【正文】 ，主動(dòng)出擊洽談客戶，全力爭取目標(biāo)客戶進(jìn)場。）二、招商策略招商策略是實(shí)現(xiàn)本項(xiàng)目商業(yè)贏利的重要步驟，也是實(shí)現(xiàn)商業(yè)廣場理想業(yè)態(tài)組合的重要手段。必須主動(dòng)尋找有特色的商家, 而非坐等廠商上門。選擇那種經(jīng)營方式要視公司的經(jīng)濟(jì)實(shí)力和其他因素決定。五、 銷售計(jì)劃根據(jù)工程進(jìn)度計(jì)劃制定相應(yīng)的銷售計(jì)劃：工程進(jìn)度銷售階段銷售比例銷售收入商場部分住宅部分青少年活動(dòng)中心2004年10月—12月項(xiàng)目銷售宣傳階段2005年1月—5月項(xiàng)目銷售預(yù)定階段15%18710%182052005年6月—11月商場銷售熱銷階段40%1356820%105210%107146202005年12月—3月高層住宅熱銷階段30%750335%124810%10787512006年4月—5月小高層住宅熱銷階段10%250115%53530%32033562006年6月—8月整個(gè)項(xiàng)目強(qiáng)銷期5%125015%53530%32021052006年9月—12月尾盤銷售階段517920214393100%25009100%3567100%106829430第六章 項(xiàng)目營銷和招商方案一、銷售、租賃比例本項(xiàng)目營銷中可采取二種經(jīng)營方式：第一種方式：全部采取銷售的方式。 2005年6月1日至2005年10月10日完成一期工程裝飾工程。本項(xiàng)目竣工后組織專門的物業(yè)管理機(jī)構(gòu)進(jìn)行統(tǒng)一管理，負(fù)責(zé)市場、住宅的清潔、維護(hù)、保安等各項(xiàng)具體事務(wù)。二、招投標(biāo)管理工程項(xiàng)目建設(shè)的勘察、設(shè)計(jì)、施工、監(jiān)理以及與工程建設(shè)有關(guān)的重要設(shè)備 、材料等的采購，均采取招標(biāo)形式。D. 在適當(dāng)位置建造園林景觀小品，起畫龍點(diǎn)睛的作用。C. 商場和住宅的垃圾應(yīng)及時(shí)清理，實(shí)行垃圾袋裝化。建筑垃圾及時(shí)清理、文明施工。九、環(huán)境保護(hù)：優(yōu)越的自然環(huán)境是本項(xiàng)目的最大優(yōu)勢和買點(diǎn)，在項(xiàng)目開發(fā)過程中應(yīng)制定有效的環(huán)境保護(hù)措施，有效保護(hù)這一自然資源。 消防：本項(xiàng)目設(shè)室內(nèi)消火栓系統(tǒng)、自動(dòng)噴淋系統(tǒng)、消防自動(dòng)報(bào)警及聯(lián)動(dòng)系統(tǒng)五、人防：本項(xiàng)目需按地面以上總建筑面積的2%建造人防地下室。給水：采用一戶一表制。四、給排水工程 給水：本項(xiàng)目設(shè)1路水源，進(jìn)水管徑為DN200鑄鐵給水管。本項(xiàng)目是一個(gè)集商場、餐飲、娛樂、住宅、科教等功能為一體的配套齊全的標(biāo)志性建筑，平面布置合理，功能分區(qū)明確清晰，建筑整體外觀設(shè)計(jì)簡潔明快、富有現(xiàn)代感。類比樓盤綜合因素得分表序號(hào)樓盤名稱樓盤得分(X)樓價(jià)(Y)1華湘大廈 17282世紀(jì)花園19003明珠花園18004西湖花園1700說明：以上房價(jià)皆以小高層住宅為參考指標(biāo)據(jù)表中給出的原始數(shù)據(jù)，大致可判斷樓價(jià)與樓盤得分因素分值之間近似呈直線相關(guān)。