【正文】 以防止雷電波引入。建筑物做總等電位聯(lián)結(jié)和衛(wèi)生間附助等電位聯(lián)結(jié)。該項(xiàng)目形成統(tǒng)一的電氣消防系統(tǒng)。在地下車庫入口、電梯轎箱等處設(shè)置攝像機(jī)，社區(qū)出入口及主要道路、活動(dòng)場(chǎng)地處設(shè)置攝像機(jī)。4dB，圖像清晰度應(yīng)在四級(jí)以上。
弱電和智能化設(shè)計(jì)工程 電信系統(tǒng) 該項(xiàng)目采用語音信號(hào)、數(shù)字信號(hào)的綜合布線系統(tǒng)，利用綜合布線系統(tǒng)建立高速、大容量的信息傳送平臺(tái)，為用戶提供語音、數(shù)據(jù)、圖像、多媒體信息等各種信息的高速傳輸通道。 商場(chǎng)、商鋪、營(yíng)業(yè)廳等二次裝修設(shè)計(jì)，所選燈具及光源應(yīng)符合上述要求。 電力系統(tǒng) 生活泵、電梯等采用放射式供電。采用電磁操作。 （2）主要負(fù)荷分級(jí) 監(jiān)控中心、經(jīng)營(yíng)管理用計(jì)算機(jī)電源為一級(jí)負(fù)荷中特別重要負(fù)荷。 （4）公共衛(wèi)生間、地下各設(shè)備站房均設(shè)置機(jī)械通風(fēng)系統(tǒng)。 （2）室外步行街預(yù)留分體空調(diào)電源及室外機(jī)位置。地下車庫按 B 類火災(zāi)中危險(xiǎn)級(jí)，配置手提式磷酸銨鹽干粉滅火器（MF/ABC4），滅火器配置級(jí)別為 55B。 商業(yè)及公共活動(dòng)場(chǎng)所設(shè)置濕式噴淋系統(tǒng)，按照中危險(xiǎn)Ⅱ級(jí)設(shè)計(jì)，采用玻璃球噴頭。室內(nèi)消火栓箱內(nèi)設(shè)有報(bào)警啟泵按鈕和保護(hù)按鈕的設(shè)施。 （2）消防設(shè)計(jì)流量
室外消防用水量為 30L/s； 室內(nèi)消火栓用水量為 40L/s； 自動(dòng)噴淋用水量為 30L/s； （3）室外消防系統(tǒng) 自市政給水管網(wǎng)接入兩根引水管，管徑 DN350。設(shè)計(jì)重現(xiàn)期為2年。首層及以上污水重力排出；地下室污廢水分別流入污水池、集水池，經(jīng)潛污泵提升后排出。 （2）生活熱水系統(tǒng) 建議采用分散式熱水供水方式，即每戶設(shè)燃?xì)鉄崴骰螂姛崴骷訜嵘顭崴? 用水量：該項(xiàng)目最高日用水量約為 2500 立方米。 （3）室外雨水 設(shè)計(jì)重現(xiàn)期為1 年。 低區(qū)給水和室外消防給水合并系統(tǒng)。 （6）電氣無障礙設(shè)計(jì)：無障礙專用廁所設(shè)求助呼叫按鈕，廁所門外設(shè)呼叫信號(hào)裝置。建筑內(nèi) 部走道，電梯廳等交通系統(tǒng)均按照無障礙設(shè)計(jì)規(guī)范進(jìn)行設(shè)計(jì)并設(shè)無障礙電梯，殘疾人在建筑內(nèi)部可通過坡道、走道、電梯到達(dá)所有位置。
結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì) 設(shè)計(jì)依據(jù) ◆《建筑抗震設(shè)計(jì)規(guī)范》 ◆《建筑結(jié)構(gòu)荷載規(guī)范》 ◆《建筑地基基礎(chǔ)設(shè)計(jì)規(guī)范》 ◆《建筑樁基技術(shù)規(guī)范》 ◆《混凝土結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)規(guī)范》 ◆《高層建筑混凝土結(jié)構(gòu)技術(shù)規(guī)程》 ◆《砌體結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)規(guī)范》 ◆ 國(guó)家《建筑工程設(shè)計(jì)文件編制深度規(guī)定》 ◆ 國(guó)家及地方相關(guān)設(shè)計(jì)的規(guī)定 設(shè)計(jì)使用年限 該項(xiàng)目為二級(jí)耐久年限，使用年限為 50~100 年。