【正文】 惠措施。5．3定價(jià)策略 (1)價(jià)格定位1)根據(jù)南昌市目前房地產(chǎn)屋源交易信息，二環(huán)路以外西、南及東北市區(qū)一帶，同類商品房銷售價(jià)格見(jiàn)表五53。 (2)配套設(shè)施要能提供全面、綜合的配套服務(wù)，注重消費(fèi)者生活居住多方面的需求與溝通。佳園小區(qū)已成功開(kāi)發(fā)，其品牌形象得到了南昌市市民和政府的認(rèn)同，在南昌市房地產(chǎn)市場(chǎng)有一定影響，建立了一定信譽(yù)。上部結(jié)構(gòu) “世紀(jì)佳園二期”建筑群地上部分由多層住宅、聯(lián)排低層高擋住宅及公用建筑組成，地上建筑物為框架和混合結(jié)構(gòu)；地下停車庫(kù)為鋼筋混凝土柱或墻。中心花園廣場(chǎng)地下設(shè)一層車庫(kù)，地下車庫(kù)出人口均為小區(qū)北面主出人口，地下車庫(kù)的采光、通風(fēng)、防潮、排水及安全防護(hù)措施，室外有消防環(huán)形車道、中心廣場(chǎng)和庭院綠化帶、建筑小品等。根據(jù)使用功能，住宅采用框架結(jié)構(gòu)大空間布局，條式結(jié)構(gòu)可根據(jù)消費(fèi)需求在設(shè)計(jì)時(shí)靈活組合，調(diào)整住宅平面空構(gòu)成。表四34 “佳園二期”項(xiàng)目建筑技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 序 號(hào)項(xiàng) 目指 標(biāo) 1總用地面積 33333．5平方米 2總建筑面積 76100平方米 3地下建筑面積(地下停車場(chǎng)) 15000平方米 4地上建筑面積 61100平方米 其中：多層高層住宅 50960平方米 聯(lián)排低層高檔住宅 10140平方米 5建筑層數(shù)地上 2～7層 地下 1層 6建筑總高 7—22米 7建筑層高地上 2．8—4米 地下 3．6米 8建筑容積率 1．4米 9綠地率 40％以上 10停車 地上 不停車 地下 500輛建筑方案總體構(gòu)思 建設(shè)地塊緊連“傳園小區(qū)” ，背靠江西科技園，位置居園區(qū)中北部。 交通組織 小區(qū)交通由小區(qū)出入主通道、小區(qū)次干道和小區(qū)道路組成，道路寬度和消防通道按城市住宅小區(qū)建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)規(guī)劃，地下停車出口和人口分別設(shè)于小區(qū)北面主出人口，緊接北面20米寬這域規(guī)劃路。目前，該片區(qū)市政配套設(shè)施齊全，周邊環(huán)境還將進(jìn)一步改善。 聯(lián)排低層住宅C戶型： 每戶建筑面積160平方米。套型基本面積達(dá)到國(guó)家預(yù)定的目標(biāo)。 2009年城市住宅流行模式為：家庭向小型化發(fā)展，戶規(guī)模3口戶為主，戶結(jié)構(gòu)以核心戶為主，兩代人家希望分離居住，但要靠近。由另一條主干道穿金路可連接南昌市城市南北方向交通動(dòng)脈北京路，并以東西方面交通干線人民路交匯，往南是火車站，往西至西市區(qū)，交通十分便捷。隨著“人與自然和諧發(fā)展”居住觀念的建立，中高檔住宅的更新?lián)Q代將成為新的趨勢(shì)，依托江西科技園一流的社區(qū)環(huán)境，佳園二期住宅開(kāi)發(fā)建設(shè)具有無(wú)可比擬的區(qū)位優(yōu)勢(shì)。江西科技園片區(qū)內(nèi)開(kāi)發(fā)用地成為開(kāi)發(fā)商竟相爭(zhēng)奪的寶地，不可多得。其中中低收入的家庭為6％～10％，中高收入家庭為13％—16％，富裕家庭占20％30％，加上銀行住房按揭貸款的支持，住房消費(fèi)熱，點(diǎn)將加快形成。據(jù)有關(guān)資料統(tǒng)計(jì)，1990年南昌市城鎮(zhèn)居民人均收入為1579元，1995年為4384元，1996年汰到5151元，1997年達(dá)到6243元，1997年比1995年實(shí)際增長(zhǎng)42．4％。 (3)項(xiàng)目區(qū)位市場(chǎng)潛力。 沿白龍路向前是新迎小區(qū)和大樹(shù)營(yíng)、曙光、東華小區(qū)一帶，是南昌市較早開(kāi)發(fā)的商品住宅區(qū)，區(qū)內(nèi)人口密度大，聚集了眾多先富起來(lái)的人士，下一步商品房的更新?lián)Q代，加上二，、三級(jí)市場(chǎng)的放開(kāi)，將為商品房交易提供方便，并有可能使先富者對(duì)高檔次 的品牌商品住宅的潛在需求轉(zhuǎn)化為現(xiàn)實(shí)需求?！凹褕@一期”住宅的成功開(kāi)發(fā)和火爆銷售，就是一個(gè)最好的例子?！?商品房市場(chǎng)進(jìn)入品牌角逐時(shí)代 隨著住宅市場(chǎng)的不斷發(fā)育和競(jìng)爭(zhēng)的日趨激烈，住宅市場(chǎng)品牌商品房的出現(xiàn)勢(shì)在必行。