【正文】 100五、南昌整體商品房戶型調(diào)查結(jié)論（來源于我們在南昌的工作資源） 消費偏好：存在兄弟姐妹親戚朋友群體購買現(xiàn)象。 購買群體：公務(wù)員，外出打共者，鄉(xiāng)鎮(zhèn)人員，其他；比例未能獲得數(shù)據(jù)。 銷售率：銷售期近1年，總銷售率90%。100%項目發(fā)展商：上海帥特龍地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司商品房戶型詳情戶型面積數(shù)量比例銷售情況備且屬于統(tǒng)一規(guī)劃，業(yè)主買地自建。縣政府宿舍樓（福利分配房）戶型面積數(shù)量比例銷售情況備注/分析2房1廳80/1004030%內(nèi)部分配使用依據(jù)單位編制與級別、地塊合理使用而定的戶型數(shù)量3房1廳1209070%合計縣委宿舍樓（福利分配房）戶型面積數(shù)量比例銷售情況備注/分析3房1廳115/1202555%內(nèi)部分配使用依據(jù)單位編制與級別、地塊合理使用而定的戶型數(shù)量四房1廳1502045%合計另外我們前期主要聚焦于商鋪市場，對商品房未詳加關(guān)注，此次趁此戶型定位機會，比較深入的了解了余干商品房市場，必對我們未來銷售商品房有益與有利。 主要根據(jù)余干現(xiàn)有消費者有效需求而定，并以“前瞻一點、稍高一點”的未來潛在需求來確定戶型比例178。三、怎么做？見：第八部分項目總體規(guī)劃與設(shè)計——戶型定位另據(jù)調(diào)查，47%的企業(yè)對房地產(chǎn)開發(fā)前景持樂觀態(tài)度，39%的企業(yè)對本地商品房銷售前景看好。 隨著江西人民生活水平的提高，部分先富起來的農(nóng)村人為改善生活環(huán)境、方便子女就學(xué)、經(jīng)商與工作，紛紛到城鎮(zhèn)異地購房，也促進了消費主體向個人購房轉(zhuǎn)變。市場消費格局轉(zhuǎn)變，以個人購房為主。據(jù)調(diào)查，在2002年的江西住宅開發(fā)中，%%；%。規(guī)劃之四：東部組團——高尚住宅與綜合配套版塊—— 向余干150名精英人士提供具品位、高尚、人居形象的居住服務(wù)。25中國電信店其他23中國移動店其他47玉女酒店酒店★★★★★21河街五金其他45獸藥農(nóng)業(yè)14華風(fēng)酒店酒店★★★★★41東方酒樓飲食★★★★★15花樣年華按摩屋休閑娛樂★★★★★42大西洋娛樂休閑娛樂★★★★★16金圣大酒店酒店★★★★★43三毛藥店其他10憩園男女內(nèi)衣其他6新野酒吧休閑娛樂★★★★33樣樣紅旅社酒店★★★★7冰島娛樂休閑娛樂★★★★34小百貨批發(fā)零售調(diào)查分析：共調(diào)查85間店，其中：零售店15間，比例為17％；餐飲13間，比例為15％，建材裝飾14間，比例為16％，汽配13間，比例為15％，休閑娛樂8間，9％，酒店4間，5％，以上占76％，其他占24％ 休閑一條街——東支路，共有2層店面19個。 驛站服務(wù)一條街——南支路，經(jīng)營飲食、零售、建材，并提供東部組團綜合配套服務(wù)。 潛在客戶：干越大道汽配一條街沙窩東街農(nóng)用車一條街其他所有汽配有關(guān)的服務(wù)店農(nóng)機局農(nóng)機經(jīng)營服務(wù)部及推廣站（余干最大的農(nóng)用車銷售點）云川電動車及摩托車銷售店（余干最大的摩托車及電動車銷售點）策略：以優(yōu)惠條件、策略性的考慮引導(dǎo)旗艦客戶的進入，從而帶動北二路汽配一條街其他汽配商戶的進入。四、賣給誰：目標客戶定位： 共有4層雙面店面房20個，2層雙面店面房22個。 怎么做？ 停車場與汽配的天然聯(lián)系。 汽車集中的地方：余干新汽車站、老大世界停車場搬到了城北。 交通局在昌峽驛站旁邊，這是一個有象征意義的商業(yè)心理，現(xiàn)在的干越大道汽配一條街就是集中在交通局與交通大隊之間。 