精心設(shè)計(jì)的流線組織和建筑布局，使它與周圍環(huán)境、藍(lán)天相呼應(yīng)。 總平面布局 項(xiàng)目用地為梯形地塊，用地東北側(cè)臨發(fā)展大道布置了高層住宅、底商、室外步行街及商鋪等；用地東北側(cè)布置了商務(wù)酒店和寫字樓，商務(wù)酒店和寫字樓入口設(shè)在建筑的東北側(cè)臨北京北路；室外步行街從東南到西北貫穿整個(gè)社區(qū)，設(shè)有3處出口，室外步行街中部設(shè)有2處廣場(chǎng)，并設(shè)有地下車庫入口；用地東側(cè)布置了購物中心和室內(nèi)步行街，出入口主要設(shè)在建筑的東側(cè)，購物中心南北兩側(cè)設(shè)有地下停車庫出入口；用地西南側(cè)布置了底商和高層住宅。 ◆ 創(chuàng)建大型商業(yè)購物中心、商務(wù)、酒店、居住、休閑、娛樂、生態(tài)、環(huán)保為一體的新城市生活中心。項(xiàng)目的建設(shè)內(nèi)容包括：大型購物中心，精品住宅、寫字樓、商務(wù)酒店、室外步行街、底層商鋪等。室外道路邊適當(dāng)位置設(shè)置平算式雨水口、收集道路、人行道及屋面雨水。 該工程總生活排水量約為5000m179。 供電 建設(shè)地所處區(qū)域由十堰市供電局供電，骨干輸電線路10kV，除線路檢修外一般不停電，供電保證率在98%以上，供電狀況較優(yōu)。在鄂豫陜渝接界區(qū)，十堰居中集匯輻射，南來北往東奔西走，交流周邊互相受益。二、 地形氣候十堰市位于漢江流域的秦巴山區(qū)，由于境內(nèi)山地起伏明顯，海拔高度相差懸殊，北有秦嶺山脈對(duì)北方冷空氣的阻擋和削弱作用，南有大巴山系對(duì)西南暖濕氣流的阻隔和擾動(dòng)影響，加之境內(nèi)丹江口、黃龍灘等大型、特大型水庫巨大庫容的“水體氣候效應(yīng)”及眾多散落分布的山間河谷、盆地的“地形效應(yīng)”，使得我市氣候即具有北亞熱帶季風(fēng)氣候的典型特征，又有別于同類氣候區(qū)域內(nèi)其它地區(qū)所獨(dú)有的個(gè)性特點(diǎn)。十堰城區(qū)1192平方公里，人口約84萬。 第三章 建設(shè)條件分析 一、項(xiàng)目地址 十堰萬達(dá)廣場(chǎng)位于十堰市張灣區(qū)夏家店片區(qū)，地處夏家店板塊主干道發(fā)展大道與北京北路交匯處，和城市核心區(qū)六堰不到3公里，屬于十堰居住新區(qū)。 ◆ 營(yíng)銷執(zhí)行策略 營(yíng)銷執(zhí)行策略是該項(xiàng)目最終決勝的關(guān)鍵，好的產(chǎn)品策略、價(jià)格策略乃至公關(guān)廣告策略，如果在執(zhí)行環(huán)節(jié)中把握不當(dāng)，很可能出現(xiàn)過猶不及抑或是東施效顰的效果，不僅僅是貽誤銷售時(shí)機(jī)，很可能就此形成呆案，造成經(jīng)營(yíng)失敗。目前公寓式寫字樓項(xiàng)目作為市場(chǎng)稀缺型辦公產(chǎn)品，在制定價(jià)格上綜合考慮區(qū)位、價(jià)值、交通等綜合因素，可定于單價(jià)在8500 元/平方米。 