【正文】 。 業(yè)態(tài)組合樓層業(yè)態(tài)組合商戶量（戶）面積(平米)B1箱包127635鞋3111555首層服裝（外貿(mào)、休閑）2691345二層服裝（外貿(mào)、休閑）4352000三層童裝80400絲綢、針織、民族4001000四層珠寶、仿工藝品275700手表50250眼鏡25125化妝品630飾品50100運動用品25125家電、小百貨25120古玩、民族字畫、茶具100400總計150018000綜評：新秀水街其商業(yè)樓的地下2層、3層主要為車庫，共有停車位300多個，商業(yè)樓前后兩個廣場還可停放大型旅游大巴30多輛，解決以往到老秀水入境旅游觀光團(tuán)體購物停車不便的問題。其雖以大棚的形式搭建的臨建市場，整體形象稍遜，并且規(guī)模不大，但目前其市場內(nèi)的商戶已穩(wěn)定，佳藝在目標(biāo)消費群中口碑較好。其客戶來源10%為淘貨人群，40%為時尚前衛(wèi)人士，50%為外國籍人士和入境旅游者。業(yè)態(tài)組合樓層業(yè)態(tài)組合商戶量（戶）面積(平米)B1鞋1201000箱包651000首層服裝1982000二層服裝2232000三層童裝36720針織52520絲綢125750四層小百貨1771062珍珠、玻璃器皿、古玩字畫20180五層食檔、水吧、涮吧25800總計95011000綜評：北京三里屯雅秀服裝市場原為麒麟大廈，后由昆泰集團(tuán)投資5000萬進(jìn)行內(nèi)部改造而成，其定位于大型專業(yè)經(jīng)營服裝、百貨的綜合市場，并樹立了一個真正代表外貿(mào)服裝和商品較高水平的現(xiàn)代化市場形象。其他樓層商鋪為租賃方式。同時酒吧街的規(guī)模將會有所擴(kuò)大，增加新三里屯區(qū)，而檔次也會有所提升，使它更具時尚、休閑和北京特色。至今外國客人都是三里屯的穩(wěn)定消費群體。4）休閑、生活購物場所比較豐富三里屯地區(qū)設(shè)有大型超市商業(yè)網(wǎng)點，以及盈科中心大型購物中心，休閑購物與生活采購方面比較豐富。最初每平方米在1800美元~2500美元。而本案恰好位于東三環(huán)沿線中央位置，上述各大商圈將本案地塊圍繞其中，為本案打下了較好的商務(wù)商業(yè)市場氛圍本案可借助周邊濃重的涉外、商務(wù)氛圍，凸現(xiàn)項目檔次和品質(zhì)。從區(qū)域價值來看，三元橋區(qū)域內(nèi)聚集了南銀大廈、中旅大廈、希爾頓酒店、長城飯店、昆侖飯店、京城大廈等眾多高檔寫字樓與五星級酒店。由于該區(qū)域以燕莎商場為核心，東臨使館區(qū)，周邊聚集了許多北京最早的涉外酒店，該區(qū)域又臨近機(jī)場高速，因此國際商務(wù)氛圍一直是該區(qū)域的標(biāo)簽。 本案周邊商圈分布圖CBD商圈CBD這一規(guī)劃是在1998年正式出臺，并在2001年得到最終確定的，其發(fā)展過程也僅僅經(jīng)歷了三、五年時間，但由于區(qū)內(nèi)早期的國貿(mào)中心最始建于1985年，而在那是國貿(mào)就已經(jīng)樹立了其中央商務(wù)區(qū)的核心位置。2）交通規(guī)劃（1）地鐵十號線（2）“三橫三縱”打造暢通CBD（3）廣渠路擴(kuò)建（4）部分路段維修（5）城市次干路拆遷建設(shè)區(qū)域發(fā)展分析:東三環(huán)沿線一向是高檔物業(yè)云集之地，擁有凱賓斯基、長城、昆侖等眾多星級酒店；擁有嘉林花園別墅、京潤水上花園別墅等城市別墅區(qū)；擁有溫莎大道、華貿(mào)中心及和喬麗晶公寓等高檔外銷公寓。 五大品牌商業(yè)街——秀水街、三里屯酒吧街、潘家園舊貨市場、十里河建材一條街和萊太花卉一條街。（六）區(qū)域商業(yè)市場分析城市規(guī)劃區(qū)域發(fā)展分析1）朝陽商業(yè)發(fā)展1234567規(guī)劃朝陽區(qū)商業(yè)發(fā)展的“1234567”規(guī)劃按照因地制宜的原則，成線、成圈、成區(qū)地打造大小商圈和特色商業(yè)街。經(jīng)營需求－－錯位的需求：主題商場：傳統(tǒng)業(yè)態(tài)占據(jù)需求主流，新興業(yè)態(tài)增長迅速。從西方的經(jīng)驗來看，一般商業(yè)地產(chǎn)項目的審批、立項非常嚴(yán)謹(jǐn)，但一旦通過立項，會得到政府支持。