昌峽公路、迎賓大道、世紀大道開通，有路就有車，有車就有汽配的需求。 政府部門都要搬到城北，其目標客戶過去了，他必須跟著搬遷。由于沙窩東街要改造（沙窩東街是聯(lián)系城北與老城的主要干道），政府已經(jīng)通知他們明年他們將不容許占道經(jīng)營。 市場需求調(diào)查之一：規(guī)劃項目之二：北二路汽配一條街 由于商貿(mào)廣場的強勢影響及先入為主的印象，業(yè)主理所當然的認為昌峽驛站會做從天到地的店面房。 二、怎么做？216。一、做什么？252。252。252。252。252。通俗的講，項目定位要解決做什么（what）？為什么這樣做(why)？還要考慮銷售給誰(who)？，如何找到這些客戶(how)？最后要考量能賺多少錢(Result)？需要有一個通盤的考慮，而不僅僅是一個建筑規(guī)劃的定位。11月23日，項目定位確定?！安粦?zhàn)而屈人之兵”策略：根據(jù)市場需求特征來設(shè)計符合余干需求的產(chǎn)品才是策劃的上上之選，帶著潛在客戶來規(guī)劃項目 。 負責(zé)任聚集人氣共同發(fā)財商貿(mào)廣場不負責(zé)任 功能：汽配、休閑娛樂、住宅等都是商貿(mào)廣場沒有的。 進深12米商貿(mào)廣場10米3)178。 西一路與北二路有價值地塊，發(fā)展商鋪，基本能回收全部地價與建筑成本。 將沒多大絕對商業(yè)值的大面積停車場變的具有戰(zhàn)略配套和兼顧在將來轉(zhuǎn)化為再開發(fā)資源：通過停車場聚集人氣，帶動商鋪的價值提升；采用圍合式店面規(guī)劃，留空中間空地并留架空層停車，以便于住宅的開發(fā)。 利用有限的外圍臨街面創(chuàng)造更高的商業(yè)收益：通過注入和執(zhí)行汽配概念、驛站綜合服務(wù)概念，促使店面賣得更快。 將欠商業(yè)價值的南支路與東支路通過規(guī)劃變的有價值：通過在南支路設(shè)立停車場車輛出口，在南支路與東支路角上設(shè)立環(huán)城公交車站。 驛站獨特建筑 草臺班子演出u 多開出口u 彩票經(jīng)營u 環(huán)城公交車的?？縰 公交車的停靠u 老大世界的搬遷u基于以上考慮，我們提出以下昌峽驛站的發(fā)展策略：一、項目總體發(fā)展策略之一：將停車場概念延伸為“停車場＋汽車站”，不斷加深車流及聚集人氣的策略，這是整個項目成功及升值的基礎(chǔ)：u 要做好充分的市場調(diào)查，既要做好科學(xué)的市場調(diào)查，更要做好民間的訪查像當?shù)氐拿袼琢?xí)慣和風(fēng)土人情如余干從天買到地的習(xí)慣等。不相信外地開發(fā)商，特別是上海花園事件以后。l跟定領(lǐng)導(dǎo)算準周期，最保險和聰明的方法就是一個項目一定要在本屆領(lǐng)導(dǎo)任期內(nèi)完成 ，否則風(fēng)險無限大。 價格瓶頸死，突破歷史和平均消費水準，銷售形勢微妙而險峻；l四線城市的風(fēng)險l贏利模式是住宅保本或賺小頭利潤，大頭全靠商鋪賺。 四線城市的房地產(chǎn)開發(fā)模式：l 經(jīng)濟特點：地方經(jīng)濟薄弱，甚至沒有成型支柱產(chǎn)業(yè)和產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟鏈，觀念和意識比較落后。四線城市的基本特點：l 原老城區(qū)的政府部門如縣委大院的步行街、原人武部的商業(yè)街、鉅龍商廈等紛紛啟動，將會直接導(dǎo)致商鋪市場總量過剩，供過于求，直接影響到我們商鋪的銷售。l 政府關(guān)于停車場的定位與事先規(guī)劃設(shè)計限制，勢必會影響到土地的利用及建筑規(guī)劃發(fā)揮的空間。u 建亨公司在余干已經(jīng)購買2個地塊，引起余干政府的高度重視，加上與政府官員的良好的人脈關(guān)系，項目發(fā)展有政策支持與保證。 