西安某城中村改造房產(chǎn)開發(fā)可行性研究報(bào)告-全文預(yù)覽
【正文】 / 25目 錄（一）地理位置 6（二）基本情況 6一、項(xiàng)目概況未央?yún)^(qū)劉漢村地區(qū)城中村綜合改造項(xiàng)目位于西安市西郊大興路西段，快速干道兩側(cè)，項(xiàng)目南鄰城西客運(yùn)站，北鄰漢城遺址，東接西二環(huán)白家口立交橋商圈，西連三橋經(jīng)濟(jì)板塊，是西安市西向門戶區(qū)和“西咸一體化”的樞紐地區(qū)，該地塊緊靠大興西新區(qū)，比鄰灃渭新區(qū)，北倚漢城遺址，是未來西安國際化大都市建設(shè)的又一核心區(qū)域，對聯(lián)動(dòng)我市東西、與周邊地市以及省與周邊省市經(jīng)濟(jì)發(fā)展具有戰(zhàn)略性的地理重要性。人文消費(fèi)價(jià)值方面：在歷史文化脈絡(luò)方面，大興西路區(qū)域?yàn)闈h文化源頭，國家級漢遺址公園即將建設(shè)，西北為秦文化源頭，隋朝確定該區(qū)域?yàn)榛识妓?，東側(cè)為唐文化傳承區(qū)，南鄰象征現(xiàn)代工業(yè)、科技文明的“西高新文化”，該區(qū)域文化包容性較強(qiáng)，可塑性強(qiáng)，元素豐富。大興西路作為區(qū)域級東西主動(dòng)脈，未來漢遺址公園的建設(shè)在該項(xiàng)目和周邊其他項(xiàng)目的共同打造下，必將成為集休閑購物，商業(yè)旅游、餐飲娛樂、日用百貨等綜合服務(wù)性“金街”。市政配套方面：大興西路區(qū)域是城西大工業(yè)區(qū)的一部分，是工業(yè)經(jīng)濟(jì)和城市建設(shè)的排頭兵。市政配套的不足，對未來項(xiàng)目的銷售帶來很大的制約，因此在項(xiàng)目開發(fā)中需重點(diǎn)考慮，如設(shè)立大型購物超市、SPA、健身房、醫(yī)務(wù)站、幼兒園、小學(xué)等以解決住戶生活需要，提升項(xiàng)目吸引力。（二）基本情況人口情況：共計(jì)960戶，2410人，其中農(nóng)民837戶，2226人；居民123戶，184人。 ●。目前西安各城區(qū)板塊房地產(chǎn)市場發(fā)展如火如荼，唯獨(dú)城西沒有大的起色，“西咸一體化”短期來說對城西的房地產(chǎn)市場的拉動(dòng)效應(yīng)尚未能充分顯現(xiàn)，作為西咸共建區(qū)還未能自給自足，輻射能力尚淺；城中村改造提上日程、二環(huán)沿線及二環(huán)內(nèi)工業(yè)企業(yè)搬遷并不只針對城西一個(gè)區(qū)域，雖城西在舊城改造這方面需求更為明顯，但政策因素對城西來說影響不很鮮明。遠(yuǎn)鑒名筑棗園西路18萬8棟高層，3棟多層5012245005300百花名珠豐登北路與桃園路交匯處㎡35000226層301374300天朗大興郡大興東路北側(cè)600畝130萬一期20余棟383005800世紀(jì)錦繡大興東路55號294畝42萬38棟，多層，小高層，高層8711533003800加州一號灃渭新區(qū)世紀(jì)大道東段北側(cè)50畝921棟，小高層，高層1041234500市場供應(yīng)相對于西安市整體來說，城西區(qū)域房地產(chǎn)市場始終表現(xiàn)平平，區(qū)域整體環(huán)境改善以及新置業(yè)熱點(diǎn)區(qū)域如“土門商圈”、“大興西新區(qū)”的輻射帶動(dòng)，都讓城西在西安樓市中扮演越來越重要的角色，市場供應(yīng)數(shù)據(jù)2009年升幅較大，預(yù)計(jì)2010年隨著大興路沿線幾家城中村改造項(xiàng)目的推進(jìn)，市場供應(yīng)量將會(huì)大幅提升。（二）商品房房價(jià)初步調(diào)查相較供求市場的不景氣來看，城西區(qū)域商品房價(jià)格的增長幅度卻較為明顯，市場體量漸小，個(gè)案影響區(qū)域整體走向的作用逐步顯化，使得如西門外、二環(huán)邊高價(jià)位的項(xiàng)目拉升了城西區(qū)整體成交價(jià)格的走高，同時(shí)精裝高價(jià)位個(gè)案的在售也是區(qū)域市場價(jià)格走高的重要因素之一，城西區(qū)域2009年112月份普通住宅在售均價(jià)為4429元/㎡。依據(jù)有關(guān)《20092010西安房地產(chǎn)市場需求調(diào)查報(bào)告》，城西區(qū)域意向購房群體需求特征整體表現(xiàn)如下：目前居住條件較差，置業(yè)目的集中屬地需求特征明顯，購房時(shí)間明確接受銷售單價(jià)較低，承受能力有限高層住宅接受度較低，市場有待引導(dǎo)戶型結(jié)構(gòu)以實(shí)用為主，消費(fèi)特征明確家庭結(jié)構(gòu)以滿巢為主，年輕化趨勢明顯從事行業(yè)表現(xiàn)突出，區(qū)域特征明顯收入水平表現(xiàn)一般，置業(yè)能力有限三、項(xiàng)目定位（一）客戶定位劉漢村地區(qū)城中村綜合改造項(xiàng)目位于城西大興新區(qū)板塊和灃渭新區(qū)板塊的交匯處，因此在本項(xiàng)目的區(qū)域界定以大興新區(qū)為主，灃渭新區(qū)其次，淡化城西概念。定位思路一是不以遠(yuǎn)郊項(xiàng)目所倡導(dǎo)的品質(zhì)與檔次為項(xiàng)目開發(fā)要點(diǎn)，而積極挖掘適宜于主要客戶群體需求實(shí)際和創(chuàng)造宜居社區(qū)的理念為基本點(diǎn)；二是立足于地緣客戶的需求特征，提供性價(jià)比高的產(chǎn)品；三是積極宣揚(yáng)產(chǎn)品的獨(dú)特價(jià)值，；四是產(chǎn)品設(shè)計(jì)，建設(shè)的各個(gè)環(huán)節(jié)均力求精致、細(xì)膩；綜合以上幾點(diǎn)，本項(xiàng)目定位： 綠色時(shí)尚住宅小區(qū)。四、項(xiàng)目建設(shè)方案（一）建設(shè)規(guī)模㎡。結(jié)合項(xiàng)目實(shí)際進(jìn)展情況及編制。投資估算匯總表項(xiàng)目投資估算表序號項(xiàng) 目數(shù)量單位1村民拆遷投入2982萬元2圍墻砌筑費(fèi)138 萬元3拆遷總投入2996萬元4安置房建設(shè)總投入95214萬元高壓線下埋投入3800 萬元5合計(jì)128974萬元6毛地單位成本191萬元/畝商品房開發(fā)用地凈地單位成本萬元/畝商品房
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