【正文】 可看出： 本區(qū)域內個案推出以30層左右的高層為主推方向，而且去劃也以中高以上樓層較為快，由次可推理本區(qū)域客戶對高層的抗性并不大。未來一段時期，項目周邊樓盤整體未推盤量在25萬方左右，在加上部分尚未上市暫時無法統(tǒng)計之案量。（祥見產品建議部分）區(qū)域市場供求及去化分析：項目總建筑面積總套數銷售率%剩余量陽光前景50000400050000紫虹嘉苑25000384025000新外灘花苑200000600（分三期）200（二期）95%60000香港麗園180000138080%54000東方都市景苑6000040070%18000海倫香榭2000015060%8000瑞虹新城180000180072%50000新外灘鑒賞家18000200100%0合計7330005314257800從上表可看出：本項目所在市場個案規(guī)模呈兩極分化狀態(tài)，大多規(guī)模集中在10萬方以下，部分樓盤則在20萬方左右?！瓣柟馇熬啊?，“紫虹嘉苑”尚未開盤外，其余如“新外灘花苑”，“香港麗園”，“東方都市景苑”，“海倫香榭”，“瑞虹新城”，“新外灘鑒賞家”等都在熱銷，且銷售業(yè)績都非常好。本案所處黃浦江以北，大連西路以南的南部地區(qū)該區(qū)域建成于二十世紀處，靠近北外灘的周家嘴路、海倫路交界處。產業(yè)行業(yè)結構調整力度加大，高新技術產業(yè)占全區(qū)公有總量比重顯著增大，高新技術正成為虹口經濟新的增長點；經濟體制改革不斷推進，區(qū)內非公經濟與公有經濟初步實現了優(yōu)勢互補，年初成立了區(qū)小企業(yè)發(fā)展促進中心，扶持搞好區(qū)內中小企業(yè)；不斷擴大對內、對外開放，為區(qū)域經濟增長注入了新的活力，在世市招商責任制、綠色通道服務卡制度的基礎上，拓寬招商渠道，開拓樓宇招商內涵，加強以商招商，培育政府招商網絡。附表：面積和人口密度：項目土地面積（平方公里）年末人口（人）人口密度（人/平方公里）合計23．44980511234335四川北路街道8356751616乍浦路街道7644662151提籃橋街道9889341886新港路街道10089656272歐陽路街道6536744988曲陽路街道8531029266廣中路街道9667529783嘉興路街道7273551367涼城新村街道5907918803江灣鎮(zhèn)6614415476，%。2000年底，全區(qū)戶籍人口825112人，人口密度為每平方公里35335人。區(qū)內交通便捷，內環(huán)線橫貫區(qū)內中部，軌道明珠線穿越區(qū)境，公交線路四通八達；商業(yè)繁榮，四川北路商業(yè)街素負盛名，乍浦路美食街享譽海內外，大柏樹地區(qū)已成為萬商云集的新興商業(yè)區(qū)；旅游資源豐富，有魯迅故居、魯迅墓等一大批中國現代文化名人的遺址、遺跡；北外灘航運一條街的開發(fā)已進入啟動階段。此外，在今后幾年中，房地產業(yè)領域將逐漸形成企業(yè)集團化、樓盤適度規(guī)?；⑸a要素的技術集約化及分工專業(yè)化與項目運作一體化相結合的競爭格局。D、商品房成交價格將明顯提升，區(qū)域間的價差將進一步擴大1. 本年度商品房成交價格在各種因素的綜合作用下，將呈10%左右的幅度上升。因而，2001年在統(tǒng)計數據上會出現土地供應量下調與新開工面積和施工面積上揚的反向運行態(tài)勢。2001年其投資絕對額在小幅上揚的同時，占投資總額的比重會有所回落；從1997年控制高檔辦公樓項目建設后，辦公樓的投資額和比重連續(xù)三年下降。今后市場格局面臨著重大變化，并在2001年有一定程度的體現。至2000年人口導入區(qū)的供求份額占到全市總量四成。同時結合四年來的供應量走勢，三個區(qū)域顯示出三種不同的走向： 中心城區(qū)伴隨著需求量的增長，供應量在逐年萎縮。