【正文】 。綜上所述，華夏幸?！皥@區(qū)+地產(chǎn)”的商業(yè)盈利模式是通過墊付園區(qū)前期開發(fā)、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)，獲得政府10%～15%的利息收入；園區(qū)招商引資返還收入（園區(qū)新增固定資產(chǎn)投資額或新增財政收入的45%）；園區(qū)配套地產(chǎn)開發(fā)收入，園區(qū)土地升值收益。其中，住宅土地增值是政府土地增值補(bǔ)償?shù)那疤?，是華夏幸福模式運(yùn)作的關(guān)鍵要素。另一方面，開發(fā)商省去園區(qū)土地購置成本，直接用于園區(qū)建設(shè)，兩項結(jié)合的最大效應(yīng)的是短期內(nèi)實現(xiàn)園區(qū)快速建設(shè)，給開發(fā)商和地方經(jīng)濟(jì)帶來雙贏結(jié)果。在多年的發(fā)展中，華夏幸福形成了“園區(qū)孵化+房地產(chǎn)開發(fā)”的獨(dú)特模式。開發(fā)區(qū)能夠發(fā)揮產(chǎn)業(yè)聚集效應(yīng)和規(guī)模效應(yīng)，拉動地方經(jīng)濟(jì)和稅收，加快城市化建設(shè)，解決就業(yè)等民生問題，扣緊了市縣級政府在財政壓力較大和地方經(jīng)濟(jì)增長途徑有效的情況下，追求GDP和政績的命門。▌一、充分利用產(chǎn)業(yè)升級的大環(huán)境華夏幸福的弱市逆襲，與其獨(dú)特的“園區(qū)+地產(chǎn)”發(fā)展模式密不可分。2014年前三季度全國樓市成交同比下滑，中小企業(yè)資金鏈緊張，一些著名房企只完成全年業(yè)績的30%左右。與此同時，作為華夏幸福產(chǎn)業(yè)新城民生保障模式的率先實踐者，固安更在積極探索并實踐原住民的長效保障機(jī)制，創(chuàng)新原住民收入和社會保障機(jī)制，通過產(chǎn)業(yè)發(fā)展創(chuàng)造多元就業(yè)崗位，加強(qiáng)教育培訓(xùn)提升原住民職業(yè)技能，同步推進(jìn)基礎(chǔ)保障體系與服務(wù)體系，使原住民增強(qiáng)歸屬感、提升幸福感、凸顯優(yōu)越感，真正融入產(chǎn)業(yè)新城，充分共享城市發(fā)展的成果。截至今年6月底，華夏幸福已為固安產(chǎn)業(yè)新城累計引入企業(yè)500余家，包括德益陽光生物技術(shù)等生物醫(yī)藥類科技研發(fā)機(jī)構(gòu)與企業(yè)，以航天科技集團(tuán)、航天科工集團(tuán)為核心的航天企業(yè)，以京東方為主導(dǎo)的新一代信息技術(shù)企業(yè)，以京東為主導(dǎo)的電子商務(wù)企業(yè)，實現(xiàn)項目簽約投資額超1200億元。在河北航天振邦公司、在固安肽谷生物醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)園、在固安衛(wèi)星導(dǎo)航產(chǎn)業(yè)園，花園式的產(chǎn)業(yè)園區(qū)、高精尖的產(chǎn)業(yè)裝備和產(chǎn)品展示令人目不暇接。在清華大學(xué)重大項目中試孵化基地，來自太庫河北科技孵化器的工作人員向記者現(xiàn)場展示了AR增強(qiáng)現(xiàn)實技術(shù)。時光無法追溯，但讓我們把時鐘的指針撥回到14年前。14年間的巨大變化，28歲的于鳳華感觸很深。產(chǎn)業(yè)新城：一個關(guān)于中國城市化進(jìn)程的固安樣本產(chǎn)業(yè)新城的魔力有多大？河北省廊坊市固安縣的華麗變身堪為經(jīng)典樣本。