通過對(duì)競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目 2014年5月份商品住宅成交均價(jià)對(duì)比分析，成交均價(jià)在5000~7000元/平方米之間，取中間值6000元/平方米作為基礎(chǔ)定價(jià)，該項(xiàng)目精品住宅單價(jià)可定在6500元/平方米。 ◆ 價(jià)格策略 價(jià)格策略始終是營(yíng)銷組合策略中最為重要的因素，也是開發(fā)商和投資者最為敏感的因素之一，價(jià)格的調(diào)節(jié)也是開發(fā)商吸引投資者最為常用的手段之一。 本項(xiàng)目住宅客戶定位立足于十堰市區(qū)本地客源，并直接面向鄖縣、丹江、鄖西、房縣、竹山、竹溪等周邊客群，主要購買人群以剛性置業(yè)人群為主。十堰市商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)十分激烈，在售商業(yè)樓盤及潛在商業(yè)項(xiàng)目的數(shù)量及總量都很多，增長(zhǎng)率超過市場(chǎng)的正常容量。十堰萬達(dá)廣場(chǎng)項(xiàng)目的成功開發(fā)，奠定了萬達(dá)品牌傳播優(yōu)勢(shì)，積累了忠實(shí)客戶，為本項(xiàng)目快速銷售打下了堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)。 項(xiàng)目SWOT 分析 優(yōu)勢(shì)分析 開發(fā)商大連萬達(dá)集團(tuán)是建設(shè)部審定的國(guó)家一級(jí)開發(fā)企業(yè)，經(jīng)過 26年發(fā)展，已成為以商業(yè)地產(chǎn)、高級(jí)酒店、旅游投資、文化產(chǎn)業(yè)、連鎖百貨五大支柱產(chǎn)業(yè)的大型企業(yè)集團(tuán)，總資產(chǎn)3000億元，年銷售額1600億元，具有較強(qiáng)的品牌優(yōu)勢(shì)。其中5月份銷售型寫字樓供應(yīng)明顯增多，成交均價(jià)震蕩走高，銷售型寫字樓均價(jià)達(dá)到了8000元/平方米，為近年來新高。月，個(gè)別項(xiàng)目因地段、商務(wù)氛圍濃厚的優(yōu)勢(shì)能達(dá)到120元/㎡ 十堰市寫字樓市場(chǎng) 十堰市目前處于快速發(fā)展階段，寫字樓發(fā)展水平趨于高端市場(chǎng)。 夏家店板塊內(nèi)在售商鋪物業(yè)較少，銷售的商業(yè)物業(yè)多為簡(jiǎn)單的裙樓商鋪或是住宅底商，形式單一，缺乏活力，主題新、復(fù)合化大型集中商業(yè)項(xiàng)目較少，難以讓消費(fèi)者長(zhǎng)時(shí)間停留，不利于增強(qiáng)商業(yè)氛圍。月；而張灣商圈臨主街商鋪?zhàn)饨鹌骄?300~400元/㎡ 五堰商圈商業(yè)規(guī)模為100萬平方米左右，人流量為5萬人/日，主要以批發(fā)零售業(yè)為主。 六堰商圈商業(yè)規(guī)模為60萬平方米左右，人流量為6~8萬人/日，主營(yíng)百貨店和專賣店。其次是為經(jīng)濟(jì)實(shí)力相對(duì)較好的企事業(yè)單位中層管理人員、支柱型企業(yè)的中層管理人員、部分小私營(yíng)企業(yè)主等投資者，提供居住舒適、交通便利、生活配套設(shè)施齊全的投資性住宅。 從供求關(guān)系角度來看，銷售率較好的項(xiàng)目為陽光棲谷、大美盛城、東正國(guó)際，累計(jì)銷售率均在 80%以上；萬秀城銷售率在 75%以上；九州龍城項(xiàng)目為 2013年新開盤項(xiàng)目，銷售率僅為 27%。