三、銷售價(jià)格預(yù)測商業(yè)部分現(xiàn)代廣場商場部分的銷售價(jià)格，以芙蓉苑、山水花園和荷塘家園作為比較實(shí)例，依據(jù)個(gè)別因素、區(qū)域因素、市場背景等因素進(jìn)行分析，通過交易情況、交易日期、房地產(chǎn)狀況（包括區(qū)域狀況、實(shí)體狀況）修正得出一層商鋪的平均售價(jià)，再依據(jù)其他樓層商鋪與一層商鋪的商業(yè)關(guān)系，評(píng)估出其他樓層商鋪的平均售價(jià)，最后假定各樓層建筑面積相同，得出東方商業(yè)廣場的平均售價(jià)?？刹扇≠I斷或者聯(lián)營運(yùn)作方式進(jìn)行?？梢M(jìn)：大型超市（已在洽談中），電器商城、大型美容院、健身娛樂城、乒乓球館、餐飲、茶餐吧等。因此，區(qū)域市場是我們的主導(dǎo)客戶吸納方向。本項(xiàng)目存在的威脅主要來自競爭對(duì)手。(2).目前XX區(qū)部分樓盤由于長時(shí)間的知名度，會(huì)在項(xiàng)目住宅部分發(fā)售前期吸納部分潛在客源。(4).進(jìn)入WTO的大背景下，隨著城市化進(jìn)程的加速，XX區(qū)的物流配送領(lǐng)袖地位將促進(jìn)經(jīng)濟(jì)、產(chǎn)業(yè)發(fā)展，各種基礎(chǔ)設(shè)施配套和周邊環(huán)境將持續(xù)改善，城市品味將得到極大的提升。據(jù)城市規(guī)劃，該高架橋有望在2006年拆除。(5).政策優(yōu)勢：本項(xiàng)目經(jīng)XX政府辦公會(huì)議初步定位為本區(qū)重點(diǎn)項(xiàng)目（已經(jīng)開始申報(bào)市重點(diǎn)項(xiàng)目），并由區(qū)政府組織成立項(xiàng)目協(xié)調(diào)小組，協(xié)助相關(guān)手續(xù)的辦理和理順有關(guān)部門關(guān)系，為項(xiàng)目順利建設(shè)護(hù)航。(2).交通優(yōu)勢：本項(xiàng)目具備良好的區(qū)域交通條件，鐵路，公路以及航空均十分便捷?？梢灶A(yù)計(jì)在未來的兩年內(nèi)XX區(qū)的商品住宅競爭將成為整個(gè)城市板塊競爭的又一沸點(diǎn)。三、 區(qū)域市場分析XX區(qū)處于XX市區(qū)的東北地帶，地價(jià)較中心地區(qū)低。④、啟動(dòng)汽車消費(fèi)將促進(jìn)住房消費(fèi)。大量農(nóng)村人口向城鎮(zhèn)轉(zhuǎn)移，城鎮(zhèn)人口持續(xù)增長將會(huì)不斷創(chuàng)造新的住房需求。②、加快城鎮(zhèn)化進(jìn)程將創(chuàng)造新的住房需求。當(dāng)前城鎮(zhèn)居民的住房需求正在從滿足生存需要向舒適型的轉(zhuǎn)變。空置的面積大多是去年末竣工，今年開始現(xiàn)房銷售的房屋，由于沒有實(shí)際預(yù)售，銷售周期拉長，因此時(shí)點(diǎn)數(shù)體現(xiàn)的空置率上升。截止5月底，下降29%，喜的是預(yù)售面積成倍增長，；二是空置上升。面對(duì)銀根緊縮，開發(fā)商將首先受到挑戰(zhàn)，市場需求也面臨考驗(yàn)。③.資金來源影響：銀根緊縮給供需兩方帶來影響。一是征土地補(bǔ)償費(fèi)用3 個(gè)月內(nèi)支付率100%；二是征地補(bǔ)償清欠無拖欠情況；%。上收縣級(jí)以下土地審批權(quán)限。但對(duì)于投資的拉動(dòng)意義重大。