而華夏幸福負(fù)責(zé)投入資金對合作區(qū)域進(jìn)行開發(fā)建設(shè)和管理，包括在合作區(qū)域內(nèi)進(jìn)行整體規(guī)劃、并依據(jù)整體規(guī)劃進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施、公共設(shè)施建設(shè)運(yùn)營、產(chǎn)業(yè)發(fā)展服務(wù)等，并約定分享聯(lián)合開發(fā)產(chǎn)生的共同利益?！　≡缭?015年末，華夏幸福就與印尼本土上市的地產(chǎn)開發(fā)運(yùn)營企業(yè)簽立合作備忘錄，而自今年6月簽訂合作協(xié)議，首個國際產(chǎn)業(yè)新城落地印尼，華夏幸福便正式開啟了與境外地方政府合作開發(fā)產(chǎn)業(yè)新城的步伐。通過招商引資帶來的新增投資額越多，華夏幸福所能獲得的產(chǎn)業(yè)發(fā)展服務(wù)收入就越多。%，主要集中在京津冀和長三角區(qū)域，對銷售業(yè)績貢獻(xiàn)顯著，可見在華夏幸?！爱a(chǎn)業(yè)新城+地產(chǎn)開發(fā)”協(xié)同發(fā)展的模式下，公司在招商引資、落實園區(qū)產(chǎn)業(yè)發(fā)展的同時，也享受了園區(qū)發(fā)展所帶來的城市化紅利。今年華夏幸福在加速國內(nèi)產(chǎn)業(yè)新城布局的同時逐步開拓海外市場，結(jié)合當(dāng)?shù)卣畬Ξa(chǎn)業(yè)開發(fā)升級的需求推進(jìn)全球化戰(zhàn)略，未來將依托產(chǎn)業(yè)新城模式和政策的支持獲得更長足的發(fā)展。 產(chǎn)業(yè)新城模式下的千億目標(biāo)與全球化戰(zhàn)略克而瑞地產(chǎn)研究20161025 14:56:31房地產(chǎn)這是華夏幸福2016年進(jìn)軍湖北以來簽下的第三個產(chǎn)業(yè)新城項目，也是其進(jìn)一步布局長江經(jīng)濟(jì)帶的重要舉措。隨后項目遭遇2003年非典以及史上最嚴(yán)的開發(fā)區(qū)清理整頓，這些都沒能讓華夏幸福放棄產(chǎn)業(yè)新城模式，最終才迎來今天的大好局面。固安縣政府充分信任華夏幸福，政務(wù)上為其提供便利，華夏幸福也不負(fù)眾望建立產(chǎn)業(yè)城，招商引資，為固安縣的經(jīng)濟(jì)騰飛插上一雙動力十足的翅膀。14年過去了，如今固安縣財政收入增長近50倍，華夏幸福也從中獲益，企業(yè)資產(chǎn)規(guī)模增加超過10倍，堪稱政企雙贏的模范。華夏幸福如今的成功是其蟄伏數(shù)載苦心經(jīng)營的結(jié)果。今年7月《人民日報》又用長篇報道詳細(xì)解讀固安成功的經(jīng)驗。對于剛剛簽約的南京空港會展小鎮(zhèn)，華夏幸福執(zhí)行總裁葉珺對記者表示，該特色小鎮(zhèn)的發(fā)展目標(biāo)是：1年成為江浙會展的聚集地；3年之內(nèi)成為一個全國會展特色標(biāo)桿；5年之內(nèi)成為亞洲空港的專業(yè)會展中心，“圍繞空港做會展是一個正確的選擇，我們預(yù)計未來每年能夠形成15億元的會展年收入”葉珺說。截至目前，已聚集德國尼瑪克、伊貝格、宏遠(yuǎn)皓軒等各類機(jī)器人企業(yè)30余家，建立了資本驅(qū)動、人才驅(qū)動、孵化加速、供應(yīng)鏈服務(wù)、政務(wù)服務(wù)、市場推廣、第三方服務(wù)、生活配套于一體的全方位產(chǎn)業(yè)服務(wù)體系。