一室、四室累計(jì)成交僅占 15%?？v觀全年，十堰樓市總體呈現(xiàn)穩(wěn)步增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)。（3）12月十堰市各區(qū)域商品住宅成交概況12月十堰市各區(qū)域成交套數(shù)中張灣區(qū)以月成交590套居于榜首，其次是張家灣區(qū)的219套，白浪區(qū)64套。通過以上市場(chǎng)分析可以預(yù)測(cè)，十堰未來幾年房地產(chǎn)需求仍將持續(xù)上升，但供不應(yīng)求的局面已經(jīng)過去。4月十堰商品住宅套均面積在76120平米之間，說明十堰樓市以首改剛需購買力為主。從總成交銷量看4月成交走勢(shì)平穩(wěn)，整個(gè)4月樓市隨氣溫的上升銷量也有小幅增長(zhǎng)。從土地后續(xù)供應(yīng)量來看，板塊內(nèi)未來還可入市體量超過80萬平方米，并以住宅產(chǎn)品為主。 夏家店板塊位于張灣區(qū)域東北方向，是張灣區(qū)目前在售項(xiàng)目較多的板塊，也是十堰市住宅開發(fā)核心區(qū)域。4月由于經(jīng)適房天麟家和苑三期的成交均價(jià)較低，僅為2897元/㎡，因此拉低了整個(gè)4月份的成交均價(jià)，同時(shí)也帶動(dòng)了4月份的成交量上漲。受“新國(guó)五條”等政策影響，住宅市場(chǎng)受到打壓，且由于一線城市商業(yè)地產(chǎn)供應(yīng)量日益增加，而隨著二、三線城市消費(fèi)水平的提高，這些城市將成為商業(yè)地產(chǎn)的“藍(lán)?！薄０盐洚?dāng)山太極湖生態(tài)文化旅游示范區(qū)納入十堰城區(qū)規(guī)劃，推進(jìn)建設(shè)武當(dāng)山與東部新城連為一體的十堰東部新城區(qū)?！　“凑找?guī)劃，十堰市交通線網(wǎng)在主城區(qū)將形成“有環(huán)放射式”結(jié)構(gòu)，加強(qiáng)東西向組團(tuán)之間的交通聯(lián)系，引出過境交通；以公交方式滿足居民出行；充分利用現(xiàn)有道路，補(bǔ)充和完善路網(wǎng)系統(tǒng)。優(yōu)化城區(qū)內(nèi)部結(jié)構(gòu)。 圍繞上述的奮斗目標(biāo)和預(yù)期目標(biāo)，在發(fā)展過程中，要樹立強(qiáng)烈的責(zé)任意識(shí)，更加自覺地把十堰發(fā)展與建設(shè)鄂渝川陜毗鄰中心城市的大局有機(jī)對(duì)接融合，切實(shí)按照省委、省政府提出的“要發(fā)揮十堰中心城市的重點(diǎn)作用，增強(qiáng)帶頭示范效應(yīng)”的工作要求，扎實(shí)推進(jìn)建設(shè)鄂渝川陜毗鄰地區(qū)中心城市，力爭(zhēng)通過5年努力，凸顯鄂渝川陜毗鄰中心城市的個(gè)性、魅力和實(shí)力，城市綜合競(jìng)爭(zhēng)力在全省城市中位次不斷提升，并進(jìn)入先進(jìn)行列。 城市建成區(qū)綠化覆蓋率 40%；城市生活垃圾無害化處理率達(dá) 98%以上， 縣（市）城平均 80%；城市污水處理率 90%以上，縣（市）城平均80%。 ◆ 預(yù)期目標(biāo)： 根據(jù)指導(dǎo)思想和總體目標(biāo)，確定含有經(jīng)濟(jì)發(fā)展、社會(huì)事業(yè)、人民生活和可持續(xù)發(fā)展等四大類指標(biāo)的“十二五”發(fā)展預(yù)期目標(biāo)體系，具體指標(biāo)： 對(duì)于區(qū)域中心城市的通俗指標(biāo)，十堰市領(lǐng)導(dǎo)概括了“三個(gè)一百”，即力爭(zhēng)城區(qū)建成區(qū)面積達(dá)到百平方公里，城區(qū)人口接近百萬人，建成“百萬輛級(jí)汽車城”。