治的高度，成為人們生活中越來越重要的一項(xiàng)需求指標(biāo)。而“昆明生活”的提法同樣也使項(xiàng)目站在了一個(gè)城市的角度來考慮與審視現(xiàn)狀，大氣而張揚(yáng)。三、概念表述在推廣主題與概念確定之后，我們需要一面大旗，冠于我們的主題概念之上，從而讓項(xiàng)目具有一定的高度與氣質(zhì)，這是對概念的升華，也是對項(xiàng)目影響力的擴(kuò)張。后假日生活，是假日生活的最高狀態(tài)。但是，如果單純地提及假日時(shí)代，是不具備震撼力與沖擊力的，而且更不具備前瞻眼光。如夢初醒的中國人帶著欣喜接受了這一饋贈。加上統(tǒng)治者對人民的控制，假日與傳統(tǒng)的中國根本無緣。曾經(jīng)，中國沒有假日?！跋蠖燃僖粯拥厣睢弊鳛楸卷?xiàng)目的推廣主題，響亮地提出了野鴨湖假日小鎮(zhèn)的生活主張，從而為項(xiàng)目的主題形象打上了鮮明的“假日”烙印。但是，在某種程度上來說，當(dāng)“假日”因?yàn)槎虝憾滟F的情況下，度假是一種奢侈，一種短期行為，我們將度假與生活的界限徑渭分明。（三）項(xiàng)目品牌延展一期：山郡二期：峰境三期：鷺洲四期：紅城五期：嶺域六期：瞰勝七期：澗筑第五部分 項(xiàng)目推廣策略一、 推廣主題：野鴨湖假日小鎮(zhèn)象度假一樣地生活曾幾何時(shí)，“度假”這一詞匯已越來越多地占據(jù)了中國人的生活。l “假日小鎮(zhèn)”，可有兩層的理解：第一是度假休閑的小鎮(zhèn)，第二是在小鎮(zhèn)的生活都象在度假。二、項(xiàng)目品牌策劃（一）項(xiàng)目品牌命名：野鴨湖假日小鎮(zhèn)消費(fèi)群對項(xiàng)目的認(rèn)可和共鳴源自于項(xiàng)目的調(diào)性體現(xiàn)，這在很大程度上取決于項(xiàng)目名稱的制定，項(xiàng)目名稱為項(xiàng)目調(diào)性延伸預(yù)留了發(fā)揮的空間，它的好壞影響著推廣思路和廣告調(diào)性。片區(qū)內(nèi)分布著10多個(gè)小湖泊，面積都比較小，野鴨湖天生壩是該區(qū)域最大的水庫。因此這類產(chǎn)品的客戶群體，在生活形態(tài)上必然是平實(shí)型或是名士型的，不太可能是炫耀型的，夸張型的。l 收入高并且穩(wěn)定，但又不是大富大貴，目前已經(jīng)擁有住房和私家車，處于二次置業(yè)或多次置業(yè)。從而使野鴨湖區(qū)域的通達(dá)程度徹底得到改善。（四）、基礎(chǔ)設(shè)施投入過大：基礎(chǔ)設(shè)施不完善，難于解決大規(guī)模的增容。（四）、足夠的項(xiàng)目規(guī)模：野鴨湖項(xiàng)目的規(guī)劃規(guī)模為10000畝，可開發(fā)用地4000畝左右，這樣的規(guī)模比目前的西亞山莊、西山別墅都大，是昆明較大的幾個(gè)項(xiàng)目之一。（三）、區(qū)域總體發(fā)展態(tài)勢：野鴨湖項(xiàng)目所在區(qū)域內(nèi)的金殿森林公園是昆明傳統(tǒng)的知名旅游景點(diǎn)，在昆明享有極高的知名度，是昆明人休閑的好去處。其豐富的自然景觀、絢爛的陽光和生物多樣性不僅吸引了中國人前往度假，其獨(dú)特的民風(fēng)和民族人文更吸引了全世界衷情度假生活的人們來此享受美麗的自然環(huán)境，體驗(yàn)豐富而美好的生活；在越來越強(qiáng)調(diào)個(gè)人體會和新鮮生活的主張下，越來越多的具有一定經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)和生活品位的人們在設(shè)想和創(chuàng)意更多的生活方式：野鴨湖假日小鎮(zhèn)充分滿足社會知富階層（有知識、有文化品位和生活情趣的年輕新貴階層）追求生活個(gè)性的需要，將劃定專門的區(qū)域?yàn)閭€(gè)性人士創(chuàng)意設(shè)計(jì)風(fēng)格各異、風(fēng)尚十足、具有高尚生活品位和情趣的創(chuàng)意生活家園、創(chuàng)意生活社區(qū)、創(chuàng)意生活城，以其作為標(biāo)簽，吸引更多的文化人、社會知名人士前往享受中國式度假生活。