由華夏幸福所主導(dǎo)的大廠影視小鎮(zhèn)、香河機(jī)器人(, , %)小鎮(zhèn)、嘉善人才創(chuàng)業(yè)小鎮(zhèn)已初現(xiàn)成效。對于華夏幸福來說，特色小鎮(zhèn)的打造與其產(chǎn)業(yè)新城模式一脈相承。而此前，國家發(fā)改委、住房城鄉(xiāng)建設(shè)部、財政部等部門發(fā)文提出，2020年爭取培育1000個左右各具特色，富有活力的特色小鎮(zhèn)。陳亞軍介紹，現(xiàn)在一些成功的特色小鎮(zhèn)，無論是依托傳統(tǒng)優(yōu)勢資源興起的烏鎮(zhèn)、莫干山鎮(zhèn)，還是由華夏幸福這樣的市場主體打造的大廠影視小鎮(zhèn)，普遍具有鮮明的產(chǎn)業(yè)特色和一定的人口經(jīng)濟(jì)規(guī)模，而行政區(qū)單元并不突出?！痹凇靶〕擎?zhèn)、大夢想”——中國特色小鎮(zhèn)發(fā)展研討會暨華夏幸福特色小鎮(zhèn)戰(zhàn)略發(fā)布與南京空港會展小鎮(zhèn)簽約儀式上，國家發(fā)改委發(fā)展規(guī)劃司副司長陳亞軍特別指出，在特色?。ǔ牵╂?zhèn)建設(shè)過程中，尤其要充分發(fā)揮企業(yè)和市場主體的作用。據(jù)《華夏時報（公眾號：chinatimes）》記者了解，南京空港會展小鎮(zhèn)的建設(shè)將為當(dāng)?shù)乩瓌又辽?5億元的會展產(chǎn)業(yè)。　　委托區(qū)域內(nèi)所新產(chǎn)生的收入是指委托期限內(nèi)委托區(qū)域內(nèi)單位與個人經(jīng)營活動新產(chǎn)生的各類收入，主要包括稅收收入（原有單位與個人原址產(chǎn)生的稅收收入除外），土地使用權(quán)出讓收入，非稅收入，專項收入、專項基金?！薄　?shù)據(jù)顯示，截至2015年底，華夏幸福投資運(yùn)作的產(chǎn)業(yè)新城項目主要包括：固安區(qū)域、大廠區(qū)域、懷來區(qū)域、蘇家屯區(qū)域、香河區(qū)域、霸州區(qū)域、永清區(qū)域、任丘區(qū)域、無錫區(qū)域、嘉善區(qū)域、文安園區(qū)、昌黎園區(qū)、豐臺區(qū)域、保定白洋淀科技城、房山區(qū)域、鎮(zhèn)江區(qū)域、溧水區(qū)域、北戴河新區(qū)、雄縣區(qū)域、涿鹿區(qū)域、楓涇區(qū)域、鐵西區(qū)域、四川仁壽區(qū)域、來安區(qū)域、和縣區(qū)域等。其中。　　其中，在華北區(qū)域，華夏幸福先后與河南省焦作市武陟縣、河北省邢臺市簽署合作備忘錄，受托開發(fā)面積分別為76平方公里和120平方公里　　同樣是早有布點(diǎn)的華東區(qū)域，華夏幸福也在上半年再度落子。而進(jìn)入2016年上半年?！　?jù)觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體不完全統(tǒng)計，算上此次取得的四川眉州項目，今年上半年，華夏幸福業(yè)已在安徽六安、南京溧水、河南新鄭、河北邢臺、武漢新洲、河北邯鄲、廣東江門以及浙江湖州，取得了9個產(chǎn)業(yè)新城PPP項目，累計受托開發(fā)面積約為475平方米公里。 華夏幸福475平方米公里全國版圖大躍進(jìn)時間： 20160623　　傳統(tǒng)地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入去庫存的存量時代，屬于華夏幸福的跑馬圈地卻才剛剛開始。研究產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)律、清晰戰(zhàn)略發(fā)展方向和商業(yè)模式、盈利模式不但利于團(tuán)隊穩(wěn)定，也有利于公司長遠(yuǎn)發(fā)展。