【正文】 惠措施。5．3定價策略 (1)價格定位1)根據(jù)南昌市目前房地產(chǎn)屋源交易信息，二環(huán)路以外西、南及東北市區(qū)一帶，同類商品房銷售價格見表五53。 (2)配套設施要能提供全面、綜合的配套服務，注重消費者生活居住多方面的需求與溝通。佳園小區(qū)已成功開發(fā)，其品牌形象得到了南昌市市民和政府的認同，在南昌市房地產(chǎn)市場有一定影響，建立了一定信譽。上部結(jié)構(gòu) “世紀佳園二期”建筑群地上部分由多層住宅、聯(lián)排低層高擋住宅及公用建筑組成，地上建筑物為框架和混合結(jié)構(gòu)；地下停車庫為鋼筋混凝土柱或墻。中心花園廣場地下設一層車庫，地下車庫出人口均為小區(qū)北面主出人口，地下車庫的采光、通風、防潮、排水及安全防護措施，室外有消防環(huán)形車道、中心廣場和庭院綠化帶、建筑小品等。根據(jù)使用功能，住宅采用框架結(jié)構(gòu)大空間布局，條式結(jié)構(gòu)可根據(jù)消費需求在設計時靈活組合，調(diào)整住宅平面空構(gòu)成。表四34 “佳園二期”項目建筑技術(shù)經(jīng)濟指標 序 號項 目指 標 1總用地面積 33333．5平方米 2總建筑面積 76100平方米 3地下建筑面積(地下停車場) 15000平方米 4地上建筑面積 61100平方米 其中：多層高層住宅 50960平方米 聯(lián)排低層高檔住宅 10140平方米 5建筑層數(shù)地上 2～7層 地下 1層 6建筑總高 7—22米 7建筑層高地上 2．8—4米 地下 3．6米 8建筑容積率 1．4米 9綠地率 40％以上 10停車 地上 不停車 地下 500輛建筑方案總體構(gòu)思 建設地塊緊連“傳園小區(qū)” ，背靠江西科技園，位置居園區(qū)中北部。 交通組織 小區(qū)交通由小區(qū)出入主通道、小區(qū)次干道和小區(qū)道路組成，道路寬度和消防通道按城市住宅小區(qū)建設標準規(guī)劃，地下停車出口和人口分別設于小區(qū)北面主出人口，緊接北面20米寬這域規(guī)劃路。目前，該片區(qū)市政配套設施齊全，周邊環(huán)境還將進一步改善。 聯(lián)排低層住宅C戶型： 每戶建筑面積160平方米。套型基本面積達到國家預定的目標。 2009年城市住宅流行模式為：家庭向小型化發(fā)展，戶規(guī)模3口戶為主，戶結(jié)構(gòu)以核心戶為主，兩代人家希望分離居住，但要靠近。由另一條主干道穿金路可連接南昌市城市南北方向交通動脈北京路，并以東西方面交通干線人民路交匯，往南是火車站，往西至西市區(qū)，交通十分便捷。隨著“人與自然和諧發(fā)展”居住觀念的建立，中高檔住宅的更新?lián)Q代將成為新的趨勢，依托江西科技園一流的社區(qū)環(huán)境，佳園二期住宅開發(fā)建設具有無可比擬的區(qū)位優(yōu)勢。江西科技園片區(qū)內(nèi)開發(fā)用地成為開發(fā)商竟相爭奪的寶地，不可多得。其中中低收入的家庭為6％～10％，中高收入家庭為13％—16％，富裕家庭占20％30％，加上銀行住房按揭貸款的支持，住房消費熱，點將加快形成。據(jù)有關(guān)資料統(tǒng)計，1990年南昌市城鎮(zhèn)居民人均收入為1579元，1995年為4384元，1996年汰到5151元，1997年達到6243元，1997年比1995年實際增長42．4％。 (3)項目區(qū)位市場潛力。 沿白龍路向前是新迎小區(qū)和大樹營、曙光、東華小區(qū)一帶，是南昌市較早開發(fā)的商品住宅區(qū)，區(qū)內(nèi)人口密度大，聚集了眾多先富起來的人士，下一步商品房的更新?lián)Q代，加上二，、三級市場的放開，將為商品房交易提供方便，并有可能使先富者對高檔次 的品牌商品住宅的潛在需求轉(zhuǎn)化為現(xiàn)實需求?！