在合理引入瑞士小鎮(zhèn)與鄉(xiāng)村文化的過程中，別墅、旅游等商業(yè)概念將巧妙地被“化解”其中，野鴨湖將在獨(dú)特的視角中，以文化情境創(chuàng)造感官震撼，達(dá)到刺激消費(fèi)的目的。 在這樣的大環(huán)境下：盤龍區(qū)必然將雙龍鄉(xiāng)作為一個(gè)新區(qū)來開發(fā)，使雙龍鄉(xiāng)迎來一個(gè)嶄新的發(fā)展機(jī)會，必將推動區(qū)域經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，大量的城市市政配套將會修建，土地也將納入城市規(guī)劃開發(fā)范圍，為野鴨湖建設(shè)成為“新市鎮(zhèn)、新生活”奠定了社會基礎(chǔ)。l 本項(xiàng)目經(jīng)過近十年休閑旅游項(xiàng)目的開發(fā)，已經(jīng)具備了較高的知名度，是昆明人主要的休閑游憩地之一，同時(shí)項(xiàng)目所在區(qū)域金殿——野鴨湖片區(qū)是昆明主要的休閑區(qū)域。雙龍鄉(xiāng)廣袤的土地將為盤龍區(qū)提供新的發(fā)展空間，盤龍區(qū)也必然將雙龍鄉(xiāng)作為一個(gè)新區(qū)來開發(fā)，使雙龍鄉(xiāng)迎來一個(gè)嶄新的發(fā)展機(jī)會，必將推動區(qū)域經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，大量的城市市政配套將會修建，土地也將納入城市規(guī)劃開發(fā)范圍，為野鴨湖的開發(fā)奠定了社會基礎(chǔ)。目前年開工量超過了13萬平方米，年銷售額近3億元。（十）、保值措施：簽定“房地產(chǎn)”買賣合同一年后，兩年內(nèi)可由業(yè)主委托雙方認(rèn)定的大型中介機(jī)構(gòu)估價(jià)，如果房屋貶值，發(fā)展商退還差額部分，并付評估費(fèi)；如果升值，業(yè)主自付評估費(fèi)。開盤后（開盤先開4號地塊），又專門針對1號地塊的高斷別墅產(chǎn)品再次公布價(jià)格，普遍比4號地塊高300元左右，達(dá)到均價(jià)3980元/M2；最高價(jià)突破4800元/M2；讓人們普遍獲知野鴨湖的成熟后的價(jià)格認(rèn)知，也為二期項(xiàng)目的開發(fā)埋下伏筆。為此，就現(xiàn)有產(chǎn)品來說，普遍壓低售價(jià)是形成市場追捧的較好辦法。如退房時(shí)，該禮金需全額現(xiàn)金退還，直接在購房款中沖抵。VIP鉑金卡面值：20000元VIP鉑金黃金值：10000元發(fā)卡等級發(fā)放對象派發(fā)卡數(shù)額數(shù)量使用限制備注VIP鉑金卡VIP黃金卡特級集團(tuán)董事會成員、個(gè)人股東2張3張可轉(zhuǎn)讓每卡限1人在實(shí)施購買山郡時(shí)使用，一級集團(tuán)各公司總經(jīng)理級別1張3張可轉(zhuǎn)讓每卡限1人在實(shí)施購買山郡時(shí)使用，（2）、百大禮金券贈送按內(nèi)部認(rèn)購的銷售政策執(zhí)行。