政策表明，平抑房價仍將是２００５年政府宏觀調(diào)控的重要組成部分之一，如果今后房貸持續(xù)加息，必將會進(jìn)一步提高投資成本。該商業(yè)街已逐步發(fā)展成為城市級的商業(yè)街。從功能上看有綜合類型的如北京王府井大街，有專業(yè)類型的如北京的三里屯、香港的藍(lán)桂坊都是比較著名的都市休閑街。傳統(tǒng)商業(yè)－－期待輝煌王府井商業(yè)街已經(jīng)升級為國際化大型休閑購物商業(yè)街；而大柵欄商業(yè)區(qū)則依然勉強(qiáng)維持經(jīng)營；隆福寺商業(yè)。但大部分應(yīng)用概念型操作手法操作商鋪，這將給社區(qū)留下很大的隱患所以雖然新穎的主題包裝無疑為項目增色不少，但開發(fā)商更應(yīng)該從市場定位、產(chǎn)品設(shè)計、業(yè)態(tài)配比、店鋪分割、銷售模式等方面進(jìn)行詳細(xì)策劃，考慮如何能提供給市場完美的項目。如何解決商業(yè)街的規(guī)劃，使其在項目的環(huán)境設(shè)計、景觀設(shè)計、服務(wù)設(shè)施以及便利性，安全性、舒適性、娛樂性、文化性、信息傳播性等方面展示其更豐富的一面，是商業(yè)街急需解決的問題（四）北京商業(yè)格局分析專業(yè)市場－－依然的藍(lán)籌目前北京市建筑面積萬平方米以上的專業(yè)市場已經(jīng)超過100個，成交額上億元的市場已經(jīng)達(dá)到30多個。　分析結(jié)論：商業(yè)產(chǎn)品的波動會有循環(huán)、上下、波峰和波谷，是由產(chǎn)品自身特性決定的在商業(yè)規(guī)劃時，需要通過站在長遠(yuǎn)發(fā)展角度對項目進(jìn)行規(guī)劃，才能保證商業(yè)的可持續(xù)發(fā)展要充分考慮商業(yè)功能在整體性上的統(tǒng)一（二）商業(yè)街發(fā)展分析商北京的商業(yè)街近年來得到了長足的發(fā)展，不僅僅有像王府井、西單這樣的大型綜合商業(yè)街區(qū)，還形成了很多頗具特色的商業(yè)街，如餐飲街、酒吧街、茶葉街、花卉街、圖書街、建材一條街等。零售業(yè)態(tài)已開始趨向多樣化并逐步走向規(guī)范化；新型零售業(yè)態(tài)保持著高速增長零售業(yè)全面開放，品牌外資零售巨頭在華投資繼續(xù)增長2004年底年北京零售業(yè)對外全面開放，歐洲三大家居超市百安居、歐倍德、樂華梅蘭，世界最大的便利店711，特色突出的西班牙折扣店、美國沃爾瑪、法國歐尚等七家外國著名連鎖店已入駐北京根據(jù)商務(wù)部的統(tǒng)計，截止到2004年10月底，營業(yè)面積600萬平方米，目前世界著名跨國零售集團(tuán)中的大多數(shù)已經(jīng)進(jìn)入中國市場。朝陽公園區(qū)域其產(chǎn)品構(gòu)成主要分為三個部分：一是分布朝陽公園東側(cè)、南側(cè)的高檔公寓、別墅，購買人群投資客占有一定比例，租客以歐美人士為主；二是公園大道、棕櫚泉國際公寓、北京GOLF公寓等高端產(chǎn)品，售價都在每平方米1萬元以上，客群以國內(nèi)客戶自主為主，外籍人士約占三成，國內(nèi)客戶中以私企老板、商人為主體；三是分散在東部的邊緣地段的小型青年社區(qū)，適合白領(lǐng)階層的高性價比、高舒適度的成熟住宅區(qū)如炫特區(qū)、飄HOＭE等。月，%。112月，全市存量房買賣平均價格4217元/平方米，%。 商業(yè)營業(yè)用現(xiàn)房平均銷售價格為8403元/平方米，％。預(yù)計2005年亞運村、三元橋區(qū)域?qū)⑹巧套」⒐?yīng)的集中地區(qū)，價格將有小幅上漲。 從商業(yè)物業(yè)新增供應(yīng) 的規(guī)模分布來看，總規(guī)模在 5 萬平方米以下的項目有 13 個，占全部 商業(yè)物業(yè)新增供應(yīng)的 68% 。總供應(yīng)量達(dá)358萬平方米，同比增長8%。商品房價格有所上升。北京市整體房地產(chǎn)市場分析北京市房地產(chǎn)現(xiàn)狀及發(fā)展趨向，%；，%；竣工面積3067萬平方米，%。，%。，％；，％。加速北京市人均GDP由3000美元向6000美元過渡的速度。