【正文】 可看出： 本區(qū)域內(nèi)個(gè)案推出以30層左右的高層為主推方向，而且去劃也以中高以上樓層較為快，由次可推理本區(qū)域客戶對(duì)高層的抗性并不大。未來一段時(shí)期，項(xiàng)目周邊樓盤整體未推盤量在25萬方左右，在加上部分尚未上市暫時(shí)無法統(tǒng)計(jì)之案量。（祥見產(chǎn)品建議部分）區(qū)域市場(chǎng)供求及去化分析：項(xiàng)目總建筑面積總套數(shù)銷售率%剩余量陽光前景50000400050000紫虹嘉苑25000384025000新外灘花苑200000600（分三期）200（二期）95%60000香港麗園180000138080%54000東方都市景苑6000040070%18000海倫香榭2000015060%8000瑞虹新城180000180072%50000新外灘鑒賞家18000200100%0合計(jì)7330005314257800從上表可看出：本項(xiàng)目所在市場(chǎng)個(gè)案規(guī)模呈兩極分化狀態(tài)，大多規(guī)模集中在10萬方以下，部分樓盤則在20萬方左右。“陽光前景”，“紫虹嘉苑”尚未開盤外，其余如“新外灘花苑”，“香港麗園”，“東方都市景苑”，“海倫香榭”，“瑞虹新城”，“新外灘鑒賞家”等都在熱銷，且銷售業(yè)績(jī)都非常好。本案所處黃浦江以北，大連西路以南的南部地區(qū)該區(qū)域建成于二十世紀(jì)處，靠近北外灘的周家嘴路、海倫路交界處。產(chǎn)業(yè)行業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整力度加大，高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)占全區(qū)公有總量比重顯著增大，高新技術(shù)正成為虹口經(jīng)濟(jì)新的增長(zhǎng)點(diǎn)；經(jīng)濟(jì)體制改革不斷推進(jìn)，區(qū)內(nèi)非公經(jīng)濟(jì)與公有經(jīng)濟(jì)初步實(shí)現(xiàn)了優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)，年初成立了區(qū)小企業(yè)發(fā)展促進(jìn)中心，扶持搞好區(qū)內(nèi)中小企業(yè)；不斷擴(kuò)大對(duì)內(nèi)、對(duì)外開放，為區(qū)域經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)注入了新的活力，在世市招商責(zé)任制、綠色通道服務(wù)卡制度的基礎(chǔ)上，拓寬招商渠道，開拓樓宇招商內(nèi)涵，加強(qiáng)以商招商，培育政府招商網(wǎng)絡(luò)。附表：面積和人口密度：項(xiàng)目土地面積（平方公里）年末人口（人）人口密度（人/平方公里）合計(jì)23．44980511234335四川北路街道8356751616乍浦路街道7644662151提籃橋街道9889341886新港路街道10089656272歐陽路街道6536744988曲陽路街道8531029266廣中路街道9667529783嘉興路街道7273551367涼城新村街道5907918803江灣鎮(zhèn)6614415476，%。2000年底，全區(qū)戶籍人口825112人，人口密度為每平方公里35335人。區(qū)內(nèi)交通便捷，內(nèi)環(huán)線橫貫區(qū)內(nèi)中部，軌道明珠線穿越區(qū)境，公交線路四通八達(dá)；商業(yè)繁榮，四川北路商業(yè)街素負(fù)盛名，乍浦路美食街享譽(yù)海內(nèi)外，大柏樹地區(qū)已成為萬商云集的新興商業(yè)區(qū)；旅游資源豐富，有魯迅故居、魯迅墓等一大批中國現(xiàn)代文化名人的遺址、遺跡；北外灘航運(yùn)一條街的開發(fā)已進(jìn)入啟動(dòng)階段。此外，在今后幾年中，房地產(chǎn)業(yè)領(lǐng)域?qū)⒅饾u形成企業(yè)集團(tuán)化、樓盤適度規(guī)?；?