四、啟示華夏幸?；鶚I(yè)“園區(qū)+地產(chǎn)”模式難以復(fù)制、門檻高，其核心競爭能力，如與政府的默契關(guān)系及議價能力、資金運(yùn)作及墊付能力、極強(qiáng)的招商能力、全產(chǎn)業(yè)鏈開發(fā)覆蓋的能力、戰(zhàn)略研究定位等產(chǎn)業(yè)運(yùn)營的能力；這些能力對昊昇三農(nóng)來說亦很重要，但公司目前階段尚不具備上述任何一個核心能力，但可以借鑒。平臺構(gòu)建能力：建立華夏研究院、產(chǎn)業(yè)園區(qū)網(wǎng)、產(chǎn)業(yè)中國等三大產(chǎn)業(yè)信息平臺；充分運(yùn)作園區(qū)企業(yè)平臺，為園區(qū)企業(yè)提供全方位服務(wù)，充分運(yùn)用入園企業(yè)資源。 戰(zhàn)略規(guī)劃先行，精準(zhǔn)定位產(chǎn)業(yè)機(jī)遇：建立自己的產(chǎn)業(yè)研究部門并定期與國際知名地產(chǎn)機(jī)構(gòu)合作；在工業(yè)園區(qū)開發(fā)建設(shè)前，深入研究區(qū)域從政治、經(jīng)濟(jì)、人口、產(chǎn)業(yè)、規(guī)劃等，制定出符合區(qū)域發(fā)展的戰(zhàn)略規(guī)劃，并聘請國際知名規(guī)劃設(shè)計機(jī)構(gòu)進(jìn)行市場調(diào)研、產(chǎn)品定位、規(guī)劃設(shè)計，同時公司組建高水平的戰(zhàn)略及規(guī)劃設(shè)計隊伍。專業(yè)全面的服務(wù)團(tuán)隊：華夏幸福在城市規(guī)劃、項目招商、基礎(chǔ)建設(shè)、產(chǎn)業(yè)運(yùn)營等各方面予以了承諾及保證，尤其是招商及產(chǎn)業(yè)運(yùn)營（例如酒店建設(shè)等）方面具有的優(yōu)勢，解決了政府最棘手的問題，使園區(qū)價值最大化；成功案例，提高信任度，助其全國擴(kuò)張。產(chǎn)業(yè)集聚與規(guī)模效應(yīng)華夏幸?；鶚I(yè)深入研究產(chǎn)業(yè)發(fā)展趨勢，著力打造相關(guān)產(chǎn)業(yè)鏈聚集平臺，符合全面深化改革和加快轉(zhuǎn)變經(jīng)濟(jì)發(fā)展方式，逐步形成五大產(chǎn)業(yè)線，產(chǎn)業(yè)基地、產(chǎn)業(yè)港（制造業(yè)）、科技港（科技型企業(yè)）、商務(wù)港（商業(yè)貿(mào)易）、孵化港（高新技術(shù)企業(yè)）。⑤園區(qū)綜合服務(wù)包括在受托工業(yè)園區(qū)內(nèi)進(jìn)行的園區(qū)綠化、保潔、公共項目經(jīng)營與維護(hù)等。④土地整理包括在委托工業(yè)園區(qū)內(nèi)進(jìn)行的土地拆遷及整理。③基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)包括在受托工業(yè)園區(qū)內(nèi)進(jìn)行的道路、供水、供電、供暖、排水設(shè)施、公共項目等。2,103,775,4,3,物業(yè)管理服務(wù)3,99,18,產(chǎn)業(yè)發(fā)展服務(wù)占比（％）營業(yè)收入（萬）其產(chǎn)業(yè)發(fā)展服務(wù)毛利率極高，2013年產(chǎn)業(yè)發(fā)展服務(wù)占公司整體收入的11%，毛利率達(dá)98%，這一定程度上確保了公司整體利潤率水平，也是區(qū)別于其他產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)商的重要標(biāo)志之一，同時也讓資本市場對其未來產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)發(fā)展寄予和期待，是華夏幸?