在1999年達到平衡后，2000年又回落14個百分點；供求轉換速度最高，經過三年時間供求比從1：：，這種供求關系大幅度的變化，與人口導入區(qū)物業(yè)的價格品質配比、市政基礎設施條件的巨大改善密切關系，同時從另一個側面反映出人口導入期在功能定位時上述因素的配套相對滯后。B、內銷商品房市場供求關系出現實質性轉換2000年的統(tǒng)計數據表明：由于預售面積的增長幅度大于批準預售面積，因此，供求比定格在1：，基本上呈平衡態(tài)勢，供應需求比例比上一年的1：。市場進入良性循環(huán)的軌道。CF放映室：讓訪客充分了解建筑建材的詳細資料，從畫面第一感覺建筑所要表達的理念，產生信任感。建議：如有可能，先把中庭規(guī)劃好。（4） 雄魂。施展有機建筑精華，人與自然和諧對話，親水廣場，曲徑通幽，四季花序， 一個角度就是一種風景，一種心情。 名流的時間彌足珍貴，近外灘燙金地塊，坐享世紀美景，更搶先占盡便利之機。黃浦江畔新名邸，現代豪宅蓄勢待發(fā)。費翔無法拒絕歌劇魅影的吸引，新貴胄難以抵抗浦江名邸的魅力。（2） 新貴胄俱樂部之show示?？傊笇Х较颍篘P從引導期、開盤形象、開盤引爆到強銷期承接而下，一氣呵成，并定期配合SP活動，連動出擊，深刻變現廣告的總精神，從醞釀期到強銷期始終圍繞現代豪宅的主題，以恢宏、壯觀而不失浪漫高雅的廣告形象感染客戶群，激發(fā)親臨現場的沖動。勞艾德 代言人候選人：費翔支持理由：八十年代走紅，至今人在許多人當中擁有較高的知名度，并符合生活在金字塔頂端階層的年齡層次。具體操作分以下四個階段進行：導入→媒體廣告搭配sp活動→制造話題→萬眾期待開盤形象→小眾傳播大眾報導→代言人開盤引爆→媒體廣告、軟新聞繼續(xù)炒作→代言人熱銷→媒體廣告強式推出→現場表現四、 廣告總精神 文化、藝術相輝映， 品味、身份彰顯尊貴。與期達到良好銷售實績。 目標市場鑒于周邊個案情況，走一條乍看似乎不符合常規(guī)的高檔路線，其實正是浦江名邸的高明之處。作為中國的金融中心上海，這是一個千載難逢的機遇 ，欣欣向榮的態(tài)勢，必將引發(fā)新一輪的經濟增長熱潮。小區(qū)從前期規(guī)劃、景觀規(guī)劃、建筑外立面直到房型的設計無一不精心考究。產品優(yōu)勢 隨著城市的發(fā)展，越來越多的人指責現代城市建筑逐漸趨向于生硬、冷冰、單調、只注重物質功能和材料結構而忽視了建筑的精神。外灘，成為了不可泯滅的都市象征。精雕浦江新地景，細琢名邸新典范。周邊競品 目前，該地區(qū)的樓盤除“藝術林”均價4500元/平方米，“和泰玫瑰園”，均價5000元/平方米以全部售出外。但周圍舊區(qū)林立，暫時景觀不是太好。 產品優(yōu)勢周邊環(huán)境 浦江名邸位于虹口區(qū)周家嘴路以北，海倫路以東，通州路以西，海拉爾路以南。 也許“浦江名邸”要站在哲學的角度思考建筑以外的問題：人憑什么買這處房子而不買別處房子；怎樣讓人讀懂要買的房子，怎樣能讓他們在你提供的生活環(huán)境中，感覺到生活的價值在增值。住宅發(fā)展的產業(yè)化、標準化、批量化，要求住宅設計要遵守簡約的形式，合理的功能，技術的科學、經濟的耐用等基本規(guī)律。引言聆聽建筑的詩篇閱讀空間的藝術“建筑師的任務并不在于設想出技術解答，而是將它們轉為人性化……建筑師在技術的介入上賦予它以人類的意義”。三、浦江名邸之魅力 費翔無法拒絕歌劇魅影的吸引， 新貴胄難以抵抗浦江名邸的魅力。一、新貴胄俱樂部申請條件如果你 喜歡喝藍山，更欣賞畢加索， 聆聽莫扎特，也迷戀MAILS DAVIS的標新立異， 崇尚自由，但同樣喜歡把家布置得品味與時尚。 不夠資格恕不邀請！黃浦江畔新名邸，現代豪宅蓄勢待發(fā)。黃浦江畔新名邸，現代豪宅蓄勢待發(fā)。 建筑藝術難以言狀，并非所有的住宅建筑，都要達到建筑藝術的高度?！狈孔硬皇莃ox，生活要很joyce。一、 浦江名邸利基點分析 天上繁星綴滿天，唯有皎月最亮眼。 