社會(huì)發(fā)展方面，鞏固提高九年義務(wù)教育，基本普及高中階段教育，加強(qiáng)職業(yè)教育，建設(shè)教育強(qiáng)市；完善基于產(chǎn)業(yè)集群的區(qū)域技術(shù)創(chuàng)新體系，促進(jìn)高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)化，培育一批擁有自主知識(shí)產(chǎn)權(quán)的知名品牌，提高區(qū)域核心競(jìng)爭(zhēng)力，基本建成科技強(qiáng)市；就業(yè)總量持續(xù)擴(kuò)大，社會(huì)保障體系更加健全，城鄉(xiāng)居民收入水平和 生活質(zhì)量明顯提高，環(huán)境、衛(wèi)生、文化等方面條件顯著改善；公共服務(wù)體系、公共安全體系和各種應(yīng)急措施體系進(jìn)一步完善，民主法制建設(shè)和精神文明建 設(shè)成效顯著，社會(huì)治安秩序更加安定穩(wěn)定，基本形成“平安十堰”。 第二章 項(xiàng)目市場(chǎng)分析 宏觀環(huán)境分析 十堰市相關(guān)規(guī)劃 十堰市“十二五”發(fā)展規(guī)劃目標(biāo) “十二五”期間，十堰要立足科學(xué)發(fā)展，著力自主創(chuàng)新，完善體制機(jī)制，促進(jìn)社會(huì)和諧，緊緊圍繞開創(chuàng)區(qū)域性中心城市建設(shè)、綜合交通樞紐建設(shè)、城鄉(xiāng)一體化發(fā)展、山水一體大旅游和生態(tài)文明建設(shè)“五個(gè)新局面”，努力建設(shè)汽車之城、山水之城、生態(tài)之城、和諧之城和區(qū)域性中心之城，爭(zhēng)取走在全省前列，率先實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)社會(huì)跨越式發(fā)展。萬達(dá)百貨不僅將服務(wù)對(duì)象定義為顧客，還擴(kuò)展到供應(yīng)商和員工，為此萬達(dá)百貨制定和頒布了相應(yīng)的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，并定期組織服務(wù)對(duì)象和第三方對(duì)萬千服務(wù)水準(zhǔn)的考評(píng)，以此作為企業(yè)改進(jìn)的主要方向。萬達(dá)百貨身處其中，坐擁龐大客流，獲得來自萬達(dá)廣場(chǎng)城市綜合體的全面滋養(yǎng)。 連鎖百貨是萬達(dá)集團(tuán)的新興支柱產(chǎn)業(yè)之一，其旗下品牌萬千百貨。萬達(dá)集團(tuán)連續(xù)多年成為全國(guó)文化產(chǎn)業(yè)領(lǐng)域投資最多的企業(yè)，形成了包括影視基地、影視制作、電影院線在內(nèi)的完整影視文化產(chǎn)業(yè)鏈。商業(yè)地產(chǎn)是萬達(dá)集團(tuán)的第一支柱產(chǎn)業(yè)，在全國(guó)首創(chuàng)了“訂單商業(yè)地產(chǎn)” 的全新商業(yè)模式，經(jīng)過多年發(fā)展，萬達(dá)商業(yè)地產(chǎn)已從第一代的單店、第二代 的組合店，發(fā)展到目前的第三代城市綜合體，成為中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)的龍頭企業(yè)。