、生產(chǎn)要素的技術(shù)集約化及分工專業(yè)化與項(xiàng)目運(yùn)作一體化相結(jié)合的競(jìng)爭(zhēng)格局。D、商品房成交價(jià)格將明顯提升，區(qū)域間的價(jià)差將進(jìn)一步擴(kuò)大1. 本年度商品房成交價(jià)格在各種因素的綜合作用下，將呈10%左右的幅度上升。因而，2001年在統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)上會(huì)出現(xiàn)土地供應(yīng)量下調(diào)與新開工面積和施工面積上揚(yáng)的反向運(yùn)行態(tài)勢(shì)。2001年其投資絕對(duì)額在小幅上揚(yáng)的同時(shí)，占投資總額的比重會(huì)有所回落；從1997年控制高檔辦公樓項(xiàng)目建設(shè)后，辦公樓的投資額和比重連續(xù)三年下降。今后市場(chǎng)格局面臨著重大變化，并在2001年有一定程度的體現(xiàn)。至2000年人口導(dǎo)入?yún)^(qū)的供求份額占到全市總量四成。同時(shí)結(jié)合四年來的供應(yīng)量走勢(shì)，三個(gè)區(qū)域顯示出三種不同的走向： 中心城區(qū)伴隨著需求量的增長(zhǎng)，供應(yīng)量在逐年萎縮。在1999年達(dá)到平衡后，2000年又回落14個(gè)百分點(diǎn)；供求轉(zhuǎn)換速度最高，經(jīng)過三年時(shí)間供求比從1：：，這種供求關(guān)系大幅度的變化，與人口導(dǎo)入?yún)^(qū)物業(yè)的價(jià)格品質(zhì)配比、市政基礎(chǔ)設(shè)施條件的巨大改善密切關(guān)系，同時(shí)從另一個(gè)側(cè)面反映出人口導(dǎo)入期在功能定位時(shí)上述因素的配套相對(duì)滯后。B、內(nèi)銷商品房市場(chǎng)供求關(guān)系出現(xiàn)實(shí)質(zhì)性轉(zhuǎn)換2000年的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)表明：由于預(yù)售面積的增長(zhǎng)幅度大于批準(zhǔn)預(yù)售面積，因此，供求比定格在1：，基本上呈平衡態(tài)勢(shì)，供應(yīng)需求比例比上一年的1：。市場(chǎng)進(jìn)入良性循環(huán)的軌道。CF放映室：讓訪客充分了解建筑建材的詳細(xì)資料，從畫面第一感覺建筑所要表達(dá)的理念，產(chǎn)生信任感。建議：如有可能，先把中庭規(guī)劃好。（4） 雄魂。施展有機(jī)建筑精華，人與自然和諧對(duì)話，親水廣場(chǎng)，曲徑通幽，四季花序， 一個(gè)角度就是一種風(fēng)景，一種心情。 名流的時(shí)間彌足珍貴，近外灘燙金地塊，坐享世紀(jì)美景，更搶先占盡便利之機(jī)。黃浦江畔新名邸，現(xiàn)代豪宅蓄勢(shì)待發(fā)。費(fèi)翔無法拒絕歌劇魅影的吸引，新貴胄難以抵抗浦江名邸的魅力。（2） 新貴胄俱樂部之show示。總指導(dǎo)方向：NP從引導(dǎo)期、開盤形象、開盤引爆到強(qiáng)銷期承接而下，一氣呵成，并定期配合SP活動(dòng)，連動(dòng)出擊，深刻變現(xiàn)廣告的總精神，從醞釀期到強(qiáng)銷期始終圍繞現(xiàn)代豪宅的主題，以恢宏、壯觀而不失浪漫高雅的廣告形象感染客戶群，激發(fā)親臨現(xiàn)場(chǎng)的沖動(dòng)。勞艾德 代言人候選人：費(fèi)翔支持理由：八十年代走紅，至今人在許多人當(dāng)中擁有較高的知名度，并符合生活在金字塔頂端階層的年齡層次。具體操作分以下四個(gè)階段進(jìn)行：導(dǎo)入→媒體廣告搭配sp活動(dòng)→制造話題→萬眾期待開盤形象→小眾傳播大眾報(bào)導(dǎo)→代言人開盤引爆→媒體廣告、軟新聞繼續(xù)炒作→代言人熱銷→媒體廣告強(qiáng)式推出→現(xiàn)場(chǎng)表現(xiàn)四、 廣告總精神 文化、藝術(shù)相輝映， 品味、身份彰顯尊貴。與期達(dá)到良好銷售實(shí)績(jī)。 