【正文】 。 格 實(shí) 惠 。 正 網(wǎng) 絡(luò) 化 越 的 物 業(yè) 管 理 方 米 空 中 大 花 園 。 高 3米 ,板 式 高 層 。從 區(qū) 位 優(yōu) 勢(shì) 、 房 產(chǎn) 大 形 勢(shì) 來 看 ， 科 技 園 區(qū) 香 溢 軟 件 園 的 市 場(chǎng) 前 景 是 樂 觀 的 ， 但 從 產(chǎn) 品 的 高總 價(jià) 、 高 層 的 銷 售 難 度 系 數(shù) 、 同 類 樓 盤 的 競(jìng) 爭(zhēng) 來 看 ， 也 面 臨 著 一 定 的 銷 售 壓 力 。 2022年 ， 寧 波 房 產(chǎn) 市 場(chǎng) 將 真 正 進(jìn) 入 一 個(gè) 高 層 時(shí) 代 ， 并 面 臨 著 真 正 的 市 場(chǎng) 考 驗(yàn) 。這 段 時(shí) 期 的 高 層 住 宅 開 發(fā) 基 本 都 是 以 三 江 口 為 中 心 ， 以 中 山 東 路 為 軸 線 發(fā) 展 ， 主 要 集 中 在 一類 、 二 類 地 段 。從 2022年 下 半 年 開 始 ， 隨 著 寧 波 房 產(chǎn) 市 場(chǎng) 進(jìn) 入 供 不 應(yīng) 求 的 緊 張 狀 態(tài) ， 高 層 住 宅 逐 漸 進(jìn) 入 銷 售佳 境 ， 一 些 老 高 層 樓 盤 如 聯(lián) 紅 紅 樓 、 繁 景 公 寓 、 槐 樹 公 寓 、 中 央 花 園 等 迎 來 了 一 個(gè) “銷 售 春天 ”， 久 銷 不 動(dòng) 的 高 層 住 宅 陸 續(xù) 在 2022年 上 半 年 左 右 銷 售 完 畢 。而其所提出的“以租金的價(jià)格買樓”對(duì)潛在的購房者的造成了強(qiáng)大的吸引力?！按?時(shí) 代 ”雄 居 三 江 口 ， 視 野 曠 達(dá) ， 區(qū) 位 優(yōu) 勢(shì) 明 顯 。24 / 57第 七 部 分 科 技 園 區(qū) 香 溢 軟 件 園 公 寓 住 宅 樓 部 分 項(xiàng)目 策 劃 建 議一、寧波房市高層住宅產(chǎn)品市場(chǎng)特征分析寧 波 高 層 住 宅 市 場(chǎng) 主 要 分 為 三 個(gè) 發(fā) 展 階 段 ： 2022年 以 前 在 這 個(gè) 階 段 ， 寧 波 的 住 宅 市 場(chǎng) 主 要 以 多 層 住 宅 為 主 ， 高 層 住 宅 基 本 上 不 被 市 民 接 受 、 銷 售抗 性 較 大 ， 主 要 原 因 是 價(jià) 格 高 （ 相 對(duì) 多 層 住 宅 ） 、 物 業(yè) 管 理 費(fèi) 貴 、 實(shí) 用 率 較 低 ， 這 個(gè) 時(shí) 期 的主 要 代 表 高 層 產(chǎn) 品 有 江 北 區(qū) 槐 樹 公 寓 、 聯(lián) 紅 紅 樓 、 中 央 花 園 。單價(jià)偏高是其銷售業(yè)績(jī)一般的主要原因。18 / 57第 六 部 分 項(xiàng) 目 周 邊 新 近 已 售 樓 盤 分 析一 、 項(xiàng) 目 周 邊 區(qū) 域 已 售 類 比 樓 盤表 一 ： 住 宅 樓 盤 銷 售 情 況 （ 部 分 ）序 號(hào) 樓 盤 名稱物 業(yè)類 型地 段 標(biāo) 準(zhǔn)層 高 （ 米 ）單 價(jià)范 圍總 價(jià) 范圍（ 萬 ）銷 售 均價(jià)銷 售 狀況1城 市 映象小 高 層 江 東一 類2． 