城鄉(xiāng)居民收入將保持穩(wěn)定增長。居民生活：，%，%%。年末，全市共有星級飯店613家。%%。，%；，%。房地產(chǎn)業(yè)：，%。批發(fā)零售業(yè)：，%。價格水平：價格總水平有所上漲。財政收支：，%。%。，%。2004年商品房銷售面積2472萬平方米，%；其中，%。存量房交易量進(jìn)一步擴(kuò)大。，%；旅游收入1145億元，%。2004年末，%。消費需求在政策導(dǎo)向和消費結(jié)構(gòu)升級的帶動下，有望保持較快增長，但考慮到加息和消費信貸政策對汽車、住房消費的影響，預(yù)計增長10%左右。預(yù)計2005年全年社會消費品零售總額名義增長12%左右。，%，是全區(qū)投資的重要支撐點。%。12月末，%。，%；全年商品房平均售價為每平方米5053元，比上年提高316元；其中，商品住宅平均售價4747元，提高291元。寫字樓租售項目（包括商務(wù)公寓）數(shù)量達(dá)50家。此類商業(yè)物業(yè)包括集中型商業(yè)、商業(yè)街以及底商。商住公寓將持續(xù)04年的火熱，受到市場的歡迎。北京市房地產(chǎn)市場價格分析112月，全市竣工后簽定銷售合同的商品現(xiàn)房平均銷售價格5053元/平方米，同比上漲316元/平方米，%。商品住宅期房買賣價格低于7000元/％，其中低于5000元/%。月，%；幸福村區(qū)域本地客戶較其他地區(qū)有較高比例，其中不乏投資客戶，同時亦有一定外地客戶。金銀珠寶、化妝品、文化辦公用品、通訊器材零售額均增20%以上。沃爾瑪還以直接和間接的方式從中國采購大批商品出口，2003年為120億美元，2004年達(dá)到150億美元。 分析結(jié)論：目前大多商業(yè)街規(guī)范化程度低，設(shè)施不完善，在規(guī)模、檔次、經(jīng)營特色、管理等方面，不能滿足人們?nèi)找孀兓南M需要。小區(qū)基本都附帶12萬平方米的商鋪，甚至成為主要部分，提供10萬、20萬的商鋪面積，例如18萬平方米的富力城星光大道、9萬平方米的建外soho的商業(yè)街、蘋果社區(qū)的庭院式商業(yè)街、4萬平方米的財滿街。根據(jù)北京朝陽規(guī)劃發(fā)展資料顯示，區(qū)域?qū)⒔ㄔO(shè)北京世界服裝生產(chǎn)研發(fā)中心，以促進(jìn)區(qū)域產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的發(fā)展，該項目由香江集團(tuán)開發(fā)，中心位于朝陽區(qū)常營鄉(xiāng)，西距CBD 10公里，占地近70公頃，將形成包括服裝的設(shè)計、生產(chǎn)、展示、倉儲物流、人才培養(yǎng)和旅游觀光在內(nèi)的國際時裝基地。它不僅是城市商業(yè)的縮影，更是城市人性的表現(xiàn)。三里屯酒吧街經(jīng)過六年多的發(fā)展，已成為在國內(nèi)、國際知名度頗高的飲食文化特色街。同時，隨著今后房地產(chǎn)稅的開征，高檔物業(yè)持有成本將進(jìn)一步加大，這樣一來高檔物業(yè)的投資回報率將會明顯降低。國務(wù)院2005年初出臺的《城市商業(yè)網(wǎng)點規(guī)劃條例》，該條例參照發(fā)達(dá)國家的做法對商業(yè)項目開發(fā)聽證制度、商業(yè)網(wǎng)點的業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)、布局結(jié)構(gòu)、網(wǎng)點規(guī)劃管理進(jìn)行了確定，10000平方米以上的商業(yè)地產(chǎn)設(shè)施項目必須進(jìn)行嚴(yán)格的聽證。失敗是個雙刃劍，一方面使小投資者面臨投資回收無望的境地，另一方面，也讓開發(fā)商名譽掃地。究其原因，主要是由于開發(fā)商的非專業(yè)性開發(fā)所致，諸多建成的物業(yè)未能符合用家的需求，在招商時遇到較大的困難。 四大商圈——建國門商圈、燕莎商圈、亞運村商圈和望京商圈。新秀水圖按照這一規(guī)劃，朝陽區(qū)現(xiàn)有的三條特色街（區(qū)）——秀水街、三里屯酒吧街和潘家園舊貨市場，要重新整合擴(kuò)建，與十里河的建材街、萊太花卉街一起培育成全區(qū)的五條