；鶚I(yè)能在2011年房地產(chǎn)政策收緊背景下成功借殼上市的主要特色（多數(shù)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)均是“舉產(chǎn)業(yè)之名，行地產(chǎn)之實”）。（4）分塊開發(fā)：華夏幸福對產(chǎn)業(yè)園的開發(fā)采取逐步分塊開發(fā)的模式，每年平均僅開發(fā)一平方公里，每平方公里須投資45億元左右，其中征地和拆遷占60％，基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)占40％。圖1：華夏幸?；鶚I(yè)業(yè)務(wù)架構(gòu)業(yè)務(wù)發(fā)展模式（1）戰(zhàn)略聚焦：華夏幸福首先圍繞北京布局，逐漸輻射到河北沿海地區(qū)、遼東半島、山東半島等環(huán)渤海區(qū)域，園區(qū)在地域選擇上，聚焦核心大城市周邊地帶、快速軌道線的銜接地帶、城鄉(xiāng)落差較大的“洼地”。在環(huán)渤海地區(qū)成功運(yùn)營固安工業(yè)園區(qū)、大廠潮白河工業(yè)區(qū)、懷來京北生態(tài)新區(qū)（河北張家口）、蘇家屯區(qū)域、香河區(qū)域、無錫工業(yè)園區(qū)等。早期致力于河北省內(nèi)的城市住宅開發(fā)，2002年開始運(yùn)營固安工業(yè)園區(qū)后，逐漸向工業(yè)園區(qū)域運(yùn)營開發(fā)商轉(zhuǎn)型，一直堅持以產(chǎn)促城、以城帶產(chǎn)、產(chǎn)城融合、城鄉(xiāng)一體、共同發(fā)展的理念，堅持既定的產(chǎn)業(yè)新城業(yè)務(wù)模式并不斷延伸價值鏈，在原有業(yè)務(wù)的基礎(chǔ)上接入和發(fā)展多元化的產(chǎn)業(yè)、城市增值服務(wù)業(yè)態(tài)，成為全價值鏈縱向一體化的產(chǎn)業(yè)新城運(yùn)營商，全力打造產(chǎn)業(yè)新城三條產(chǎn)品線，目前已形成 園區(qū)+地產(chǎn)的獨(dú)特運(yùn)營模式。表1：華夏幸?；鶚I(yè)各年度主要財務(wù)指標(biāo):截至日期營業(yè)收入凈利潤每股凈資產(chǎn)（元）每股收收益（元）凈資產(chǎn)收益率（%）銷售毛利率（%）營業(yè)收入（億）同比（%）凈利潤（億）同比（%）2013年2011年2009年2007年2005年2003年2001年 注：以上數(shù)據(jù)摘自華夏幸福基業(yè)年度報告。京御地產(chǎn)的全資子公司九通投資負(fù)責(zé)園區(qū)開發(fā)業(yè)務(wù)，作為河北固安工業(yè)區(qū)、大廠潮白河工業(yè)園區(qū)和懷來京北生態(tài)新區(qū)三個園區(qū)開發(fā)與經(jīng)營的業(yè)務(wù)平臺，對開發(fā)區(qū)域進(jìn)行前期規(guī)劃、基礎(chǔ)設(shè)施投資建設(shè)與管理、市政公用設(shè)施建設(shè)與管理、土地整理、產(chǎn)業(yè)發(fā)展服務(wù)（招商引資服務(wù)）、物業(yè)管理、廠房建設(shè)租賃等。（3）簽訂協(xié)議明確進(jìn)度計劃與結(jié)算方式：并簽訂委托開發(fā)協(xié)議，該委托是排他性的、非經(jīng)華夏幸?