余干政府承諾5年內(nèi)城北新區(qū)范圍內(nèi)不再批準停車場項目，城北新區(qū)范圍內(nèi)道路上不準停放車輛，城北大型貨車及小車車輛必須?？吭诓龒{驛站停車場。 未來商貿(mào)廣場部分車輛及昌峽公路部分過路貨車、小車將會引導(dǎo)其進入昌峽驛站，帶來車流、人氣及消費。l（2）停車功能本身帶來的優(yōu)勢： 位于城北新的商圈中心交匯處：以余干最大的商貿(mào)廣場為中心形成一個新的商圈，昌峽驛站處于新的商圈的核心地位，是這個商圈“車流、物流、人流”的聚集處與中轉(zhuǎn)中心。 地理位置十分優(yōu)越：昌峽驛站位于余干最主要的三條大道：昌峽公路、世紀大道、迎賓大道的中心處。 昌峽驛站的項目SWOT分析第四部分、昌峽驛站項目分析一、l（5）付款策略：項目開工開始預(yù)售，交納50％的定金，11月交鑰匙時（入伙）再付另外50％，屬典型余干商家與消費者都能接受的付款方式。商貿(mào)廣場由同濟大學(xué)規(guī)劃設(shè)計，（含柱子）。（1）項目簡介：余干商貿(mào)廣場由余干建設(shè)局開發(fā)，余干山湖泉房地產(chǎn)開發(fā)有限公司中標開發(fā)。見“余干縣城在建商業(yè)一覽表”與“余干縣城在建商業(yè)項目價格分析”分析：昌峽驛站處于城北商貿(mào)城新商圈，我們的價格要以此為參考，同時要考慮其他商圈的樓盤價格，判斷余干整體房地產(chǎn)消費水平。178。178。并口頭暗示我們是縣委領(lǐng)導(dǎo)介紹來的項目。（如我們的房東太太連買的房屋地皮是規(guī)劃做商鋪還是住宅都不知道就交了錢，因為她丈夫的哥哥、妹妹都買了那里的地）我們的啟示：造勢很重要，造出熱的氣勢更重要。216。 購房喜歡房屋里面一切自己搞定，決不相信發(fā)展商的配套設(shè)施，認為賺了自己的錢或質(zhì)量不好。有錢階層集中在：216。 余干公務(wù)員工資平均為900－1000元左右（不含隱形收入），216。對朝向、采光、通風(fēng)較為注重建筑設(shè)計最簡單、通用的建筑設(shè)計只注重高實用率建筑風(fēng)格以傳統(tǒng)的火柴盒設(shè)計為主對風(fēng)格的鑒賞力差配套設(shè)計簡單的配套設(shè)計：如綠地、廁所不注重配套設(shè)計戶型設(shè)計商鋪的典型為410住宅典型為：三房二廳兩衛(wèi)140平方米左右基本溫飽型的消費外觀處理外墻多是水泥漆或瓷磚，色彩單調(diào)低成本消費防衛(wèi)措施余干至今無封閉式管理樓盤，以防盜門防盜窗解決問題被動防衛(wèi)細部處理窗戶都是普通玻璃，入戶大鐵門，圍墻粗糙，屋頂設(shè)計簡單注重實用性，不注重觀賞性架空層及停車位余干至今無架空層建筑。 簡單競爭，競爭主要體現(xiàn)在價格上；建筑質(zhì)量低水平。 銀行按揭市場剛剛啟動：據(jù)我們?nèi)ソㄔO(shè)銀行信貸科調(diào)查，按揭業(yè)務(wù)還處于起步階段。現(xiàn)有的商品房樓盤如迎賓花園、教師新村、三星花園等處于建設(shè)階段。 余干房地產(chǎn)整體市場分析一、定性判斷：余干的房地產(chǎn)處于初級的粗放型開發(fā)起步階段，理由如下：1.這不僅使老城區(qū)地皮“枯木蓬春”，煥發(fā)出勃勃生機。但也要看到余干所在的濱鄱陽湖板塊相對落后，余干各項經(jīng)濟指標總體在上饒?zhí)幱诘箶?shù)第2的事實。 對外招商：2003年1—6月份，招商區(qū)域集中在浙江、上海、福建、廣東、江蘇。德興和婺源第二“資源生態(tài)板塊”。l余干城北新區(qū)已初具規(guī)模，隨著縣委、縣政府、玉亭鎮(zhèn)政府、交通局等行政、企事業(yè)單位遷入新區(qū)，城北新區(qū)將發(fā)展成為余干縣政治、經(jīng)濟、文化、信息中心，成為全縣人流物流最密集的地區(qū)，余干縣城城市發(fā)展重心向北轉(zhuǎn)移，城北新區(qū)必將成為人們開發(fā)投資熱點，在城北新區(qū)居住經(jīng)營定將成為人們首選目標，城北新區(qū)黃金地段的土地開發(fā)前景十分誘人。 　　