【正文】 媒體覆蓋項目的市場營銷戰(zhàn)略和競爭環(huán)境密切相關(guān)，當(dāng)行業(yè)競爭不激烈的時候，樓盤對全市市場就會有很高的期待，媒體投放也向全市性媒體傾斜；而當(dāng)市場競爭激烈，賣方市場優(yōu)勢失去轉(zhuǎn)為買方市場，樓盤推廣應(yīng)把重點放在重點區(qū)域市場的滲透上，力求做精、做透區(qū)域市場。房型：精致房型，心動總價，面積更合理、價格更輕松。居住區(qū)用地184100平方米，總建面490706平方米，地上建面430706平方米，地下車庫60000平方米。2004年5月1日首次亮相。以運動休閑為主題的10000平方米大型活動公園，在高爾夫推球綠地、多用途球場、慢跑小徑、有氧健身廣場、太極廣場、兒童游樂草地、湖泊、水景中體驗健康生活的樂趣。(環(huán)線位置:中外環(huán))單價報價: 7500 8300；小高層均價：7900；歷史范圍：7000~8600一 房 廳: 60；二房 廳: 80—95 ；三 房 廳: 110交屋時間:2006/9 公開日期:20050429 開盤時間:20050810項目簡介:小區(qū)總建面32萬平方米，總戶數(shù)628套，綠化率41%。u 大華梧桐城邦地由于在區(qū)域內(nèi)只此一家，周邊競爭樓盤較少，因此房價再顯著下跌的可能性不大。2002004年、2005年，經(jīng)上海市房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會評定，大華集團均為上海市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)50強第二名。大華集團在上海開發(fā)商品房近500萬平方米，是上海市唯一一家商品住宅銷售面積總量連續(xù)九年進入前五名（其中1999年以來連續(xù)六年商品住宅銷售面積總量進入前三名）的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，獲得“上海市著名商標(biāo)”稱號。公園城市等一批高標(biāo)準(zhǔn)、高品位住宅區(qū)，每一個精品項目都為大華品牌的價值做了最充分的闡釋。品牌地產(chǎn)的樓盤與普通樓盤的落差正在擴大，市場已經(jīng)向品牌地產(chǎn)明顯傾斜。由于目前大華社區(qū)內(nèi)地塊已經(jīng)開發(fā)殆盡，未來大華板塊的房地產(chǎn)發(fā)展將逐步延伸開來，周邊的區(qū)域?qū)⒈淮笕A社區(qū)的發(fā)展所帶動，一個成熟的城市副中心將在大華板塊得以實現(xiàn)?！ 教育氛圍濃厚原平路震旦雙語幼兒園、閘北區(qū)第二中心小學(xué)、新和初級中學(xué)、新中高級中學(xué)等形成閘北教育一條街，為業(yè)主子女今后就讀提供了良好的教育環(huán)境。除此之外，板塊內(nèi)的郵局、銀行、公園、醫(yī)院等公建設(shè)施完備。目前在售主要是水岸藍橋。（三）大華版塊房地產(chǎn)市場分析大華板塊位于上海中心城區(qū)內(nèi)中環(huán)間寶山、普陀和閘北三區(qū)的交界處，總建筑面積400余萬平方米。一些資金實力較弱的開發(fā)商將不得不采取有效的促銷手段，促進項目的快速變現(xiàn)，以保證資金流的暢通，價格防線將進一步被突破。小結(jié)最近兩個月的樓市，有逐步回暖的跡象，成交量有所上升，不少樓盤打破了一度滯銷的局面，個別樓盤又重現(xiàn)排隊買房的局面。預(yù)計2006年供過于求的趨勢不會改變。泛城綜合住宅服務(wù)的有關(guān)專業(yè)人士預(yù)計，2006年上海市住宅新增供應(yīng)量將達到2700萬平方米。銷售排行前25位的公寓類商品房項目中，三分之一的樓盤平均單價在7000元以下；在所有成交房源中，單價7000元以下的占74%，而單價4000元以下的更是達到全部成交房源的50%左右。成交產(chǎn)品構(gòu)成方面——中低檔房主導(dǎo)市場，中小戶型受寵1月份上海市動遷及配套商品房表現(xiàn)較為活躍，配套商品房以83萬平方米的成交量，%，2月份住宅月均成交面積約為92萬平方米，大大低于去年月均成交145萬平方米的成交量，下跌近四成。