；鶚I(yè)同意不可撤銷或變更，且委托期限一般長達(dá)50 年，同時在協(xié)議中明確收入確認(rèn)和結(jié)算方式以保證其在園區(qū)開發(fā)業(yè)務(wù)上的正當(dāng)收益和權(quán)力。土地整理、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、產(chǎn)業(yè)發(fā)展服務(wù)及公用事業(yè)服務(wù)按照當(dāng)期公司與政府結(jié)算額確認(rèn)收入，園區(qū)住宅配套開發(fā)和城市地產(chǎn)開發(fā)以商品房實際交予客戶作為收入確認(rèn)的依據(jù)，故影響其當(dāng)期收入變化因素主要是政府結(jié)算和交房。盈利模式表2：華夏幸?；鶚I(yè)盈利模式簡表業(yè)務(wù)范圍內(nèi)容結(jié)算金額結(jié)算方式備注基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)在委托區(qū)域進(jìn)行道路、供水、供電、供暖、排水設(shè)施、公共項目等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)管理實際投資*10%一次性或分期不超過三年協(xié)議約定土地整理對委托區(qū)域內(nèi)進(jìn)行土地整理實際投資*10%一次性或分期不超過五年產(chǎn)業(yè)發(fā)展服務(wù)對委托區(qū)域內(nèi)工業(yè)園區(qū)進(jìn)行宣傳、推廣并進(jìn)行招商引資新增落地投資額*45%一次性或分期不超過三年園區(qū)綜合服務(wù)對委托區(qū)域內(nèi)進(jìn)行物業(yè)管理、公共項目經(jīng)營與維護(hù)等實際投資*10%一次性或分期不超過三年地產(chǎn)銷售配套住宅、保障房開發(fā)分行業(yè)2010年2011年2012年2013年毛利率（％）營業(yè)收入（萬）占比（％）2010年2011年2012年2013年95,236,68,206,綜合服務(wù)2,11,385,1,308,41,233,產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移華夏幸?；鶚I(yè)發(fā)跡于北京地區(qū)固安工業(yè)園，以北京周邊為核心開展工業(yè)園區(qū)開發(fā)與運(yùn)營，順應(yīng)了以北京為首的國際性大都市老工業(yè)區(qū)升級、轉(zhuǎn)移大背景。降低資金投入：一級土地市場開發(fā)的前期資金由政府投入變成華夏幸福投入，在審計完成階段才予以結(jié)算支付，而屆時政府已有了土地出讓收入、產(chǎn)業(yè)稅收收入及招商引資收入等，其資金的運(yùn)作發(fā)生根本改變，并且10%的結(jié)算溢價較低。開放的姿態(tài)，合作開放模式，多利益主體共存：堅持市場化運(yùn)作、多元化投入、企業(yè)化經(jīng)營、專業(yè)化招商、標(biāo)準(zhǔn)化團(tuán)體、個性化服務(wù)。資源整合能力整合國內(nèi)外一流資源，以全球視野與國際標(biāo)準(zhǔn)參與高品質(zhì)的開發(fā)建設(shè)，公司與麥肯錫、IBM、羅蘭貝格、AECOM、HOK等全球頂尖咨詢機(jī)構(gòu)建立長期的戰(zhàn)略合作關(guān)系。公司原有戰(zhàn)略稱致力于大農(nóng)機(jī)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)