(2)、從政策影響看從一季度的調(diào)查樣本顯示，XX市房地產(chǎn)景氣指數(shù)處在高位景氣區(qū)間，在工業(yè)、建筑業(yè)、交通運(yùn)輸?shù)劝舜笮袠I(yè)中處在第一位。數(shù)據(jù)顯示。%。,%%；，%，%%。今年以來，開發(fā)市場的亮點(diǎn)不再集中在住宅,而將包括寫字樓、和大型商鋪等物業(yè)，有實(shí)力的開發(fā)商也將向更穩(wěn)定、更長期的投資發(fā)展。截止5月底，同比增長52%。③、新開工項(xiàng)目規(guī)模提高。②、非國有投資依然強(qiáng)勁。(1)、從基本情況看①、投資繼續(xù)了高位運(yùn)行態(tài)勢。(2)商品住宅銷售情況分析 2004年首季，商品住宅銷售額16572萬元，％； 2004年首季，商品住宅銷售面積171800平方米，％。2005年城市化水平達(dá)到42%，2010年達(dá)到50%，2020年達(dá)到60%。該規(guī)劃將XX市城市功能定位于南方重要交通樞紐、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)為先導(dǎo)的新型工業(yè)基地、中南地區(qū)重要的商貿(mào)和現(xiàn)代物流中心。現(xiàn)代廣場建設(shè)規(guī)模用途層數(shù)建筑面積（㎡）備注第一期工程㎡1現(xiàn)代商業(yè)廣場商場主體5層局部7層㎡2地下車庫車庫1層㎡車位105個(gè)第二期工程1青少年活動(dòng)中心科教6層㎡2錦繡花園住宅高層26層小高層12層㎡第三期工程科教㎡總計(jì)五、可行性研究范圍：本可研只對(duì)第一期工程和第二期工程進(jìn)行分析。二期工程：包括錦繡花園和青少年活動(dòng)中心二部分①、錦繡花園為住宅樓， m2，分為兩棟。 XX市現(xiàn)代廣場可行性研究報(bào)告XXXX房地產(chǎn)開發(fā)有限公司二00四年八月目 錄第一章 概論第二章 項(xiàng)目市場分析第三章 項(xiàng)目市場定位及銷售預(yù)測第四章 項(xiàng)目的工程技術(shù)方案第五章 項(xiàng)目管理與建設(shè)進(jìn)度計(jì)劃第六章 項(xiàng)目招商方案第七章 投資估算和資金籌措第八章 效益分析第九章 項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)及防范措施第十章 結(jié)論及建議附件一 項(xiàng)目目標(biāo)市場定位附件二 定價(jià)模型第一章 概 論一、項(xiàng)目名稱：XX現(xiàn)代廣場項(xiàng)目二、項(xiàng)目地點(diǎn)：位于**市**區(qū)建設(shè)廣場西南角項(xiàng)目東面：臨主干道南京路 項(xiàng)目南面：靠城市主干道長江路 工程西面：西接南山小區(qū) 項(xiàng)目北面：臨桂花一村住宅小區(qū) 三、區(qū)域特點(diǎn)：自然條件：場地北高南低，高差約二十余米，地塊西北部有一較大面積原始生態(tài)山林，植被茂盛，品種繁多，地表具有豐富的自然景觀條件，樹木郁郁蔥蔥，是該區(qū)域難得的一塊綠地。四、建設(shè)規(guī)模：（），㎡，該項(xiàng)目建設(shè)分三期進(jìn)行：一期工程：包括現(xiàn)代商業(yè)廣場， m2， m2，共5層高，一、二層層高為5 m， m， m。三期工程：為青少年科普綜合大樓， m2。主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)序號(hào)指標(biāo)名稱單位指標(biāo)值備注1總用地面積㎡2總建筑面積㎡