一、余干概述：余干位于鄱陽湖東南岸，信江下游，其中耕地73萬畝，山地79萬畝，水面95萬畝，人口91萬。建亨公司以“提供優(yōu)質(zhì)城鎮(zhèn)房地產(chǎn)，改善城鎮(zhèn)居民生活素質(zhì)”為企業(yè)使命，通過在余干城鎮(zhèn)領(lǐng)域的一系列有價值的房地產(chǎn)的開發(fā)與建設(shè)，為余干人民帶來豐盛的人生體驗，為余干的發(fā)展與繁榮做出貢獻。昌峽驛站是建亨公司繼江西玉山將軍廟小區(qū)、江西弋陽鳳凰城――城北鉆石商業(yè)中心等一系列城鎮(zhèn)房地產(chǎn)領(lǐng)域開發(fā)后，又一個具有戰(zhàn)略意義的商業(yè)地產(chǎn)項目。l 政府已經(jīng)承諾在2003年年底前將連接城北與瑞洪、三塘、石口等方向鄉(xiāng)鎮(zhèn)近100輛短途客運車停靠在“昌峽驛站”。 D區(qū)：休閑一條街——東支路，共有2層店面19個。 C區(qū)：驛站服務(wù)一條街——南支路，經(jīng)營飲食、零售，并提供東部組團綜合配套服務(wù)。l“昌峽驛站” 北靠連接南昌與景德鎮(zhèn)的昌峽公路，南朝余干主干道世紀大道，并緊鄰余干主干道迎賓大道，地理位置十分優(yōu)越。余干離省城南昌74公里，開車不到一個小時，是南昌的新郊區(qū)。中國第一個縣級房地產(chǎn)完整策劃書案例第一部分昌 峽 驛 站―― 城北停車場項目簡介 江西余干位于鄱陽湖東南岸，現(xiàn)有人口90萬人，是江西上饒地區(qū)人口第二多的大縣，近年來人氣商氣日趨興旺?！安龒{驛站”西面是江西最大的縣一級商貿(mào)廣場及城北唯一的菜市場，人口密集,是商業(yè)經(jīng)營的密集點；北面是上海花園及教師新村，東面是交通局、農(nóng)業(yè)局、人武部等縣直機關(guān)，南面與檢察院、婦幼保健院、移動公司僅一路之隔，是政府辦公的主要通道。其中，發(fā)展商又對東西部組團商業(yè)部分精心打造為四大功能經(jīng)營區(qū)。l發(fā)展商建亨公司作為一個負責(zé)任的發(fā)展商，為做旺昌峽驛站，為廣大投資者帶來滾滾財富，承諾1年之內(nèi)所有車輛?？烤皇杖∪魏钨M用。l 余干政府承諾5年內(nèi)城北新區(qū)范圍內(nèi)不再批準停車場項目，城北新區(qū)范圍內(nèi)道路上不準停放車輛，城北大型貨車及小車車輛必須?？吭诓龒{驛站停車場。l昌峽驛站的發(fā)展商江西建亨房地產(chǎn)開發(fā)有限公司是江西頗具實力房地產(chǎn)發(fā)展商，是中國房地產(chǎn)行業(yè)第一家專業(yè)定位于“城鎮(zhèn)房地產(chǎn)領(lǐng)域的領(lǐng)跑者”。2003年10月31日，建亨公司又通過拍賣獲得城北世紀大道以南商貿(mào)廣場對面的14455平方米的土地，立志于在余干長遠發(fā)展。 余干宏觀市場分析前言：當?shù)卮蟓h(huán)境是項目發(fā)展的基礎(chǔ)，只有順應(yīng)當?shù)卮蟓h(huán)境發(fā)展趨勢的項目才能獲得較好的發(fā)展空間。根據(jù)余干縣城總體發(fā)展規(guī)劃，2020年，余干縣城區(qū)面積將達到24 km2，城區(qū)人口25萬人。昌峽驛站將伴隨著余干城北的發(fā)展而發(fā)展。 所處經(jīng)濟板塊：沿梨溫高速公路上饒7縣市是上饒第一經(jīng)濟發(fā)展板塊。l 分析：余干近1年來發(fā)展迅速，勢頭猛，經(jīng)濟增幅為全上饒市第一，對我們項目長遠發(fā)展十分有利。隨后，其他行政事業(yè)單位相繼效仿，這樣一來，你們便踏踏實實賺了一大筆；第二筆是由于你們規(guī)范有