隨著居民生活水平的提高，收入的增加，部分高收人人群要求住房寬敞、舒適、功能齊備及居住環(huán)境典雅，每套住宅面積在100平方米以上住房尸數(shù)將比現(xiàn)在有較大的提高，住房的升級(jí)換代蘊(yùn)藏巨大的消費(fèi)潛力。根據(jù)有關(guān)市場(chǎng)調(diào)查資料，南昌市目前有26％的市民住房是“單位借房”，約39％屬“房改房”，19％是“私房”，只有16％的住房是居民“購(gòu)買的商品房”。房地產(chǎn)二、三級(jí)市場(chǎng)聯(lián)動(dòng)從理論探討轉(zhuǎn)向廣泛的實(shí)踐，房屋置換活動(dòng)蓬勃展開(kāi)，必將成為住宅市場(chǎng)的一個(gè)熱點(diǎn)。 （2）在住房分配貨幣化和各地促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)政策推動(dòng)下，居民對(duì)住房消費(fèi)的投入迅速增加，購(gòu)房積極性大大提高，新的消費(fèi)熱點(diǎn)正在逐步形成。表一13 “世紀(jì)佳園二期”項(xiàng)目主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)序號(hào)項(xiàng)目名稱單位指標(biāo)1總占地面積平方米2總建筑面積平方米761003建筑容積率4小區(qū)綠化率%40以上5戶均面積 多層住宅平方米/戶A型100、B型120聯(lián)排低層住宅平方米/戶1606地下停車庫(kù)車位30平方米/車位500個(gè)15000平米7綜合售價(jià) 多層高層住宅元/平方米5450聯(lián)排低層住宅元/平方米58508地下停車庫(kù)元/位75009建設(shè)投資萬(wàn)元2762310每平方米建設(shè)投資元362911投資利潤(rùn)率%12全部投資財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率（稅前）%13全部投資財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（稅前）萬(wàn)元37914全部投資投資回收期（稅前）年二、住宅市場(chǎng)分析與營(yíng)銷戰(zhàn)略 市場(chǎng)分析與預(yù)測(cè)進(jìn)入2009年以來(lái)，在加快住宅建設(shè)和深化城鎮(zhèn)住房制層革的推動(dòng)下，以住宅為主體的房地產(chǎn)市場(chǎng)，總體上呈現(xiàn)平穩(wěn)發(fā)展的態(tài)勢(shì)。 根據(jù)收益計(jì)算，％，財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值(Ic=15％)517萬(wàn)元。“世紀(jì)佳園二期”是該公司開(kāi)發(fā)的高標(biāo)準(zhǔn)精品住宅小區(qū)。 (6)公司類別：專營(yíng)企業(yè)。 (3)建設(shè)單位：南昌市光廈房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司。根據(jù)城市規(guī)劃和該市對(duì)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整的有關(guān)要求，南昌市愛(ài)華紡織廠廠搬遷至高新技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)內(nèi)。世紀(jì)佳園二期房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告世紀(jì)佳園二期房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告一、總 論 南昌市光廈房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司開(kāi)發(fā)的“世紀(jì)佳緣佳園住宅小區(qū)” ，以高品質(zhì)的開(kāi)發(fā)建設(shè)，優(yōu)美的居住環(huán)境和一流的物業(yè)管理為南昌市住宅小區(qū)樹(shù)立了良好的形象，受到市民的廣泛好評(píng)。開(kāi)發(fā)建設(shè)用地及土地用途性質(zhì)的變更手續(xù)由南昌市土地管理局和市規(guī)劃局辦理。 (2)建設(shè)地點(diǎn)：南昌市青云譜區(qū)青云大道白龍路。兼營(yíng)：建筑材料、 裝飾材料、室內(nèi)外裝飾。16年來(lái)，該公司成功開(kāi)發(fā)了關(guān)上中心區(qū)“宏興大廈”、錢局街職工宿舍項(xiàng)目、交林路職工宿舍，世紀(jì)佳園住宅小區(qū)”等項(xiàng)目，總開(kāi)發(fā)面積24萬(wàn)平方米，形成一定的開(kāi)發(fā)規(guī)模，積累了城市住宅小區(qū)開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)，并創(chuàng)出了世紀(jì)佳園小區(qū)品牌效應(yīng)，在南昌市房地產(chǎn)行業(yè)站穩(wěn)了腳根，給公司帶來(lái)了良好的經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益，企業(yè)得到了較快的發(fā)展。 (10)資金來(lái)源：本項(xiàng)目建設(shè)資金完全由B房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司自籌，不足投資通過(guò)預(yù)售房款解決。 “世紀(jì)佳園二期’’項(xiàng)目主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)見(jiàn)表一1—3。1997年以后，商品房投資逐步增加，1998年，%中，住宅建設(shè)的貢獻(xiàn)率達(dá)到1個(gè)百分點(diǎn)以上。 （4）房地產(chǎn)二、三級(jí)市場(chǎng)聯(lián)動(dòng)效應(yīng)突出，三級(jí)市場(chǎng)漸趨活躍。從南昌市城市居民住房構(gòu)成現(xiàn)狀來(lái)看，商品住宅市場(chǎng)蘊(yùn)藏著巨大的需求潛力。 再?gòu)拿繎糇》靠偨ㄖ娣e來(lái)看，居民住房60平方米(指建筑面積，下同)以下的占38．96％，60～80平方米的占33．8％，81～100平方米的占14．82％，101～120平方米的占8．02％，121～140平方米和141平方米以上的分別只占2．82％和1．57％，有近87．58％的家庭住房面積在100平方米以下。根據(jù)南昌市城市經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展，以及商品房今后發(fā)展趨勢(shì)預(yù)測(cè)，這類“精品住宅”將有不小的市場(chǎng)消費(fèi)需求，并將逐步成為城市居民今后商品住房的重要選擇條件。在去年南昌市房地產(chǎn)及相關(guān)產(chǎn)業(yè)展示會(huì)上，許多購(gòu)房者已把咨詢的重點(diǎn)由價(jià)格區(qū)位轉(zhuǎn)向開(kāi)發(fā)商的品牌。這部分富裕家庭對(duì)中高檔商品住房的需求很大，形成先富者市場(chǎng)潛力。為南昌市城市 經(jīng)濟(jì)發(fā)展帶來(lái)前所未有的機(jī)遇，商貿(mào)旅游繁榮，駐市各類商業(yè)機(jī)構(gòu)眾多，今后私營(yíng)企業(yè)也越來(lái)越多，私營(yíng)企業(yè)主的住房需求趨旺，隨著多種所有制成分共存的發(fā)展，大面積戶型住宅可辦公和居住兩用，因此高檔次的商品住房將形成一定的市場(chǎng)需求，像 世紀(jì)佳園這樣環(huán)境優(yōu)美、檔次較高的住宅，無(wú)論是銷售或出租都有較大的市場(chǎng)潛力。目前，南昌市居民購(gòu)房除直接居住或自用外，有近15％是用于投資保值、增值或出租，這與南昌市市民近幾年生活水平很快提高不無(wú)關(guān)系。隨著居民消費(fèi)水平的提高和住房分配方式的改革，家庭住房消費(fèi)支出的平均比重將由5．1％上升到12％左右。三、項(xiàng)目選址及建設(shè)條件 1999年以后，江西科技園作為永久性公園，園區(qū)依山傍水，環(huán)境得天獨(dú)厚，今后南昌市將嚴(yán)格控制這一地區(qū)規(guī)劃，區(qū)內(nèi)建設(shè)以園林旅游、休閑娛樂(lè)和較高檔次的住宅為主，發(fā)展為南昌的一個(gè)高尚新社區(qū)，其周邊環(huán)境還將進(jìn)一步改善。沿白龍路一帶的住宅區(qū)，是該市較早開(kāi)發(fā)的商品住宅片區(qū)，區(qū)內(nèi)人口眾多（僅新迎小區(qū)就有人口10萬(wàn)人），商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)密布，生意興隆，呈現(xiàn)一派繁榮景象，與江西科技園片區(qū)優(yōu)雅、清新、和諧、寧?kù)o的環(huán)境形成鮮明的對(duì)比。白龍路連接環(huán)城東路和白塔路延長(zhǎng)線，緊接春城路直達(dá)A市機(jī)場(chǎng)。四、建設(shè)規(guī)模及功能標(biāo)準(zhǔn) 規(guī)劃設(shè)計(jì)方案根據(jù)省計(jì)委立項(xiàng)批復(fù)，世紀(jì)佳園二期項(xiàng)目建設(shè)為商品住宅小區(qū)，初步規(guī)劃總建筑面積76100平方米，其中住宅建筑面積50960平方頭，聯(lián)排低層住宅建筑面積10140平方米，地下停車庫(kù)15000平方米。套型的靈活性和適應(yīng)性要求更高，并使空間有可能再劃分。 高層住宅B戶型： 每戶建筑面積120平方米。聯(lián)排高級(jí)住宅主要考慮商住兩用按辦公和居住兩用功能安排 片區(qū)規(guī)劃 南昌市規(guī)劃局已對(duì)白龍路沿線江西科技園片區(qū)做過(guò)控制性詳細(xì)劃，以園林旅游、休閑娛樂(lè)和高檔住宅為主。在小區(qū)總平面規(guī)劃范圍內(nèi)，合理布局區(qū)內(nèi)空間，與“世紀(jì)佳園小區(qū)”內(nèi)空間視覺(jué)相呼應(yīng)，