上海住宅小區(qū)開發(fā)投資咨詢營銷策劃-全文預覽
【正文】 通開關(guān)及插座，座燈頭，誘導燈，電話，共用天線，樓宇對講系統(tǒng)配管線 管道：鋁塑復合水管，塑料排水管，消火栓系統(tǒng) 設(shè)備：照明配電箱、動力配電箱，柜、水泵、可視對講進口設(shè)備，給水凈化設(shè)備，每幢樓設(shè)中外合資電梯5臺 幼兒園、托兒所面積：1080平方米 幼兒園、托兒所室外活動場所占地面積：1080平方米 綠化占地面積：7350平方米日；公建配套設(shè)施：排污指標：住宅：—小區(qū)綠化總面積：21000*35%=7350M2網(wǎng)球場占地面積：*=669M2地面車位占地面積：24**5=300M2幼兒園、托兒所室外活動場所：面積同建筑面積1080 M2居民室外活動場所：取小區(qū)總占地面積的5%，即21000*5%=1050 M2小區(qū)道路占地面積：210006270（建筑物）7350（綠化）669（網(wǎng)球場）300（地面車位）1080（幼兒園、托兒所室外活動場所）1050 M2（居民室外活動場所）=4281 M2小區(qū)道路占有率：4281/21000*100%=%小區(qū)日最大用水量、污水日最高排放量、人工煤氣日最大用量、電話容量等指標估算：民用建筑近期供水，污水排放，煤氣用量，電話容量規(guī)劃指標摘錄如下：供水指標：住宅：7—10升/M2取每座變電所房屋建筑面積為50平方米，共計200平方米。地下車位包括分攤車道面積一般為3035M2，本次估算取上限值，則獨立式地下停車庫面積為：136*35=4760M2變電所:變電所投資取決于整個小區(qū)的總用電量，整個小區(qū)總用電量估算如下：民用建筑單位面積用電量指標摘錄如下：住宅為40W/M2，幼兒園、托兒所為：30W/M2，便民商店為：60—120W/M2，其他配套設(shè)施為80W/M2，車庫為20—30W/M2。 公建配套設(shè)施可建總建筑面積：總建筑面積住宅建筑面積=5250049800=2700平方米幼兒園、托兒所建筑面積：2700*40%=1080M2便民商店建筑面積：2700*35%=945M2其他配套設(shè)施建筑面積：2700*25%=675M2（3）室外附屬設(shè)施室外附屬設(shè)施包括獨立式地下停車庫、變電所、標準網(wǎng)球場等。一般情況下購房者首付30%，—，余款向銀行按揭分20年償還，（二房二廳一衛(wèi)）房型為例，%，每月還款額經(jīng)計算為2867元，對于中等偏上收入家庭購房戶應該有還款能力。 欲與年輕人分開居住的老年人 房型定位及占比方案 近年上海住宅市場新開發(fā)樓盤戶型面積偏大的情況比較普遍，根據(jù)上海市房地產(chǎn)交易中心和上海市統(tǒng)計局聯(lián)合發(fā)布的2002年上海市房地產(chǎn)市場商品房預售結(jié)構(gòu)分析數(shù)據(jù)，%，房型面積70—%，戶型面積100—%，%，%，戶型面積明顯偏大，使許多工薪階層家庭望房興嘆。一、住宅小區(qū)開發(fā)前期策劃樓盤價格定位 根據(jù)咨詢?nèi)藛T市場調(diào)查，待建地塊附近已建或在建住宅樓盤的價格分布范圍從最低的3980元/M2至最高的9980元/M2，購房戶有較大的選擇空間，多數(shù)樓盤價位集中在中價范圍。前期策劃、投資咨詢的牽涉面廣，專業(yè)性強，開發(fā)商依靠自身的力量往往無力完成，而委托擁有大量信息數(shù)據(jù)的房地產(chǎn)咨詢機構(gòu)完成。前期策劃、投資咨詢的內(nèi)容一般包括擬建樓盤價格售價，房型定位及占比方案，購房戶購買力分析，開發(fā)方案的策劃，住宅建設(shè)標準，建筑造型，停車方式及停車位數(shù)量，開發(fā)成本估算及盈利性分析等。另外開發(fā)商已與某一拆遷單位簽訂了地塊動拆遷協(xié)議，其地塊動遷費用包括支付被動遷單位和居民直接費用、清理場地費用、動遷工作勞務費用等合計為200萬元/畝，該開發(fā)商在委托設(shè)計單位進行規(guī)劃設(shè)計之前，在目前只有土地出讓協(xié)議和動拆遷協(xié)議兩份基本資料的基礎(chǔ)上，欲委托咨詢機構(gòu)進行住宅小區(qū)開發(fā)前期策劃、開發(fā)成本估算及盈利性分析。在銷售運作時，可根據(jù)市場的供求關(guān)系，在已制定的銷售價格基礎(chǔ)上，進行適當?shù)恼{(diào)整。 銷售目標客戶 購房戶購買力分析根據(jù)上述建筑面積定位與銷售價格，主力房型二房一廳一衛(wèi)和二房二廳一衛(wèi)每套房屋銷售均價為：—。參考經(jīng)濟指標:（1）住宅幢數(shù)、建筑面積、住戶數(shù)的估算根據(jù)房型定位及占比方案，待建樓盤住宅每戶平均建筑面積：70*5%+85*35%+100*35%+130*15%+160*10%=每幢住宅設(shè)5個單元，每單元為一梯二戶（每單元設(shè)1臺電梯），則每幢12層小高層住宅建筑面積為：12層*5單元/層*2戶/單元*=12450平方米已知基地地塊面積為21000M2，則可建住宅商品房和公建配套設(shè)施建筑面積
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