9 400051006088 4900 基 本 售完2 中 山 名都高 層 江 東三 類2． 9 380051501061504450 基 本 售完19 / 573 荷 花 家園小 高 層 、高 層江 東二 類2． 9 300040003648 3700 已 售 完4 凌 江 名庭高 層 江 東一 類2． 9 39005700941374600 基 本 售完5 東 海 曙光高 層 江 東一 類4． 8 5000～ 75006800 基 本 售完 （ 寫 字 樓 ）分析：上述樓盤分布在江東一、二、三類地段，基本上以高層、小高層形式出現(xiàn)，小面積、低總價(jià)套型幾乎沒有，樓盤品質(zhì)中上，價(jià)格大約在3600元至5700元之間，其中，東海曙光為純寫字樓，品質(zhì)、地段均比經(jīng)本案好，其均價(jià)為6800?？梢灶A(yù)測(cè)，未來的十年，城市東擴(kuò)將繼續(xù)是寧波城市發(fā)展的主流，江東區(qū)與北侖區(qū)相向發(fā)展的趨勢(shì)越來越明顯，科技園區(qū)的工業(yè)企業(yè)正面臨著二次搬遷的可能，寧波中心城市的東移，科技園區(qū)的土地將更適合建以寫字樓經(jīng)濟(jì)為特征的研發(fā)中心、企業(yè)總部，江東區(qū)、科技園區(qū)的土地增值空間是非常廣闊的。16 / 57第 五 部 分 科 技 園 區(qū) 地 產(chǎn) 板 塊 優(yōu) 劣 勢(shì) 分 析 隨著城市東擴(kuò)步伐和城市化進(jìn) 程的加快，以及城市規(guī) 模的不斷擴(kuò)張 ，房地產(chǎn) 開發(fā)不 僅在江東區(qū)如火如荼地展開，而且波及到周邊其它地區(qū)，使得旁 邊 一些區(qū)域的房地產(chǎn)業(yè) 也得到迅猛 發(fā)展，房?jī)r(jià)也得以迅速提升，寧波市科技園區(qū)即是這樣一個(gè)區(qū)域?？萍紙@區(qū)在政府宣傳中唱的調(diào)子較高，但由于定位為科技產(chǎn)業(yè)園區(qū)，更強(qiáng)調(diào)工業(yè)制造業(yè)，作為第三產(chǎn)業(yè)的房地產(chǎn)，其發(fā)展速度較慢，現(xiàn)有的樓盤如桃園別墅、華豐莊園、丹桂園、丁香園等，規(guī)模小，設(shè)計(jì)較落后，整體形象較差，正在建設(shè)的樓盤中也沒有一個(gè)象樣的，根本無法與江15 / 57東區(qū)樓盤、鄞州中心區(qū)的樓盤競(jìng)爭(zhēng)，在寧波的房產(chǎn)領(lǐng)域的形象較差，與科技園區(qū)的政治經(jīng)濟(jì)地位很不配備，也與其優(yōu)越的地理位置不相吻合。科技園區(qū)與江東區(qū)一脈相承，已逐漸融為一個(gè)整體，雖然科技園區(qū)位置較偏，但江東區(qū)的房產(chǎn)發(fā)展勢(shì)頭必將波及科技園區(qū)。隨著新一輪城市建設(shè)東擴(kuò)工程的實(shí)施，城區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施日益完善，新住宅區(qū)的大規(guī)模開發(fā)建設(shè)和市區(qū)主干道的向東延伸，高標(biāo)準(zhǔn)景觀大道—— 世紀(jì)大道的建成、新的國(guó)際匯展中心落成、濱江路的全線啟動(dòng)等，為江東發(fā)展構(gòu)造出一由幅美好的藍(lán)圖。