拓寬后的周家嘴路是上海的主要交通動脈，屬上海較繁華地段，周邊生活設施較為完善。讓優(yōu)越與超越共鳴，以“唯一”將對手超越。浦江名邸怎樣在競品的圍攻中殺出重圍，是繼續(xù)走中低路線和眾人分吃一杯羹，只是吃得很辛苦！還是走與眾不同路線，跳出既成慣例，從而一炮打響。國際化的城市象征，19世紀未20世紀初作為可以媲美世界任何一個大城市的上海，因為黃浦江演繹了一段中國近代歷史的燈紅酒綠。每一座城市都需要一幢代表性建筑，每一個名人都要收藏建筑藝術品。敢為天下之先，在具潛在升值能力的地段開發(fā)高品質的住宅。中國加入WTO在即 近日隨著中國與最后一個談判國——墨西哥的談判順利結束，標志著中國加入世貿組織最終成功。對位才對味，名邸酬知音；現代豪宅，匹配拔尖菁英。掌握市場先機，以浦江名邸是區(qū)域內最大個案姿態(tài)，通過大眾媒介、小眾話題，硬性廣告結合軟性新聞反復炒作在短期內制造轟動效應，造成全城眾相紛紜的效果。三、 廣告策略層層遞進，媒體廣告造話題，萬眾期待，引爆上海灘。浦江名邸廣告表現基調為：廣告媒體→名人專訪→軟新聞炒作→反復運用為此，制定的廣告表現方式為：追求藝術新風范，打開國際大視野。前個月全城熱炒的安德魯 NP廣告重塑上海名邸氣度，強力出擊萬眾期待。 那么，新貴胄俱樂部誠邀您！黃浦江畔新名邸，現代豪宅蓄勢待發(fā)。開盤形象（1）浦江名邸之魅力?，F代豪宅，名流之選，與天光水色平起平坐，與大自然排場比一高下。十里洋場半世紀，[浦江名邸]一步間。 知否，正是窗里的你成就了都市中最奪目的風景?，F代簡約主義外觀，沖破常規(guī)框框，嚴謹立面迎接流動的陽光，儼然天地間立體畫布。 軟新聞 CF 現場接待中心（樣板房）鑒于樓盤周邊環(huán)境在近期內將無法徹底改變，因此小環(huán)境必須要做到完美?，F代手法添新意，眼見為憑更賞識。戶外廣告 吳淞路、峨嵋路地塊研展分析報告一、全市房地產綜述及市場預測二、全市 2000 年房地產市場綜述三、全市 2001 年房地產市場預測四、本案位置區(qū)域概況1. 地理位置2. 虹口區(qū)區(qū)域概況五、交通概況六、周邊市場分析1. 周邊各案價格分析2. 周邊各案面積分析3. 周邊各案房型分析 4. 周邊各案去化分析七、本案區(qū)域未來動態(tài)分析八、本案優(yōu)劣勢分析九、產品建議：1. 客源建議2. 房型建議3. 面積建議4. 產品內部建議5. 小區(qū)建議6. 價格建議1. 一：全市房地產綜述及市場預測全市2000年房地產市場綜述 2000年開始上海房地產市場展現出前所未有的良好態(tài)勢：供應量回升，需求量繼續(xù)增長，供求關系日趨平衡，價格穩(wěn)健上揚，存量產權房交易量在商品房交易總量中的份額大幅度提高，商品房空置量有望回落。具體體現在幾個方面上：（1）通過政府行為和市場行為相結合，巨額投資著力于市政基礎設施的建設，經過數年的運用效應明顯，良好的投資環(huán)境和居住環(huán)境是市場發(fā)展的外在動力；（2）為投資開發(fā)主體制訂各類相關的行之有效的“游戲”規(guī)則，適時梳理市場體系，規(guī)范了投資主體的市場行為，引導有效供應的增加，確保市場正常運行；取消福利分房與進一步降息、降稅的經濟政策聯(lián)動，及動遷貨幣化安置，擴大已售公房買、售范圍等政策的實施，不但極大的激發(fā)了消費者改善居住條件的愿望，而且最大限度的挖掘了有效需求，形成了對市場強勁的吸納力。中心城區(qū)因空間狹小，其供求量一直處于低位運行狀態(tài)，到2000年還呈“供求倒掛”狀態(tài)；中心市區(qū)雖然起點最高，但連續(xù)四年供應量愈500萬平方米，2000年達到670萬平方米。區(qū)域內銷商品房預售登記面積（萬平方米）1997199819992000面積占總量（%）面積占總量（%）面積占總量（%）面積占總量（%）全市合計100100100100其中中心城區(qū)中心市區(qū)