凹褕@一期”住宅的成功開發(fā)和火爆銷售，就是一個最好的例子?！?商品房市場進入品牌角逐時代 隨著住宅市場的不斷發(fā)育和競爭的日趨激烈，住宅市場品牌商品房的出現(xiàn)勢在必行。隨著居民生活水平的提高，收入的增加，部分高收人人群要求住房寬敞、舒適、功能齊備及居住環(huán)境典雅，每套住宅面積在100平方米以上住房尸數(shù)將比現(xiàn)在有較大的提高，住房的升級換代蘊藏巨大的消費潛力。根據(jù)有關(guān)市場調(diào)查資料，南昌市目前有26％的市民住房是“單位借房”，約39％屬“房改房”，19％是“私房”，只有16％的住房是居民“購買的商品房”。房地產(chǎn)二、三級市場聯(lián)動從理論探討轉(zhuǎn)向廣泛的實踐，房屋置換活動蓬勃展開，必將成為住宅市場的一個熱點。 （2）在住房分配貨幣化和各地促進房地產(chǎn)市場政策推動下，居民對住房消費的投入迅速增加，購房積極性大大提高，新的消費熱點正在逐步形成。表一13 “世紀佳園二期”項目主要經(jīng)濟技術(shù)指標序號項目名稱單位指標1總占地面積平方米2總建筑面積平方米761003建筑容積率4小區(qū)綠化率%40以上5戶均面積 多層住宅平方米/戶A型100、B型120聯(lián)排低層住宅平方米/戶1606地下停車庫車位30平方米/車位500個15000平米7綜合售價 多層高層住宅元/平方米5450聯(lián)排低層住宅元/平方米58508地下停車庫元/位75009建設投資萬元2762310每平方米建設投資元362911投資利潤率%12全部投資財務內(nèi)部收益率（稅前）%13全部投資財務凈現(xiàn)值（稅前）萬元37914全部投資投資回收期（稅前）年二、住宅市場分析與營銷戰(zhàn)略 市場分析與預測進入2009年以來，在加快住宅建設和深化城鎮(zhèn)住房制層革的推動下，以住宅為主體的房地產(chǎn)市場，總體上呈現(xiàn)平穩(wěn)發(fā)展的態(tài)勢。 根據(jù)收益計算，％，財務凈現(xiàn)值(Ic=15％)517萬元?！笆兰o佳園二期”是該公司開發(fā)的高標準精品住宅小區(qū)。 (6)公司類別：專營企業(yè)。 (3)建設單位：南昌市光廈房地產(chǎn)開發(fā)公司。根據(jù)城市規(guī)劃和該市對產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整的有關(guān)要求，南昌市愛華紡織廠廠搬遷至高新技術(shù)開發(fā)區(qū)內(nèi)。世紀佳園二期房地產(chǎn)開發(fā)項目可行性研究報告世紀佳園二期房地產(chǎn)開發(fā)項目可行性研究報告一、總 論 南昌市光廈房地產(chǎn)開發(fā)公司開發(fā)的“世紀佳緣佳園住宅小區(qū)” ，以高品質(zhì)的開發(fā)建設，優(yōu)美的居住環(huán)境和一流的物業(yè)管理為南昌市住宅小區(qū)樹立了良好的形象，受到市民的廣泛好評。開發(fā)建設用地及土地用途性質(zhì)的變更手續(xù)由南昌市土地管理局和市規(guī)劃局辦理。 (2)建設地點：南昌市青云譜區(qū)青云大道白龍路。兼營：建筑材料、 裝飾材料、室內(nèi)外裝飾。16年來，該公司成功開發(fā)了關(guān)上中心區(qū)“宏興大廈”、錢局街職工宿舍項目、交林路職工宿舍，世紀佳園住宅小區(qū)”等項目，總開發(fā)面積24萬平方米，形成一定的開發(fā)規(guī)模，積累了城市住宅小區(qū)開發(fā)經(jīng)驗，并創(chuàng)出了世紀佳園小區(qū)品牌效應，在南昌市房地產(chǎn)行業(yè)站穩(wěn)了腳根，給公司帶來了良好的經(jīng)濟效益和社會效益，企業(yè)得到了較快的發(fā)展。 (10)資金來源：本項目建設資金完全由B房地產(chǎn)開發(fā)公司自籌，不足投資通過預售房款解決。 “世紀佳園二期’’項目主要經(jīng)濟技術(shù)指標見表一1—3。1997年以后，商品房投資逐步增加，1998年，%中，住宅建設的貢獻率達到1個百分點以上。 （4）房地產(chǎn)二、三級市場聯(lián)動效應突出，三級市場漸趨活躍。從南昌市城市居民住房構(gòu)成現(xiàn)狀來看，商品住宅市場蘊藏著巨大的需求潛力。 再從每戶住房總建筑面積來看，居民住房60平方米(指建筑面積，下同)以下的占38．96％，60～80平方米的占33．8％，81～100平方米的占14．82％，101～120平方米的占8．02％，121～140平方米和141平方米以上的分別只占2．82％和1．57％，有近87．58％的家庭住房面積在100平方米以下。根據(jù)南昌市城市經(jīng)濟社會發(fā)展，以及商品房今后發(fā)展趨勢預測，這類“精品住宅”將有不小的市場消費需求，并將逐步成為城市居民今后商品住房的重要選擇條件。在去年南昌市房地產(chǎn)及相關(guān)產(chǎn)業(yè)展示會上，許多購房者已把咨詢的重點由價格區(qū)位轉(zhuǎn)向開發(fā)商的品牌。這部分富裕家庭對中高檔商品住房的需求很大，形成先富者市場潛力。為南昌市城市 經(jīng)濟發(fā)展帶來前所未有的機遇，商貿(mào)旅游繁榮，駐市各類商業(yè)機構(gòu)眾多，今后私營企業(yè)也越來越多，私營企業(yè)主的住房需求趨旺，隨著多種所有制成分共存的發(fā)展，大面積戶型住宅可辦公和居住兩用，因此高檔次的商品住房將形成一定的市場需求，像 世紀佳園這樣環(huán)境優(yōu)美、檔次較高的住宅，無論是銷售或出租都有較大的市場潛力。目前，南昌市居民購房除直接居住或自用外，有近15％是用于投資保值、增值或出租，這與南昌市市民近幾年生活水平很快提高不無關(guān)系。隨著居民消費水平的提高和住房分配方式的改革，家庭住房消費支出的平均比重將由5．1％上升到12％左右。三、項目選址及建設條件 1999年以后，江西科技園作為永久性公園，園區(qū)依山傍水，環(huán)境得天獨厚，今后南昌市將嚴格控制這一地區(qū)規(guī)劃，區(qū)內(nèi)建設以園林旅游、休閑娛樂和較高檔次的住宅為主，發(fā)展為南昌的一個高尚新社區(qū)，其周邊環(huán)境還將進一步改善。沿白龍路一帶的住宅區(qū)，是該市較早開發(fā)的商品住宅片區(qū)，區(qū)內(nèi)人口眾多（僅新迎小區(qū)就有人口10萬人），商業(yè)網(wǎng)點密布，生意興隆，呈現(xiàn)一派繁榮景象，與江西科技園片區(qū)優(yōu)雅、清新、和諧、寧靜的環(huán)境形成鮮明的對比。白龍路連接環(huán)城東路和白塔路延長線，緊接春城路直達A市機場。四、建設規(guī)模及功能標準 規(guī)劃設計方案根據(jù)省計委立項批復，世紀佳園二期項目建設為商品住宅小區(qū)，初步規(guī)劃總建筑面積76100平方米，其中住宅建筑面積50960平方頭，聯(lián)排低層住宅建筑面積10140平方米，地下停車庫15000平方米。套型的靈活性和適應性要求更高，并使空間有可能再劃分。 高層住宅B戶型： 每戶建筑面積120平方米。聯(lián)排高級住宅主要考慮商住兩用按辦公和居住兩用功能安排 片區(qū)規(guī)劃 南昌市規(guī)劃局已對白龍路沿線江西科技園片區(qū)做過控制性詳細劃，以園林旅游、休閑娛樂和高檔住宅為主。在小區(qū)總平面規(guī)劃范圍內(nèi)，合理布局區(qū)內(nèi)空間，與“世紀佳園小區(qū)”內(nèi)空間視覺相呼應，