總結(jié)：寧波房?jī)r(jià)雖然因上漲過快含有一定的泡沫成分，但這個(gè)房?jī)r(jià)水平基本上反應(yīng) 了寧波的城市價(jià) 值，總體是合理的，展望未來，寧波房?jī)r(jià)水平還具有 500至1000 元每平方米的上漲空間，這對(duì)科技園區(qū)香溢軟 件園是一個(gè)大勢(shì)利好，但隨著 2022年一些大盤 如青林灣、常青藤 2022年，隨著寧波一些大盤的推出，如常青藤小城二期，濱江地塊波波城，水上公園地塊 青林灣， 鋼鐵 廠地塊北岸琴森，咸寧街地塊，華儼街地塊 ，鄞州中心區(qū)各地塊，灣頭天水家園等樓 盤的推出，市 場(chǎng)的供 給 量顯著增加，樓市的緊張狀態(tài) 逐漸緩解，樓價(jià)的上升將進(jìn)入一個(gè)緩慢爬升過程。但計(jì)劃不如 “變化快”，土地上市受交地嚴(yán)重滯后的影響，實(shí)際的土地上市供應(yīng)量嚴(yán) 重不足，如交通房產(chǎn)開 發(fā)的明樓北地塊（常青藤相對(duì)于其它行業(yè)而言，房地 產(chǎn)業(yè)對(duì)政府政策的影響最大，政府通過 “有形的手調(diào)控市場(chǎng)無形的手 ”，然而，在政策調(diào)控中，珠江三角洲偏向于“小政府大市場(chǎng)”， 讓 房地 產(chǎn)業(yè)充分市場(chǎng)競(jìng) 爭(zhēng)發(fā) 展，在殘酷的競(jìng) 爭(zhēng)中也帶來房地產(chǎn)業(yè)水平的質(zhì)的飛躍；長(zhǎng)江三角洲更偏向于“大政府大市 場(chǎng)”，政府對(duì)市場(chǎng)的 調(diào)控力度較大，正確的政策力度將促進(jìn) 房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā) 展，但當(dāng)政策 調(diào) 控不到位或錯(cuò) 估市 場(chǎng)發(fā)展形 勢(shì)時(shí)，又在一定程度上影響房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展。股市低迷，投資資本涌入房地產(chǎn)業(yè)，刺激了房?jī)r(jià)的上漲目前，寧波的房產(chǎn)市場(chǎng)上，有大約 30%以上的人 購買房產(chǎn) 主要以投資為 目的，這 與股市低迷、缺乏其它投資渠道有很大關(guān)系。浙江省土地的規(guī)范化、透明化程度較高，刺激了房?jī)r(jià)的上漲土地價(jià)格的上漲是房地產(chǎn) 價(jià)格上漲 得重要因素，浙江省先是在杭州全面實(shí)行土地的招標(biāo) 、拍 賣 、掛牌交8 / 57易政策，推動(dòng)了土地價(jià)格的一路上場(chǎng) ；然后，溫州、臺(tái)州、寧波等城市也相繼 學(xué)習(xí)杭州的經(jīng)驗(yàn)，實(shí)行土地的招標(biāo)、拍賣、掛牌交易政策，使這 些城市的土地價(jià)格在短期內(nèi)翻幾番。長(zhǎng)江三角洲經(jīng)濟(jì)的繁榮反映到房?jī)r(jià)上是，這幾年，這 里成了中國(guó)房?jī)r(jià)上漲 幅度最快的區(qū)域，寧波也自然成為其中的一員。寧波房?jī)r(jià)是否過高、漲得是否 過快，只有跳出寧波，置于一個(gè)宏 觀 大背景下才能得出一個(gè)正確的結(jié)論。