天津市房地產(chǎn)投資方案-全文預(yù)覽
【正文】 經(jīng)濟(jì)測算（1）、定價(jià)參照項(xiàng)目周邊樓盤銷售情況（詳細(xì)見附表一），同時(shí)結(jié)合項(xiàng)目自身的地理、交通、人文和未來發(fā)展趨勢等優(yōu)勢，擬定本項(xiàng)目均價(jià)為7500元/㎡。經(jīng)測算，該地塊最高價(jià)格為270萬元/畝（樓面價(jià)2250元/㎡）。用地指標(biāo)用地性質(zhì)：居住可建設(shè)用地面積：最大容積率：預(yù)計(jì)出讓時(shí)間：2006年第三季度意向地塊的經(jīng)濟(jì)測算（1）、定價(jià)參照項(xiàng)目周邊樓盤銷售情況（詳細(xì)見附表一），同時(shí)結(jié)合項(xiàng)目自身的地理、交通、人文和未來發(fā)展趨勢等優(yōu)勢，擬定本項(xiàng)目均價(jià)為5000元/㎡。地成本測算表平均成本（萬元/畝）樓面價(jià)（元/㎡） 土地出讓金（萬元） 土地契稅（萬元）土地交易手續(xù)費(fèi)（萬元）土地總成本（萬元）項(xiàng)目總成本（萬元）項(xiàng)目稅后利潤（萬元）項(xiàng)目成本利潤率（%）260169626,83227,52,25,%265172827,34828,53,24,%270176127,86428,53,23,%275179328,38029,54,23,%280182628,89629,54,22,%285185929,41230,55,22,%290189129,92830,55,21,%291190030,06731,56,21,%295192430,44431,56,21,%300195730,96031,56,20,%305198931,47632,57,20,%310202231,99233,58,19,%315205432,50833,58,19,%320208733,02434,59,18,%項(xiàng)目開發(fā)成本：24,，即項(xiàng)目開發(fā)成本：1,㎡（單價(jià)成本）地塊占地：㎡，容積率：：建筑面積：㎡均價(jià)：5,㎡，銷售收入：82,，稅后收入：77,（二）、2號意向地塊意向項(xiàng)目名稱、位置2號意向地塊是萬東小馬路地塊，該地塊位于天津市中心城區(qū)的東側(cè)的河?xùn)|區(qū)，該地塊東南側(cè)為萬東小馬路和萬東路，北側(cè)為衛(wèi)國道快速路。㎡。南側(cè)近臨穿越城區(qū)的新開河和新建設(shè)的榆關(guān)道，北距中心城區(qū)交通主脈中環(huán)線僅500m，西側(cè)的南口路想南可直達(dá)天津火車站后廣場，交通極其便利。天津市國民經(jīng)濟(jì)穩(wěn)步快速增長，居民生活水平提高迅速，城市居民購買力相對較強(qiáng)。片區(qū)內(nèi)的產(chǎn)品質(zhì)、品牌和開發(fā)商實(shí)力的競爭就顯得格外重要，一方面，外地知名地產(chǎn)商加快進(jìn)軍天津的步伐，并樹立在當(dāng)?shù)氐男抛u(yù)及品牌效應(yīng)；另一方面，本地開發(fā)商也開始越來越重視自身品牌的建設(shè)，并嘗試著向其他城市擴(kuò)張。競爭特征分析（1）、房款總額成為最敏感因素，住宅消費(fèi)更趨理性由于近年來天津房價(jià)快速增長，而期間房價(jià)增幅遠(yuǎn)高于同期人均可支配收入增幅，房價(jià)逐漸成為影響購房消費(fèi)的關(guān)鍵因素。（3）、混合居住模式將成為主流以擁有的財(cái)富總量劃分人群的觀念將被淡化，共同的價(jià)值取向?qū)⒊蔀榻缍ň幼∪后w的新標(biāo)準(zhǔn)。2006年住宅供給情況根據(jù)相關(guān)數(shù)據(jù)資料統(tǒng)計(jì)分析顯示，2006年天津市房地產(chǎn)投資額計(jì)劃比上年增長22%，達(dá)到400億元；新開工項(xiàng)目計(jì)劃比上年增長25%，達(dá)到2000萬㎡，加上在施工程，今年的房地產(chǎn)施工面積計(jì)劃達(dá)到3500萬㎡。根據(jù)政府統(tǒng)計(jì)資料顯示，2006年的拆遷量將比2005年略有放大，預(yù)計(jì)拆遷量將達(dá)到200萬㎡左右。