目標(biāo)市場(chǎng)鑒于周邊個(gè)案情況，走一條乍看似乎不符合常規(guī)的高檔路線，其實(shí)正是浦江名邸的高明之處。作為中國的金融中心上海，這是一個(gè)千載難逢的機(jī)遇 ，欣欣向榮的態(tài)勢(shì)，必將引發(fā)新一輪的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)熱潮。小區(qū)從前期規(guī)劃、景觀規(guī)劃、建筑外立面直到房型的設(shè)計(jì)無一不精心考究。產(chǎn)品優(yōu)勢(shì) 隨著城市的發(fā)展，越來越多的人指責(zé)現(xiàn)代城市建筑逐漸趨向于生硬、冷冰、單調(diào)、只注重物質(zhì)功能和材料結(jié)構(gòu)而忽視了建筑的精神。外灘，成為了不可泯滅的都市象征。精雕浦江新地景，細(xì)琢名邸新典范。周邊競(jìng)品 目前，該地區(qū)的樓盤除“藝術(shù)林”均價(jià)4500元/平方米，“和泰玫瑰園”，均價(jià)5000元/平方米以全部售出外。但周圍舊區(qū)林立，暫時(shí)景觀不是太好。 產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)周邊環(huán)境 浦江名邸位于虹口區(qū)周家嘴路以北，海倫路以東，通州路以西，海拉爾路以南。 也許“浦江名邸”要站在哲學(xué)的角度思考建筑以外的問題：人憑什么買這處房子而不買別處房子；怎樣讓人讀懂要買的房子，怎樣能讓他們?cè)谀闾峁┑纳瞽h(huán)境中，感覺到生活的價(jià)值在增值。住宅發(fā)展的產(chǎn)業(yè)化、標(biāo)準(zhǔn)化、批量化，要求住宅設(shè)計(jì)要遵守簡(jiǎn)約的形式，合理的功能，技術(shù)的科學(xué)、經(jīng)濟(jì)的耐用等基本規(guī)律。引言聆聽建筑的詩篇閱讀空間的藝術(shù)“建筑師的任務(wù)并不在于設(shè)想出技術(shù)解答，而是將它們轉(zhuǎn)為人性化……建筑師在技術(shù)的介入上賦予它以人類的意義”。三、浦江名邸之魅力 費(fèi)翔無法拒絕歌劇魅影的吸引， 新貴胄難以抵抗浦江名邸的魅力。一、新貴胄俱樂部申請(qǐng)條件如果你 喜歡喝藍(lán)山，更欣賞畢加索， 聆聽莫扎特，也迷戀M(fèi)AILS DAVIS的標(biāo)新立異， 崇尚自由，但同樣喜歡把家布置得品味與時(shí)尚。 不夠資格恕不邀請(qǐng)！黃浦江畔新名邸，現(xiàn)代豪宅蓄勢(shì)待發(fā)。黃浦江畔新名邸，現(xiàn)代豪宅蓄勢(shì)待發(fā)。 建筑藝術(shù)難以言狀，并非所有的住宅建筑，都要達(dá)到建筑藝術(shù)的高度?！狈孔硬皇莃ox，生活要很joyce。一、 浦江名邸利基點(diǎn)分析 天上繁星綴滿天，唯有皎月最亮眼。 拓寬后的周家嘴路是上海的主要交通動(dòng)脈，屬上海較繁華地段，周邊生活設(shè)施較為完善。讓優(yōu)越與超越共鳴，以“唯一”將對(duì)手超越。浦江名邸怎樣在競(jìng)品的圍攻中殺出重圍，是繼續(xù)走中低路線和眾人分吃一杯羹，只是吃得很辛苦！還是走與眾不同路線，跳出既成慣例，從而一炮打響。國際化的城市象征，19世紀(jì)未20世紀(jì)初作為可以媲美世界任何一個(gè)大城市的上海，因?yàn)辄S浦江演繹了一段中國近代歷史的燈紅酒綠。每一座城市都需要一幢代表性建筑，每一個(gè)名人都要收藏建筑藝術(shù)品。敢為天下之先，在具潛在升值能力的地段開發(fā)高品質(zhì)的住宅。中國加入WTO在即 近日隨著中國與最后一個(gè)談判國——墨西哥的談判順利結(jié)束，標(biāo)志著中國加入世貿(mào)組織最終成功。對(duì)位才對(duì)味，名邸酬知音；現(xiàn)代豪宅，匹配拔尖菁英。掌握市場(chǎng)先機(jī)，以浦江名邸是區(qū)域內(nèi)最大個(gè)案姿態(tài)，通過大眾媒介、小眾話題，硬性廣告結(jié)合軟性新聞反復(fù)炒作在短期內(nèi)制造轟動(dòng)效應(yīng)，造成全城眾相紛紜的效果。三、 廣告策略層層遞進(jìn)，媒體廣告造話題，萬眾期待，引爆上海灘。