4 / 57 主要代理案例： 古北中央花園 黃金豪園 佘山銀湖別墅 古北新區(qū)二期 蘇州西山別墅 古北虹苑 古北公寓 永嘉路古嘉公寓 虹橋路三期高標(biāo)準(zhǔn)內(nèi)銷售房 碧玉公寓 明珠大廈 廣場(chǎng)大廈 鉆石公寓 萬科園別墅 雅典花園 維多利亞大廈 巴黎花園 金獅大廈 金象公寓5 / 57 第 二 部 分 寧 波 房 市 整 體 市 場(chǎng) 分 析這兩年寧波房市供不應(yīng)求，房?jī)r(jià)水平上漲很快，并連續(xù) 兩年位居全國(guó)第一。 十余年的風(fēng)雨征戰(zhàn)，今天的古北銷售公司已成為，圍繞房地產(chǎn)投資、開發(fā)、策劃、推廣、代理、中介、咨詢、物業(yè)服務(wù)等業(yè)務(wù)的綜合房產(chǎn)代理銷售公司，古北銷售公司善于把握市場(chǎng)先機(jī)，勇于挑戰(zhàn)，敢于進(jìn)取，用智慧澆灌未來，努力向國(guó)際型、綜合型的專業(yè)房產(chǎn)代理公司進(jìn)取。房地產(chǎn)從來都是與宏觀經(jīng)濟(jì)緊密聯(lián) 系的，寧波房?jī)r(jià)以至整個(gè)浙江省房?jī)r(jià)水平的快速上 揚(yáng) 是有其宏觀背景6 / 57的。然而自從 92年國(guó)務(wù)院把上海浦東作為經(jīng)濟(jì)特區(qū)列入改革開放重點(diǎn)發(fā)展區(qū)域后，以上海 為龍頭 的 長(zhǎng)江三角洲，北線以南京、鎮(zhèn)江、常州、無錫、蘇州等城市為 代表，南線以寧波、溫州、臺(tái)州、杭州、紹興 等城市為 代表，已成為 中國(guó) 歷 史上繼珠江三角洲經(jīng)濟(jì)圈之后“經(jīng)濟(jì)最活躍、發(fā)展最快”的區(qū)域，由于長(zhǎng)江三角洲背靠長(zhǎng)江領(lǐng) 域，輻射十三省二直轄市， 領(lǐng)域 闊度遠(yuǎn)大于珠江流域，上海在解放前又是遠(yuǎn)東 最大的國(guó) 際城市，因此，有專 家 預(yù)言上海的經(jīng)濟(jì)地位將與香港毗美，長(zhǎng)江三角洲將成為 中國(guó) 經(jīng)濟(jì)最強(qiáng)盛的區(qū)域。浙江省經(jīng)濟(jì)總量在全國(guó)居第四，人均 GDP更是位于前列，然而浙江省的城市水平 遠(yuǎn) 沒有達(dá)到遼寧、吉林等經(jīng)濟(jì)相對(duì) 落后的省份，因此，原省委 書記張德江提出了加速浙江省城市化 進(jìn)程的建設(shè) 目 標(biāo)，這對(duì)拉動(dòng) 浙江省房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展是一個(gè)長(zhǎng)期的利好，因?yàn)檗r(nóng)村城市化、 農(nóng) 民變城市人，需要大量的住宅滿足。寧波土地價(jià)格的快速上漲必然帶動(dòng)房?jī)r(jià)的快速上漲。城市經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)，商業(yè) 機(jī)會(huì)多，工作機(jī)會(huì)多，謀生 賺錢機(jī)會(huì)多，相應(yīng) 的商品房的價(jià)值肯定要?jiǎng)龠^經(jīng)濟(jì)落后、就業(yè)謀生難的城市， 這也是為什么紐約的房?jī)r(jià)是非洲一個(gè)落后城市房?jī)r(jià)水平數(shù)十倍的 緣 故。10 / 57政府在2022年制定的土地供應(yīng)計(jì)劃中，雖然略顯不足，但基本可滿足市場(chǎng)的需求。 目前寧波房產(chǎn)市場(chǎng) 的供不應(yīng)求的現(xiàn)