預(yù)售階段銷售政策：一次性付款優(yōu)惠5%，按揭優(yōu)惠2%，分期付款（首期交40%，半年后交20%，交房時(shí)付尾款40%，分期付款不予優(yōu)惠）現(xiàn)房階段現(xiàn)房階段，基本上房源全部釋放，剩余住宅均在戶型、朝向、大小、單價(jià)、總價(jià)等各方面存在一定問題，現(xiàn)房的銷售難度實(shí)際大于期房階段。 設(shè)置市內(nèi)售樓處，通過看房專車接送至現(xiàn)場看房銷售。為保證開盤銷售成功，山郡一期的1號地塊必須與34號地塊分割，以34號地塊先期入市，以較低價(jià)格強(qiáng)占市場先機(jī)，再推出1號地塊的較高端產(chǎn)品，形成錯(cuò)位或錯(cuò)時(shí)銷售，形成入市價(jià)格由低到高的趨勢，以便于銷控的實(shí)施。鑒于一期項(xiàng)目在產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計(jì)上的平凡和市場策略的保守，為充分達(dá)成項(xiàng)目的成功，為后續(xù)開發(fā)積累經(jīng)驗(yàn)，為此，野鴨湖假日小鎮(zhèn)一期山郡的銷售策略為：通過對整體項(xiàng)目概念主題的大勢宣傳和推廣，在整體品牌和整體項(xiàng)目大勢的影響下，著重就現(xiàn)有市場的認(rèn)知進(jìn)行挖掘，開發(fā)現(xiàn)有的目標(biāo)消費(fèi)市場，力求著眼于今明兩年的市場消費(fèi)需求進(jìn)行挖掘。隨著昆明城區(qū)的重新調(diào)整規(guī)劃，各區(qū)向外拓展的空間加大，各行政區(qū)也在適合房地產(chǎn)開發(fā)的良好環(huán)境區(qū)域大力發(fā)展中高品質(zhì)的居住型社區(qū)，直接引領(lǐng)了城市近遠(yuǎn)郊別墅的興起，開發(fā)承接城市中產(chǎn)階級渴望并且適用的居住產(chǎn)品將在2008年以前成為有號召力的居住生活的導(dǎo)向。這一方面是由于市區(qū)內(nèi)的城市規(guī)劃和缺陷導(dǎo)致市區(qū)內(nèi)中大型規(guī)?；鐓^(qū)無法形成，導(dǎo)致居住產(chǎn)品的品質(zhì)不高；另一方面也和昆明市在獨(dú)占一隅的云南市場的集中性所帶來的較大的市場消費(fèi)有一定關(guān)系。野鴨湖假日小鎮(zhèn)總體營銷推廣策劃暨一期山郡開盤前銷售策略第一章野鴨湖假日小鎮(zhèn)——山郡開盤前營銷策略野鴨湖假日小鎮(zhèn)開盤前營銷策略作為百大2005年的戰(zhàn)略性項(xiàng)目，野鴨湖假日小鎮(zhèn)經(jīng)過多年的立項(xiàng)籌備，已確定今年的正式營銷目標(biāo)，將于2005年10月正式開盤面市。（見研發(fā)部相關(guān)文件）（二）、經(jīng)濟(jì)型遠(yuǎn)郊別墅的市場前瞻從昆明市的房地產(chǎn)市場發(fā)展和導(dǎo)向來看，昆明市民對居住產(chǎn)品的不斷升級發(fā)展的接受力還是很高。而在市區(qū)，環(huán)滇池帶的海埂因其價(jià)位的高檔次和環(huán)境逐漸被否定而不認(rèn)為是未來中產(chǎn)階級生活主流的情況下，市區(qū)內(nèi)其他地方無明顯提升住宅產(chǎn)品升級換代產(chǎn)品的情況下，市場的消費(fèi)潛力逐漸向近、遠(yuǎn)郊環(huán)境較好，居住產(chǎn)品品質(zhì)易于提高和滿足的經(jīng)濟(jì)型別墅產(chǎn)品釋放。二、野鴨湖假日小鎮(zhèn)一期——山郡的銷售策略由于野鴨湖項(xiàng)目規(guī)模的存在，項(xiàng)目銷售的直接推出將很大程度上影響項(xiàng)目未來幾年的開發(fā)成敗，也會直接對整個(gè)項(xiàng)目的開發(fā)導(dǎo)向產(chǎn)生巨大影