浦江名邸廣告表現(xiàn)基調(diào)為：廣告媒體→名人專訪→軟新聞炒作→反復(fù)運(yùn)用為此，制定的廣告表現(xiàn)方式為：追求藝術(shù)新風(fēng)范，打開國際大視野。前個(gè)月全城熱炒的安德魯 NP廣告重塑上海名邸氣度，強(qiáng)力出擊萬眾期待。 那么，新貴胄俱樂部誠邀您！黃浦江畔新名邸，現(xiàn)代豪宅蓄勢(shì)待發(fā)。開盤形象（1）浦江名邸之魅力?，F(xiàn)代豪宅，名流之選，與天光水色平起平坐，與大自然排場(chǎng)比一高下。十里洋場(chǎng)半世紀(jì)，[浦江名邸]一步間。 知否，正是窗里的你成就了都市中最?yuàn)Z目的風(fēng)景?，F(xiàn)代簡(jiǎn)約主義外觀，沖破常規(guī)框框，嚴(yán)謹(jǐn)立面迎接流動(dòng)的陽光，儼然天地間立體畫布。 軟新聞 CF 現(xiàn)場(chǎng)接待中心（樣板房）鑒于樓盤周邊環(huán)境在近期內(nèi)將無法徹底改變，因此小環(huán)境必須要做到完美。現(xiàn)代手法添新意，眼見為憑更賞識(shí)。戶外廣告 吳淞路、峨嵋路地塊研展分析報(bào)告一、全市房地產(chǎn)綜述及市場(chǎng)預(yù)測(cè)二、全市 2000 年房地產(chǎn)市場(chǎng)綜述三、全市 2001 年房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)測(cè)四、本案位置區(qū)域概況1. 地理位置2. 虹口區(qū)區(qū)域概況五、交通概況六、周邊市場(chǎng)分析1. 周邊各案價(jià)格分析2. 周邊各案面積分析3. 周邊各案房型分析 4. 周邊各案去化分析七、本案區(qū)域未來動(dòng)態(tài)分析八、本案優(yōu)劣勢(shì)分析九、產(chǎn)品建議：1. 客源建議2. 房型建議3. 面積建議4. 產(chǎn)品內(nèi)部建議5. 小區(qū)建議6. 價(jià)格建議1. 一：全市房地產(chǎn)綜述及市場(chǎng)預(yù)測(cè)全市2000年房地產(chǎn)市場(chǎng)綜述 2000年開始上海房地產(chǎn)市場(chǎng)展現(xiàn)出前所未有的良好態(tài)勢(shì)：供應(yīng)量回升，需求量繼續(xù)增長(zhǎng)，供求關(guān)系日趨平衡，價(jià)格穩(wěn)健上揚(yáng)，存量產(chǎn)權(quán)房交易量在商品房交易總量中的份額大幅度提高，商品房空置量有望回落。具體體現(xiàn)在幾個(gè)方面上：（1）通過政府行為和市場(chǎng)行為相結(jié)合，巨額投資著力于市政基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)，經(jīng)過數(shù)年的運(yùn)用效應(yīng)明顯，良好的投資環(huán)境和居住環(huán)境是市場(chǎng)發(fā)展的外在動(dòng)力；（2）為投資開發(fā)主體制訂各類相關(guān)的行之有效的“游戲”規(guī)則，適時(shí)梳理市場(chǎng)體系，規(guī)范了投資主體的市場(chǎng)行為，引導(dǎo)有效供應(yīng)的增加，確保市場(chǎng)正常運(yùn)行；取消福利分房與進(jìn)一步降息、降稅的經(jīng)濟(jì)政策聯(lián)動(dòng)，及動(dòng)遷貨幣化安置，擴(kuò)大已售公房買、售范圍等政策的實(shí)施，不但極大的激發(fā)了消費(fèi)者改善居住條件的愿望，而且最大限度的挖掘了有效需求，形成了對(duì)市場(chǎng)強(qiáng)勁的吸納力。中心城區(qū)因空間狹小，其供求量一直處于低位運(yùn)行狀態(tài)，到2000年還呈“供求倒掛”狀態(tài)；中心市區(qū)雖然起點(diǎn)最高，但連續(xù)四年供應(yīng)量愈500萬平方米，2000年達(dá)到670萬平方米。區(qū)域內(nèi)銷商品房預(yù)售登記面積（萬平方米）1997199819992000面積占總量（%）面積占總量（%）面積占總量（%）面積占總量（%）全市合計(jì)100100100100其中中心城區(qū)中心市區(qū)