萬達(dá)城市綜合體通過將不同的業(yè)態(tài)融為一體，有機(jī)的整合了商業(yè)、商務(wù)及居住等多種城市商業(yè)功能，在業(yè)態(tài)間形成了良好的互動(dòng)作用。萬達(dá)集團(tuán)主營(yíng)業(yè)務(wù)主要包括以大型購物中心為主體的商業(yè)中心投資與運(yùn)營(yíng)（簡(jiǎn)稱“商業(yè)中心”）；五星級(jí)及超五星級(jí)酒店的開發(fā)與運(yùn)營(yíng)（簡(jiǎn)稱“高級(jí)酒店”）；商業(yè)運(yùn)營(yíng)及物業(yè)管理（簡(jiǎn)稱“商業(yè)管理”）；寫字樓、公寓和住宅的開發(fā)銷售（簡(jiǎn)稱“銷售物業(yè)”）在內(nèi)的四大核心業(yè)務(wù)板塊，公司四大業(yè)務(wù)板塊之間相互支持、相互提升，形成了一個(gè)有機(jī)業(yè)務(wù)整體。大連萬達(dá)集團(tuán)創(chuàng)立于1988年，形成商業(yè)地產(chǎn)、高級(jí)酒店、旅游投資、文化產(chǎn)業(yè)、連鎖百貨五大產(chǎn)業(yè)。經(jīng)測(cè)算，主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)見表1。 ◆ 總建筑面積：，地下建筑面積萬 16萬平方米。 萬達(dá)集團(tuán)抓住十堰社會(huì)經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展的有利時(shí)機(jī)，進(jìn)軍十堰市場(chǎng)，建設(shè)十堰規(guī)模最大、檔次最高、業(yè)態(tài)最豐富的城市綜合體項(xiàng)目—十堰萬達(dá)廣場(chǎng)。十堰市作為地處鄂、渝、豫、陜四省交界的重點(diǎn)地級(jí)市，是這一區(qū)域內(nèi)的中心城市，又是全省旅游黃金圈上一個(gè)重要支點(diǎn)。居民可支配收入逐年增加，消費(fèi)能力逐年提高，十堰還被評(píng)為宜居住城市?，F(xiàn)今的城區(qū)，于清朝因人們?cè)诎俣雍完窈訑r河筑壩十處以便灌溉，由此得名十堰。十堰具有悠久的歷史和燦爛的文化，是中華民族的重要發(fā)祥地。十堰市工業(yè)經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度在全省16個(gè)市州及省轄市中上升為第四位。 隨著國(guó)際知名零售企業(yè)進(jìn)入中國(guó)，為國(guó)內(nèi)零售百貨業(yè)帶來了新鮮氣息，豐富了零售市場(chǎng)的內(nèi)容，一個(gè)明顯的結(jié)果就是中國(guó)的現(xiàn)代百貨店將繼續(xù)走大型化與綜合化的發(fā)展道路，而且差異化、個(gè)性化追求將催生大型化與綜合化百貨店的發(fā)展步伐。加之受到城市居住空間與居住環(huán)境的限制、城市快節(jié)奏生活的困擾，人們渴望回歸自然、返樸歸真的心理日益強(qiáng)烈；反映在住房消費(fèi)上，逐步向住宅社區(qū)化、郊區(qū)化、大型化、全面化發(fā)展，特別是高收入階層的涌現(xiàn)，追求獨(dú)立、寬松、舒適、安靜、便利的居住空間和環(huán)境將成為一種時(shí)尚和潮流，而十堰萬達(dá)廣場(chǎng)正是順應(yīng)這種市場(chǎng)需求而開發(fā)建設(shè)的大型生態(tài)綠色居住社區(qū)。 ◆ 總用地面積：。該項(xiàng)目開發(fā)的室外步行街、底商、精裝住宅、寫字樓及其地下停車位用于銷售，剩余部分將采用租賃的方式經(jīng)營(yíng)。公司的經(jīng)營(yíng)范圍是：從事房地