根據(jù)《天津市20052020中長期發(fā)展規(guī)劃》，2006年的天津人口預(yù)計(jì)將達(dá)到1076萬人，其中城鎮(zhèn)人口574萬人，城鎮(zhèn)人口比2005年增加18萬人。預(yù)計(jì)2006年度河西區(qū)、南開區(qū)、河?xùn)|區(qū)和河北區(qū)商品房住宅均價(jià)將分別達(dá)到6800元/㎡、6500元/㎡、5700元/㎡和5500元/㎡以上的水平。從2005年度天津商品房價(jià)格走勢看，第一季度消費(fèi)慣性使然，房價(jià)沿著2004年底的軌跡平穩(wěn)緩慢上行的態(tài)勢。自從2003年以來，天津房地產(chǎn)投資一直保持20%以上的增速，可見天津房地產(chǎn)市場進(jìn)入投資需求旺盛期?？傊旖虺鞘兄黧w規(guī)劃發(fā)展如以下圖所示，以和平區(qū)中心板塊（紅色橢圓示意）向四周擴(kuò)散。其中梅江板塊（梅江13號地所屬片區(qū)）、奧運(yùn)板塊（電影制片廠地塊所屬片區(qū)）、西南板塊、老城廂板塊和海河板塊在2003年以前就著手開發(fā)建設(shè)，其生態(tài)環(huán)境、配套設(shè)施、人居氛圍等都相對較好，市場成熟度和認(rèn)可度也相對較高。㎡，根據(jù)《天津市20052020中長期發(fā)展規(guī)劃》，㎡，㎡。%，%，實(shí)現(xiàn)“十五”期間財(cái)政收入5年上五百億元臺階的重大突破。截至2005年底，全市常住人口為1043萬人。下轄有6個(gè)市區(qū)（和平、河?xùn)|、河西、河北、南開、紅橋）、4個(gè)郊區(qū)（東麗區(qū)、津南區(qū)、西青區(qū)、北辰區(qū)）、濱海新區(qū)（塘沽、漢沽、大港）和5個(gè)縣（薊縣、寶坻、寧河、靜海、武清）。（二）、城市宏觀經(jīng)濟(jì)概況經(jīng)濟(jì)總量2005年天津市國民經(jīng)濟(jì)快速穩(wěn)定增長，按可比價(jià)格計(jì)算，%，連續(xù)10個(gè)季度增速在14%以上。城市居民居住水平㎡，㎡。天津市區(qū)重點(diǎn)建設(shè)開發(fā)梅江板塊、東部板塊、奧運(yùn)板塊、西南板塊、老城廂板塊、東南板塊和海河板塊七個(gè)大型居住板塊（不含濱海新區(qū)板塊）。該板塊區(qū)域處在天津市大的發(fā)展方向之上，遠(yuǎn)期形勢看好。（一）、房地產(chǎn)投資勢頭強(qiáng)勁雖受諸多宏觀調(diào)控政策影響，%。市區(qū)商品房均價(jià)突破5000元/㎡的大關(guān)，下半年外環(huán)線以內(nèi)5000元/㎡以下的樓盤屈指可數(shù)，中環(huán)線以內(nèi)的商品房已經(jīng)超過6000元/㎡的均價(jià)水平。自二月份以來，河北區(qū)房價(jià)水平達(dá)到5100—5300元/㎡的水平，就河北區(qū)市場狀況和目前價(jià)格水平看來，該區(qū)域的房價(jià)上漲空間較大。與市場供給形成截然反差，市場需求受宏觀政策影響明顯，從2月份開始月度需求基本呈下降趨勢，全年商品房成交面積980萬㎡，同比去年下降18%，各月份成交情況見下圖：（五）、2006年市場供需預(yù)計(jì)分析2006年預(yù)計(jì)住宅需求總量在1868萬㎡左右(1)、從人口增長及平均居住面積來看2005年天津全市常住人口1046萬人，其中城鎮(zhèn)人口556萬人，㎡。(2)、從拆遷帶來的“被動型”需求分析2005年天津城區(qū)拆遷面積為180萬㎡。將上述三項(xiàng)數(shù)據(jù)合計(jì)，預(yù)計(jì)2006年天津住宅需求在1868萬㎡左右。（2）、小高層、高層建筑將成為住宅建筑形式的主體隨著城市現(xiàn)代化建設(shè)的發(fā)展，以及土地資源的稀缺和價(jià)格的不斷上漲，小高層和高層建筑逐漸成為建筑形式的主體。（5）、建筑風(fēng)格方面，將從簡約走向豐盛通過現(xiàn)代、時(shí)尚并且豐盛的建筑外檐，實(shí)現(xiàn)建筑的藝術(shù)功能，并最終將建筑藝術(shù)轉(zhuǎn)化成為客戶價(jià)值。（2）、品質(zhì)和品牌競爭成為片區(qū)市場競爭的主體通過對一些在售樓盤調(diào)研發(fā)現(xiàn)，同一片區(qū)內(nèi)產(chǎn)品“同質(zhì)化”程度較
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