根據(jù)國家戰(zhàn)略，上海市將與國家有關(guān)部門和有關(guān)省市聯(lián)合協(xié)作，建設(shè)上海國際航運中心洋山深水港，建設(shè)和完善鐵路、公路、內(nèi)河等集疏運網(wǎng)絡(luò)，大力推動集裝箱多式聯(lián)運，建成外高橋港區(qū)三期四期工程，按照國家的統(tǒng)一規(guī)劃完善長江口航道整治，擴大國際集裝箱運輸?shù)暮骄€覆蓋面和航班次數(shù)，加強與周邊港口及相鄰省市的合作，建設(shè)區(qū)域性航運交易市場和航運信息中心，加強物流規(guī)劃，改善航運服務(wù)，提高管理水平和效率，建設(shè)快速高效的海上安全保障系統(tǒng)。u 交通發(fā)展規(guī)劃：上海重大交通工程建設(shè)根據(jù)上海城市發(fā)展總體規(guī)劃和目標(biāo)，科學(xué)統(tǒng)籌加快推進，相繼建成南浦大橋、楊浦大橋、內(nèi)環(huán)高架路、延安高架路、地鐵一號線、地鐵二號線、輕軌明珠線、磁懸浮列車、浦東國際機場等一批標(biāo)志性工程。規(guī)劃新城11個，分別是寶山、嘉定、松江、金山、閔行、惠南、青浦、南橋、城橋及空港新城和海港新城。隨著上海市總體規(guī)劃的逐步實現(xiàn)，城市基礎(chǔ)設(shè)施和軌道交通的大量建設(shè)，上海國際大都市的地位將進一步得以體現(xiàn)，同時這也將使土地的價值進一步提升。大華陽城世家（六期）策劃提案提 綱第一部分 價值篇一、 剖析市場價值二、 借助品牌價值三、 挖掘產(chǎn)品價值四、 巧用媒體價值第二部分 塑造篇一、 產(chǎn)品定位二、 推廣總精神三、 廣告策略四、 媒體策略第三部分 執(zhí)行篇一、 營銷整合思路二、 階段SP活動三、 階段廣告計劃四、 VI視覺及廣告平面表現(xiàn)第一部分 價值篇一、 剖析市場價值（一）全市宏觀環(huán)境分析上海市發(fā)展戰(zhàn)略研究今后10至20年，從城市功能形態(tài)而言，上海將面向亞太地區(qū)和東北亞建成一個“樞紐”（國際信息樞紐）、六個中心：（國際管理控制中心、國際航運中心、國際觀光中心、國際會展中心、國際文化中心、國際科研中心），初步確立社會主義現(xiàn)代化國際大都市的地位。上海市對外經(jīng)濟的持續(xù)發(fā)展，既提高了城市的綜合實力，也為高端房地產(chǎn)市場帶來大量有經(jīng)濟實力的消費群體，房地產(chǎn)需求將持續(xù)旺盛。新城是以區(qū)（縣）政府所在城鎮(zhèn)、或依托重大產(chǎn)業(yè)及城市重要基礎(chǔ)設(shè)施發(fā)展而成的中等規(guī)模城市。規(guī)劃朱家角、泗涇、周浦（康橋）、奉城、楓涇、堡鎮(zhèn)、南翔及羅店等22個左右中心鎮(zhèn)，規(guī)劃人口規(guī)模一般為5～10萬人。u 其他基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)根據(jù)上海市十五規(guī)劃，上海將以深水港建設(shè)為突破口，推進三港三網(wǎng)建設(shè)，加快形成聯(lián)系世界、服務(wù)全國、城鄉(xiāng)協(xié)調(diào)的綜合交通運輸體系和較為完善的市政設(shè)施框架。(二)上海市房地產(chǎn)市場分析成交量方面——成交量大幅下跌，較去年一季度466萬平方米的成交量下跌近一半。2月由于動遷配套房成交量的下降全市商品房成交均價出現(xiàn)了強勁反彈，達到7984 元／平方米，%，市場房價在整理中趨向平穩(wěn)。成交價格方面——中低價房左右住宅市場1月份上海動遷房源供應(yīng)已經(jīng)超過全部成交量的50%，直接拉低了市場均價。 2006年上海房住宅市場預(yù)測u 市場供應(yīng)方面——新增供應(yīng)與存量供應(yīng)集中放量，供求比嚴重失衡 根據(jù)戴德梁行u 市場需求方面——剛性需求逐漸釋放，觀望情緒影響尤在由于2006年投機性需求空間很小，此前的投機或投資需求被大大弱化；自住型的購買需求將是今年市場消費的主旋律，盡管剛性需求依然存在，但是受前期市場影響，持幣觀望的剛性需求購買者仍占很大比例，這一輪入市的購房者在心態(tài)上已經(jīng)相當(dāng)理性，那些注重品質(zhì)、價格定位合理的樓盤在逆市分化中凸現(xiàn)出自己的優(yōu)勢，因此也將更加獲得購房者的青睞。價格缺乏價值支持的項目將不得以降價或變象降價來迎合市場，高品質(zhì)、發(fā)展前景好的項目價格則將相對保持穩(wěn)定。但是也有很大一部分自用型購買者，依然持觀望態(tài)度。價格在目前時常形式下，并不是決定性因素，一些品質(zhì)好，性價比高的項目依然受到市場歡迎。大華社區(qū)由十多個居住小區(qū)組成，其核心是“大華公園世家花苑”，由康華苑、楓庭麗苑、濱江雅苑、水岸藍橋和大華公園世家D